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不動産売却のチラシは信じられる?届く理由は何?甘い言葉・嘘の記載に要注意

【更新日】2021-03-26
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不動産のチラシ

これから不動産売却をするという方は、まず業者に査定を依頼するところからはじめます。

仲介してくれる業者を決めると、次に宣伝活動をして、買い手を見つけていきます。

不動産が高く早く売却できる広告・宣伝とは

よく、家に売り出し物件のチラシが入っていることがありますが、これも宣伝活動の一環なのです。

一度不動産の売却を考えると、今までは何とも思わなかったチラシも意識するようになりますが、これにはどのような秘密があるのでしょうか。

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不動産売却のチラシがなぜウチに?考えられる3つの原因

不動産売却を促すチラシがポストに投函されていることがあります。

このチラシは、どんな家にもポスティングされるわけではありません。では、なぜ自宅にチラシが届いたのでしょうか?

考えられる原因は、以下の3つです。

  1. 相場の高い家を中心にポスティングしている
  2. 登記簿謄本から物件情報をチェックしている
  3. 名簿屋などにより個人情報が流出している

それでは、原因を1つ1つ詳しく見ていきましょう。

相場の高い家を中心にポスティングしている

高く売れやすい家というのは、築年数が浅くアクセスが良い、見栄えも良い家というように、要素がほぼ決まっています。

こうしたエリアに不動産屋が赴き、さらに目視で絞り込めば、確実に高く売れるであろう物件をいくつか見つけることができます。

このようにして目星を付け、後は手当たり次第にチラシをポスティングしているとしても不思議ではありません。

こうしたチラシは、別に住人が売る意思を持っていなくても投函されていることが多いです。

売却の意思がないのに勧誘のチラシが送られる理由

仲介業者が得られる利益は、仲介手数料のみとなっています。

仲介手数料は物件の売却価格に応じて、以下の金額が売主から支払われます。

売却価格 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

ポイントは売却価格に応じた額が支払われるということです。人気のエリアにある物件なら販売コストをかけなくても勝手に買い手がつくので、収益性も高くなります。

郊外の物件を仲介売却する場合は、多額の宣伝コストがかかるにも関わらず仲介手数料が少額となります。

つまり、郊外物件を複数戸仲介するよりも、都市部などの物件を1件仲介したほうが高利益となるわけです。

こうした物件はいつ売られるかわからないので、周辺の業者はこぞって契約しようとします。

ライバルに出し抜かれるまいと少しでも早いタイミングで契約を結ぼうと躍起になった結果、住人に売却の意思がなくてもチラシが投函されているケースが起こるのです。

登記簿謄本から物件情報をチェックしている

登記簿謄本とは法務局が管理している不動産の情報データで、不動産の所在地・面積・間取りといった内容から、権利関係がどうなっているのかまで詳しく記載されています。

これはお金さえ払えば誰でも見ることができるので、相場の高いエリアの物件なら知らない不動産屋にチェックされている可能性も十分あります。

例えば、最近相続されて権利者が複数いる場合などは、売って代金を分割相続する人が多いのでチラシが届きやすくなります。

→→相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

名簿屋などにより個人情報が流出している

不動産会社と密接な関係にあるのが、名簿屋の存在です。

彼らは個人情報のリストを不動産屋やマスコミ、警察に売ることで収益を得ている人々です。

一見すると違法ですが、「本人の申し出があれば情報を削除すること」を条件に、法的にもリスト販売を認められてます。

個人情報が不動産会社に共有され、チラシが郵送されてきたとしても不思議ではありません。

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不動産売却時のチラシ内容には厳しいルール・規制がある

不動産は、一般の方が持っている資産の中でおそらく最大のものです。

