TOP > 家を売る > 一戸建て > 一戸建ての査定方法を解説!価格が決まる要素はたったこれだけ!

一戸建ての査定方法を解説!価格が決まる要素はたったこれだけ!

【更新日】2019-04-03
このエントリーをはてなブックマークに追加
一戸建ての査定方法

一戸建てを処分する際は、不動産会社に査定を依頼する必要があります。

中古の一戸建てには定価がないので、どれぐらいで売れるか見積もりをしてもらわないと売るべきかどうかの判断すら付きません。

査定は非常に重要ですが、査定前だからといって、張り切ってお金をかけてリフォームなどをする必要はありません。

査定で見られるポイントは決まっているので、効率よく対策をすることでスムーズに成功へ導くことができます。

今回は一戸建ての査定の方法と、見られるポイントについてわかりやすく解説していきます。

一戸建てを高く売却するコツ!売る手順と知っておきたい5つのポイント

査定額とは約3か月で売れた時の想定価格のこと

そもそも査定額とは、何の価格を指すのでしょうか。

査定額とは、各不動産会社が売り出しから3ヶ月程度で成約したと想定した時の売却額(予想)のことです。

不動産会社によって実績や参考データが異なるので、査定額もそれぞれ違います。

査定額が高い業者ほど高く売ってくれる可能性が高いので、売却を成功させるには複数社に査定を依頼し、結果を比較することが大切です。

売れ残ると価格は下がっていく

3ヶ月で売れることを想定したとしても、運やタイミング次第では売れ残ってしまうケースがあります。

半年が過ぎても売れない場合、値下げをして成約率を上げる必要があります。

また、契約直前に買主から値下げの交渉を受けることもあります。

これらのケースを想定すると、査定額の1割ほど値下げされる可能性もあります。

査定額=実際の売却価格というわけではないので、注意しましょう。

一戸建ての査定額が分かったらチェックしたいこと

では、実際に査定結果が送られてきたら何をチェックすれば良いのでしょうか。

ここから、まずやるべきポイントを紹介していきます。

査定額が目標額に達しているか

まずは査定額が目標額に達しているかということをチェックしましょう。

例えば、一戸建ての家を売ったお金を元手に、3000万円程度の新築を建てたいと考えていたとします。

この際、かかる税金、引っ越し代なども想定して、査定結果が最低でも3500万円程度は付いている必要があります。

コストで引かれることを考えていないと、無駄に一戸建てを手放すことになるので注意しましょう。

ローン残高を完済可能か

中古の一戸建てを売るほとんどの場合、住宅ローンのの残高が残っています。

ローンの残った一戸建てでも売り出しは可能ですが、引渡しの際は必ずローンを完済する必要があるので注意しましょう。

例えば、住宅ローンが1,000万円の場合、査定額は必ず1,000万円以上なければ売れません。

加えて、残債+目標額で2,000万円、引っ越し費用等で500万円かかる場合は、査定額が最低でも3,000万円はあると安心です。

また、ローンを一括返済する際は、一括返済手数料という費用がかかってしまいます。

手数料の金額は金融機関によって異なるので、十分注意しましょう。

【主要銀行住宅ローンの一括返済にかかる手数料】

金融機関 一括返済手数料
ARUHI 0円
イオン銀行 5万4000円
じぶん銀行 3万2400円(変動金利:0円)
新生銀行 0円
住信SBIネット銀行 3万2400円(変動金利:0円)
ソニー銀行 0円
楽天銀行 0円
みずほ銀行 3万2,400円
三井住友銀行 5400円
三菱UFJ銀行 1万800円
りそな銀行 1万800円
三菱UFJ信託銀行 3万2,400円
優良住宅ローン 0円
カブドットコム証券 1万800円

