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一戸建て買取が損といわれる理由と中古住宅の買取価格を上げるコツ

【更新日】2020-11-06
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一戸建て買取

一戸建てを処分するとき、最もスムーズなのが業者に直接買い取ってもらう方法です。

早ければ1か月弱で換金でき、維持費の支払いから免れることができます。

しかし、一戸建ての買取は、結果的に損をしてしまう可能性が高いのです。

今回は、一戸建てを業者に買い取ってもらう際の注意点を詳しく解説していきます。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

一戸建て買取が損なのは価格相場が市場価格の約3割低いから

一戸建て買取が損と言われる最大の理由は、代金が市場価格の7割程度にしかならないためです。

例えば、市場価格が3,000万円の一戸建ての買取価格相場は3,000万円の70%で、約2,100万円となります。

この場合、約900万円という大金を知らずに損失してしまったことになります。

不動産の相場が高額なことを考えると、3割の違いは大きな差となってしまうのです。

一戸建ての買取価格が低い理由

一戸建ての買取価格が低い理由は、再販にかかる費用を差し引いているからと言われています。

不動産会社は物件を安く買い取り、リフォームやリノベーションをおこなった後、より高く売ることでその差額を利益にします。

この時にかかるリフォーム・リノベーション費用がだいたい市場価格の3割になるので、その分が引かれているという考えです。

買取と仲介売却には大きな違いがある

不動産会社から、「あなたの物件、買い取ります!」というチラシが届くこともあります。

これを受けて、不動産会社が売却を募集していると思い、依頼する方も多いでしょう。

ただ、不動産業でいうところの買取と売却(仲介売却)はその意味合いがまるで違います。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2~4割減)

売却(仲介売却)は、ほぼ市場価格通りに売り出して不動産会社の代理販売で売っていく方法です。

そのため、時間はかかりますが高く売れる特徴があります。

一方、買取はスピーディに換金できる一方で、利益が大きく下がってしまうリスクがあります。

どちらも文脈の中で「売却」と表現されているケースがあり、知識のない初心者が混同して依頼するケースもありますが、内容を知らない間に依頼すると損をしてしまいます。

早期換金が本当に必要なケースは少ない

買取は仲介売却に比べて引き渡しまでの期間が短いのが強みですが、転勤まで時間がない、裁判所からの要請で期限を過ぎると差し押さえられるといったケース以外に、一刻も早く売らなければいけない状況はそこまで多くありません。

たまに「面倒だから早く売りたい」と言う方もいますが、買取と仲介売却の利益の違いを考えると、たとえ面倒でも仲介売却を選ぶべきケースがほとんどです。

一戸建ての買取価格はどうやって決まるの?よく見られる6項目

一戸建ての買取価格は、買取業者がいくらの価格を提示するかによって決まります。

ただ、業者も適当に買取価格を決めている訳ではありません。

一戸建ての買取価格は、以下の6項目を踏まえて総合的に判断しているケースが多いです。

  • 築年数
  • 立地・アクセス
  • 周辺環境
  • 時点修正
  • 土地の形状
  • 再販にかかる費用

ここからは、一戸建ての買取価格を形成する要素について、一つずつ見ていきましょう。

➀築年数

一戸建ての買取価格を構成する要素の中でも重要なものが、建物の築年数です。

どんなに立地が良くて面積の広い物件でも、築年数の経過によって年々価値を落としていきます。

2020年10月時点の、築年数別の一戸建て買取価格の平均は以下の通りです。

※金額は一戸建ての仲介売却価格×0.7で算出しています。

築年数 東京都神奈川県埼玉県千葉県
~10年 3,334.31万円 2,278.22万円 2,463.30万円2,106.37万円
10~20年 3,298.75万円1,874.78万円2,032.73万円1,581.93万円
20~30年 2,582.83万円1,332.10万円1,384.11万円1,559.18万円
30年~ 2,045.75万円 1,013.81万円1,312.92万円1,520.75万円

