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路線価と実勢価格の違いとは?それぞれの内容の乖離の比較と調べ方・計算方法を解説

【更新日】2020-12-02
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路線価と実勢価格

土地の価格をあらわすものに、路線価と実勢価格の2種類があります。

ただ、どちらも土地の価格なのにも関わらず、同一の土地の路線価と実勢価格は同じ金額にならないという注意点があります。

今回は、路線価と実勢価格の違いと計算方法などを、詳しく紹介していきます。

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路線価と実勢価格の基本的な内容の違い

路線価と実勢価格はどちらも土地の価格ですが、大まかに以下の2つの違いがあります。

  • 路線価:国税庁が発表する相続税・贈与税などの基準価格
  • 実勢価格:実際に土地を取引(売買)する際の価格

つまり、路線価が税金を算出するための金額なのに対し、実勢価格はその土地自体の金額なのが大きく違うところです。

路線価と実勢価格が異なる理由

路線価はその名の通り、土地が接する道路から、地価を算出します。

一方、実勢価格は土地を購入する人の需要やトレンドによっても左右されてしまいます。

たとえば、あなたが新居の敷地を探している場合、近くに日当たりを遮るような高い建物があったり、異臭がしたりする土地は敬遠することでしょう。

ただ、上記のようなケースは一時的な可能性もあります。こうした一時的な要素を税金の計算に利用してしまえば、かなりの不公平が生じてしまいます。

そのため、路線価という指標が税金算出では利用されるのです。

土地の価格は5つ(一物五価)ある

土地の価格は路線価・実勢価格以外にも、全部で5種類があります。

  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格

公示地価とは、国土交通省が発表する土地価格のことです。

この公示地価が、土地のあらゆる価格の基準となります。

似たようなものに基準地価がありますが、こちらは都道府県が調査・発表すること、調査が7月1日・公表が9月下旬になること以外は公示地価との大きな目的の違いはありません。

ただ、次の公示地価が発表される間の推移を見る目的などに利用されることが多いです。

最後に固定資産税評価額ですが、これは市区町村が固定資産税を計算するための不動産評価額となります。

固定資産税はこの金額をもとに、毎年1月1日時点での不動産所有者に固定資産税を課税します。

路線価と実勢価格の計算式の違い

路線価と実勢価格は、その計算式・算出方法に差があります。

ここからは、路線価と実勢価格の計算式について解説していきます。

路線価は路線価図から価格を計算する

路線価は、「財政評価基準書 路線価図・評価倍率表」という国税庁が算出しているデータベース、通称「路線価図」を利用して算出します。

路線価図の見方

340C、350Cなどの文字が書かれていますが、これらは、接する土地の1㎡当たりの単価を表しています。(単位:千円)

つまり、340Cの道路が接する土地の価格は、1㎡当たり34万円となります。

ただ、これはいわゆる整地の価値を測る場合であって、片方の道路しか接していない土地や形状が特殊な土地などは路線価図の読み方も少し特殊になるので、以下の記事などを参考にしましょう。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!路線価図の見方・計算方法

実勢価格は取引時の最終的な価格

実勢価格は不動産を売買する際の、最終的な取引価格のことを指します。

良くスーモなどのポータルサイトに中古物件の価格が掲載されていますが、これはあくまで売り出し価格であり、最終的な売買契約で決定される取引価格とは異なるケースが多いです。

特に中古の不動産売買は買主優位になりやすいので、買主側から値引き交渉をされて、売り出し価格より下がってしまうことが多いので注意しましょう。

不動産売却価格の決め方とは?売り出し価格と査定価格・成約価格の違いと参考価格の調べ方・注意点

実勢価格の目安は路線価÷0.8×1.1で求めることができる

実勢価格も路線価も、ベースとなるのは国土交通省が算出している公示価格になります。

公示価格とそれぞれの価格の目安は、以下の通りです。

  • 実勢価格:公示地価の1.1~1.2倍
  • 路線価:公示地価の0.8倍

つまり、路線価から以下の計算式で実勢価格を求めることができます。

実勢価格=路線価÷0.8×1.1~1.2

例えば、路線価が30万円/㎡の100㎡の土地がある場合、実勢価格は以下のように求めることができます。

30万円÷0.8×1.1~1.2=26.4~28.8 万円【実勢価格】

ただ、これはあくまで目安であり、実勢価格はその他の要素によって変化する可能性があります。

  • 実勢価格が目安より高くなる要素:立地やエリアのブランドが高い。大規模な都市開発が予想されている
  • 実勢価格が目安より低くなる要素;直近で殺人事件などが起きた。少子高齢化が著しい

人気のエリアなどは、実勢価格は公示地価の1.5倍以上になることもしばしばあります。

路線価を利用して実勢価格を計算する際の注意点

路線価を利用して実勢価格を計算する際は、上記の計算式にただ当てはめるだけではズレが生じるケースも多々あります。

ここからは、計算する際に注意しておきたい点を紹介します。

注意点①路線価は土地の実際の状況が加味されていない

実際の土地売買では、整備されていない荒れ果てた土地は売れにくくなります。

ただ、路線価は接道状況のみで価格を算出するので、各土地のこうした状況は一切加味されていません。

そのため、路線価を基に計算すると思っているよりズレが大きくなる可能性もあります。

注意点②実勢価格は面積に比例して高くなるとは限らない

路線価は、土地面積が大きくなるほど高くなる傾向にあります。

しかし、実勢価格は土地面積が大きくなるほど高くなる訳ではありません。

大きすぎる土地は逆に使い勝手が悪いとみなされて、売れにくいケースも多々あります。

この際は、分筆といって土地を複数に分けて別々に売り出す方法が効果的です。

土地を分筆して売却する方法と注意点をわかりやすく解説!

これによって、土地をほぼ計算通りに売却することができます。 

不動産は高く売ることを目指す

前述の通り、実勢価格=路線価÷0.8×1.1~1.2で計算するのが一般的です。

ただ、上記の計算式より高く売ることも不可能ではありません。

土地を購入する方は売主と同じ不動産の初心者ですから、第一印象をアップさせれば、それに引っ張られて高く売ってくれる可能性は高まります。

まずは不動産を算出した実勢価格以上で高く売ることを目指しましょう。

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