TOP > 不動産売却 > 新築の家・マンションを売るコツ!売却損を防ぐための注意点5選

新築の家・マンションを売るコツ!売却損を防ぐための注意点5選

【更新日】2018-12-28
このエントリーをはてなブックマークに追加
新築住宅のリビング

不動産の売却価格は築年数によって大きく左右され1年経つだけ建物の価値は下がっていきます。

不動産価値と築年数の関係を種類別に解説

新築したばかりの一戸建てやマンションも、購入価格と同じくらいの金額で売るのは、非常に難しいです。

しかし、中には新築時の費用よりも高く売った方もいらっしゃいます。

こうした方は、他のケースとどこが違ったのでしょうか?

今回は、新築の物件を高値で売却するためのコツを紹介していきます。

新築の家やマンションでも高値売却は難しい!その理由は?

新築が売れず悩む女性

仮に、築年数が1年の新築物件があったとします。

この新築物件を購入後なんらかの理由で売却した場合は購入価格で売ることはできるのでしょうか。

理論上は、購入価格での売却はできません。

もちろん購入価格での売却ができないのには理由があります。

ここでは、新築物件を売るときに損するポイントについて説明していきます。

新築を売ると税金や仲介手数料が掛かる

一旦購入した新築物件に住み始めたら引っ越し費用が掛かります。

また、不動産を売るときは譲渡費用として、「印紙税」、「測量費」、「仲介手数料」などの費用がかかります。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

不動産を売ったことで得た利益に対して、「譲渡税」、「所得税」、「住民税」が課税されます。

これらの費用がおおよそ100万円程度かかるといわれています。

売るタイミングが難しい

不動産の価格というのは常に変動しています。

あなたが購入した時期は、都市開発など影響などを受けていると思います。

そのため、おそらく一番高い時期の売り出し時期に購入されています。

売る時期を間違えると大きな損になってしまう可能性があることを認識しておきましょう

イメージがあまりよくない

あなたが中古の不動産を探しいたときに、築1年の物件が売りに出されていたらどう思いますか?

なぜ購入して1年で新築の家を売ったのか考えてしまいますよね。

もちろんいい印象はなく、近所でトラブルを起こした人がいた、離婚、地域の治安が良くない、などマイナスのイメージばかりが出てくると思います。

こういった理由でも、不動産の価値は大きく下がってしまいます。

一日でも住んだら一戸建て・マンションの価値は下がる

そういった理由から新築であっても、一度住むことで建物の価値は大きく下がってしまいます。

もちろん中古の築10年の物件よりは高い価値がありますが、購入時の価値には至らないでしょう。

もっと言うならば住まなくても、購入した時点で価値が下がることも考えられます。

新築物件を購入したのに住まずに売却するというのは、やはり縁起が良くないため好んで買う人はいません。

新築マンションを投資目的で買う人が急減!2022年問題の影響か

リーマンショックからの回復やアベノミクスの影響もあり、不動産市場は2018年時点で回復傾向にあります。

更に、2020年の東京オリンピックを控え、首都圏を中心に相場がどんどん上がっています。

しかし、不動産業が好調なのと裏腹に、投資目的でマンションを買う人の数は驚くほど増えていません。

その理由としては、近年ささやかれる2022年問題の存在があります。

1922年に施行された生産緑地法という法律があります。

住宅地だった土地を生産緑地(農地)に指定することで、都市開発の行き過ぎを防ぐというもので、指定された土地は税金を減免されていました。

この法律の期限が2022年なのですが、このタイミングで一気に課税額が上がった土地を売る人が急増すると考えられます。

売り出しの土地が増えれば価格競争がおきるので、不動産相場は急落します。

これが、通称2022年問題と呼ばれるものです。

これで一番損をするのが投資家です。彼らは2022年より前にマンションを買い、それ以降に売ると明らかに損なので、今はなりを潜めているのです。

こうした背景から、新築同然のマンションでも、現在はなかなか売れない現状です。

新築の家・マンションを損せず高く売る5つのコツを紹介!