そのため、宣伝広告に偽りがある場合、ほかの取引では比べ物にならない損失を相手に与えることになります。

宅建業法の第32条「誇大広告の禁止」では、建物の所在、規模、形質を偽ることや、交通アクセスなどの利便性や代金などの優位性を誇大に広告することを禁じています。

こうした法律は当然ポスティングされるチラシも対象になっており、ルールに違反すればペナルティを受けるのが基本です。

誇大広告のチラシも多いのが実情

しかし、実際はこうした誇大広告はなくならないのが現状です。

ただ、作成者に悪意があるわけではなく、業界で使われてきた慣習に従った結果、誇大な宣伝になってしまうという実情があります。

たとえば、よく広告に表記されている「駅から徒歩○分」という文言。これは、道路距離80mを1分として算出して計算されたものです。

マンションの部屋を出てからエントランスを出るまでの時間や、エレベーターや信号の待ち時間はカウントされていません。

「それくらいは大目に見るべき」と考えている人も多いでしょうが、実際に広告で交通アクセスの良さをPRされると、印象は全く違う結果になります。

不動産売却の広告効果はそこまで見込めない

人間の購買活動に、広告は多大な影響を与えるといわれています。

毎日流れるCMやTV番組、雑誌などで自然に商品名を認識している場合も多いでしょう。

広告会社はそういったことを認識し、商品のターゲットに刺さるような宣伝方法を考えていきます。

しかし、不動産の場合は規則が多く、チラシなども割と文字が多い平素な構成になっていることが多いです。

キャッチーな文言で買い手を引き付けるような広告は、不動産売却で使うのは難しいのです。

ただ、一生の買い物をする買い手のほうも「家のような高額の買い物を広告に騙されて損したくない」という意識は強く持っているので、イラストを多用した広告などよりも、しっかりと情報を載せたほうが信頼度は高くなりやすい傾向にあります。

不動産のチラシを見るときに気を付けたい2つのポイント

不動産のチラシには、これ本当?という内容もよく記載されています。内容をチェックする際には、特に以下の2点に注意しましょう。

  1. 価格表示は適切か?
  2. 購入希望者の存在は本当か?

ここからは、上記2点の意味を詳しく解説していきます。

価格表示は適切か?

不動産売却を奨めるチラシには、「○○万円で売れます!」など具体的な金額が表示されていることがあります。

ただ、この書き方では最大利益か平均価格か、調査をしっかりした根拠ある金額か何の裏付けのない金額なのかがサッパリわかりません。

実際にその金額で売れなくても、どんな言い訳でも出来るので信用しないようにしましょう。

査定額を吊り上げる悪徳業者に注意

昔は査定額と実際の売却価格(成約価格)には差異が生まれがちでしたが、今では査定額と売却価格はほぼ同じとなっています。

ただ、これを悪用して査定額を実際の約2割増しまで吊り上げ、契約を取り付ける悪徳業者も存在します。

売り出したは良いものの、結局売れ残るので値下げをするしかなく、最終的には適正価格よりも低い値段で売らざるを得なくなるので注意が必要です。

チラシを使って勧誘してくる仲介業者にもこのタイプの悪徳業者はいるので、安易に契約しないようにしましょう。

こちらで紹介されているような、初心者でもできる相場調査をして、ある程度の適正価格を知っておけば、明らかに高い金額を提示されてもなびくことはなくなりますよ!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

購入希望者の存在は本当か?

売却を奨めるチラシには、「買いたいという人が多数います!」などと、購入希望者が相談に来ていることを匂わす文章が載っていることがあります。

ただ、あなたが今住んでいる家の売却を考えていない場合、購入希望者が現れるはずもないので、もちろんこれは嘘です。

不動産売却における不安要素の1つに「売れ残るかもしれない」というものがありますが、アクセスの良い人気物件でも内覧の問い合わせが1日5件あれば良いほうなので、売却中にこの不安が解消されることはありません。

こうした甘い誘惑に誘われて契約すれば安心ですが、後々損をしてしまうので気を付けましょう。

不動産会社がチラシをポスティングする理由

不動産会社がチラシを各家にポスティングするのは労力がかかります。

また、チラシをポスティングしたところで契約につながる確率は高くありません。

それでも不動産会社がチラシをポスティングする理由は何なのでしょうか?

