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不動産が売れない時の解決策・対処法【2021年最新】

【更新日】2021-02-04
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不動産が売れない

「不動産は一つとして同じものはない。どんな物件でも買ってくれる人が必ずいる。」

ひと昔前までは、不動産仲介はこんな楽観的な考えが蔓延していました。

その言葉通り、どんな築古で傷みの激しい物件でも、じっくり売り出し続ければ成約を取れるケースが多かったのです。

ただ、ここ最近では2、3年経っても売れ残る不動産というのは珍しくなくなってきました。

今回は、不動産が売れなくなった背景から今後の動向までの解説と、今の時代に確実に売買を成立するにはどうすれば良いのかを分かりやすく説明していきます!

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商業用途の不動産を中心に売れないケースが増えている

売れ残る不動産は、マイホームのような居住用よりもテナントなどの商業用のほうが割合は大きいです。

理由としては、テナント利用は居住利用に比べて賃貸利用する割合が高いので、需要が供給に比べて低いのです。

ビジネスにはどんなにお得なテナントも、儲からなければ必要ありません。そして、テナントの質が一定の基準を下回っていれば「会社は無数にあるんだから、どこかが買ってくれる」という理論も成り立たなくなってしまいます。

供給過多にも関わらず新築テナントは増加中

供給過多なのですから買い手のつかないビルは取り壊せば良いと思いますが、そう簡単なものではありません。

まず、ビルやマンションの解体コストは戸建て住宅と比べものになりません。また、近隣のことも考えなければいけないので、そう簡単に立て壊すことはできないのです。

更に、築年数が経てば建物の商品価値は落ちるるので、他社と競うために新工法・自社ブランドなどを売りにした物件をどんどん建てていきます。

結果として供給過多は年々進んでいく見込みです。

マンションの増加と持家の減少により居住用不動産も売れなくなる

日本をはじめとする先進国では地方の農林水産業が衰退していき、都市部でおこなうサービス業が産業の中心になりました。そのため、日本では地方から都市部への人口流入がどんどん進んでいます。

以前は一部の富裕層しか住めなかった都心のタワマンですが、今では1年間で新築されるマンションの約4分の1が「高層マンション」に分類されると言われています。

狭い敷地で大人数を収容できる高層マンションは、東京のような狭い地域では重宝されるのです。

しかし、富裕層向けの高層マンションが大量に新築されれば、マンション全体の相場が大きく落ちる可能性があります。

また、将来確実に起こると言われるのが少子高齢化の進展です。単純な人口数が減れば、空き家・空き部屋はどんどん増えていくでしょう。

例えば10部屋が満室のマンションを1部屋売れば購入される可能性は高いですが、5部屋が空室のマンションの1部屋を売ったところで成約率は高くありません。

また、空室が多いことで「あのマンションは問題があるのではないか?」と思われる危険性も高くなってしまいます。

郊外のマイホームよりも勤務地周辺の賃貸を選ぶ人が増加中

埼玉・千葉・神奈川などは東京のベッドタウンとして拡大してきました。

都内の企業に勤務する人がマイホームを建てる場所として、少し地価の安い他県を選ぶことが多かったのです。

しかし今は、「通勤に時間を使うなら近場の賃貸に住むほう便利」と考える人が増えています。

昭和のサラリーマンは、それこそ命がけで働きマイホームを購入していました。しかし時代の変化により、人々の持ち家に対する意識は大きく変わってしまったのです。

なぜ「マイホーム信仰」が崩壊したのかについては、沢山の原因が考えられます。映画の影響や宗教観の変化とまで言い切る専門家までいるほどです。

ただ、何にせよ賃貸物件の需要拡大により、中古不動産が売れ残る可能性は上がっていくと考えられます。

持ち家売却の疑問を一挙解決!かかる税金から相場・売る手順まですべてわかる!

ネット掲示板では売れ残った空き家を無料で手渡す人も

不動産が売れない時代はもうすでに来ており、ネットでは「空き家をもらってくれる人募集しています」という掲示板の書き込みが多数見つかります。

「家をタダでくれるなんて、なんてラッキー!」と思うかも知れませんが、貰い手が1年以上もつかないケースも珍しくありません。

「お金はいらないから、とにかく貰ってほしい」という募集は、地方に行くほど多くなっているのが現状です。

売れない不動産が負債に?“負動産”の恐怖

近年では「負動産」という造語が大手メディアで取り上げられ、話題になっています。

本来は資産であるはずの不動産が負債になってしまうという意味で、今後本格的に不動産の売れない時代が到来すると更に現実味を帯びていく言葉です。

購入した不動産は十年ほどのスパンで家族構成や家族を取り巻く状況と合わなくなります。

従来は生活スタイルに適さなくなった不動産を売却処分することが出来ました。

もしこれが全く売れなくなってしまったらどうなるでしょうか?

