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一棟アパートが売れない理由と今すぐやるべき打開策5選

【更新日】2020-11-26
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一棟アパートが売れない

アパートの賃貸経営は、その終わらせ方も考えなければいけないと言われています。

特に築30年を超えると管理費がかさみ、新しい入居者も入らなくなります。

出費が利益を超える前に、高値で売るのが理想ですが、いくら経っても買い手が付かないという方は多いようです。

今回は、アパートが売れず悩んでいる方に向けて、対処法を紹介していきます!

損せずアパートを売る方法!売却の流れと税金・費用を解説

アパートが売れない理由は?考えられる4つの原因

アパートが3ヶ月経っても売れなければ、もう一度物件のチェックをして売れない原因を見つけ、改善する必要があります。

では、どんなところを意識してチェックをすれば良いのでしょうか?

築年数が40年前後

築年数が40年を超えると一気に売れにくくなります。

特に木造アパートは法定の耐用年数が22年なので、それから20年弱経っていれば倒壊などが起こっても不思議ではありません。

木造住宅の耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

今の耐震基準法が施行されたのは1981年からなので、それ以前の物件は今後予測される大型地震に耐えきれない可能性が高いです。

こうした地震時の不安も、古いアパートが売れない大きな原因となっています。

立地が悪い・駅から遠い

築浅でも立地の悪いアパートは売れにくくなります。

生活に不便な地域や繁華街に近い、新興宗教施設や暴力団事務所が近くにあるという場合、買い手は付きにくくなってしまいます。

また、最寄り駅までのアクセスが悪かったり、その駅から中心部まで何度も乗り換えが必要な場合は立地が悪いと見なされます。

ランニングコストを対策済

高いランニングコストを対策するのは大家として当たり前です。

ただ、コスト対策をしているのに収益化が見込めなければ「対策のしようが無い」と見なされてしまい、売れません。

投資価値が全くないと見なされてしまえば、投資家が買ってくれる見込はないでしょう。仲介売却ではなく不動産会社に買い取ってもらい、少しでも収益化を目指しましょう。

【2018年】マンション買取業者ランキング!買取再販戸数・価格相場・保証を比較

売却価格が高すぎる

収益物件の相場は収益還元法で求められますが、算出額が実際の取引状況に即しているとは限りません。

【収益還元法の計算式】
・(1年間の賃料収入-1年間の運用コスト)÷還元利回り※直接還元法

実際に近隣で売り出されている収益物件の価格がいくらか、楽待などで一度確認してみましょう。

周辺の類似物件より売値が100万円以上高く売っていたなんてことも良くあります。

アパート売却の相場はいくら?高く売るには不動産会社選びが重要!

アパートは今が売り時!早めに対策しないと売れ残り期間は伸びるばかり

東京オリンピック前の現在は、絶好のアパート売却チャンスと言われています。

東日本大震災で大幅に下がった地価は回復を見せ、首都圏ではバブル期を超える高価格が付いたところもあるくらいです。

更に2016年からのマイナス金利政策により、住宅ローンのフラット35などは10年前に比べて金利が2%ほど低くなっています。これは30年ローンなら総返済額が1,000万円以上お得という計算になります。

高価格で売り出してもお得に購入できるので、売主からすると非常に売りやすいタイミングです。

高騰の割に不動産投資が盛り上がっていないという声も多い

ただ、絶好の売却チャンスの割に、不動産投資がそこまで盛り上がっていないという声も多いです。

その理由は、2006年のリーマンショックで突如経営が赤字になったケースなどを見ているので、投資家たちが慎重になっているからです。

特に今回は盛り上がりが2020年までと短く、その後は少子高齢化の進展などのリスクが予測されていることもあり、リーマンショック前に比べると積極的に売買されていないのは確かです。

ただ以前に比べては、アパートがかなり売りやすくなっているのは間違いありません。

2022年問題は投資家にとって本当にリスクなのか

現在さまざまなメディアで騒がれているのが2022年問題です。

都市部の生産緑地が2022年に大量に売り出されることで不動産相場が大暴落するという、皆さんおなじみの問題です。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