例えば東京都の一戸建てだと、築10年以下と築30年以降では1,000万円以上も価格差が出てしまっています。

一戸建てを高く買い取ってほしいなら、築浅のうちに依頼するのが前提となります。

②立地・アクセス

一戸建てがあるエリアの地価がいくらかというのも、買取価格に大きく影響します。

都市部の物件と郊外の物件は、価格の前提条件自体が異なるのです。

その他、都市の中心部へのアクセスが良いか、電車やバスの駅まで近いかなども評価に関わってきます。

鳥観図で見た時に駅まで徒歩6分以内であれば、評価は高い方だと考えて良いでしょう。

③周辺環境

周辺に医療施設や商業施設が充実しているかどうかも買取価格を左右します。

周辺環境が充実している人気のエリアなら、買取業者も再販による高利益が見込めるので高値を付けやすいです。

周辺環境は物理的な状況だけでなく、騒音の有無や暴力団事務所など、実害は未だないが、精神的な安定を脅かす環境なども低評価につながります。

④時点修正

時点修正とは築年数の経過や市場や経済状況の時間による変化など、本来あるべき基本的な型から、時期による変化点を修正するということです。

例えば2020年11月現在の新型コロナウィルスの流行などにより不動産の需要が減っている場合などは、時点修正で買取価格が下がる可能性もあります。

⑤土地の形状

買取業者は、買い取った一戸建ての建物部分を解体して更地に一旦することが多いです。

そのため、敷地の形状というのは非常に重視する項目でもあります。

理想は幅広い用途で利用できる整地(長方形や正方形の均整がとれた土地)になります。

一方で、旗竿地や三角地といった、いわゆる不整地は買取価格が下がってしまう傾向にあります。

⑥再販にかかる費用

一戸建ての買取価格は基本的に時価-再販費用で算出をするので、一体再販にいくらの費用がかかるのかは詳しくチェックされます。

時価の高い物件でも和室が広くて今のトレンドに合わないケースなど、高額の再販費用が必要になることはあります。

この場合、買取価格は下がってしまいがちです。

一戸建て買取の流れは6ステップ!手続きの内容・手順を解説

ここからは、一戸建て買取の流れを紹介していきます!

一戸建て買取の流れを簡単にまとめると、以下のようになります。

  1. 事前準備
  2. 買取査定の依頼
  3. 買取価格を提示される
  4. 打合せ・交渉
  5. 契約
  6. 決済・引き渡し

早ければ業者に相談にいったその日に買取査定額を提示してもらえ、最短1か月弱で物件を買い取ってもらえます。

手順に沿って分かりやすく解説していくので、ぜひ参考にしてください!

【Step1】事前準備

一戸建てを買取に出す前に、事前準備を進めていきましょう。

まずやりたいのが、買取価格のイメージをつかむことです。中古の一戸建てはいくらになるのか、大体の相場勘をつかんでおきましょう。

次に、一戸建て買取に必要な書類をそろえましょう。

一戸建ての状態や依頼する業者によっても違いますが、こちらの13書類があると良いでしょう。

  1. 売買契約書
  2. 登記済権利証
  3. 身分証明書
  4. 実印
  5. 印鑑証明書
  6. 固定資産税納付書/固定資産税評価証明書
  7. 銀行口座書類
  8. ローン残高証明書
  9. 住民票
  10. 土地測量図面/境界確認書
  11. 建築確認通知書/検査済証
  12. 建築設計図/工事記録書
  13. 耐震診断報告書

【Step2】買取査定の依頼

買取価格のイメージが自分の目標価格とそこまで離れていないなら、次に業者へ買取査定の依頼をしましょう。

仲介売却でも査定額は重要ですが、最終的には買主とのマッチングで決まるため、あくまで参考価格程度です。

しかし業者買取の場合は、購入する相手が自ら金額を算出しているため、ほぼその価格で買い取ってもらえると考えて良いでしょう。

ということは、できるだけ多くの不動産会社に買取査定を依頼することが重要になります。

また、買取査定には机上(簡易)査定訪問査定の2種類があります。

  • 机上査定:周辺地域の相場や類似物件の売却額を元にした簡単な査定
  • 訪問査定:業者が部屋の状態、道路や境界の位置関係などを詳細に確認することで得られる精度の高い査定

訪問査定のほうが精度は高いですが、調査に時間がかかって面倒です。

まず机上査定を複数社に出してある程度絞り込んだのち、訪問査定を2、3社に依頼・比較した上で1社を決めるようにするとスムーズですよ!

