マンションの評価額は、戸建て住宅の評価額を求める時とは異なり、建物と土地それぞれの評価額を求めて合算することで算出できます。

なので、自分が持つマンションの評価額を知りたいときや、親族にマンションを相続するときにマンションの評価額を調べるときは、土地部分の評価額と建物部分の評価額を調べなければなりません。

なお、土地部分の評価額を求めるときは、相続税路線価で、建物部分の評価額を求めるときは固定資産税評価額を用いて調べます。

ここからは、建物・土地の評価額の求め方を解説します。

土地部分の評価額の求め方

冒頭でも紹介したように、マンションの土地部分の評価額を求めるときは、相続税路線価を参考に求めます。

相続税路線価の調べ方は、国税庁管轄の「路線価図・評価倍率表」を用いるのが一般的です。

土地部分の相続税評価額は、土地面積に路線価を乗じて計算しますが、マンションの土地部分の評価額を求める際は、土地部分の持分割合も含めて計算します。

これを式に起こすと、以下のようになります。

式中の路線価とは、土地と接している道路にかけられた金額のこと、先のサイトから金額が確認できます。

路線価図中には、「120E」や「200D」などの数字が設定されており、それぞれの数字を×1,000倍してあげると、それが路線価として表示されます。

例えば、敷地面積2,500㎡のマンションが1㎡あたり15万円の道路に接しており、持ち分割合が1/60だった時の、土地の相続税評価額は625万円(2,500㎡×15万円×1//60)となります。

路線がないマンションの土地の相続税評価額の求め方

郊外や地方に行くと、路線がない地域に建つマンションもあります。

路線価がない場合は、評価倍率表を使用して求めます。

評価倍率表には、宅地1.1などの倍率が掲載されており、いずれも国税庁ホームページから調べられます。

これを式に起こすと、以下のようになります。

建物部分の評価額の求め方

マンション建物部分の評価額は、毎年自治体から送付される固定資産税納付通知表中の固定資産税評価額を使用します。

固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税を支払うときの基準額を指します。

固定資産税評価額には、土地と建物、それぞれの評価額が定められており、各市町村によって、調査と公表が行われ、3年に1度のペースで評価の見直しが行われます。

マンションの評価額を調べるのにおすすめなのは一括査定サイトと言いましたが、これはマンションの6つある評価額の内、時価(実勢価格)を調べるのに適しています。

その他にも評価額は存在し、利用する目的によって、使用する評価額が変わります。

それぞれを詳しく紹介していきます。

時価(実勢価格)

実勢価格とは、マンションや戸建て住宅などの不動産の売買が成立したときの価格です。

マンションの実勢価格の多くは、過去の売買取引の成約額を示すことが多いですが、実勢価格には、売主と買主、それぞれが抱える事情や、取引時の供給量、市場の動向など、様々な要因が絡むため、過去の取引価格と同額で売れるとは限りません。

公示地価(基準地価)

公示地価とは、土地取引の指標になる土地の公的評価額を指し、毎年1月1日時点の土地価格を国土交通省が3月下旬に発表します。

また、公示地価は、基準地価とも呼ばれており、こちらは、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を9月下旬に公表しています。

公示価格と基準地価をそれぞれ比較すると、半年の間で起きた土地価格の動きを知ることができます。

なお、公示価格と基準地価は、土地総合情報システムで調査できます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、マンションや戸建て住宅、土地などの「不動産」を所有する方が毎年納税する固定資産税と都市計画税の税額を算出するときに使用する評価額です。

先ほども触れましたが、固定資産税評価額には土地と建物、それぞれの評価額が記述されており、各自治体が定期的に調査を行って算出しています。

土地の評価額は、前述した公示地価(基準地価)の約70%を基準に評価額が決定し、建物の評価額は、再建築価格を基準に価格を算出しています。

なお、固定資産税評価額は、固定資産税と都市計画税の納税額を算出目的で使用する評価額になるので、マンションを売却するときには使用しません。

相続税評価額

相続税評価額は、所有する土地を親族に相続するときにかかる「相続税」、あるいは、譲渡するときにかかる「贈与税」を求めるときに使用する評価額です。

相続税評価額は、土地に接している道路に設定された路線価(1㎡当たりの価格)に土地面積をかけて計算します。

土地の相続税評価額は、前述した公示価格(基準地価)の約80%に相当する価格です。

火災保険評価額

火災保険評価額とは、住宅購入時に加入する火災保険や地震保険にかける保険金を設定するときに用いる評価額です。

火災保険や地震保険は、「建物の部分」にかける保険で、評価額を求める際は、建物の評価額を使用して計算します。

なお、火災保険評価額は、あくまで保険金額の設定を目的に使用する評価額になるので、実勢価格とは異なる価格になります。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定士の資格を持つ方が、鑑定評価基準に従って算出した評価額です。

