不動産業界においては仲介と媒介に大きな意味の違いはありません。

どちらも売り手と買い手の間を仲立ちするという意味になります。

不動産売買は売り手と買い手の個人間のみでおこなうこともできますが、一般的には仲介業を営んでいる不動産業者に依頼することが多いです。

→不動産査定の方法ガイド！売却査定の種類と流れ・査定額相場の計算方法を解説

はじめにこうした不動産業者に査定を依頼し、物件の予想価格を算出してもらいます。

この価格というのは、「この不動産を売り出せば、だいたいこれくらいの金額で売れる」という相場額を意味することもありますが、中には物件の最低売却額と位置付けており、これ以上の価格で売ることを前提にしている業者もいます。

査定の定義は業者によって微妙に異なるということも知っておきましょう。

仲介と媒介は不動産売却に対する視点が異なる

仲介とは「本来は2者間で執り行われる取引の間に第三者が介入する」という意味合いが強いです。

例えば、不動産用語では以下の2つの用語に「仲介」という言葉が含まれます。

• 仲介売却:不動産会社(仲介業者)が売主の代わりに販売活動をおこなう
• 仲介手数料:不動産会社の販売活動に対する報酬として、成約時に売主が支払うお金

一方、媒介とは「2者を仲立ちするもの」そのもののことを指します。仲介売却の際は、契約する不動産会社が媒介であり、販売するという行為自体が仲介ということになります。

仲介という言葉は、そのまま不動産取引の仲立ちをするという意味なので、広い局面に利用される言葉です。

媒介も似たような意味ではありますが、どちらかというと不動産売却の仲立ちに使われることが一般的です。

たとえば媒介契約は、売り手が業者に販売活動を依頼するときにおこなう契約であり、買い手が結ぶことはありません。

媒介契約を結んだ業者は、不動産情報をポータルサイトに掲載するよう働きかける、チラシを作る、営業をするといった活動を基本的に自腹でおこなうようになります。

媒介契約は主に3種類

媒介契約は、専属専任、専任、一般という3種類にわかれています。

一般は最も自由度の高い契約方法で、複数業者と媒介契約を結ぶことができます。

ただ、報酬を受け取れるのはその中で1社だけのため、業者側としても不動産の宣伝費をかけるのはリスクがあり、必ずしもお得とはいえない方法です。

専属専任、専任はオーソドックスな方法で、1社のみと契約を結びます。

この契約だと業者は、成約を結べば報酬を得られることが確定しているので、宣伝費をかけやすいです。

業者としてもメリットが多いので専任媒介契約のときに特典を与えるというサービスを実施していることも良くあります。

その一方で、売買者がどちらも支払わなければならないのが仲介手数料です。

これは、契約の仲立ちをしてくれたことに対して不動産の所有者が業者に支払う手数料です。

これは仲立ち料(報酬)とみなされることが多く、買い手も支払う義務があります。

売買仲介による業者の収入は、この仲介手数料しかないので囲い込み(売買契約を1社のみの仲介でおこなうため、情報の公開などを制限して操作する行為)などが横行する事態も起こりやすくなっています。

この手数料は諸費用の中でも最も高額なことが多いので、資金準備をしっかりおこないましょう。

仲介手数料は法定上限額が一般的

上記は法律で定められた法定上限額ですが、この額が請求されるのが慣習となっています。

この額をまるまる支払う義務はないので、値下げ交渉をすることもできますが、不動産業界の長い間の慣習でもあるので現実的には難しいです。

業者の中にはリピーターや専属専任媒介契約を結んだ売り手に半額キャンペーンをおこなっているところもあるので、こうした部分にも注意して仲介先を選ぶのもおすすめです。

➝不動産売却の仲介手数料はいくらが相場？なぜ払うの？根拠・計算方法を解説

仲介手数料と手付金の違いに注意

不動産売買が成立すると、買い手は売り手へ手付金というものを支払います。

これは不動産購入費の一部(1~2割ほど)であり、契約にキャンセルがあった場合、売り手きっかけであれば倍にして返す、買い手きっかけであればそのまま売り手に渡すという処理方法がとられます。

この手付金を仲介手数料と勘違いしてしまう人は売り手にも買い手にもいます。

また、売り手は売却代金を取得する前に引っ越し費用などを支払わなければならないので、この手付金を使ってしまうということもあります。

しかし、上記の通り、もしもの時に手付金がないと契約解除がスムーズにおこなわれません。

それぞれの費用の違いを認識しておきましょう。

不動産仲介の取引方法は、主に「両手取引」「片手取引」の2つがあります。

それぞれの特徴を以下に解説していきます。

両手取引

両手取引は、一つの不動産取引において売主と買主の双方を同一の不動産会社が担当する形態です。

つまり、不動産会社は売主・買主両方から報酬を受け取ることができます。

不動産会社は双方の利益を考慮しなければならないため、中立的な立場を保つことが求められます。

交渉や手続きの進行がスムーズになる可能性がある一方で、公平性や透明性について懸念が生じることもある取引方法です。

両手取引では囲い込みが発生しやすい

不動産業界における「囲い込み」とは、一般的には不動産会社が特定の物件を独占的に仲介し、他の不動産会社が仲介できないようにする行為のことです。

囲い込みは、特に販売情報が市場に出る前に行われ、その物件の仲介権を独占的に保持することで、その物件から生じる手数料を独り占めしようとするものです。

囲い込みには市場の透明性が失われ、他の不動産会社や消費者が物件情報を得る機会が制限される問題があります。

不動産市場の健全な競争を妨げ、物件の公正な価値評価を阻害する可能性があります。

他にも、売主にとっては囲い込みによって自身の物件の販売機会が制限され、物件の価格が適切に設定されない可能性があります。

そのため、多くの地域では不動産業法や公正競争規約で囲い込み行為は禁止されています。

不動産取引に際しては、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要であり、何か疑問があれば専門家に相談しましょう。

片手取引

片手取引とは、不動産取引において売主と買主がそれぞれ異なる不動産会社を通じて交渉を行う形態です。

各不動産会社がそれぞれの依頼主の最善の利益を追求する形となります。

片手取引はメリットとして、それぞれの不動産会社が依頼主の利益を最優先に行動するため、依頼主自身の利益が最大化される可能性があるという点です。

しかし、調整が必要な事項がある場合など、コミュニケーションが複雑になるデメリットもあります。

不動産売買で使われる仲介と媒介は、同じ意味のようで微妙に用法が異なるというのがわかったでしょうか。

こうした用語は不動産売買には割と多く、意味をよく知らないまま手続きを進めてしまうと思わぬトラブルに巻き込まれかねません。

いくら不動産業者が仲介をしてくれるとはいえ、売買の成功には基本知識の習得が不可欠だということを肝に銘じておきましょう。

日本でしか通用しない不動産用語も？

不動産会社によっても、使う用語は異なるケースがあります。

例えば、販売活動という言葉がありますが、住友不動産販売などはこれを売却活動と呼んでいます。

海外になるとこれが顕著で、LDK表記は通用せず、「□bedrooms+△bathroom」というように、寝室と浴室の数で間取りを表現するのが主流です。

このように、不動産用語の使い方は環境によっても異なるので注意しましょう。