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不動産を売るおすすめタイミングとは?時期を見極めるコツ・ポイント

【更新日】2021-03-11
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不動産を売るタイミング

不動産を高く売るためには、良いタイミングで売ることが大切です。

価格の相場は様々な要因で前後するので見極めがかなり難しいのですが、これができると高額売却の成功率が格段に上がりますし、手続き中も迷いや不安が無くなります。

今回は、不動産売却のタイミングを見極めるにはどうすれば良いのかを初心者にも分かりやすく解説していきます。

「すぐにとは言わないけど、いつか家を売ろうかなあと考えている」という方もぜひ参考にしてください!

不動産売却とは?不動産を売るなら知っておくべき基本内容と取るべき行動・心構え

2021年まで不動産売却の市況は右肩上がりの売り時

不動産価格指数(住宅)(令和2年11月分・季節調整値)

上記のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数のグラフです。

2008年から2020年までの不動産価格推移を表していますが、全体的に上昇推移で、特にマンションの価格は右肩上がりの傾向になっています。

長い景気低迷に加えてリーマンショック、東日本大震災で落ち込んだ不動産価格は2013年以降のアベノミクス、金融緩和政策によって上昇推移となり、更に2013年の東京オリンピック決定も後押しして更に上向きになりました。

価格の推移傾向を見ると、2021年現在はまさに不動産の売り時と言えます。

価格の上昇は地方にも波及

7大都市圏の不動産価格推移

不動産価格の上昇推移は、首都圏だけでなく地方でも同様に起こりました。

上記は、不動産全体の価格推移を表したグラフです。

これを見ると地方は東京ほどの上昇を見せていませんが、多くのエリアで微増傾向となっています。

不動産価格は長年下落や停滞を続けており、上昇すること自体が稀なものでもあります。

国土交通省の2019年3月の発表によれば、地方圏の住宅地価格上昇は27年ぶりとのことです。

マンション価格だけを絞って調査すれば、上昇推移は更に顕著になります。

東京・大阪のマンション価格推移

大阪のマンション価格は、この20年で東京とほぼ同じ推移を辿ったことが分かります。

マンションの価格高騰を受け、不動産投資に興味を持つ人も一気に増える結果となりました。

新型コロナウィルスの感染拡大期間は不動産売却のタイミングとして最適?

前述のように2013~2020年は価格相場が右肩上がりで推移していましたが、2020年初頭からは新型コロナウィルスの感染拡大により経済は一部ストップ。

緊急事態宣言で自粛・家計の緊縮が起き、予定していた住み替えを延期する世帯も多くいました。

レインズが提供している「季報マーケットウォッチ」によれば緊急事態宣言かの2020年5~6月は取引件数や価格が減少していますが、7月以降は回復傾向を見せています。

項目数値(件/万円)前年同期比(%)
成約件数9,537件+1.4%
成約㎡単価55.63万円/㎡+3.6%
価格3,656万円+5.8%
築年数21.59年-0.32年

【引用】レインズデータライブラリー「季報マーケットウォッチ」2020年07〜09月度

上記は、2020年7~9月に成約した首都圏の中古マンションの金額をまとめたものです。

件数・価格が回復傾向にあるだけでなく、好調であった前年(2019年)よりも良い数値を記録しており、コロナショックによる影響をあまり受けていないことが分かります。

コロナ禍において贅沢品の購入や娯楽に対する出費に対する出し渋りが起こったのは確かですが、不動産取引に関しては生活に必須な作業でもあるため、各世帯が緊縮の対象に含まなかったのではないかと考えられます。

2022~2023年までは市況に大きな変化はない?

居住用不動産の住み替えだけでなく、不動産投資に対しても同じく、コロナ禍で大きな変化はないと言えます。

外国からの渡航禁止でホテル・民泊投資は大打撃を受けましたが、進学・転勤などで引っ越しがどうしても必要な人の数はコロナ禍でも減らないので、大きな下落は無かったと考えられます。