不動産鑑定評価額は、不動産の費用性・市場性・収益性の3つの観点から算出した評価額で、前述した実勢価格と同じ価額になります。

ただし、不動産鑑定評価額は、売買を考慮していない価格で不動産が持つ本来の価格です。

実際にマンションを売買する際は利益等を考慮する必要があるのでマンションの持っている資産価値を知るタイミングでのみ利用するようにしましょう。

なお、不動産鑑定評価額を出す際は不動産鑑定士に依頼するので手数料が必要です。

マンションの評価額は、相続税の計算に使われることもあります。

この時に用いられるのは、相続税評価額という独自の基準です。

この評価額は、毎年支払う固定資産税の指標になる、固定資産税評価額に基づいて決められます。

固定資産税評価額は毎年送られる納付書に記載があるので、簡単に調べることができます。

相続税の計算は建物と土地(敷地)で別におこなわれる

相続税の計算は、建物部分と土地(敷地)部分で別におこなわれます。

建物の価値は構造、築年数、面積など多岐に渡りますが、土地は区別がなく基準地価である程度決まっている一方、方針によって土地区分が振り分けられているからです。

ここからは、建物と土地それぞれの計算方法を紹介します。

建物部分の評価は利用状況を加味して算定

建物部分の評価のベースは、かかる固定資産税がいくらかになります。

これに加えて、持ち主の利用状況も加味して評価額を算定します。

土地部分の評価は路線価を基準に算定

マンションの土地部分は、国土交通省が定める路線価がもとになって評価されます。

路線価を知るには路線価図を読み取る必要があります。マップの読み取り方はこちらにまとめているので、ぜひご覧ください。

→路線価を使って土地の売買価格を査定しよう！路線価図の見方・計算方法

この路線価をもとに、土地の形状、地質、接道状況などを鑑みて評価額が算出されます。

マンションを売る際には、評価額の中でも時価を計算しておく必要があります。

この時価の計算方法は、大きく分けて以下の3つがあります。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

それぞれ使うケース・計算方法が異なるので注意しましょう。

住まいとして利用していたマンションは取引事例比較法で評価

今までマイホームとして利用していたマンションを売る際は、取引事例比較法で評価されます。

取引事例比較法は、すでに取引をされたマンションの事例をもとに評価額を計算する方法です。

住まいとしての価値は、騒音の有無、眺め、買い物のしやすさなど、計算に反映できない要素が多数からんできます。

そのため、過去に住まいがいくらで売れたかをもとに計算するのが、最も正確なのです。

取引事例比較法は、面積以外の要素が似ている過去の事例を使って計算するのが一般的です。

例えば50㎡のマンションAを評価したい時、築年数、アクセスなどの条件が同じマンションB、Cの成約事例を参考にして、以下のように計算します。

(2,000万円÷60＋2,300万円÷70)÷2×50＝16,547,619円(小数点以下切り捨て)

実際は流動性比率という売れやすさ・売れにくさの比率を0.85～1.10の範囲で計算し、評価額を修正します。

ただ、流動性比率はよっぽどのことがない場合、基準値1.00で計算するので、さほど意識する必要はありません。

取引データのない地域のマンションは原価法で評価

取引事例比較法は、その地域が中古売買で人気のエリアで、たくさんの取引事例があることが前提になります。

いっぽう、郊外であまり事例データがないマンションは、原価法をつかって評価を付けることになります。

原価法は、建物を今のタイミングでそっくりそのまま建て直した時にかかる費用(再調達価格)を計算し、築年数分の減価調整をおこなう方法です。

原価法で評価額を算出する場合は、以下の計算式を利用します。

評価額＝再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷法定耐用年数)