【Step3】買取価格を提示される

不動産会社に査定を依頼すると、最短即日で買取価格を提示してもらえます。

価格を比較して高く見積もってくれたところと契約をすれば、その分だけ得するようになります。

ただ、大切な一戸建てを買取に出すのですから、信頼できる不動産会社と契約する必要があります。

査定額以外の実績や担当者の人柄も、しっかりチェック・比較しましょう。

【Step4】打合せ・交渉

見積もりを出してもらったら、それをもとに価格や引き渡し日の交渉・調整をしていきます。

この話し合いで、しっかりとした買取戦略を提案してくれる業者は、信頼できると考えて良いでしょう。

複数社と交渉している時は、後述する相見積もりという方法も有効です。

【Step5】契約

業者が提示した価格やスケジュールに納得がいったら、契約を結びます。

内容は基本的に、契約書の読み合わせになります。重要事項は全て契約書に載っているのが理想なので、抜けがあるなら指摘しましょう。

一旦契約をすると、その後キャンセルしにくくなるので注意が必要です。

【Step6】決済・引き渡し

最後に、決済・引き渡しをおこないます。

この時に、ローン残高の完済や抵当権の抹消登記なども行われます。

最後に買取業者へカギを渡せば、完了です。

一戸建て買取を依頼するタイミングは主に4ケース

一戸建ての買取を業者に依頼するタイミングは人によって様々ですが、その中でも多いのが以下の4つです。

  • 住み替えのタイミング
  • 家族構成に合わなくなったタイミング
  • 離婚をしたタイミング
  • 不要な一戸建てを相続したタイミング

それぞれ見ていきましょう。

住み替えのタイミングで一戸建てを買取に出す

転勤・引っ越しのタイミングで今住んでいる一戸建てを買取に出す方が最も多いです。

所有し続けても固定資産税がかかる上、将来的に再利用できるとは限りません。更にローンの残る一戸建てを所有しながら新居のローン借入をおこなう場合はダブルローン状態になり、融資がおりにくくなるというデメリットもあります。

こうしたリスクをなくすため、早期に買取に出す人が多いです。

家族の増減に合わせて一戸建てを買取に出す

子供が増えたタイミングや、自立したタイミングなど、持ち家が狭くなった/広くなった時点で買取に出すケースも多いです。

今から20~30年に建てた一戸建てはバリアフリー対応も今に比べて乏しいことが多いため、特にシニア層は家じまいをして丁度良いサイズの賃貸マンションに引っ越す例が増えています。

離婚を機に一戸建てを買取へ出す

離婚を機に、夫婦共同で所有していた一戸建てを買取へ出すケースも多いです。

片方が住み続けるパターンも多いですが、権利関係はどうするのか、ローン残債はどうするのかなど、家を残すことでややこしい部分が増えてしまいますし、2人で生活していた一戸建てが残ることで、精神的にも引きずってしまいます。

過去を清算して気持ちよく新生活をスタートするためにも、離婚のタイミングで一戸建てを処分してしまうのがおすすめです。

相続した不要な一戸建てを買取に出す

相続した不要な一戸建てをただ所有していても、固定資産税がかかるだけです。

愛着があったり、「いつか使うかもしれない」という思いで残していたりすると、気づいた時には価格が付かなくなっています。

最悪の場合、倒壊などで近隣に迷惑をかける可能性もあります。

今後再利用する可能性がないのであれば、早めに買取へ出すことで利益を確保することができます。

一戸建て買取と売却を4つの項目で比較

買取と売却が異なる方法というのは分かったと思いますが、具体的にはどこが違うのでしょうか?