ただこれは、マンションの竣工までにかかる時間が2~3年なのも影響しています。

2021年に建つマンションの土地仕入れは、2018~2019年におこなわれるのが一般的です。

土地を仕入れた段階では現在のコロナ禍は予測できていないので、デベロッパーがマンションの竣工を減らすなどの対応が出来ていないのです。

コロナ禍を受けて竣工が減るとしたら2022~2023年以降の出来事となるので、影響が本格化するとしたらそれ以降だと考えられます。

影響の度合いは地域によっても異なる

不動産価格をチェックすればコロナ禍による影響はそこまで大きくないことが分かります。

ただ、住み替えは不動産業者や引っ越し業者、クリーニング業者など多くの方が関わる作業なので、感染防止が叫ばれている今、心象的には良くないと思う人が多いです。

また、地域によっても感染状況や自粛の強弱は異なるので、場所によっては大きな打撃を受ける可能性も十分あります。

需要と供給のバランスが大きく崩れているエリアも中にはあるので注意しましょう。

2022年以降は不動産売却しにくくなる可能性がある

2020年以降、更に進展すると言われているのが、日本の本格的な少子高齢化です。

子ども連れ家族の数が減少していけば、マイホーム需要は一気に下がり、賃貸居住者の割合が持ち家に住む人の数を急速に追い抜いていくと考えられます。

更に懸念されているのが2022年問題です。

生産緑地法の失効と共に、国内で大量の空き地が売り出されて相場を大幅に下げるのではないかと言われています。

コロナショックとのダブルパンチで相場が底をつく可能性も十分考えられます。

好調に推移してきた不動産の市況ですが、今後10年も同じように好調推移する保証はないので注意しましょう。

都市部と郊外の差は更に広がる?

産業の主体が農林水産業から都市部のサービス業に変化したことで、郊外から都市部への人口流出は一昔前とは比べ物にならないほど進んでいます。

前述の通り2010年代はマンション価格が右肩上がりの推移を見せましたが、マンションの棟数が少ない田舎はこの恩恵を受けていません。

都市部と郊外の価格差はこれから更に広がっていくと思われます。

持ち家離れは今後も進んでいく

都市部への人口流入が増えた、単身世帯や核家族が増えたなどの背景からここ数十年は持ち家離れが進んでいます。

上記のような社会変化の他にも、若者世代のライフスタイルに対する考え方の変化から以前のように庭付き一戸建てを持つことが格好いいという風潮も少なくなってきました。

2040年には持ち家率が50%を切るとも言われており、将来的には中古物件を売却しても買い手が全く見つからない状況に陥る可能性が高いです。

不動産が売れない時の解決策・対処法【2021年最新】

不動産価格が変化する原因

不動産売却のタイミングとは何かを簡潔に言えば、不動産価格が高く推移しているタイミングと言えます。

しかし、そもそもなぜ不動産価格は変化するのでしょうか?

