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親からアパートを相続!すぐ売るべき?賃貸経営を続けるべき?

【更新日】2020-11-26
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親からアパートを相続

親から不動産を相続するというのは良くあることですが、それが住人のいるアパートだとしたら、扱いに困ってしまいますよね。

経営が上手くいけば副収入を得ることもできますが、「そんなに甘くないよ」という声も聞きます。

かといって売ろうにも、住んでいる人がいる手前、勝手に売り払うわけにはいきません。

今回は急にアパートを相続してしまった悩める方に、プロの目線からアドバイスしていきます!

アパート売却の相場はいくら?高く売るには不動産会社選びが重要!

「絶対お金になる」と渡されたアパート…今と昔じゃ事情が違う?

「お父さんはこのアパートで大儲けした」「住人も長いこと住んでるから、あと10年は大丈夫」なんて言われて相続したアパートでも、今後の賃貸経営が上手く行く保証はありません。

その理由の1つが、築年数の経過です。どんな一等地に建っているアパートも古くなれば、入居してくれる人は少なくなります。

さらに、建物には耐用年数が定められています。これは食べ物で言う消費期限のようなもので、過ぎているからといって絶対住めないわけではないのですが、アパートは木造や軽量鉄骨といった耐用年数の短い構造となっているので、居住者も築年数の経過にはかなり敏感です。

初期投資がかかりがちなアパート経営ですが、費用を回収するまで10年近く、そこから順調にプラス推移するのは築10~20年弱までしかないのです。

古いアパートは管理費が高額になる

アパートの居住者からは、家賃のほかに管理費をもらっています。

この管理費は日頃のエントランスの清掃費から、災害が起こった時の大規模工事費などに充てられます。

古くなったアパートは何かとボロが出てきますから、必要な管理費は増加していきます。この時、賃料をそのままにしておくと居住者の負担が増えてしまうので、賃料を低くしてバランスを取ります。

築年数が経過するにつれてアパート経営者の収益はどんどん下がっていってしまうのです。

固定資産税を加えると収益がマイナスに

家賃収益が減ってもリスクがなければ問題ないのかもしれません。

ただ、不動産の所有者には固定資産税がかかります。物件の評価が下がればそれに比例して課税額が下がりますが、0にすることはできません。

収益はどんどん減っていくのに、税金は継続して支払わないといけないので、いずれ費用が利益を逆転します。こうなる前に、手放してしまうのがおすすめです。

相続したアパートをすぐ売るのは危険!その理由は?

相続したアパートを経営し続けると、上で挙げたようなリスクがあることがわかりましたか?

でも、かといって引き継いですぐにアパートを売り払うのも危険です。理由としては、相続してすぐに売ってしまうと、税金逃れの可能性を指摘されてしまうからです。

つまり、アパートにかかるはずの相続税を売って換金化することで課税回避したと税務署に睨まれてしまうのです。

そのため、明確なルールではないですが、相続したアパートは税務調査期間を加味して、取得から4年は寝かせておくのがベストと言われています。

相続したアパートは4年間賃貸経営した後に売るのが理想的

税務調査期間を考えると、4年はアパートを手元に置いておくのが理想的です。

とはいえ、ただ手元に置いていても税金がかかるだけなので、賃貸経営をして何とかプラス収益に持っていきましょう。

一度アパートの賃貸経営をやると決めたら、最大限の努力をしなければいけません。特に今後は相続税の値上がりもあるので、なおざりに経営しているとコストを回収できないのです。

一度やると決めたら、知識の習得もおこないながらとことんやっていくのがおすすめです。

経営状況の悪いアパートを相続…どうプラスに持っていく?

状態の良いアパートを相続できれば良いですが、経営状況が芳しくないアパートを引き継ぐケースが実際には多いです。

言い方は悪いですが、こうした負の遺産を相続すると、後処理に相当困ってしまいます。

親心で譲渡したはずが、子どもにとってかなりの負担となるアパート。どう処理をすれば良いのでしょうか。

一括借り上げ(サブリース)をやめて管理委託をする

古くから経営しているアパートは、一括借り上げをおこなっていることが多いです。

一括借り上げは経営をほぼ全て不動産会社に委託できるのですが、その分、収益の一部を不動産会社に支払わなければいけません。※オーナーの取り分(借り上げ料率)は満室時の85%前後

そこでおすすめなのが、管理委託です。

管理委託と一括借り上げの内容を比較すると、以下の通りになります。

管理委託 一括借り上げ
家賃保証 査定賃料の8~9割
更新料 オーナーが保管 管理会社が保管
更新事務手数料 賃料の50%
敷金 管理会社が保管 管理会社が保管
礼金 オーナーが保管 管理会社が保管
管理手数料 5%
住人が契約する相手 オーナー 管理会社

一括借り上げは経営権をそのまま管理会社に委託しますが、管理委託はあくまで管理の一部のみを業者に任せ、その他の作業はオーナーがおこないます。

オーナーの負担やトラブル時の責任は増えますが、その分利益を最大化することができますよ。

一括借り上げを解約してくれない時はどうする?

