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不動産を子供・配偶者に売却するメリット!親子・夫婦など家族・親族間の取引は通常とどこが違う?

【更新日】2020-05-13
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不動産を子供・配偶者に売却

不動産売却をおこなうときに必要なのが、売り手が不動産の所有者となっているかどうかの確認です。

所有権のない人が売却の手続きをすることはできません。

また、兄弟で相続した、夫婦で分担購入した場合、不動産の名義が複数になっていることもあります。

相続された不動産を売却する流れと注意点

このようなケースでは名義変更をするのが一般的ですが、売却をするという方法もあります。

この記事では、不動産を親から子供へ売却するケースについて解説します。

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

不動産を子供・配偶者名義にする方法は売却と贈与

親から子供へと不動産の名義を変更する方法は、売却と贈与の2種類となっています。

一般的には、名義人の死後に相続によって名義を変更されるという形をとります。

売却は金銭授受による名義変更、贈与は対価を受け取らずに名義を変更するということです。

相続も贈与と同じ方法をとりますが、贈与の場合は生前、相続の場合は死後の名義変更となります。

売却を選ぶほうが子供のため?

売却を選べば、子供から不動産の代金を得られるので利益があります。

ただ、子供に不動産を売りつけるなんて道義的に疑問を持つ方もいるでしょう。

実は、贈与より売ることを選んだほうがお得なこともあります。

その理由のひとつが、税金の安さです。

実は、贈与するよりも、不動産を子供に売るほうが税負担を抑えられるのです。

不動産を子供・配偶者に売却するほうが税金は安い?

不動産を子供に売却して利益が出ると、譲渡所得税という税金を支払います。

これは親族間の取引でなくても課される税金で、所得税に上乗せして納付するのでこのような名称がつきました。

一方、不動産の贈与を選んだ場合は、贈与税という税金を支払うことになります。

譲渡所得税は売却代金によって課税額が決まりますが、贈与税は評価額によって決まります。

譲渡所得税と贈与税の仕組みの違い

いくら親と子の間柄とはいえ、無料同然の価格をつけて取引するのは禁止されています。

しかし、ある程度であれば値下げをすることができます。

譲渡所得税は、購入費用にくらべて売却時の利益が大きかったときに支払わなければならない税です。

ただ、親が長年住んでいた不動産であれば、築年数も経ち、価値も落ちているので、そこまで高額にはならないでしょう。

一方、贈与税は、土地の場合は路線価方式(周辺の道路の価値によって評価額を決める方法)か倍率方式(周辺道路に価値がついていないときに固定資産税をもとに評価額を決める方法)で決まります。

また、家の場合は固定資産税評価額が適用されます。

不動産売却でかかる譲渡所得税の仕組み

譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税=税率×{売却価格-(取得費+売却にかかった費用)}

取得費は、不動産の購入代金+購入費用の合計額から減価償却費を差し引いた値と売却代金の5%のうち、大きい額のほうが採用されます。

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

税率は、不動産の所有期間が5年以内か5年超かによって、以下のように変化します。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

不動産の所有期間と税率の関係は、こちらに詳しくまとめています!

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

贈与税は相続税よりも高い?

贈与税は、相続税のあとにできた税制度です。

その背景には、相続税逃れが多発したことが挙げられます。

生前のうちに贈与しておくことで簡単にリスクを負わなくて済んだので、無理やりな手続きを踏むケースも多くありました。

こうした状況を防ぎ、しっかりと相続税を支払ってもらうことを目的にしているのが贈与税です。

そのため、贈与税は相続税にくらべて圧倒的に高齢率となっています。

無理に生前贈与を選ぶよりは、死後相続のほうがお得だということです。

贈与税と相続税の課税額・税率を比較

贈与税は、贈与した不動産の相続税評価額が110万円を超えた場合に発生します。

評価額に応じて、贈与税の税率は以下のように変化します。

相続税評価額 贈与税の税率
200万円以下 10%
200万円超300万円以下 15%
300万円超400万円以下 20%
400万円超600万円以下 30%
600万円超1,000万円以下 40%
1,000万円超1,500万円以下 45%
1,500万円超3,000万円以下 50%
3,000万円超 55%