5つのポイント

不動産には耐用年数や減価償却といった概念があります。

簡単にいえば不動産は時間が経てば経つほど、価値が下がっていくということです。

この価値低下は、特に木造の建物ほど急速におこります。

※詳しくはこちら!

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

築1年程度の建物でも買ったときより価値は下がっていますが、それでも築古物件よりは有利に売り出せるので、以下の5つのポイントを抑えて積極的に査定や相談をしましょう。

  1. 住宅ローンを完済する
  2. 市場の状況を確認する
  3. 手数料・税金の支払い計画を立てる
  4. 売る理由を伝えるか考える
  5. 見せ方を意識する

売却益込みで住宅ローンを完済できるか事前に計算

新築を建てたばかりなら、住宅ローンがまだまだ残っていると思います。

ただ、住宅ローンを完済した後でなければ売り出せないことはありません。

引き渡し日に代金をもらってからローンの精算をし、その後にカギの引き渡しをすることも可能なので、売却代金プラス貯蓄額が残債を上回っていれば問題はありません。

ただ、今住む家を売るとなると、引っ越し代金や新居への入居費用などもかかってくるので、それらの費用も入れて計算しなければいけません。

事前に費用も含めるといくらで売れば良いかわかれば、それに向けて最適な方法をとれますし、買い手から値下げ交渉を受けても、「これ以下の値下げはダメ!」という明確な基準がつかめます。

強い競合を避けて短期かつ高額で売る

1日でも人が住めば物件の価値は低下しているわけですが、中古物件の市場を考えるとまだまだ売るには有利です。

こちらでも紹介されているように、中古の家は築10年前後で売られるケースが最も多いです。

築10年の家(一戸建て)を売却するコツと注意点

中古物件が欲しい人の多くは、「新築よりも安く買うこと」を目的としています。

新築同然の中身でも、割安で買える築浅住宅は、その目的にピッタリ合っているわけです。

もちろん、築古物件のほうが低価格で買えますが、一戸建てやマンションが欲しい人は多額の予算を準備しており、少しくらい値段が高くても気にしません。

むしろ長年住むことを考えれば、まだ設備や物件内部に故障がないかを気にするので、新築同然の物件は売れやすいです。

ただ、周辺地域にもっと築年数の浅い中古物件があれば、新築同然というメリットが薄れてしまいます。

SUUMOなどのポータルサイトで周辺地域の売出物件をチェックし、最適のタイミングで売るようにしましょう。

不動産売却をすると税金・仲介手数料がかかることを忘れずに!

不動産の売却額が購入時の費用よりも高い場合、譲渡所得税という税金がかかってしまいます。

売却額に比例して課税額が上がるだけでなく、築5年未満だと税率も高くなるので、新築物件を売るとかなりの額がかかってしまいます。

更に、不動産売却を仲介業者に依頼すると、仲介手数料を支払わなければいけません。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

こうした費用を考慮した上で、物件を売るかどうかの判断をしていきましょう。

離婚・子どものいじめ…新築の売却理由はどこまで伝えるべき?

前述の通り、家は長年住むことを想定して新築する人がほとんどなので、築浅で売ると「よからぬ理由があるのでは…」と訝しい目で見られることが良くあります。

実際に新築を売る理由の多くは、離婚や子どものいじめなど、あまり人には言いたくないものばかりです。

結論としては、こうした個人的な理由は購入希望者に伝える必要は原則ありません。

売却理由を伝えるかどうかはその理由が新しい居住者の生活に影響を及ぼすかで決めるのが基本です。

離婚が理由で売った家と聞いたら、新婚夫婦は「縁起が悪い…」と感じるかも知れませんが、物件の設備や暮らしやすさに影響するものではありません。

一方、「床が傾いている」「シロアリがわいている」といった物理的要因や、「室内で殺人事件があった」といった心理的要因は、買い手の新生活に悪影響を及ぼします。

こうした理由を隠していると後で賠償金を要求されるので、正直に話しましょう。

【補足】勘違いしている人も多いですが、欠陥を隠していても高額売却できるわけではありません。むしろ公表することで「この程度の欠陥でこんな安くなるなら住みたい!」という買い手とマッチングしやすくなります。