並行して空き家の放棄・放置に対する制限も厳しくなっていることを考えると、国や自治体に寄付することも出来ず、高額なお金を支払って解体処分するか、制度を利用して申請するかしかなくなってしまいます。

不動産が手放せないと選択肢がグッと減る

上記のような理由から、一旦購入した不動産は手放せなくなるというのが現実的です。

仕事で異動があっても家族を置いていかなければいけませんし、家族構成の増減があっても我慢して住み続けなければいけません。

築年数が経過して価値がなくなれば、持ち主が責任をもって修繕などの管理をしなければいけなくなります。

大金をはたいて購入した不動産に縛られてしまうことになってしまうという訳です。

持ち家が現代のライフスタイルに合わなくなっている?

会社の一存で転勤が決まってしまうサラリーマンには、実は最初から持ち家というスタイルに適してなかったのではないかと思う節が多々あります。

多くの方が30、40代で家を建てたのは終身雇用制で今後も安心して働ける保証があってのことで、今とは事情も異なってきます。

売れない時代に相続物件をどう処分すべきか考えよう

不動産市場の減退は、無関係と思っていたあなたにも影響を及ぼす確率が高いです。

まず考えられるのが、実家の相続です。

親が賃貸に住んでいない限りは、ほとんどの人が親の家を相続するようになります。

現在も、相続物件をどう処理すれば良いかわからず放置している人は多く、社会問題になっています。

不要な実家は本来なら早めに売却するのがお得ですが、親の生前のうちから手続きをどう進めるか話し合っておかないと大変なことになるので注意しましょう。

実家を高く売ることができれば、最低でも数百万円の臨時収入を得ることができます。

そんな高額をまとめて得るケースなんて人生の中でほとんどなく、有効活用すれば人生が一気に上向きになります。

一方で、売却損を出してしまうと支出も大きく、苦労をします。

不動産が売れない時代に相続物件をどう処理していくか、しっかり考える必要があるのです。

【実家売却の手順・税金】親の死後に相続した実家を売るかで揉めた友人の話

売れない不動産はどこが問題?売れ残る主な理由を徹底解説

社会全体で不動産市場が盛り上がっていたとしてもなかなか売れない不動産というのは存在します。

こうした不動産はどこに問題があるのでしょうか?

理由は様々ですが、一般的に不動産が売れない理由は価格と建物の質の2つに分かれることが多いです。

ここからは、売れない不動産はどこに問題があるのか、よくある事例を解説していきます。

第三者からのお問合せが一切来ず売れない不動産も多い

重要な成約の機会を逃し、そこから中々チャンスが来ないという事例もあるかと思います。

ただ、大抵売れない不動産は最初から一切の問い合わせがない、ウンともスンとも言わないケースがほとんどです。

こうなってしまう原因は多数考えられますが、広告の段階で多くの方にそっぽを向かれてしまっている理由がどこかにあるはずです。

問い合わせ連絡が全くない理由は、以下の3点が考えられます。

  • 価格設定が悪い
  • 第一印象が悪い
  • 偶然売れ残ってしまった

ここからは、理由の1つ1つを詳しく解説していきます。

理由①価格設定が悪い

広告から受け取れる物件情報と金額を比較して、明らかに割高な印象を与える場合は売れない可能性が高いです。

金額設定は多くの方がネットで物件検索する現代ではかなり重要です。

なぜなら、高価格でもそれに見合った高い質の物件を売りだした場合に、そのエリアの最も取引数の多い価格帯を外していれば絞り込み検索で見られることすらない可能性が十分あります。

理由②第一印象が悪い

写真の印象が悪く、中々売れないというケースも多々あります。

特に居住用物件を探している方はキッチン・コンロや玄関の写真写りに大きく影響されがちです。

広告写真は出稿前に一度チェックさせてもらう必要がありますし、事前に掃除や整理整頓を欠かさないことが必要です。

理由③偶然売れ残ってしまった

最初は偶然の売れ残りだったのに、それが「売れ残り物件」というレッテル貼りにつながってしまい、どんどんドツボにはまってしまったという事例もあります。

中古売買のマッチングは運やタイミングも影響するので、良い物件だから必ず早期マッチングする確証はありません。

それでも売れやすいタイミングを選んで売り出すことで、早期成約の可能性は上がっていきます。

不動産を売るタイミング・時期を見極めるコツと6つのポイント【2020年4月最新】

内覧までは進むのに不動産が売れないケース

物件広告にお問合せが来て、内覧までは進むのにそこから一向に契約まで至らないケースも多々あります。

この場合は物件広告よりも実際の内覧対応に問題があると考えてしまって良いでしょう。

ここからは、内覧で失敗する方がやってしまいがちな、良くある失敗を紹介します。

理由①掃除・整理整頓がおこなわれていない

部屋の内覧で来る方は、中古物件とはいえモデルルームのような見た目を期待しています。

そのため、理想の条件に近づけるために部屋の準備を徹底する必要があります。

特に水回りや玄関など、人の目に触れやすく汚れやすい部分は十分力を入れて掃除しておくことを進めます。

理由②生活状況がそのままになっている

住み続けながら内覧を募集する場合は、普通に生活している合間に訪問者の受け入れをしなければいけません。

この時に生活臭がする、家財道具が置かれていて隅々までチェックできないという要素が、内覧の成功率を下げている可能性も十分あります。

では一旦内装を空にした上で内覧を募集するべきなのでしょうか?