不動産価格が変化する要因は、大きく分けて経済情勢と需要・供給の変化の2パターンがあります。

経済情勢の変化

多くのモノは経済の変化によって価値が変化します。

不動産も例外ではなく、市況によって価格が変化する事例は多いです。

ただ、経済の動きと不動産価格の変化はリアルタイムで関連性がある訳ではありません。

  1. 景気が落ち込む
  2. 一般家庭の収入が下がる
  3. 不動産の買い渋り・需要低下が起きる
  4. 不動産価格が下落する

このように、景気が悪化してから実際に不動産価格が下落するまでは半年~1年の期間が空くのが一般的です。

需要・供給の変化

不動産の需要が下がり供給過多になった場合、不動産価格は減少傾向に転じます。

景気悪化→賃金減少による買い渋りが起き、マイホーム購入者が減ることが価格低下に繋がるケースは少なくありません。

それ以外にも、近くで自殺・他殺が起こりエリアの心象が悪くなって需要が減少する場合も、価格の下落は起こります。

不動産売却のタイミングを計る3つの指標

不動産売却のタイミングを測るためには、相場の推移に気を配る必要があります。

しかし、相場の動きが分かったところで、その意味が分からなければ意味がありません。

相場の動きでチェックしてほしいポイントは、こちらの3つです。

  • 値上がり
  • 値崩れ
  • 手残り

ここからは、それぞれの要素をわかりやすく解説していきます。

不動産売却相場はいくら?地域別の価格と初心者でも簡単に相場を調べる方法

①値上がり

値上がりとはその名の通り、不動産の価格が上がることです。

特定の物件ではなく、ある地域の相場が全般的に上がっている場合は、市場が活発化すると見て良いでしょう。

不動産が高く売れる要素はその他にもたくさんありますが、市況を活発にすることはプロの業者も出来ません。

市場が盛り上がっているということは買い手が多いということなので、早期成約も見込みやすくなります。

②値崩れ

値崩れとは、供給が需要を上回ることによって、価格が急に下がることを指します。

例えば市況が盛り上がっているからと周辺地域で不動産がどんどん売り出されれば、全体の相場が一気に下がる可能性があるということです。

競合が増えると買主に比較されてしまい、内見で手応えをつかみにくくなります。

相場に常に敏感になり、上がりきらない段階で売却してしまうのが理想的です。

また、値崩れは築年数の経過によっても起きます。

戸建てなら築20年以降、マンションなら築40年以降を目安に一気に値崩れが起きると言われているので、その前に売るのがベストです。

③手残り

手残りとは、お金などが手元に残る分を指します。

不動産が高く売れたとしても、そこから税金や仲介手数料を払えば結構な額が引かれてしまいます。

さらに新居の購入や引っ越し代をそこから捻出するとなれば、手元に残る額はほとんどないこともあり得ます。

売り時というのは相場や築年数だけでなく、このように売主の事情も考慮しなければいけないのです。

不動産を売るタイミングを判断する6つのポイント

相場の推移を通して売り時を比較するのが難しいとなれば、他のポイントで売り時を判断するしかありません。

ここからは、初心者でも比較的簡単に売り時をチェックする6つのポイントをわかりやすく解説していきます。

①周辺の物件価格の傾向

スーモやライフルホームズといったサイトで売り出し物件の価格をこまめに見て、値上がりしていれば売り時と考えることができます。

価格の推移は土地総合情報システムやレインズなどでも見ることができるので、やり方やデータには困らないと思います。

ただ、不動産には一つとして同じものがありませんし、設備やキズ・凹みの状況などはデータでチェックすることができないので注意しましょう。

②季節(春と秋)

中古の戸建て住宅は、人の流入が多い時期に売り出すのがおすすめです。

最も人の流入が見込めるのは春頃でしょう。

特に転職・転勤をする30~40代の家族連れが多ければ、売れる可能性は高くなります。

次に転職・転勤が多いのが、9~10月です。

多くの会社は4~9月が上期、10~3月が下期となるので、この変わり目で異動を言い渡されるケースが多いです。

その次に異動の多いタイミングは四半期の変わり目である6月や12月でしょう。

ただ、昔は不動産に来店しないと質の高い情報が得られないということがありましたが、現在はWEBサイトでいつでも物件の情報をチェックできますし、数か月前に良い物件を購入しておくケースも多いです。

そのため、昔ほど季節と売り時の関係はないと言われていますが、それでも頭には入れておきましょう。

③築年数の経過状況

不動産の価格に最も影響するのは、築年数と言われています。

戸建て住宅は、築10年で価格が半減し、築15年で購入額の2割程度まで減少、20年を超えると価値が0になると言われています。

高価格で売るためには、出来るだけ早く売ることが大前提なのです。

売却を検討中の方は、なるべく早く必要書類や情報を集めてスムーズに手続きをしていきましょう。

しかし、家やマンションはそこに一生住むことを目的として買う人がほとんどなので、売らざるを得ないケースは突然やってきます。

買ったらすぐ売らなければいけないという訳ではなく、売ると決めたら出来るだけ早く手続きを進めること、築古なら買取に出す、解体して更地にするなどの最善の策を取ることが重要です。

④修繕履歴

中古戸建を購入する際に最も重視する要素の一つが、修繕履歴が残っているかどうかです。

特に築20年超の戸建てで修繕履歴が残っていない(新築から今までリフォームをした痕跡がない)となると、見映えが良くても購入後に故障があったり、高額のリフォーム費を払わないといけなかったりするので損です。

リフォームは15~20年周期で必要になるので、買主のコストがかかる時期が遅いタイミングで売ることをおすすめします。

⑤税制の状況

2019年10月から消費税が8%から10%に増税すると言われています。

不動産の中には売却価格に消費税がかかるケースもあるので、当てはまる場合は早めに売るほうがお得です。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

また、不動産の売却益が購入費用よりも高額な場合は譲渡所得税が発生しますが、こちらの税金は所有期間が5年を超えると税率がほぼ半減します。

そのため、所有期間が4年〇ヶ月の場合はあえて売却を遅らせるのも一つの手です。

このように、税金対策をして手残りを増やせる時期に売るのも一つの手です。

⑥自分の経済状況

例えばアパートを賃貸経営している時は、満室になっている最初のうちは良いですが、築年数が経過するとコストが増加してしまいます。

空室もどんどん目立ってくるので、いつかコストが収益を逆転するようになるので、収益とコストをシミュレーションして、利益が最大化するタイミングで売るのがおすすめです。