ここからは、異なる点を大きく以下の4つに分けて比較していきます。

  • 成約までにかかる時間
  • 売る手間
  • 仲介手数料
  • 売却価格の相場

①成約までにかかる時間

成約にかかる時間は、業者買取のほうが大幅に短くなります。

前述の通り、業者買取は最短1か月弱で引き渡すことができます。

また、契約した業者が最初に引き渡しまでのスケジュールを共有してくれるので、それに沿って余裕を持って手続きを進めることができます。

一方、仲介売却は成約までに最短でも3か月かかり、長ければ半年以上経っても売れないケースがあります。

不動産売却の期間は平均3~6ヵ月!スケジュールを短縮する方法はある?

仲介売却は少し高めの金額で売りに出し、その価格込みで買いたい人が現れるまで粘るので、どうしても時間がかかってしまうのです。

②売る手間

一戸建てを業者に買い取ってもらう際は、事前にリフォームや整理整頓をする必要はありません。

業者はプロなので、見栄えが悪くても構造の頑丈さや立地といった、本来の魅力をしっかり見極めることができます。

一方、仲介売却の場合は相手が素人なので、第一印象で購入を決めてしまう人も多いです。

そのため、仲介売却は内覧に向けてハウスクリーニングを呼ぶなどの手間が増えてしまいますし、細かいコストがかかってしまいます。

③仲介手数料

仲介売却をする際は、仲介手数料という高額費用がかかります。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

仲介手数料は、不動産の売却価格に応じて、以下のように算出します。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

