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固定資産税を安くする家の建て方のポイントと節税シミュレーション・注意点を解説

【更新日】2021-01-05
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固定資産税を安くする建て方

家を建てると、固定資産税が毎年かかってきます。

固定資産税の負担が重くて大変という方は多く、持ち家に住む人の共通の悩みになっています。

固定資産税は、最初の住宅選びで安くすることが出来ます。

今回は、家にかかる固定資産税を安くする方法や注意点を紹介していきます。

固定資産税は平均いくら?税率の仕組みと計算方法・シミュレーション・軽減措置(減税・減免)を解説

家の建て方次第で固定資産税を節税できる

固定資産税は土地・建物の評価額に基づいて税額が決定されます。

マイホームの場合は、敷地+建物の評価額で固定資産税の金額が決まります。

ただ、上に建つ家の建て方や用途によって、固定資産税は減税されるのでお得です。

家を建てる前に固定資産税を安く抑える建て方を知っておけば、住まいとして活用する限りずっと固定資産税がお得になるので大きなアドバンテージです。

住宅の敷地には住宅用地の特例が適用される

住宅の敷地には住宅用地の特例が適用され、更地に比べて固定資産税が大きく軽減されます。

一戸建てのマイホーム以外にも、アパート、マンション、その他賃貸物件などが特例の対象になります。

住宅用地の特例が適用された場合の軽減率は以下の通りです。

200㎡までの部分(小規模住宅用地) 課税標準額=評価額×1/6
200㎡超の部分(一般住宅用地) 課税標準額=評価額×1/3

上記の表は、家1戸あたりの軽減率になります。

例えば300㎡の中に2戸建っている場合は、6分の1の軽減税率が1戸ずつ適用されます。

その他、1階を事業用・2階を居住用に利用している場合は、居住用の面積に応じて軽減を受けられます。※状況によっては受けられないケースもあります。

住宅用地の特例で固定資産税はいくら下がるかシミュレーション

住宅用地の特例を利用すると、固定資産税はいくら抑えることができるのでしょうか?

例えば、以下の土地に新居を建築したとします。

固定資産税評価額 5,000万円
面積 800㎡
負担調整率 60%

負担調整率とは、地価の急上昇による負担増を防ぐため、更地の固定資産税課税表住額を前年度の課税標準額から算出する際にかける割合のことです。

また、固定資産税の計算式は、以下の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%※標準税率

この式を用いて更地の固定資産税を計算すると、以下のようになります。

5,000万円×60%×1.4%=42万円

一方、更地の上に一戸建てを建てた時は、200㎡までが小規模住宅用地と見なされます。

{(5,000万円×200/800×1/6)+(5,000万円×600/800×1/3)}×1.4%=(208万3,333円+1250万円)×1.4%=20万4,167円※小数点以下は四捨五入)

更地の固定資産税を計算する際は負担調整率がかかるので、6分の1の特例が適用されたとしても、課税額が6分の1になる訳ではありません。

ただ、上記のように約2分の1まで課税額を軽減することが出来ます。

住宅用の特例を利用する条件(2021年1月)

住宅用地の特例を利用するには、適用条件をクリアする必要があります。

条件に合わせて家を建てることが出来れば、負担をその分減らせることになります。

では、固定資産税の減額条件を事前に抑えておきましょう。

令和4年3月31日まで新築住宅が建てられている

住宅用地の特例は2021年1月時点で、令和4年(2022年)3月31日までに建てられた住宅が対象とされています。

今から新居を建てる場合、2020年3月末までに完成が間に合うかと言われると微妙なところでしょう。

注文住宅を建てる場合は、完成時期の調整も必要になってきます。

床面積が50㎡~280㎡の範囲内

住宅用地の特例は床面積が50~280㎡の範囲内であることが条件になります。

大規模な住宅の新築を検討している方は、床面積が280㎡に収まるかチェックする必要があります。

床面積の表記はハウスメーカーや工務店によって若干異なるケースもあるので、十分注意しましょう。

総床面積の10倍以内の土地である

住宅用地の特例は、建物の総床面積の10倍以内の土地に適用されます。

例えば、建物が20㎡、土地が250㎡の場合は、200㎡部分までしか適用されないので注意しましょう。

ただ、併用住宅の敷地に関しては、居住部分の割合に応じて以下の率に相当する土地部分が特例の対象になります。

家屋の種類 居住部分の割合:率(特例の適用部分)
地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋
  • 1/4(25%)以上1/2(50%)未満:0.5
  • 1/2(50%)以上:1.0
上記以外の家屋
  • 1/4(25%)以上1/2(50%)未満:0.5
  • 1/2(50%)以上3/4(75%)未満 :0.75
  • 3/4(75%)以上 :1.0