最大で税率が55%になるので、半分以上が税金に持ってかれてしまうということですね。

贈与したところで所得が増えるわけではないので、税金の納付は大変です。

対して、相続税は以下の計算式で求めます。

相続税={遺産総額-基礎控除額(3000万円+相続人の数×600万円)}×税率※

ちなみに、相続税の税率は以下の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額 相続税の税率
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15%
5,000万円以下 20%
1億円以下 30%
2億円以下 40%
3億円以下 45%
6億円以下 50%
6億円超 55%

遺産総額から基礎控除額を引いているので、不動産1コ当たりの課税額は贈与税よりもお得です。

税率が上がる条件も、贈与税より厳しくなっているので、ほとんどのケースで相続税のほうがお得となります。

相続時精算課税制度を使えば贈与税がタダに

贈与税の特例控除に、相続時精算課税制度というものがあります。

これを使うと、最大2,500万円まで贈与税を無料にできます。

ちなみに、評価額が2,500万円を超過する場合、2,500万円分は無料になり、超過分には税率が20%かかります。

ただこの制度は名前の通り相続時に精算されるので、税金が減額になるわけではありません。ご注意ください。

不動産を生前贈与するメリット・デメリット!相続・売却の税金と贈与税を比較

子供・配偶者に不動産売却をするときの注意点

上記のように、生前贈与をすることが決してお得な方法でないことを考えると、子供に不動産売却をおこなうことは、贈与税を避けつつ生前贈与することにつながるというメリットがあります。

売買契約は自由度が高い契約でもあるので、親子間である程度のルール決めをすることが可能です。

何でもして良いというわけではなく、近しい間柄だからこそ守るべき規則があることを理解しておきましょう。

親族間の取引は仲介してもらいにくい

親族間で不動産売買をするときは、なかなか業者が仲介してくれないということがあります。

不動産業者が仲介をしたときに得る仲介手数料は、不動産の売却代金に比例して値上がりします。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

そのため、親が子供に向けて不動産を売る場合は高値になりにくいので、仲介をするメリットがないのです。

住宅ローンの審査が通りにくい

親子間で不動産売買をするような特殊なケースでは、金融機関から住宅ローンの融資を受けることが難しいです。

放っておいても子どもに相続される不動産をなぜ敢えて売買という形で譲渡するのか、金融機関は疑問を持ちます。

兄弟の一人を特別可愛がっており、その子供に不動産の権利を全て引き渡すため、兄弟の分割相続ではなく売買譲渡をしたのではないか。外された他の相続人は、この事実に気づいたら訴訟を起こし、住宅ローン返済どころではなくなるのではないだろうか…。

金融機関は融資の様々なリスクを踏まえて審査するので、こうした特殊な事例ではローン審査の通過は厳しくなってしまいます。

一定の金額を担保しよう

このように、業者から仲介してもらえないこともある子供への不動産売却ですが、信頼度を高めることもできます。

まず大切なのが、親と子供であっても一定の金額で取引をするということです。

業者の報酬を担保するという意味もありますが、不動産売買後はさまざまな費用がかかるので、こうした費用支払いのためにも重要です。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

売却は贈与・相続よりお得!費用の支払いや確定申告を忘れずに

簡単に不動産を子供へ譲渡することができなくなった今、売却するというのは有効な手でもあります。

しかし、やはり譲渡とは違って厳格な売買をおこなわなければならないということを肝に銘じておきましょう。

また、不動産売却をおこなうと諸費用の支払いや確定申告などの手間がかかります。

子供としっかり相談してから決めるようにしましょう。

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