ただ、近年法律の改正があり、以下の2点が新たに追加されました。

  • 生産緑地の申請は10年ごとに延期できる
  • 生産緑地を農業従事者に賃貸すれば、税制優遇が受けられる

国もしっかり準備措置を取っているので、以前言われていたように不動産業界が瀕死寸前になる可能性は低くなっています。むしろ何も起こらない可能性が高まっているので、それを信じる購入希望者も今後一定数出てくると考えられます。

アパートが売れない時に行うべき打開策

アパートが売れない理由は意外とすぐ改善できることも多いです。売れ残り状況を変えたいなら、まず不動産会社に任せっきりにするのをやめましょう。

不動産会社は仲介アパートが売れ残ったところでリスクがないので、早く売る理由はありません。

「こっちは仲介手数料払うんだからしっかりはたらいてほしい」という理屈も、不動産業の場合はあまり通じません。

なぜなら、業者が何もせず、成約まで1年以上かかったとしても仲介手数料は手元に入るからです。

売れ残りを解消するには、売主自身が働きかけるしか方法はありません。どんなところを改善すれば良いのかをここから解説していきます。

6ヶ月経っても売れない場合は価格を一気に下げる

不動産売却にかかる期間は平均3~6ヶ月と言われているので、6ヶ月経っても売れない場合は何らかの対策が必要になります。

最も手っ取り早い方法が、売却価格の値下げです。

不動産が売れない理由は、ほとんどが「内容に対して価格が高すぎる」と買主に見なされてしまったからです。今はサイトに年中張り付いて、優良物件の値下げを待っている人もいるので、価格を下げればすぐに成約が取れる可能性は高いです。

値下げをする場合は、まず50万円ほど下げるのがおすすめです。

これより低い額だと買主が値下げに気づきませんし、高いと売り主が損してしまいます。

6ヶ月経ったら50万円値下げをし、もう3ヶ月経っても売れなかったら50万円下げ、合計で最大100万円下げていくというのがベストでしょう。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

価格交渉で更なる値下げを要求されることもあるので注意

100万円を下げても買主が飛びついて来たら嬉しいですが、その後に更なる値下げを要求させることも多いです。

価格交渉では、買主は価格の最大10%を値引き要求できることになっています。受け入れたくはないですが、せっかく内覧を通過できたということもあるので、10%までなら値引きに応じる売主が多いです。

どうしても不動産売買は高額を用意した買主が優位になります。もちろん「これ以上の値下げはダメ!」という線引は必要ですが、無茶な要求もある程度見越して、柔軟に価格修正できるようにしておきましょう。

東京の収益物件専門業者に相談する

全国の収益物件を最も多く買っているのは東京の高収入層です。

そのため、投資に詳しい不動産会社も首都圏に固まっています。

地方のアパートを売却中の方は、最寄りの不動産会社にしか相談していないことも多いですが、東京の不動産会社に相談したほうが買主を素早く見せてくれたり、効果的なアドバイスをくれたりする可能性は高いです。

地元業者と契約途中でも構わないので、一度東京の専門業者に相談してみることをおすすめします。

海外の投資家向けに売ってみる

2018年現在、首都圏の物件を海外の投資家が買い占める現象が起きています。

日本は土地の価格が経済規模の割には比較的安く、投資家にとっては大きなチャンスなのです。

基本的に不動産仲介は日本の物件を日本国内の方に売るものなので、海外の投資家が参入してくることはありません。

海外投資家へ売るには、専門のエージェントを通す必要があります。

内覧対策をしっかりおこなう

内覧から先に進まないのであれば、対策をしっかりおこないましょう。

まずすべきなのが、水回りの掃除です。

水垢は目立つ上に取りにくく、汚い印象を与えてしまいます。ハウスクリーニング業者に依頼をして、キレイにしてもらいましょう。

また、内覧では駐車場や共用部分、エントランスなどもチェックされます。部屋は清掃してもこうした部分を疎かにしていることが多いので注意しましょう。

※内覧を成功させるコツは、こちらに詳しくまとめています!