例えば一戸建てを1,000万円で売った場合、仲介手数料は36万円にもなってしまいます。

ただ、仲介手数料がかかるのは仲介売却のみで、業者買取では一切かかりません。

コストだけでなく支払いの手間も抑えられるのが嬉しいですね。

④売却価格の相場

ここまでのポイントを見ていると、業者買取のほうが良いように思ってしまいます。

ただ、こと収益に関しては、買取は仲介売却を大幅に下回ってしまいます。

相場としては、買取価格は仲介売却価格のだいたい6割ほどです。

買取価格が低くなるのは、再販に必要なリフォーム代が利益から引かれるためです。

「価格なんてどうでもいいから一刻も早く売りたい」という人もいると思います。

ただ、引き渡し後の引っ越し費用や新生活にかかるお金など、諸々のコストを考えると高く売れるに越したことはありません。

この点が、業者買取があまりおすすめされない大きな要因になっています。

一戸建て買取がおすすめできない相場の低さ以外の理由

ここまで、買取と売却の異なる点を比較していきましたが、実は一戸建て買取には価格以外にもリスクがあります。

勢いで買い取ってもらうのは危険なので、事前にデメリットをチェックしておきましょう。

価格は買取業者のさじ加減

買取価格の算出方法には、明確な基準があるわけではありません。

再販に必要なリフォーム代が引かれるといっても、本当にその金額でリフォームするのか、極論を言えば本当に再販されるのかさえ分かりません。

一戸建てを引き渡した瞬間に所有権は業者に移ってしまうので、細かく確認をする手立てがないのです。

足元を見られて利益を下げられる可能性も十分あるので注意しましょう。

近隣住民とつながりのある方は注意

一旦業者に買い取られたら、どのようにリフォームされて、誰に転売されるかコントロールすることができません。

近隣住民に迷惑がかかってしまう可能性も十分ありますし、引っ越し後も続いていた関係に溝が生まれることだってあります。

不動産を巡る人間関係のトラブルは非常に多いので気をつけましょう。

買取に向いている一戸建ての特徴

買取に向いている一戸建て

一戸建ての買取は仲介売却に比べて価格が下がってしまうのが大きなネックです。

ただ、換金・引き渡しまでが非常にスピーディなので、一刻も早く一戸建てを処分したい方には、買取がおすすめです。

その他にも、業者買取は解体、更地化を前提にしている分、仲介売却よりも成約のハードルが低い傾向にあります。

そのため、仲介売却で売れ残りそうな以下の一戸建ては、特に急いでなくても業者買取に出すことをおすすめします。

  • 築年数が30年を超える物件
  • 既存不適格物件
  • 土地面積の狭い物件

仲介売買の場合、購入を希望するのは売主と同じ素人なので、第一印象へかなり引っ張られがちです。

一方、業者買取の場合は相手がプロなので、第一印象が悪くても豊富な経験から再販の見込みがあると判断されれば、購入される可能性は十分あります。

一戸建て買取は早く処分したい方に最もおすすめ

仲介売却はコストが多くかかるといっても、相場が高いのでトータルの収益はそれでも買取時より高くなります。

そう考えると、買取が売却に勝っているのは処分の速さの一点だけと見て良いでしょう。

離婚や相続などが理由で、資産を早く分配したい方、急に転勤が決まって一刻も早く手放したい方は買取がおすすめですが、それ以外の方は仲介売却を選んでおいたほうが無難です。

一戸建て買取は本当にスピーディ?結果的には一緒という声も

一戸建ての買取は1ヶ月弱で処分ができてスピーディと言われますが、本当にそうなのでしょうか?

仲介売却は「適正価格で売り出して、成約が取れるまで売り込みを続ける」という方針でおこないます。つまり、時間がかかる前提ということです。

仲介売却価格を6割ほどまで下げれば、業者買取と同じくらいのスピードで売れる可能性は高いです。

つまり、高く売りたい時に仲介売却を、早く売りたい時に業者買取を私たちが選んでいるだけの話で、適正価格以下で売り出せば早く売れるというのは、どちらの方法でも同じなのです。

管理できている・状態の良い不要な一戸建てでもすぐ買取に出すべき?

離れた場所にある相続した一戸建ては、管理しにくく利用する予定もないので、すぐ買取へ出すのがおすすめです。

ただ、管理が行き届いている好条件の一戸建てを一旦使わなくなったからといってすぐ処分すべきなのでしょうか?

