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タワーマンションを売るコツ!タワマンのベストな売り時・査定のタイミングはいつ?

【更新日】2021-01-20
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タワーマンションを売る

2000年代半ばから人気に火がついたタワーマンション(タワマン)。

首都圏ではシェアを拡大し続けており、新しく建てられるマンションの約4分の1がタワマンに含まれると言われています。

タワマンは中古も人気で、特に2020年までは東京オリンピック特需で高く売れやすいと言われていましたが、「直前に売り出しても遅い」という意見も増えています。

今回はタワマンを売るコツから、ベストな売り時までを分かりやすく解説していきます!

マンションを売る方法!売却のコツ・注意点・よくある質問まとめ

タワマンの売り時を見極める3つのポイント

タワマンを高く売るには、絶好の売り時に合わせて売ってしまうことが大切です。

では、タワマンの売り時はいつなのでしょうか?これを読み解くには、3つのポイントを注視する必要があります。

  • 地価相場の推移
  • 住宅ローン金利の推移
  • 税制の変化

それぞれのポイントをここから詳しく見ていきましょう。

マンションを売るタイミングは3つのポイントで見極める!2020年までが売り時?

2020年まで地価相場は高騰し続ける

まず地価相場に関してですが、こちらは東京オリンピック特需も相まって上昇し続けています。

また、東日本大震災の復興が進んだことも地価高騰の要因に挙げられます。

どれくらい高騰しているかというと、銀座などの都心一等地はすでにバブル期の値を超えているほどです。

今後タワマンの売り時が到来するのではなく、2019年現在がすでに何十年に一度の絶好のタイミングなのです。

住宅ローン金利は今後上がる可能性あり

2016年のマイナス金利政策により、住宅ローンは超低金利で推移しています。

2008~2018年で見ると金利は平均2%下がっており、これは30年ローンに換算すると総返済額が1000万円以上下がっていることになります。

ただ、この超低金利は数年以内に終わり、再び上昇するのではないか?と言われています。

その根拠が、同じく低金利だったアメリカで金利が上昇しだしたことです。

日本とアメリカ経済は密接な関係があるため、日本も同じ道をたどると予測されているのです。

住宅ローンが低金利なら人は物件を買いやすくなるので、中古物件も良く売れます。ということは、今後タワマンが売れにくくなると考えられるのです。

消費税増税はタワマン売却にあまり関係ない

2019年10月から消費税の税率が8%から10%に増税されます。

これを受けて、「増税前に早く売るべき」という声もありますが、住まいを売る分には増税はあまり関係ありません。

タワマン売却時に消費税を払わないといけないのは事業者や投資家、法人になり、一般の方は払う必要がありません。

不動産売却で消費税はかかる?知っておくべき課税・免税の条件

ただ、増税を受けて不動産市場が大きく変わる可能性は高いので、動向を注視する必要があるでしょう。

タワマンを売る流れは7ステップ!成約まで半年近くかかるので注意

タワマンを売る流れは、基本的に以下の7ステップとなります。

  1. 相場を調べる
  2. 査定依頼
  3. 媒介契約
  4. 販売活動
  5. 内覧
  6. 契約
  7. 決済

どんなタイプのタワマンも、この流れをたどって成約を結ぶようになります。

マンション売却の流れを解説!9つの手順の進め方

また、全ての手続きが完了するまでの期間は平均3~6ヶ月です。

ただこれは、地域の不動産需要によっても変化します。首都圏なら2~3ヶ月、地方の大都市なら3~4ヶ月、郊外なら5~6ヶ月というのが大体の目安でしょう。

マンションの売却期間は平均3~6か月!早く売るにはどうすればいい?