家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

マイソクを見直してみる

ご存知の方も多いでしょうが、マイソクとは間取り・価格・最寄り駅などが書かれてある資料のことです。

買主はこのマイソクを見て入ってくるので、資料の出来が悪ければ集客率が落ちてしまいます。

マンションが売れ残るなら、こちらのポイントをチェックしましょう。

  • PR文は競合と被っていないかチェック
  • アクセス情報は電車以外のバスなども載っているか
  • 最寄りのコンビニ・スーパーの情報が載っているか
  • 地域支援情報が載っているか
  • 管理組合の情報が載っているか

不動産売却の広告費は誰が負担するの?高く早く売れる広告・宣伝とは?

対策をしてもアパートが売れない…これ以上の売れ残りを防ぐ最終手段とは

上記5つの打開策を試しても、アパートが100%売れるようになるわけではありません。

「これ以上やってもどうにもならない。限界だ」となったら、次に何をすべきなのでしょうか。

まずは不動産会社に買取を依頼する

仲介売却で売れなければ、業者買取を依頼しましょう。

業者は、買い取ったアパートをリフォームして再び売り出します。(買取再販)

リフォーム前提で価格をつけてくれますし、表面上のキズ・凹みよりも構造などをしっかり見てくれるので、仲介売却で買い手が付かなかったアパートも取引されやすいです。

ただ、価格が仲介売却の6割程度まで落ちてしまうのは大きなデメリットです。また、築年数が経過しすぎていると、住宅ローン審査に落ちるので買取を断られるケースもあります。

アパートを解体して敷地を売る

築古で価値のないアパートでも立地が良ければ敷地だけ売れる可能性があります。

この場合はまず解体業者にアパートを立て壊してもらい、更地にしてから売り出します。

アクセスの良い土地なら住宅、店舗、事務所など、様々な用途に使うことができるため、形勢は一気に好転します。

ただ、木造アパートなら一坪3、4万円、RC造なら一坪5万円前後の解体費用がかかってしまうので注意しましょう。

一度販売をストップするのも一つの手

「一度売り出したら最後まで諦めず売ろう!」という意見も多いですが、近年はこの方法が必ずしも良いとは限りません。

その理由は、ネットで物件探しをする人が増えたからです。不動産サイトは新着の掲載広告ほど目立つところに置かれる傾向が強いので、売れ残れば売れ残るほど成約率は低下します。

これを防ぐには、一度広告掲載をストップした上で売り出し価格、PR方法などを練り直し、数ヶ月経った頃に再び新着物件として売り出すのも手です。

ただ、前に売り出していたことを買主が覚えていれば、再度売り出す意味はあまりありません。ギャンブル性の高い方法でもあるので、慎重に考えましょう。

売れない時は1人で迷わず誰かに相談しよう!

不動産投資家は基本的な売却知識が頭に入っている人も多いですが、プロに比べるとまだまだ勉強不足です。

あなた1人で売れないと悩むよりも、不動産会社や住宅コンサルタントに相談してみましょう。思いもよらない方法ですぐ解決できるかも知れませんよ!

契約先とトラブルを抱えていたり、あまり聞かれたくない悩みがあるという方は、こちらの公的機関に相談してみるのも一つの手ですよ!

機関名 相談窓口の連絡先受付時間
公共財団法人 不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター) 03-5843-2081 9:30〜16:00(土日祝、年末年始除く)
宅地建物取引業協会 各都道府県ごとに異なる -
公益社団法人 全日本不動産協会 03-5338-0370 13:00〜16:00(土日祝、年末年始除く)
消費生活センター・国民生活センター 0570-064-370 各都道府県ごとに異なる
法テラス(日本司法支援センター) 0570-078374 【平日】9:00〜21:00
【土曜】9:00〜17:00
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター(住まいるダイヤル) 0570-016-100 10:00~17:00(平日のみ)
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