迷う方も多いですが、再利用の予定がないなら出来るだけ早く買取へ出すことをおすすめします。

今は管理できているかもしれませんが、築年数が古くなるにつれて一戸建ても劣化していき、管理が大変になります。

いざ将来的に引っ越すとなった際に売ろうと思っても、築年数が経過して価格が付かない…というケースに陥ってしまいます。

数年以内に利用する予定がないなら、早めに買取へ出すのも一つの手です。

一戸建て買取を成功させる3つのコツ

あまりおすすめ出来ない一戸建ての買取ですが、やり方次第では仲介売却の8割前後にまで利益を増やすことができます。

ここからは、一戸建て買取を成功させるポイントを3つ紹介していきます。

早く処分することが得な時に買取を選ぶ

スピーディに引き渡すことが利益になるタイミングでは、買取を選ぶのも一つの手です。

例えば、賃貸経営で利益をあげていた一戸建ては、売却価格に対して消費税が課されるおそれがあります。

2019年4月現在に仲介売却で売り出してしまうと、同年10月1日の増税後に引き渡しとなり、コストが増加します。

また、毎年1月1日時点での不動産所有者には固定資産税が課されますが、これも年末に業者に買い取ってもらえば大幅にコストを減らすことになります。

このように、コストとの兼ね合いも考えて買取を選ぶのも良いでしょう。

買取実績が高い業者に依頼する

前述の通り、買取価格はかなりアバウトに提示されることもあります。

これを避けるためには、実績も評価も十分な業者に買取依頼することが不可欠です。

住宅買取業界で何年も連続で買取戸数・売上高が1位の業者がカチタスです。

カチタス

住宅の状態に合わせて適切なリフォームをするので、再販費用を抑えられて、結果的に買取価格が上がります。

まずはこうした、有名な業者に相談にいくのも良いでしょう。

カチタスで中古の家を買取!人気の秘訣と実際の口コミ・評判

買取価格の相見積もりをおこなう

他社の買取査定額を提示して、価格交渉する方法を相見積もりといいます。

不動産会社は不動産の素人が言う言葉は基本信用しませんが、「他社がこう言っていましたよ!」と言えば、基本聞く耳を持ちます。

複数社に査定額を依頼して、比較をすることが買取成功には不可欠なのです。

不動産見積もりの注意点!相見積もりにはリスクもある

一戸建てを高く早く買い取ってもらえるかは業者次第

ここまで、一戸建て買取の3つのコツを紹介しました。

買取価格の平均は市場価格の6割ほどですが、最大で約8割まで買取価格は上がります。

価格を上げるために必要なのは、掃除などの努力よりも高く買い取ってくれる業者と契約を結ぶことです。

前述の通り、一戸建ての買取価格は業者の裁量で決まるので、高く早く買い取ってくれる業者と契約さえすれば他のポイントは気にする必要がないのです。

ただ、そんな買取業者を見つけるのは至難の業でもあります。

まず、買取実績の高い大手業者が高値買取をしてくれるわけではありません。大規模な上場企業ほど適正価格にこだわるので、相場周辺におさまる傾向にあります。

ただ、あからさまに高値での買取をもちかける業者が必ずしも良いわけではありません。どこかで利益が引かれていたり、詐欺目的だったりする可能性も十分あります。

自分が調べられる範囲内で、最も良い業者に買取依頼するしかないのです。

ただ、どれだけ多くの不動産会社を見つけて、比較できるかは効率が大事になってきます。

一戸建ての買取業者を選ぶポイント

一戸建ての買取業者

一戸建ての買取は、相場よりも業者の提示する価格のほうが優先される傾向にあります。

これはリスクでもありますが、裏を返せば買取相場が2,000万円でも、3,000万円で買い取ってくれる業者を見つければ良いのです。

ただ、これだけ派手に相場より高値で買い取る業者は、何らかの詐欺をしてくる可能性も十分あります。

信頼できて、なおかつ高値で買い取ってくれる業者を選ぶポイントを解説していきます。

家買取におすすめの業者ランキング!一戸建て空き家の高額買取ならココ!

一戸建て買取の実績が豊富である

買取業者が信頼できるかどうか見抜くポイントとして最も有力なのは、やはりその業者の過去の実績でしょう。

豊富な実績があり、多くの方から良い評判を受けている業者は、信頼できる誰の目から見ても信頼できます。

ただこの時、実績のある業者にも得意・不得意があることを知っておく必要があります。

例えば、一戸建て買取をマンション比率99%の不動産会社に依頼するのは、いくらその業者に高い実績があっても不安です。

一戸建て買取の提示額に明確な根拠がある

買取価格に明確な根拠があり、それが初心者でも納得できる説明であることは、不動産会社を選ぶ際の基本と言えるでしょう。

「相場から考えてこれくらい」「業界的にこれくらいが限界」など、曖昧な答えしか返ってこない場合、更に努力をして業者を探していけば、それ以上で買い取ってもらえる可能性は高いです。

一戸建て買取は交渉が命?業者との心理戦に勝つポイント

前述の通り、一戸建ての買取価格・条件は業者との個別契約が優先されます。

価格は相場が下地になってはいますが、状態の悪い一戸建ても業者さえOKを出してくれれば、高く買い取ってくれることが出来るのです。

ただ、どの業者も買取価格は安ければ安いほど良いというのが本音です。

なぜなら、物件を安く仕入れて高く売ることで大きな利益を生むことが出来るからaです。

ただ、安い買取価格を提示して契約が取れなければ結局、一銭にもなりません。そのため、買取業者の中には依頼者の足元を見つつ、契約が取れるギリギリのラインを狙った価格提示をしてくるところが多いのです。

