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相続した不動産にかかる税金はいくら?計算方法と特例控除を分かりやすく解説

【更新日】2021-03-11
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相続した不動産の売却でかかる税金

相続した不動産はどうすればいいのか、売却時に税金はどれくらい課されるのか不安に感じている方は多いと思います。

新たに自分の資産となるものですから、税金の計算、手続きのことは知っておいて損はないはずです。

ここでは、相続税がどのように計算されるのか、相続後の不動産に関して手続きについて紹介していきます。!

相続した不動産を売却する方法・流れについて知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。

相続した不動産売却の流れとは?手続きの手順と注意点を徹底解説

不動産の相続税はいくら?

相続税は、遺産の総額から基礎控除額を引いた額に課せられます。

基礎控除額=3000万円+相続人の人数×600万円

上記の計算式で基礎控除額が定められており、この額に遺産の総額が満たない場合は免除ということになります。

基礎控除額を超過した分に関しては、以下の税率をかけて相続税額を算出します。

法定相続分に応ずる取得金額 相続税の税率
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15%
5,000万円以下 20%
1億円以下 30%
2億円以下 40%
3億円以下 45%
6億円以下 50%
6億円超 55%

遺産とは預金の金額だけのことでなく、不動産、株なども含まれます。

不動産の値段は、土地の場合、路線価方式、倍率方式により値段が決定され、建物の場合は固定資産税の評価額がそのまま相続における評価額となり、マンションは土地と建物の評価額に登記簿謄本に記されている持ち分割合の評価額をかけた額が評価額になります。

相続した不動産は放棄より売却がおすすめな理由

相続税が高くなりすぎる場合は、不動産の相続を放棄するのも一つの手です。

ただし、遺産放棄を選ぶと全ての資産の相続を放棄しなければいけなくなります。

特に不動産は基準となる資産価値が他の資産に比べて高額で、売却をすれば負担分を補填し、プラスアルファで利益を得られる可能性は十分あります。

後述しますが早めに売却を実施した場合は高い確率で譲渡所得税の発生を0に抑えることが出来るので、不動産の状態・築年数によって大きな利益を期待することができます。

相続した不動産の売却でかかる税金

譲渡所得税

相続した不動産の売却で利益が出ると、譲渡所得税が課されます。

課税額が非常に高額になるケースも多いので、事前に税金が発生するかどうか、いくら発生するのか把握しておく必要があります。

もし税金が発生したとしても特例控除によって税金を抑えることができるので、そちらの条件についても把握しておく必要があります。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税は不動産を取得した時にかかった費用より、売却で得た収益のほうが大きかった場合、その差額に対して課される税金のことです。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

譲渡価格は成約価格のことであり、売却費用には仲介手数料なども幅広く含まれます。

相続不動産の取得費は売却価額の5%で計算することが多い

取得費というのは不動産を取得した際にかかった費用のことですが、相続した不動産は契約書のありかが分からず、取得費が不明なケースも多々あります。

この場合は、取得費を売却価額の5%として計算するのが一般的です。

築古の物件で物価が現在よりも安い時代の場合、当時の取得額で税金を計算したら、非常に高額になってしまいます。

この計算方法は譲渡所得税の節税にも非常に有効です。

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なる

譲渡所得税率は、不動産の所有期間が5年以内(短期譲渡)か、5年超(長期譲渡)かによって異なります。

所有期間 税率
短期譲渡 年39.63%
長期譲渡 年20.315%

相続不動産の所有期間は、被相続人が取得をした段階から売却をした年の1月1日までになるので、注意が必要です。

印紙税

印紙税は国・自治体が公正な不動産取引を担保してくれた見返りで納める税金であり、その名の通り売買契約書に相応額の印紙を貼り付けて納付します。

印紙税額は、不動産の売却価格に比例して以下のように決まっています。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円

印紙はコンビニでも売っているので、自分で調達することができます。

ただ、不動産売却で用いられるような高額の印紙は取り揃えていない可能性もあるので、売却代金が高額になる際は郵便局で購入することをおすすめします。

登録免許税

土地や建物のような不動産情報を変更する際にかかるお金のことです。

相続を受けた不動産は所有者が変わるので、この変更手続きが必要となり、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税が発生します。