売却希望者は時間がない

新居を購入する方がじっくりと物件選びをするのに対し、不動産を売る方は離婚や転勤など急な出来事があって急いで手続きするケースが多いです。

不動産を売ろうと思った時に自発的に不動産会社を探そうとすると時間がかかってしまいますが、売りたいタイミングでチラシが丁度ポスティングされていたら、勢いで契約を結んでしまう方も多いです。

こうした心理を狙って不動産会社はチラシをポスティングしているのです。

不動産売却は費用対効果が高い

不動産の購入希望者は自身の希望を出来るだけ叶えたいので、あれやこれやと要望を言ってきますし、出来るだけ安く購入しようと交渉してきます。

一方、不動産売却はどの業者もある程度の販売活動の“型”を持っているので、そこまで労力はかかりません。

その上で高額な仲介手数料も得られるので、業者からすればコスパが高い事業なのです。

両手仲介が狙いやすい

売り出し物件はレインズに登録され、全国どの不動産会社と契約しても購入できます。

しかし、買主と売主の契約する不動産会社が別の場合、片方からしか仲介手数料を得られません。(片手仲介)

買主と契約している不動産会社が積極的に売主を募集し、両者が取引を結べば2倍の仲介手数料を得られるのでお得です。(両手仲介)

不動産会社は両手仲介を狙ってチラシをポスティングしている側面も大きいです。

会社の名前を売り込むため

不動産取引は1回で大きな金額が動きますが、物件の売却・購入は多くの方にとって人生で1度あるかどうかのイベントです。

不動産会社からすれば、ある家庭が「引っ越しだから自宅を売ろうか」と思った時に自社をいかに思い出してもらうかが重要になります。

チラシの効果がすぐに表れなくても、将来的に効果が出ることを見越してポスティングする側面もあるのです。

不動産売却のチラシに記載されている内容

不動産売却のチラシには、以下の内容が記載されています。

  • 図面
  • 周辺情報
  • 入居者のターゲット

まず、チラシには売り出し物件がどのようなものかという図面やデータが細かく記載されています。

物件の情報だけでなく、周辺情報や駅までのアクセスなども記載されているチラシは読む人にとって親切です。

その他、単身者向けなのかファミリー向けなのか、二世帯向けなのかといったターゲット設定も詳細に記載しておくことで、広告効果は高くなります。

不不動産売却を甘い言葉で促すチラシに注意

ポスティングされるチラシは、何も売り出し中の不動産を宣伝するものだけではありません。

「あなたの物件、いまなら高値で売れます!」というような、物件の売却を促すような広告もあります。

こうしたものが物件の売り出しを検討しているときに送られてくると心を惹かれてしまいがちですが、実際に物件の外観などを見た上でこのようなことを書いているのか、どの物件にも同じ広告をコピーして送っているのかを確かめることができません。

こうしたチラシを配る意図は、自分たちと媒介契約を結ぶことを促すものですが、一度連絡をすると頻繁に営業電話がかかってきて面倒なことも多いので、調べてみて良い業者ではないと判断した場合は無視しておくのが得策です。

免許番号を使って業者を調べる

ただ、不動産売却がはじめての方は、断るべき業者かの判断が難しいのではないでしょうか。

このときによく使われるのが、ネットで口コミを検索する方法です。

大変有効な調査方法ではありますが、業者が自分で書き込むこともできるので、口コミだけを判断材料にするのは少し危険です。

ネットで評判を調べるのと並行して、自治体の不動産情報ベースを使って、過去に違反などがない優良業者かを調べていきましょう。

このときに利用すると便利なのが、業者の免許番号です。

不動産業者にはそれぞれ番号が割り振られており、たとえ名前を変えて運営していても、番号を調べれば過去の情報が一発でわかります。

もし番号が見当たらない場合は、免許を持っていない悪徳業者ということになるので注意しましょう。

この番号は、自治体のサイトなどで業者名を検索すると簡単に調べられますよ。

不動産売却のチラシで信用できない表現とは?

