積算価格とは、土地と建物の価格を算出して、合算してモノを指します。

算出した価格は、現在の物件の状態を基に計算された物件価格を示したものになるので、購入を検討している物件の売買価格と比較したとき、その価格で適切がどうかを判断する1つの指標になります。

また積算価格は、住宅ローンの融資額を決定する際や担保価格を算出する時に使用します。

積算価格を推定する際は、物件の現状を基に価格を出しており、価格を出す際は、物件の耐用年数や構造など、物件が持つ特徴を考慮して計算することもあります。

積算価格を算出するには、土地価格と建物の価格を算出する必要があります。

これを式に起こすと、以下の計算式を用いて計算します。

ここからは、土地価格と建物の価格の計算方法の解説と合わせて、積算価格の計算方法を解説します。

土地価格の計算方法

土地価格を計算する際は、以下の計算式を用いて計算します。

ただし、土地の形状によって積算価格が変動します。

例えば、土地面積が140㎡、路線価が25万円/㎡の土地の価格は、3,500万円になります。

この土地が、先ほど挙げた3つの土地の形状に該当した場合は、形状に沿った補正を施して計算を行います。

建物価格の計算方法

建物の価格を算出する際は、以下の計算式を用いて算出します。

計算式上の中で数値が変動するものが、再調達価格と法定耐用年数の2つです。

再調達価格とは、同様の建物を新しく建てた際にかかる価格のことで、建築材料の種類によって価格が変わります。

引用:国税庁: 地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和4年分用】より

一方、法定耐用年数とは、建物の構造ごとに決まっている使用可能期間のことです。

参照:国税庁:減価償却資産の耐用年数表より

上記表を基にシミュレーションしていきます。

例えば、築年数5年、鉄筋コンクリート(RC造)構造で延床面積130㎡、面積140㎡、路線価25万円/㎡とした場合、以下の順序で計算を行います。

積算価格の計算方法

前節で土地価格と建物の価格をそれぞれ算出したので、冒頭で紹介した式に当てはめて計算していきます。

3,500万円(土地価格)+ 3,078万円(建物の価格)＝約6,578万円になります。

前節で、積算価格の計算方法を解説しました。

計算上、積算価格が高い=資産価値が高いと考える方がいますが、必ずしもイコールの関係になるとは限りません。

その最たる例が、以下のような特徴を持つ物件です。

上記のように、特徴を持つ建物の路線価は、都市部の路線価よりも高い数値を持っている場合があります。

よって、積算価格は、資産価値の目安額として見るのが妥当です。

冒頭で触れたように、積算価格とは、物件そのものが持つ資産価値を示したものであり、住宅ローンを借入する金融機関が借入審査を行う際、物件担保の評価額に使用しています。

つまり、積算価格は、住宅用物件の資産価値を知るときに使用するモノということになります。

一方、物件を購入するとき、住宅用としてではなく、投資用物件として購入する方もいます。

その場合は、収益価格というものを使用して資産価値を示します。

いずれも、物件価格の適正具合を判断するために使用する計算方法になりますが、使用目的が異なります。

ここまで、積算価格の概要と、土地・建物の積算価格の計算方法、積算価格を算出する時に気を付けることを解説してきました。

積算価格は、住宅用として購入を検討している物件の資産価値を知るために使用する計算方法であり、土地価格と建物の価格の2つを合算して、資産価値を出すわけですが、算出された価格は、あくまで参考程度に見るのが妥当です。

土地価格や建物の価格は、様々な要因で価格が変動します。

積算価格が高くても、物件が建っているエリアの良し悪しや、最寄り駅までの距離、利便性を重視して住宅用物件を検討するのがいいでしょう。