【出典】東京主税局HP

例えば、2階だけの一軒家の40%を事業用で利用している場合、居住部分の割合は60%なので、土地の75%が住宅用地の特例の対象になります。

固定資産税を安くする家の建て方のポイント

ここからは、具体的に固定資産税を抑える家の建て方を紹介していきます。

中古ではなく新築住宅を建てる

近年では建築技術が上がったこともあり、キレイでリーズナブルな中古住宅の需要が拡大しています。

ただ、新築物件は120㎡まで固定資産税が半額になるため、長期で考えると中古物件を購入するよりもお得になる可能性が高いです。

ただ、この特例が適用されるには、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 2022年3月31日までに新築された住宅である
  • 住宅の居住用部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下である【戸建ての場合】
  • 事業用との併用住宅は居住用部分が1/2以上である

長期優良住宅である

新築住宅を建てる際は、長期優良住宅の条件を満たすことをおすすめします。

長期優良住宅とは以下のような要素が優れており、長期に渡って優良性を維持できると判断された住宅を指します。

  • バリアフリー性
  • 可変性
  • 耐震性
  • 省エネルギー性
  • 居住環境
  • 維持保全計画
  • 維持管理・更新の容易性
  • 劣化対策
  • 住戸面積

長期優良住宅の場合、固定資産税が半額になる期間は延長されます。

物件の種類 通常の住宅の半額期間長期優良住宅の半額期間
戸建て住宅 3年間5年間
マンション 5年間7年間

長期優良住宅と見なされれば、より長く節税のメリットを受けることが可能です。

中古住宅の場合は特定目的のリフォームを実施する

中古住宅でも、➀省エネ②バリアフリー③耐震強化④長期優良住宅になることを目的としたリフォームを実施すれば、固定資産税を減額できます。

リフォームの目的 軽減率
省エネ目的 120㎡相当分を上限に1/3に軽減
バリアフリー 100㎡相当分を上限に1/3に軽減
耐震強化 120㎡相当分を上限に1/2に軽減
長期優良住宅
  • 耐震改修の場合、1/2軽減→2/3軽減
  • 省エネ改修の場合、1/3軽減→2/3軽減

200㎡以下の宅地を購入する

宅地は小規模住宅用地と一般住宅用地がありますが、200㎡以下の小規模宅地のほうが減額割合は1/6と大きくなります。

減税目的で無理に敷地を小さくするのはおすすめしませんが、家のサイズを考えて200㎡以下でも超でもどちらでも良い場合は、できるだけ小規模宅地に収めることをおすすめします。

家屋調査で積極的に質問・回答する

住宅の新築・増築時に、市区町村の職員が家屋調査をおこないます。

家の内装・外装をチェックし、基礎工事や外壁、内部の資材などを調査して、固定資産税の金額が決定されます。

もし家屋調査で誤った査定がおこなわれれば相場より高額な固定資産税の支払いが必要になるので、家主立ち合いのもと、細かい説明や質問への回答をおこなうことをおすすめします。

もしかしたら間違って安く固定資産税を査定していたかも知れませんが、資材等にこだわってお得に建てた場合は、その旨を通知しないと損する可能性は高いです。

固定資産税の支払いをクレジットカードでおこなう

固定資産税の支払いはクレジットカードでおこなうことが出来ます。

支払いをカードにすることでポイント還元を受けられるので、実質的な負担を減らすことが可能です。

厳密に言うと固定資産税の節税ではありませんが、財テクの1つとして覚えておきましょう。

持ち家負担が不安な方は固定資産税の節税対策をしっかりおこなおう

賃貸から持ち家に引っ越してすぐは、固定資産税の支払いに住宅ローンの支払いが加わって、家計を圧迫されるケースも多々あります。

その他にまとまった教育費や医療費がかかってくると、負担でクビが回らなくなることもしばしば。

持ち家の負担が不安な方は、最初に節税対策をおこなうことをおすすめします。

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