一戸建て買取を成功させるには、業者のこうした意向を知った上で、有利な条件で交渉をしていくことが必要になります。

ここからは、一戸建て買取を成功させるための交渉ポイントを紹介します。

一戸建ての買取価格に影響する要素・しない要素を整理する

一戸建て買取は現状有姿渡し(手を加えず、そのまま引き渡し)と原則決まっています。つまり、フローリングの傷・凹みなどは事前に修理をしなくても良いのです。

ただ、業者の中にはそれを理由に値引きをする所もあり、知識0の初心者は本来価格に影響しない要素だとしても、それを理由に値下げをされれば納得してしまいます。

足元を見られないよう、事前に価格へ関係する要素・しない要素を整理しておきましょう。

希望価格を告げる際に工夫をする

少し心理学的な話になりますが、人は3,000万円と2,980万円だと、後者が圧倒的に安く感じるそうです。

このように端額を設定することで、人間の心理をそこに集中させるという手法は意外と広く使われています。

本来の希望価格が2,000万円だったとしても、2,190万円だと言えば、業者はこの端数を何とか値下げしようとします。

希望価格がいくらであれ、買取業者は全力で値下げをしたいものです。

これを逆手にとって、希望価格+端額で設定することで、交渉の焦点を、端額を値下げするか・しないかにもっていくことができます。

一戸建て買取の交渉を有利に進めるには相見積もりが必須

一戸建て買取の交渉を有利に進めるには、複数社に査定結果を提示してもらい、それを他社に持ち込んで交渉する、いわゆる相見積もりが必須になります。

以前に「業界の水準から考えて、○○万円でしか買い取れません」と言っていた業者も、提示価格が高い他社の結果を持っていくと、「この会社より高く買い取るのでうちと契約しませんか?」と意見を変えてくることが結構あります。

契約を取らなければ業者は一切利益を得られないので、競合他社の出方によって戦略を変えざるを得ないケースも多々あるのです。

有利に一戸建て買取を進めるために、相見積もりへチャレンジしましょう。

一戸建ての買取査定額は不動産一括査定サイトで比較しよう

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一戸建て買取のよくある質問にプロが回答

一戸建て買取のよくある質問

一戸建て住宅を買取に出すのは、人生に1度あるかどうかの貴重なイベントです。

ほとんどの方は不動産を買取に出した経験はないので、周りに聞いても分からないことだらけだと思います。

そこで今回は、一戸建て買取に臨む方から届く質問のうち、よくあるものに回答していきます。

ぜひ、一戸建て買取を進める際の参考にしてください!

一戸建てを買取に出すタイミングっていつ?

一戸建てを買取に出すのは、新居に引っ越すタイミングや、不要になったタイミングが考えられます。

ただこれまで説明した通り、新築一戸建てを買取に出すと価格の面では損をしてしまうので、あまりおすすめできません。

逆に、以下のような条件に当てはまっている場合は、買取に出すことをおすすめします。

  1. 築30、40年以上の古い一戸建て
  2. 増改築を何度もしていたり、逆に修繕を一切していない
  3. 面積が広すぎたり、狭すぎたりする(実用的でない)
  4. 道路・敷地が面していない
  5. 住まいの遠方に位置し、管理ができない

上記の項目のほとんどに当てはまるようなら、買取に出しても良いでしょう。

買取に出す前は掃除・整理整頓が必要?

一戸建ての買取前に掃除・整理整頓をする必要は原則ありません。

理由としては、買取の相手は業者、つまり不動産のプロなので、第一印象にとらわれず、構造や面積・立地で一戸建ての価値を評価してくれます。

また、買い取られた一戸建ては再販のために必ずリフォームされます。買取前にリフォームに出すのはお金のムダですし、リフォームの出来栄え次第では価格の上乗せがないかも知れません。

一戸建て買取の際は、逆に何もせず業者に判断を仰いだほうが良いでしょう。

買取不可の一戸建てもある?

業者買取は仲介売却と違って「売れ残る」ということがないので、価格にこだわらなければ引き取ってもらえる可能性は高いです。

ただ、土台に問題があって「リフォームをしても再販できない」と判断されれば、買取を拒否される可能性は高いです。

ただ、この場合でも建物を解体して更地にすれば売れる可能性は十分あるので、不動産会社に相談してみましょう。

また、一戸建ての所有者が近隣住民などと権利関係のトラブルを抱えていて、業者と契約が結べないというケースもあります。

業者によっては権利関係の調整・交渉を代わりにおこなってくれるところもありますが、こうした業者が必ずしも高く買い取ってくれるとは限らないので注意しましょう。

一戸建ての処分を近所にバレたくないんだけど大丈夫?