一戸建ての査定で見られるポイント【建物部分】

一戸建ては建物+土地(敷地)で総合的に評価されます。

査定の際はどちらもチェックされますが、それぞれ評価のポイントが異なるので注意しましょう。

まずは、一戸建ての建物部分がどのように査定されるのか、査定額を上げるにはどうすれば良いのかを解説していきます。

建てた時の費用と築年数が基準

一戸建ての査定額は、購入時に支払った費用がもとになります。

時代の変化によっても人気の物件は変わりますが、それでも建てた時に高額を支払ったなら、ある程度の評価はしてくれます。

ただ、それと実際に買主が気に入ってくれるのは別の話なので注意しましょう。

次に重要なのが、築年数が何年経過したかです。

特に一戸建ては築年数の経過による価値低下が著しく、築10年経つと購入時の約半分、築15年で2割前後まで減少し、築20年を超えると建物部分の資産価値はゼロになります。

購入時に3000万円(建物・2000万円、敷地・1000万円)だった一戸建ても、築30年で売った場合は敷地部分の1000万円が相場となります。

中古の一戸建ては、出来るだけ早く売ることが大切です。

査定額が上がる3つの項目

建物部分の査定額が上がるケース
  • リフォームしている
  • 建物の仕上材のグレードが高い
  • 設備の仕様が高い

築年数が経っていても、リフォームを過去に施していると価格が上がります。

特にバリアフリーリフォームや耐震リフォーム、省エネリフォームをしていると査定評価は高くなります。

過去にリフォームをしている場合は、当時の書類を準備するなどして、積極的にアピールしていきたいものです。

ただ、リフォーム費用を全て回収できるわけではないので、査定額を上げる目的でリフォームをすることのないようにしましょう。

また、仕上材のグレードが高いと築年数が古くなっても劣化が緩やかになるのでおすすめです。

最後に、設備の仕様が高い一戸建ても、高く売れやすい傾向にあります。

換気や水回りなど、引き継ぐ設備のグレードが高いと築年数が古くても査定額を保てるので、これもアピールしたいポイントです。

査定額が下がる原因は施工の質と築年数の古さ

逆に査定額が下がってしまう理由としては、建築時の施工の質があります。

特に敷地をならす作業を安い下請け業者に頼んでいた場合、ゴミを地中に埋めてそのままにしているケースもあります。

こうしたゴミが風化で消失すると、空洞が残り耐震性が大きく下がってしまうので注意しましょう。

また、どれだけ丁寧に扱っていても、やはり築年数の経過による価値低下は免れることはできません。

そのため、売る判断は出来るだけ早い方が良いのです。

一戸建ての査定で見られるポイント【敷地部分】

次に、敷地部分の査定のポイントを解説していきます。

前述の通り、築古の一戸建ては建物部分に価値が付かないので、敷地がどう評価されるかが重要になってきます。

古い一戸建てを査定に出す際は、ここからの部分を特に参考にしてください。

査定額が上がる8つの項目

敷地部分の査定額が上がる要素としては、以下の8項目などが挙げられます。

  1. 駅近である
  2. スーパーなどの商業施設が多い
  3. 角地だ
  4. 南向きだ
  5. 全面道路の幅がある程度あり、整備されている
  6. 地形が整形
  7. 道路よりも高い
  8. 閑静な住宅街

敷地の査定額は基本的に路線価というものをベースにしています。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!見方・計算方法を解説