耐用年数とは、その構造の建物に安心して住み続けられる年数のことで、構造ごとに決まっています。

耐用年数についてはこちらにまとめています。ぜひ参考にしてください！

→木造住宅の耐用年数とは？減価償却・査定への影響をわかりやすく解説！

賃貸に出していたマンションは収益還元法で評価

マンションの中でも賃貸経営に使っていたものは、売却のターゲットも投資家になります。

投資家は収益性で物件を選ぶので、上2つとは違った基準で評価額を求めていきます。

収益物件の評価額を計算する方法が収益還元法です。

収益還元法はさらに直接還元法とDCF法の2種類に分かれます。

直接還元法は、1年間の想定家賃収入をもとに価格を求める方法です。直接還元法の計算式はこちらです。

評価額=年間の家賃収入÷還元利回り×100

DCF法は、賃貸経営をする想定期間分の収益＋売却時の利益を予測して、そこから現在の価値を評価する方法です。

DCF法の計算式は、以下のようになります。

現在の評価=（X年後の合計収益）÷（1＋年間割引率のX乗）

上で挙げたような計算だけでマンションの評価が決まるわけではありません。

算出された評価額に加えて、気になる部分を担当者がチェックをし、それを踏まえて価格を調整します。

マンションに限らず、建物の評価に占める割合が最も大きいのが築年数とアクセスです。

特に築年数はかなり重要で、家の場合はだいたい築20年を超えると、マンションはだいたい築40年を超えると評価が0になると言われています。

→戸建ての家の売却相場と築年数はどう関係する？築年数ごとの売却価格の相場をグラフ付きで解説

ただ、マンションの場合は階数と角部屋・中部屋という、他の不動産にない評価項目があります。

マンションは独自の方法で評価されるということを知っておきましょう。

高層階の部屋ほど高評価になる

分譲マンションの場合は、部屋の階数が高いほど評価も高くなります。

担当者はマンションの各項目をチェックし、それを評点としてスコアリングします。

階数も、高さに応じて以下のようにスコアリングされています。

このように、階数が高いほど評価も高くなるので、特にタワマンの1階と最上階では、同じ間取りでも大きく価格が変わります。

→タワーマンションを売るコツ！タワマンのベストな売り時はいつ？

ただ、評価額が高いからといって、必ずしもマンションの最上階が売れやすいとは限りません。

近年はタワマンの高層階に住むことによる健康被害や、地震時の揺れの大きさが懸念されており、「同じ設備なら、低い階に住む方が安くてお得！」と、好んで低層階に住む人もいます。

詳しくは後述しますが、評価が高くてもその通り売れる訳ではないので注意が必要です。

マンションは部屋の位置・向きで細かく評価が決まっている

分譲マンションの場合、階数だけでなく部屋の位置や向きでも評価が決まります。

まず重要なのは部屋の位置です。

角部屋のほうが、部屋と部屋の間にある中部屋よりも評価・人気ともに高くなっています。

更に、部屋の位置も評価に大きく影響されます。

バルコニーに面している向きが南東＞南西＞北東＞北西の順に評価が変わっていき、北向きが最も評価が低くなります。

マンションを評価に出す際は、自分の部屋のバルコニーの向きも確認しておきましょう。

マンションの評価額を調べる方法は前述の通りですが、算出された数字を100％そのまま受け取って良いわけではありません。

それぞれの物件にはそれぞれの状況(傷、劣化具合、地域のブランドなど)があるので、それを鑑みないことには正確な評価は得られないのです。

また、評価額はアバウトな部分もあるので、依頼した不動産会社によって少しずつ異なっています。

評価額を絶対視しすぎると、勘違いしたままマンションを売りに出してしまい、結果お金を満足に得られず、マンションも手放すという最悪のケースになりかねないので注意しましょう。

マンションの評価は不動産会社によって異なる

マンションの評価(査定)は、依頼した不動産会社によって異なります。

先日も、あるマンションを査定に出したところ、A社が2000万円、B社が2300万円、C社が2500万円の評価をつけていて、どれを信用したら良いか分からないという相談が当サイトに寄せられました。

このように各社で評価の開きが出るのは、以下の3つが大きな理由です。

• 参考にしているデータが異なる
• 担当者の感じ方が異なる
• 会社の営業姿勢が異なる

それぞれ見ていきましょう。

①参考にしているデータが異なる

マンションを評価する際は、売主が提出したデータに加えて、業者が独自に持っているデータを参考にして評価をおこないます。

各社が持っているデータには公的資料を独自分析したもの、自社が今まで請け負ってきた取引事例などがありますが、保管のデータがそれぞれ違うので、評価も違ってきてしまうのです。