確かにこれによって成約率が上がる見込みはありますが、新居とは別に仮住まいを契約しなければいけない、往復の引っ越し代を用意しなければならないなど、リスクも少なからずあります。

また、家財道具がそのままだと必ず売れなくなる訳ではなく、「空室よりも新生活の具体的なイメージが立てられる」と喜ばれるケースもあります。

成約を取るために高額コストを支払うのは本末転倒なので、そこまでやる心配はありません。

ただ、住みながら売る場合も掃除や換気の徹底は忘れないようにしましょう。

不動産を売れない売主の特徴とは?ダメなオーナーのよくあるパターン

不動産が売れないのは、必ずしも物件に原因がある訳ではありません。

売主の意向や対応も不動産の売れ行きには大きく影響します。

不動産を売れないダメのオーナーにはどんな特徴があるのでしょうか?よくある3つのパターンを紹介していきます。

①利益しか見えておらず高すぎる金額を設定する

不動産を売却する際は、必ず近隣の物件価格を参考にして価格設定をする必要があります。

近隣の物件と質は変わらないのに、とびぬけて高い値段で募集をしたら売れ残ってしまうのは必然でしょう。

特に近年ではネットでの物件絞り込み検索が普及し、高値の募集はそもそも購入希望者の目に触れていない可能性も高くなりました。

そもそも現在は中古住宅の購入を希望する方自体が減っていることもあり、売主優位で価格を付けることが難しい状況です。

②引き渡しの条件が厳しい

価格は適正のつもりなのに全然売れない不動産は、価格以外の条件を厳しく設定してしまっている可能性があります。

例えば、以下のようなことが考えられます。

  • 売却価格の支払い条件を限定している(現金一括払いのみ、など)
  • 代金の早期支払いを条件にしている
  • 引き渡し時の条件を売主側が決めてしまっている(購入希望者がリフォーム等を依頼する余地がない)

中古不動産はある程度自分で取引条件を決めることができる分、売主側が多くを要求してしまいがちです。

ただ、前述の通り買主優位で進むのが現在の不動産売買なので、こちらから条件を与えすぎることはリスクなので注意が必要です。

③不動産を売れる状態にしていない

いくら中古の不動産と言っても市場に売り出した以上は商品という扱いになります。

売主が全く手を付けずに庭の雑草も伸びっぱなし、壁も汚れっぱなしの物件は当然売れ残ってしまいます。

不動産売却時に売主がすべきことは多岐に渡りますが、最低限の掃除・整理整頓は売れ残りを防ぐために不可欠です。

不動産の売れ残りを解消する方法は主に3つ

不動産の売れ残りを解消するためには、以下3つの方法を取るのが一般的です。

  • 売却価格を徐々に下げる
  • 一気に売却価格を下げる
  • 不動産会社に直接買取を依頼する

①売却価格を徐々に下げる

不動産が売れない原因で多いのは、内容・質に比べて割高な価格で売ってしまったためです。

ある程度需要のあるエリアなのに一切売れそうな気配がない場合、まずは値段が割高なことを疑ったほうが良いでしょう。

ただ、いくらが適正価格かを100%分析することはできない上、一気に値下げをして成約が取れても、利益が低くなりすぎれば損をしてしまいます。

そのため、数か月に1回少しずつ値下げをしていくのがセオリーです。

②一気に売却価格を下げる

徐々に値下げをするのは、利益を下げすぎず売るという意味では最適な方法ですが、値段をゆっくり下げすぎると売り時を逸してしまう可能性が高いです。

どうしても早期に売却をしたいなら、一気に値下げをしてしまうのも一つの手です。

徐々に値段を下げていく場合、適正価格になるタイミングで既に売り出しから1年以上経過しているということも起こり兼ねません。

この場合、適正価格まで下げても購入希望者から「売れ残り物件」というレッテルを貼られて売りにくさが改善されない可能性もあります。

こうしたリスクを考慮して、売上度外視で一気に値下げをするのは、処分優先・損切り感覚で不動産を売却したい時におすすめです。

③不動産会社に直接買取を依頼する

不動産売却には仲介売却と業者買取という、大きく分けて2通りの方法があります。

仲介売却は業者に依頼をして高く売ってもらうことができますが、いつ購入希望者が現れる分からない分、売れ残るリスクも多いです。

一方、不動産会社に直接買い取ってもらえる業者買取は、価格は仲介売却の6~8割程度に落ち込むものの、業者が細かいスケジュールを立ててくれるので売れ残りの心配がありません。