評価額については毎年地域の役所から送られてくる固定資産税納税通知書に明記されているので確認してみてください。

この手続きを代行で行っている業者もいるのですが1件当たり3万円ほどかかるので、時間のある方はご自身で手続きすることをおすすめします。

相続した不動産の売却にかかるその他の費用

相続した不動産を売却すると、上記の税金の他にも様々な費用がかかってきます。

かかる費用の種類・金額はケースによって異なりますが、今回は代表的なものを紹介していきます。

仲介手数料

不動産が成約した際、仲介業者に支払う報酬となります。

仲介手数料は、売却価格に応じて以下の計算式で求めるのが一般的です。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

上記は法定の上限額ですが、この金額通りに請求されるケースが多いです。

土地の確定測量費

土地の境界が確定していない場合、測量をおこない境界確定をする必要があります。

この場合、測量の依頼を専門業者に依頼するための確定測量費が発生します。

測量にかかる費用は一般的に35~45万円ですが、以下のような場合は60~80万円と高額になることがあります。

  • 土地が市有地・国有地に面している
  • 印鑑証明書の取得が必要
  • 土地の形が複雑
  • 近隣トラブルを抱えている

建物の解体費用

土地に法定耐用年数を過ぎた使い道のない建物が残っている場合、放置していると売れ残りの原因になってしまいます。

この場合、不要な建物は解体した上で更地にしてしまったほうが用途の幅も増えて、購入してもらいやすくなります。

家の構造 1坪あたりの解体費用相場
木造 25,000円~40,000円
鉄骨造 30,000円~50,000円
鉄筋コンクリート造 35,000円~60,000円

解体費用は構造によって変わってくるので、事前に見積もりを取る必要があります。

ハウスクリーニング費

相続した不動産は状態が悪く、事前にハウスクリーニングが必要な場合もあります。

ハウスクリーニングは部分ごとに依頼をすると費用を抑えられるのでおすすめです。

掃除が面倒な方は部屋をまるごとクリーニング依頼すると、部分別に依頼する場合よりも費用を抑えることができます。

間取り 居住中に依頼 空き家にしてから依頼
1LDK~2LDK 50,000円~95,000円25,000円~45,000円
3LDK~4LDK 80,000円~135,000円70,000円~120,000円
5LDK以上 120,000円~ 120,000円~

相続した不動産の売却時に利用できる税金の特例控除

3,000万円特例控除

相続をしてから3年10か月以内に不動産を売却すると、課税額のうち最大3,000万円分を控除する特例が利用できます。

これを利用すれば、譲渡所得税の課税をほとんどの場合0に抑えることが可能です。

ただこの特例は別名マイホーム特例といって、売主自身がマイホームとして利用していた住宅を売却する際に利用できる特例になっています。

相続した不動産の売却で3,000万円特例控除を利用する場合は、生前に相続人と同居していた、相続後に住まいとして利用していたということが条件となるので注意しましょう。

家の売却でかかる税金には3,000万円特例控除を活用しよう!使わないと損する特例控除の内容・適用条件

取得費加算の特例

相続税が発生してから3年以来の不動産売却なら、取得費加算の特例というものを利用することで、税負担をおさえることができます。

この特例では、相続税を取得費に加算することができるので、譲渡所得を低く抑えることができます。

通常の譲渡取得税の計算では、こちらの計算式が適用されます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

これが取得費計算の特例を使った場合、以下のように変化します。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+不動産に対する相続税額+売却費用) }

譲渡価格がより大きく引かれてくれるので、場合によってはこれだけで課税が0になる可能性もあります。

取得費加算の特例の利用条件
  1. 相続の申告から3年以内の売却であること
  2. 相続税をしっかりおさめていること
  3. 確定申告をしていること

また、取得費加算の特例を利用する際は、以下の書類を準備する必要があります。

  1. 相続税の申告書(写し)
  2. 相続税の計算明細書
  3. 譲渡所得の内訳書

詳しくはこちらの記事に詳細が載っているので、合わせてご確認ください!

相続した不動産は3年以内に売却すると税金が安い!取得費加算の特例を使うメリット

軽減税率の特例

譲渡所得税率は所有期間5年を境に減率されますが、10年を超えた時、特例で更に減率をすることが可能です。

この時の税率は、以下の通り計算します。

  • 6,000万円以下の部分:年14%(所得税:10% 住民税:4%)
  • 6,000万円を超える部分:年20%(所得税15% 住民税:5%)