業者買取は、仲介売却と違ってネットに広告を掲載したり、チラシを作成・配布したりする必要がありません。

手続きは基本的に持主と業者の話し合いによって進むので、周囲にバレる可能性は低いです。

唯一心配なのが買取査定のために業者が訪問する時ですが、担当者は社名の出ている車で来ることはないので安心しましょう。

買取へ出した後に問題が見つかったらどうなる?

基本的に、買取に出した後に問題が見つかっても売主が責任を負うことはありません。

事前に気づいている欠陥があるなら査定依頼時に共有する必要はありますが、シロアリや雨漏りなど気づきにくい欠陥が後で見つかったとしても、業者から賠償金を請求されることはないのでご安心ください。

一戸建てがなかなか売れない場合は今契約中の業者に買い取ってもらうべき?

一度、一戸建てを仲介売却に出したものの売れ残ってしまった場合、契約中の業者から、そのままスライドで直接買取に変更しないか提案されるケースがあります。

ただ、契約中の業者の買取価格がお得かどうかは比較してみなければ分かりません。

契約中でも買取査定を依頼するのは自由なので、まずは他社の価格を確認しましょう。

カーポート・シャッターガレージがある一戸建ては高く買い取ってもらえる?

カーポート・シャッターガレージのようなカースペースが整備されている場合、通常より高く買い取ってもらえる可能性があります。

ただ、再販の場合は基本的に手直しをするので、力を入れて建築したカーポートを業者がほめてくれたとしても、価格には大して影響していない可能性も十分あります。

ほめられた勢いで契約を結ばず、いくら上乗せされるのかしっかり確認するようにしましょう。

一戸建て買取の契約はどこから法的拘束力を持つ?

一戸建て買取の契約が法的拘束力を持つかどうかは、どのような契約書が残っているかにかかってきます。

例えば業者が「買い取らせていただきます」といった書状を作ったとしても、法的拘束力はありません。なぜなら、そこに依頼者の同意が併記されていないためです。

同意だけでなく、以下の書類を添付して物件の確定がされていなければ、契約としては不十分です。

  • 登記事項証明書
  • 公図
  • 地積図
  • 一戸建ての平面図

他県の業者に一戸建てを買い取ってもらうことは出来る?

県外だとしても、エリア対応している買取業者に依頼することは問題なくできます。

買取業者の中にはリフォーム後に収益物件として運用する業者もいますが、収益物件の管理会社は全国各地の物件を所有しているので、県外の一戸建てを買い取ってくれたとしても何ら不思議はありません。

一戸建て買取時に固定資産税清算金を受け取れる

固定資産税は毎年1月1日段階での不動産所有者に課されますが、年の途中に一戸建てを買取に出した場合、その日を境に固定資産税を清算してもらうことが出来ます。

例えば6月1日に引き渡しが成立した場合、残りの7か月分の固定資産税課税額を払ってもらうことが出来るのです。

ただ、固定資産税の精算は法律で義務付けられている訳ではないので、向こうが素振りを見せない場合は依頼者のほうから強く依頼する必要があります。

自社買取と他社買取では査定額が違うの?

特に大手業者へ一戸建て買取をした場合、対応方法は以下の2つに分かれます。

  • 自社買取:窓口の業者が直接買い取る
  • 他社買取:窓口の業者と提携している業者へ“窓口業者経由”で買い取ってもらう

大手業者は集客力が高いので、様々な買取依頼が来ます。

その中で自社の事業内容に合わない場合などに、他の業者へ買取査定を流す契約を結んでいるケースは珍しくないのです。

どちらが有利・不利とは一概に言えませんが、自社で集客できる業者がこうした契約を大手と結ぶメリットはありませんから、大手業者が買取不要と判断した“おこぼれ”を中小が買い取っていると考えるのが普通です。

そういった意味では、他社へ買取に出されるほうが査定額は低くなる傾向にあります。

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