また、業者はりふーむ・リノベーション前提で買い取ってくれるため、仲介売却で売れ残りがちな第一印象の悪い不動産もスムーズに売れる可能性が高いです。

一度売れ残った不動産があるなら、次は業者買取を検討しましょう。

不動産が売れない時代でも確実に売るポイント

今後、不動産が売れない時代になっても、根幹はあまり変化しないでしょう。

つまり、どんな時代でも「売れる不動産は売れ、売れない不動産は売れない」ということです。

売れない時代でも、ポイントをしっかり抑えて手続きを進めれば、高く売れる可能性は十分あるのです。

ここからは、特に知ってほしい4つのポイントを紹介していきます。

①今後は売る前提で不動産を購入する

「負動産」という言葉が近年流行ったように、不動産を所有していることはリスクになるかも知れません。

例えば、周辺環境の変化や勤務先の移転などで一気に住みにくくなっても、「せっかく持家を建てたから…」という負い目からうかつに引っ越せなくなります。

こうした、必要性の感じない不動産に対して固定資産税や管理費を支払い続けるのはもったいないですよね。

離婚や転勤など、いつ急に持家が不要になるか分かりません。最近は年金支給年齢の引き上げ、支給額の減少などもあり、長年住んだ持家を売ってお金を作るシニア層も増えています。

いつでも売れるような資産価値の高い家を買うことで、今後の急なイベントにも柔軟に対応できるのです。

資産価値が落ちにくい家の特徴とは?住宅選びで失敗しないポイント

②必要性を感じない不動産は2020年までに売ってしまう

2020年までは東京オリンピック特需で、不動産価格は上向きに推移し続けると予測されています。

実際、都心を中心に地価は高騰し続けており、平均地価がバブル期を超えた地域も存在します。

単純に売却価格が高騰しているなら買い手が付きにくいですが、同時に住宅ローンが超低金利となっているので、買いやすくもあるという絶好の売り時です。

今すでに売却を検討しているなら、2020年までに売ってしまうことをおすすめします。

家を売る時期は2019年4月がおすすめ!タイミング良く売れば価格が1割増

③周辺地域のニュースに明るくなる

東京オリンピックが終わったら、本格的な少子高齢化が日本に来ると言われています。

また、安価な給料で働く外国人は一気に増え、彼らは浅草などの下町に多く住み着くと予測されています。

このように、現在は住宅環境が激変するまさに過渡期であり、今まで人気だった地域の不動産が数年後急に売れなくなることも十分考えられます。

都市開発や道路開発、大型商業施設の閉店・開店などの周辺地域のニュースにアンテナを張り、売り時を逃さないようにしましょう。

④高く売るには一括査定サイトの活用が不可欠

そもそも、仲介売却の場合は販売活動のほぼ全てを契約した不動産会社が担います。

逆に言えば、不動産が無事売れるかどうかは業者の腕にかかっているといっても過言ではないのです。

時代が原因で売れ残ったと思っていたら、単純に業者の力量不足だったということも十分ありえます。こうしたことの内容に、一括査定サイトを使って契約先をじっくり選びましょう。

一括査定サイトは、不動産の簡単な情報を入力・送信するだけで、対応する最大6社以上の業者に一括で査定依頼をすることができます。

あとは査定額を比較すれば、どこと契約すべきか一目瞭然です。

不動産査定・仲介売却は近所の不動産屋だけでなく、他県の優良業者も対応してくれることがあります。一括査定サイトは査定に対応する業者が一覧で表示されるため、隠れた優良業者を見逃すこともありません。

サイトは登録業者の広告費で成り立っているので、利用は完全無料です。

今すぐ売る予定でなくても気軽に利用してみましょう!

※一括査定サイトのより詳しい使い方は、こちらにまとめています。

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング

不動産が売れない時代は物件の「資産価値」を見極めるのが大事

ひと昔前は、不動産というものに対して実体以上の価値を感じる人が多かったです。

ただし今は、不動産も数ある資産のうちの一つという考え方が広まっています。

資産と捉えれば、住むこともできれば売ることもできますし、子供に相続することもできます。状況に応じて柔軟に取り扱いやすくなるのです。

自分だけが住みやすい家を資産価値の高い家とは言いません。

幅広い人が魅力を感じるような立地、間取り、デザインの家が売りやすく、あなた自身も本当に住みやすい家と言えるのです。

注文住宅を建てる予定の方などは、今後の不動産が売れにくく先の読めない時代を見越した設計にすることをおすすめします。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し
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