そこに敷地の地形や、地域のブランド力などが総合されて査定額が判断されるのです。

査定額が下がる原因は周辺環境と形状の悪さ

敷地の査定額が下がる要因としては、まず周辺環境があります。

アクセスが悪い、騒音が激しい、近くに暴力団事務所があるといった場合は、どうしても評価が低くなってしまいます。

地形が悪い敷地も、査定評価は低くなってしまいます。

特に、上のような三角地や旗竿地は評価が下がるので注意しましょう。

再建築不可になった旗竿地(敷地延長)を売る方法とは

いくら面積が広くても形状が悪いと、建てられる建物の面積・形が限られてしまうので、需要がガクッと下がってしまいます。気を付けましょう。

一戸建ての査定額を最終的に決めるポイント

ここまで、一戸建ての査定で見られるポイントを紹介しましたが、こうして固まった査定額は、更に3つの要素によって修正し、最終決定します。

ここからはそんな、最終的な価値を決める項目は何なのかを見ていきます。

地域の査定相場

地域ごとの査定額の相場は、過去の取引事例の積み重ねによって形成されます。

いくら良い一戸建てだったとしても、街全体の相場が低ければ、なかなか高値は付きません。

例えば、東京都の一戸建て相場(約6,500万円)と秋田県の一戸建て相場(約1,500万円弱)では、平均で5,000万円以上の開きがあります。

ただ、地域の相場より飛び抜けて高く売ることは難しいですが、売りたい一戸建てを査定額以上で売ることは努力次第で十分可能です。

不動産市場の動向

不動産のマーケットが現在どうなっているかというのも、査定額を決める重要なポイントです。

2019年現在は来年のオリンピック需要で相場が高騰していたり、住宅ローンの金利が低くなっていたりと、まさに絶好の売り時です。

これが2020年を過ぎると、本格的な少子高齢化でマイホーム需要が大幅に下がったり、2022年問題で不動産相場が急落したりと、決して見通しは明るくないと言われています。

2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する?市場の動向・見通し

このような、国の経済・政策といった部分も査定額には関わってくるのです。

住宅地のブランド・住みやすさ

最後に、街のブランド力といった数字にあらわせない部分も査定額に大きく影響します。

例えば、東京都目黒区は都内の中でもワーストに入るくらいアクセスが悪い地域ですが、不動産相場は23区の中でTOP5に入ります。

その理由としては、やはり中目黒、祐天寺、学芸大前といった、若者も中高年も憧れる街を抱えているからです。

こうした評価は地域の知見の深さや、担当者の経験によっても変わる部分となります。

一戸建ての査定は必ず複数の不動産会社に依頼しよう

前述の通り、一戸建ての査定は必ず複数社に依頼し、結果を比較するのがポイントです。

ただし、査定の精度は業者によっても異なるので、慎重にチェックしましょう。

不動産会社の中には、取扱の99%がマンションという業者も存在します。

こうした業者に査定を依頼しても、精度は期待できませんよね?

また、不動産会社の中には、あえて査定額を高めて契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介!免許番号を調べてリスク回避

こうした業者にだまされないためには、まず詐欺のリスクに注意すること、事前に相場を調べておくことなどをおすすめします。

一戸建て売却の前に相場を確認!4つの調べ方と相場以上で売るコツ

一括査定サイトを活用しよう

複数社の査定額を比較する際、1社ずつ電話で連絡をしていると時間がかかります。

そんな時、一括査定サイトを活用すれば、約60秒の申込情報入力で、最大6社以上に査定を依頼することができます。

大手査定サイトなら登録段階で厳正な審査をおこなっているため、優良業者ばかりが登録されています。

すぐに査定結果が届くので、比較すればどこと契約すべきか一目瞭然ですよ!

利用料も完全無料なので、気軽に使ってみると良いでしょう!

※一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

一戸建て売却にかかる税金・手数料を完全網羅!価格の1割が引かれる?
一戸建てを売るとかかる税金・手数料を徹底解説!金額の計算方法から支払いのタイミングまで詳しく紹介し…
一戸建て査定を匿名で依頼!おすすめの匿名サイトと匿名査定の注意点
一戸建てを匿名で査定依頼することはできるのでしょうか?今回はおすすめ匿名サイトと方法、注意点を解説…
一戸建てを高く売却するコツ!売る手順と知っておきたい5つのポイント
一戸建てを高く売るコツを徹底解説!売る手順から抑えておきたいポイントまで完全網羅しています!ぜひ参…
一戸建てを売るには何をすればいい?基本的な知識
一戸建てを売るにはまず何をすれば良いのでしょうか?詳しく解説していきます。

おすすめ・特集記事!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…
【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…