一括借り上げは大した負担もなく収益をあげられる、不動産会社にとってうまみの多い事業です。

そのため、解約を申し出ると無理にでも引き留めようとする会社が出てきます。

この場合、管理会社に対して賃上げ交渉をするのも一つの手です。

「借り上げ料率85%を90%まで上げてください。できないなら解約させていただきます。」と交渉をすることで、相手が折れてくれる確率も高まります。

交渉の目的はあくまで解約なので、90~95%という大胆な料率を要望しないと意味がありません。解約が出来なくても大幅な収益増が見込めるくらいの交渉をしていきましょう。

一括借り上げを外すとオーナーの負担が一気に増えるので注意

一括借り上げを外れると、家賃の徴収はオーナーが行うようになります。

ただ、敷金の返還義務などもオーナーが引き継ぐことになるので注意しましょう。

管理者の変更は、居住者の同意を得る必要がないですが、トラブルを防ぐためにも、オーナー、管理会社、入居者の3者で覚書を結んでおく方が無難です。

管理会社を変更する

相続したアパートは、長年付き合いのある近くの中小業者が管理会社になっていることが多いです。

こうした老舗業者はオーナーとの関係性を利用して、空室があっても埋める施策をしなかったり、管理の手を抜いたりするところが多いです。

親が亡くなれば関係性も切れるので、管理会社の切り替えを考えましょう。

最近は創立10年以内の若い管理会社も多数あり、魅力的なサービスを展開しているので、一度チェックしてみましょう。

ただ管理会社を変えても経営は上向きにならない

管理会社を人気の業者に変更しても、経営が上向きになるとは限りません。なぜなら、空室が多いのは管理会社の怠慢が理由とは限らないからです。

築年数、立地、掃除の不行き届きなど、その他の理由で空室が埋まらないのであれば、いくら管理会社を変えても無駄です。管理会社の変更で料率が下がる可能性もあるので、むやみに手続きを進めるのはやめましょう。

まずは今の管理会社と相談し、現状をどう捉えているのか、今後のプランはどうなっているのかを確認しましょう。

相続して4年経ったアパートは売却を検討しよう

相続して4年経ったら、売却も視野に入れていきましょう。

このときに意識したいのが、売り時です。4年経ったらすぐ売るのが常に正しいわけではなく、高く売れる時期を見定めて売る必要があります。

アパートの売り時は、こちらの6つのポイントから見極めることができます。

  • 設定した投資期限を満たしているか
  • ポートフォリオ割合を見直すタイミング
  • まとまったお金が必要なタイミング
  • 市況が悪化するタイミング
  • 取引コストの増加(消費税増税など)
  • 維持コストの増加(固定資産税増税など)

オーナーやアパートの状況だけでなく、景気や税制など全体の変化も敏感に察知していつ売るかを見極めるようにしましょう。

アパート経営の出口戦略!売り時のベストタイミングを見つけるポイント6選

住人のいるアパートは1年~半年前から立ち退き勧告をする必要あり

アパートに住人がいる場合、彼らに報告なしに売ってしまうことはできません。

売ると決めたら少なくとも半年前までに立ち退き勧告をする必要があります。

しかし、勧告をしたからといって必ず退去してもらえるわけではありません。「売りたいから出ていってほしい」というのは住人に一切非がないので、そのまま納得する人はわずかでしょう。

そこで必要になってくるのが立ち退き料です。立ち退き料にはいくらという決まりはないですが、主に以下の2つのどちらかになることが多いです。

  • 新居の入居にかかる費用全額(保証金・敷金礼金・仲介手数料など)
  • 家賃の半年~1年分

その他にも、仲介会社と相談して引っ越し先のあっせんなどもしてくれると住人は立ち退いてくれやすいです。

立ち退きの勧告は、その後何回も住人と話し合って妥協点を決めることを見越しておこないます。売却までの期間が短いと話がまとまらず、高額の慰謝料と支払うことになり兼ねないので注意が必要です。

アパート売却時の立ち退き料はいくら?住人の立ち退きを円滑に進める方法

アパートを高く売るには不動産会社が重要!一括査定サイトを活用しよう

一括査定サイト

アパートを売るのは契約した仲介業者なので、オーナーがいくら頑張っても業者のやる気がなければ限界があります。

逆に質の高い業者と契約を結ぶことができれば、自分が大した努力をしなくても高く売ってくれます。

業者を選ぶ際に利用したいツールが、一括査定サイトです。

簡単な情報の入力・送信で地域の対応業者6社以上に一括で査定依頼をすることができます。

査定額・対応を比較できるので、どこと契約すれば良いかが非常に見えやすくなります。

更に、これまでは対応業者をネットなどで探し、1社ずつ相談・査定を電話依頼する必要がありましたが、このツールを使えば手間を一気に削減できます。

一括査定サイトの詳しい利用方法はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング
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