不動産売却のチラシは正規の不動産屋が作成するものなので、基本的に情報は正確だと考える方は多いです。

ただ、不動産会社の出すチラシが全て信頼できる訳ではありません。

中には誇大広告やグレーな表現を使うケースも少なくありません。

ここからは、注意すべき表現を紹介していきます。

表現①購入したいお客様がいる

売買する不動産はレインズに全て情報登録されるので、購入したい人が契約している不動産会社と契約しなければ成約が取れないことはありません。

大きな問題になる表現ではありませんが、生産性を考えると同じ内容のコピーを大量に印刷してポスティングしている可能性が高いため、嘘である可能性は高いです。

表現①○○万円で購入希望のお客様がいる

例えば「3,000万円で購入したいお客様がいます!」というチラシがポスティングされていたとしても、過度に期待するのは危険です。

これは決して、「評価額が数百万円でも、不動産を気に入って見込んでいるから3,000万円出したい!」と言っている方がいるという訳ではありません。

「○○エリアなら最大3,000万円出せる」と言っている方がいる程度のことで、評価額が数百万円ならそれ以上で購入してくれる訳ではありません。

過去のデータを参考にチラシへ価格を記載しているだけで、そもそも購入したい買主がいない可能性も高いので注意しましょう。

表現③他社より高く査定します

高く査定するとチラシに記載していても、高く売却することを保証している訳ではありません。

査定額や売り出し価格が高くても、実際に買い手が現れなければ値下げをするしかありません。

高い査定額で契約を取り、売れ残った物件を安く自社買取して高く転売する業者も少なくないです。

そもそも、実績が十分で周囲からの評判も高ければ査定額の高さをアピールする必要はありません。

「本当に高く売ってくれる業者は“高く売れます!”とアピールしない」と覚えておきましょう。

不動産売却のチラシを作成・チェックする際のポイント

不動産売却のチラシは仲介業者が作成しますが、売主も出来上がった広告に対してコメントすることが出来ます。

購入希望者が最初に物件に触れるのは広告チラシですから、内容やレイアウトは重要です。

ここからは、不動産売却のチラシを作成・チェックする際のポイントを紹介します。

求められる情報は全て記載する

購入者の求める情報がチラシに掲載されていないと、それだけで成約を逃してしまう可能性があります。

間取りや面積・住所などの基本情報の他に、ターゲットが知りたいと思う情報を分析した上で掲載することが大切です。

外観の写真を大きく掲載する

物件の内装写真を大きく掲載したチラシも良く見ますが、内装の写真は出来るだけ多く記載したほうが良いので、あまり大きな写真を載せるのはおすすめしません。

逆に外装の写真は大きめのものを掲載するのがおすすめです。

外装の写真は第一印象を大きく左右しますし、ある程度引きの写真を掲載することで物件の全体像が分かり、買主は安心します。

売主や担当者の顔写真を掲載する

売主やその家族、仲介する担当者の顔写真があると購入希望者は安心して内覧に来てくれます。

まだ見ぬ新居の生活に希望を膨らませていることを考慮して、家族の暖かい雰囲気の写真を掲載しておけば内覧に来てくれやすくなるでしょう。

内覧を歓迎する文言を入れる

チラシの最後に、「ぜひご家族で起こしください」「小さなお子様大歓迎です」といった文言を入れることで迷っている購入希望者が内覧に来やすくなります。

特にファミリー向けの物件の場合、購入希望者が子供も連れて内覧に来ることに抵抗や申し訳なさを感じることも多いので、このような文言があると印象が良くなります。

不動産売却のチラシの内容は注意してチェックしよう

不動産売却の宣伝で誇大広告をするのは、前述の通り禁止されていますが、キャッチコピーを付けることは禁止されていません。

売買契約の締結には、売り手と買い手のマッチングが何より大切なので、こうしたコピーの内容は非常に重要になってきます。

たとえば、小さな部屋がたくさんある一戸建てを「様々な用途に使える部屋多数!」というコピーで宣伝するよりも、「小さなお子さんがいる家族に最適!」と宣伝したほうが買い手は反応しやすいでしょう。

このように、不動産売却は物件の強みを考え、どんな構成の家族がどんな用途で使うのが最適かを考えて売り出すことが重要になってきます。

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