この特例は3,000万円控除と併用することが可能で、組み合わせることで大きな効果を発揮します。

特定居住用財産の買換え特例

相続後に不動産を住まいとして利用しており、売却後に新居を購入した場合に使える特例です。

今までの住まいを売却して発生した税金の支払いを、新居売却時に支払いを先延ばしにすることができる制度です。

税金を繰り延べても将来的に負担がのしかかってくる点は十分注意したいですが、納税+新居購入+引っ越しで負担が大きくなりすぎるのを避けることができます。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住まいとして利用していた相続不動産を売却して損失が出た場合は、この特例を利用して他の所得と相殺をし、税金を還付してもらうことができます。

不動産売却で損失が出たら特別な手続きは原則不要ですが、この制度を利用することでコストを最小限に減らすことが可能です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンの残債が残る相続不動産を売却して損失が出た際に、上と同じ方法で損益通算をすることができる制度です。

売却後に賃貸物件に引っ越す(買い替えない)場合でも、この制度は問題なく利用することができます。

相続した不動産の売却にかかる税金を計算シミュレーション

ここからは実際に、相続した不動産を売却した時に税金がいくらかかるのかをシミュレーションしていきます。

今回、例で扱うのは、以下の状態の土地とします。

項目 状況
売却価額 2,000万円
取得年 4年前
取得費 500万円
譲渡費用 250万円
売却時期 相続発生から2年後
相続後の用途 空き家

特例を利用しなかったケース

特例を利用しなかった場合、発生する税金は以下の式で求めることができます。

39.63%×{2,000万円-(500万円+250万円) }=495万3,750円

相続空き家の3,000万円控除を利用したケース

相続空き家の特例を利用すると譲渡所得を最大3,000万円分控除できます。

そのため、譲渡所得税の納税額は0となります。

取得費加算の特例を利用したケース

取得費加算の特例を利用すると、支払った相続税のうち、売却した不動産の対応部分を取得費に加算できます。

一般的には時価の8割が相続税評価額になるため、今回は1,600万円を相続税評価額として計算します。

  1. 相続資産:3,000万円。うち不動産1,600万円・納税した相続税額は300万円とする
  2. 相続税額:300万円×(2,000万円÷1,600万円)=375万円
  3. 2,000万円-(500万円+250万円+375万円)=875万円
  4. 875万円×39.63%=346万7,625円

相続した不動産を売却したら確定申告が必要

相続した不動産を売却して、購入にかかった費用(取得費)が売却価額を上回る場合、その差額分に対して譲渡所得税が課されます。

通常、建物は築年数の経過によって価値が下がっていくので売却額>購入額となることは少ないですが、相続物件の場合は不明な取得費を概算(成約価格の5%)で計算するので、譲渡所得税が発生しやすくなります。

譲渡所得税が発生したら、売却の翌2月16日~3月15日までに管轄の税務署へ確定申告をおこなう必要があります。

サラリーマンの方は確定申告に不慣れな場合が多いので、慎重に手続きを進めていきましょう。

不動産売却時は確定申告が必要!申告の流れ・必要書類の書き方を完全ガイド【決定版】

確定申告の必要書類

確定申告をする際は、以下の書類を取得する必要があります。

  1. 確定申告書B様式
  2. 所得税青色申告決済書(不動産所得用)
  3. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

これらの書類は国税庁のHPからダウンロードできるので、税務署に書類を取りに行く必要はありません。

その他に、自身で用意する必要があるのが以下の書類です。

  1. 不動産購入時の売買契約書
  2. 不動産売却時の売買契約書
  3. 仲介手数料や印紙税など、売却費用の領収書

この他にも、合わせて特例控除を利用する際はそれぞれの特例で指定された必要書類があるので注意しましょう。

確定申告の流れ

確定申告は、以下の流れで進めていきましょう。

  1. 国税庁公式サイトから書類をダウンロード
  2. 譲渡所得の内訳書を作成
  3. 申告書B第一表の左半分を記入
  4. 申告書B第二表を作成
  5. 申告書第三表に内訳書の記載を転記
  6. 第三表の右上に算出した税額を記入
  7. 申告書B第一表の右側を記入して完成

確定申告をおこない、所得税の納付は完了します。

住民税の上乗せ分に関しては、5月ごろに送られる納付書に基づき、分割支払いしていくのが一般的です。

相続した不動産の売却する時の注意点

相続した不動産の売却で税金が発生した時は、前述の通り多くの特例控除を利用することができます。

ただ、その中でもメインで利用したいのが3,000万円特例控除と取得費加算の特例です。

2つの特例は相続(死後)から3年10か月以内に売却をしないと利用することができないので、売却のタイミングに関しては十分注意が必要です。

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