また、売主側が提出する資料(地盤証明書、マンション管理規約など…)が統一されていないと、評価に差が出やすくなります。

複数の担当者と接した際に、A社の人にはじっくり現状を伝えたが、B社の人には時間が無かったので説明を省略した…となれば、それも評価の差につながるでしょう。

複数社に依頼する時は、条件を同じにしないと比較できないので注意しましょう。

②担当者の感じ方が異なる

マンションの評価は様々な項目をスコアリングして、その総合点を参考にして決めます。

この評価項目の中には、築年数、階数、アクセス(徒歩分数)といった数字で表せるものから、眺め・住みやすさ・騒音の有無といった、営業マンの感じ方で評価の決まる項目もあります。

営業マンも人間なので、マンションの眺めを良いと思うかどうかは異なります。

そのため、担当する人によって評価が変わるのは、仕方のない部分もあります。

③会社の営業姿勢が異なる

各社の状況(案件数、営業状態など)に評価が影響する可能性もゼロではありません。

例えば、ある会社は大きな案件を現在抱えており、他に予算が回せない時は広告費・営業コストが縮小されるので売却予測額も小さくなります。

また、大手でよくある囲い込みというグレーな営業方法もあります。

これは売買契約をどちらも自社契約の人で結ばせるという方法で、仲介手数料の2重取り(両手仲介)を狙ったものです。

両手仲介を成立させるために、物件情報を外向けに隠したり評価額を操作したりすることもあります。

また、よりグレーな悪徳業者だと、評価額を高くつり上げて契約を結んでもらうこともあります。

他社と比べると評価額が1社だけずば抜けて高い業者は、警戒しましょう。

ネットの口コミや営業マンの誘惑に惑わされず、評価・実績・人柄を客観的に比較して契約先を決めましょう。

→不動産売却はどこがいい？大手・地元中小の良さの違いと業者選びのポイント

評価額通りに売れるとは限らない

前述の通り、高層マンションの最上階は評価が高いですが、「低い階に住みたい」という人も一定数います。

つまり、不動産会社からの評価が高いからといって、購入希望者の需要を満たしているとは限らないのです。

評価と需要のズレが大きくなると、マンションは売れ残ってしまいます。

半年以上売れ残ったマンションは価格を下げて早期成約を取りやすくするのが一般的なので、売れ残り期間が長引けば実際の価格は評価額よりドンドン下がっていきます。

状態の良いマンションでも、運・タイミング次第で売れ残るケースがあります。

理想を言えば、評価額の80％くらいでしか売れなくてもOKかどうかを確かめ、余裕を持って売り出すのがおすすめです。

マンションの評価額に関するよくある質問について回答していきます。

マンションの評価額は税金と大きな関係があるので、しっかりと確認しておきましょう。

マンションの評価額が必要になるタイミングは？

マンションの売却額が必要になるタイミングはマンションの売却・固定資産税・相続税などの税金を計算するタイミングです。

ただしマンションの評価額と言っても評価額には路線価・実勢価格・公示価格・固定資産税評価額があります。

税金の計算時に必要な評価額は固定資産税評価額なので誤った認識をしないように注意しましょう。

マンションの評価額を求める方法は？

マンションの評価額を求める方法は、原価法・取引事例比較法・収益還元法の様に様々な方法があります。

しかし、個人で実施するのは難しく不動産に対する知識があまりない場合はおすすめできません。

一括査定サイトを利用すれば複数の不動産会社に一回の申込みで査定価格を算出してもらえるので、高値で売却できる不動産会社を早く見つけることができます。

購入予定のマンションの固定資産全を知る術はありますか？

中古マンションであれば、不動産会社が固定資産税評価証明書か公課証明書のいずれかを取得しているので、一度問い合わせてみましょう。

新築の場合、正確な評価額を把握するのは非常に難しいですが、隣家の物件情報を参考にすることでおおよその評価額を知ることができます。

マンションの評価額は、気負わず気軽に調べてみることをおすすめします。

現在は「家を売る前提で買う時代」と言われています。

つまり、様々な資産を盲目的に所有し続けるのではなく、頃合いを見て売ったり、貸したりしながら柔軟に対応していく時代になったということです。

買ったマンションは絶対に売るべき！とは言いません。しかし、所有しているマンションの現在の価値を知らずに生きていくのは、少なからずリスクがあります。

気になった時に評価額を調べてみる習慣をつけておくと良いですよ。