ただ、古くなったアパートをすぐ売ってしまうのか、それとも入居者の募集をかけるのかは投資家の経験による部分が大きくなります。

この判断は経験がものを言う部分なので、初心者は慎重に判断しましょう。

アパート経営の出口戦略!売り時のベストタイミングを見つけるポイント11選

不動産を売却するベストタイミングをケース別に解説

不動産を売るタイミングは市況を元に判断することができますが、実際は不動産の状態や目的、売主がおかれている環境などによって、各自のベストな売り時は変わります。

ここからは売主のおかれたケース別に、おすすめの売却タイミングを紹介していきます。

ローン残債のあるケース

住宅ローンが残っている場合は、そのローンの残高と査定額を比較して、売り時を判断していくことをおすすめします。

不動産を今すぐ売れば、売却価格を使ってローンを返済することができます。

一方、すぐ売らなかったとしても返済は続けていくことになるので、ローンは減らすことができます。

不動産を売却する際は必ずローンを一括完済しなければいけないので、売るならば査定額が残債を上回るタイミングでおこなわなければいけません。

  • 査定額<残債:売却できない
  • 査定額=残債:売却できるが、万が一のことを考えると難しい
  • 査定額>残債:売却可能

返済額を試算できるのであれば、資産価値の推移の兼ね合いも考えて、最もお得な時期を選んでいくのがおすすめです。

住み替えを希望するケース

不動産を売るタイミングと築年数の関係グラフ住まいを建てて、すぐに売る必要はないものの、何となく家を売って住み替えたいと思っている方もいることでしょう。

売却の期限がなく、かつ住まいに対する不満もないのであれば、築5~10年くらいで売るのが最もお得と言われています。

これは、住まいの利用価値を存分に味わった上で、かつ高く売れるタイミングだからです。

せっかく物件を建てたのなら、単に売却価格の高さではなく、その前にいかに有効活用できるかも考えておきましょう。

急な転勤・引っ越しを迫られるケース

不動産が売れるまでの平均期間は、売り出し開始から3~6か月と言われています。

しかし、これはあくまで平均なので、6か月以上かかるケースも少なからずあります。

引っ越し期限が半年以上先の場合は、急いで売却の手続きを進めていく必要があります。

引っ越し期限が3か月を切っている場合は早めに買取に出す

引っ越し期限が3か月を切っている場合、仲介売却で売り出しても売れ残る可能性が高くなります。

こうした事態を防ぐためには、早めに買取に出してしまうのがおすすめです。

業者買取なら最短1か月以内で換金・処分が完了するので、スムーズに引っ越すことが可能です。

住み替えでは売りと買いのタイミングが重要

住まいを売却して新居に住み替える際は、今の住まいを売ってから新居を買う(売り先行)のか、新居を購入した後に売却をする(買い先行)かの2通りの方法があります。

売り先行 買い先行
メリット 購入計画が立てやすい時間を気にせず家を売れる
デメリット 新居選びの期間が短い 途中で資金や日程の計画が狂いやすい

一般的には、住まいの売却が完了しており新居の購入にかけられる費用が明確になっている、固定資産税の二重払いやダブルローンを防げるという点で売り先行がおすすめです。

一方、潤沢に予算がある方なら最初に新居を購入してから売却を勧めていくのも一つの手です。

売りと買いのタイミングが同時になるのが理想

住まいを売る時期と新居が完成して入居する時期に隔たりがある場合、仮住まいへの引っ越しを余儀なくされてしまいます。

仮住まいへの往復の引っ越し代や賃料などが追加でかかってしまうので、今の住まい→新居へ直接引っ越す場合に比べて損をしてしまいます。

売却と購入のタイミングは緻密に設定した上で手続きをおこなっていきましょう。

不動産売却のタイミングの見極めは専門家でも難しい

ここまで、不動産の相場は細かく上がり下がりを繰り返すので、値上がりをしていると判断するのは難しいです。

かなり長いスパンで推移を見れば値上がりが分かりますが、売り時の判断は短期間でしないといけないので気を付けましょう。

売り時の見極めはプロでも難しい

そもそも、不動産売却のタイミングの見極めはプロでも判断が難しいです。

セオリーは相場が底を打つときに不動産を購入し、ピークに達した時に売るのが最もお得です。

ただ、相場の底とピークの見極めは過去の事例を見ていれば分かるというものでもなく、プロの投資家でも成功する人と失敗する人が出てきます。

もし誰が見ても売り時というケースがあったとしても、そこに売り出しが集中すれば値崩れが起きる可能性が高くなります。

結局、他者の思考・動向をイメージしないといけないので、100%正解ということがないのです。

多くの方はライフスパンに合ったタイミングで売却している

そもそもマイホームなどは長年暮らすことを想定して購入することが多いので、計画的に売るタイミングを設定できている人は少数派です。

相続した実家を売却する場合も、使い道はないし、固定資産税がかさむので我慢できなくなって売る方がほとんどです。

不動産を売却する時は良いタイミング・悪いタイミングというものが存在しますが、意識しすぎて人生計画に影響が出てしまうのは避けるべきです。

不動産屋に「今は売るべきではない」と言われたで売却をストップした結果、損をしてしまうケースも少なくありません。

目的・目標を事前に整理した上で、売却するのであれば外的要因に惑わされず、その相場の中でのベストを目指すのが良いでしょう。

不動産一括査定サイトを利用して後悔せず売却しよう

不動産一括査定サイト

売る絶好のタイミングを見つけたら、次にいくらで売れるか査定してもらうことが必要になります。

不動産の査定を依頼する際におすすめのサービスが、不動産一括査定サイトです。

一括査定サイトは、簡単な不動産情報を60秒ほどで入力・送信すれば、査定に対応する業者6社以上に一括で査定依頼ができる優れものです。

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