新築住宅ほど写真や内覧の準備をしっかりしよう

築5年未満の物件なら、中古物件といえども新築同様のきれいさを買い手は求めてきます。

建てたばかりならフローリングや壁もキズやへこみが目立たないとは思いますが、写真撮影や内覧前には清掃・整理整頓をしておきましょう。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

このときに注意してほしいのが、「自分が買ったときの状態に戻す」のでは中途半端だということです。

購入希望者は新居に対して期待を膨らましているわけですから、買ったとき以上に良く見せる工夫が必要です。

日光がリビングから玄関へ一直線に通るようにする、モデルルームを参考に模様替えをするといった施策をしていきましょう。

損せず新築マンション・家を売却するなら一括査定がオススメ!

一括査定の仕組み

不動産を売りに出すわけですから、少しでも高いか価格で売りたいですよね。

新築物件を購入している時点でほとんどの方は、住宅ローンを組んでいると思います。

不動産を売却するときは、担保になる土地や物件がなくなってしまうので住宅ローンの返済が必須です。

また、早めに宅ローン返済に充てて新しい物件を購入するか、自分の資金にしたいと思いますよね。

しかし、前述した理由から購入金額で売りに出ししまうと、どうしても売れづらくなってしまいます。

一括査定をおすすめする理由

それでも「高く売りたい」と思う人は、高く売ってくれる不動産業者を探さなくてはなりません。

一般的に不動産を売却する場合は各不動産業者に査定をしてもらい、査定結果やその他の保証制度などをよく吟味してから売却仲介を依頼する流れになります。

しかし、それを何社、何十社とやっていたら膨大な時間がかかってしまいますが、一括査定はそういった面倒くささを解消してくれます。

一括査定ではその地域に対応している何十社、何百社という不動産業者に一斉に無料で査定を依頼することができます。

査定方法も簡単で、不動産の種類や、立地、間取りや、築年数を記入するだけで簡単にすることができます。

一括査定を利用するデメリット

一括査定はとても便利のように思えますが、利用する上でデメリットも少なからずあります。

不動産を売るときの不動産仲介業者は売った時の価格に応じて手数料が発生するので自分の取り分は多少減ってしまいます。

また、契約してほしいためにあえて少し高めの査定結果を伝えることもあるので査定結果は絶対に売れる価格とは限らないので注意が必要です。

売り出している期間が長くなるほど販売価格を下げるように言われるので結果的に査定結果よりも低い金額での売却になり損をしてしまうことがあります。

そういったことも踏まえたうえで、依頼する不動産業者を選びましょう!

このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

池袋の不動産を売る!不動産売買におすすめの業者はどこ?過去の取引事例と合わせて紹介
池袋は不動産業者の出店数、物件の売買数ともに日本屈指の盛り上がりを見せる地域です。相場も高く高額売…
不動産を認知症の親に代わって売却する方法!代理人が認められないケースもある?
認知症の親に代わって不動産売却をおこなう場合、成年後見制度を利用します。この場合、通常の不動産売却…
新宿の不動産を売る!おすすめ不動産会社と過去の不動産売買データを一挙紹介!
新宿駅周辺には不動産会社が密集していますが、売買仲介は細かいエリアを考慮して、○○線沿いなどに着目…
不動産売却は代理人に依頼できる?委任すべきケース・注意点を解説
不動産売却で代理人をとることは頻繁にあります。しかし、一般的な方法とはいえリスクが伴うので注意をし…

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…