とは言え、マンション売却はマッチングが肝なので、運やタイミング次第では優良物件でも売れるまで1年近くかかることがあります。

もしもの時に備えて、スケジュールに余裕を持って立てておくことをおすすめします。

タワマン売却の注意点

タワマンはただでさえ立地が良く、評価も高いので、高値が付きやすい傾向にあります。

しかし、独特のデメリットもあるため、注意しないと売れ残る可能性も十分あるのです。

ここからは、タワマンを売却する際に注意してほしいポイントをわかりやすく紹介していきます。

タワーマンション売却前に知りたいこと

タワマンの低層階は高く売れにくいので注意

タワマンの魅力はなんといっても、高層階に住んだ時の見晴らしの良さです。

そのため、1階や2階などの低層階は人気がなく、高く売れにくい傾向にあります。

しかし、最近は高層階に住む人の固定資産税が値上がりしたりして、無理して上階に住むメリットが薄れつつあります。

共用サービスやコンシェルジュなどの特典は低層階も同じなので、そこら辺をいかに上手くPR出来るかが低層階の売却を成功させるカギになるでしょう。

タワーマンションの低層階(1階・2階)は売れにくい?高値売却するポイント

管理費・修繕費が高額になりがち

タワマンの1室を購入したとしても、管理費などの維持コストは定期的に支払わなければいけません。

また、いざという時に備えて修繕費の積立金も徴収されます。

これはどこのマンションも同じルールですが、タワマンは普通のマンションに比べてかかるコストが高い傾向にあります。

購入は一瞬ですが、維持コストはずっと付いてまわるので、将来が不安な富裕層の中にはタワマン購入を渋る人も多いです。

管理費込みでもどれだけお得か上手くPRする必要があるでしょう。

カーストや健康被害などの悪い噂が増えている

タワマン内の格差を題材にしたフィクションが人気を集めたり、タワマンと流産の関係性をうたうネット記事が話題になったりしています。

こうした話は信憑性が薄かったり、富裕層への嫉妬が根底にあったりするものもありますが、そんな風潮に左右される買主も0ではないと考えられます。

実際、「ヒルズ族」などのタワマンブームは実利よりも地位や羨望という部分によって後押しされた部分が多く、「自分にあった家に住むのが一番!」なんて社会だったらタワマン需要はそこまで伸びなかったと考えられます。

こうしたトレンドの変化によってタワマンが売れにくくなる可能性も十分あるので注意しましょう。

タワマンのママカーストは本当にあるの?実話から読み解くマウンティングの実態

子供を殺す前にタワマンを売るべき!不動産会社がひた隠す高層マンションの健康被害

タワマン売却にかかる税金・手数料

タワマン売却にかかる主な税金・手数料はこちらの4種類です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 仲介手数料

いくらで売却したかによってもかかるコストは違いますが、利益の1割程度がかかることが多いので注意しましょう。

特に高額になりがちなのが仲介手数料と譲渡所得税です。実はこれらのコストを抑える裏技もあるので、売却前に抑えておきましょう。

マンション売却の税金の基礎知識はこちらにまとめてあります。

マンションを売る時にかかる税金・費用・手数料を徹底解説!計算方法と特例控除

新型コロナでタワマンの価格は本当に下がっている?【2021年1月最新】

東京オリンピックまでは特需で価格が上がり続けるといわれていたタワマンですが、2020年から2021年にかけて新型コロナウィルスの感染拡大によって五輪開催も延期になりました。

これを受けて、高級タワーマンションの価格も暴落するのではないか?という予測が当初は多く見られました。

しかし、蓋を開けてみると2020年は緊急事態宣言下の5、6月は価格が下がったものの、7月以降は再び回復を見せています。

項目数値(件/万円)前年同期比(%)
成約件数9,537件+1.4%
成約㎡単価55.63万円/㎡+3.6%
価格3,656万円+5.8%
築年数21.59年-0.32年

【引用】レインズデータライブラリー「季報マーケットウォッチ」2020年07〜09月度

上記は首都圏の中古マンションの取引状況をまとめたものですが、全体的に前年よりもむしろ上昇傾向を見せていることが分かります。

市場が安定していないことが何よりのリスク

上記のように、2021年1月現在はタワマンの著しい暴落は確認されていません。

緊急事態宣言明けで億越えのタワマンが完売したという報告も寄せられていますが、これはプラスの事例ではありますが予想外の出来事であるのは確かです。

不動産を安定資産と捉えるなら価格が上がり続けるか安定基調であることが重要であり、予想外の好調は決して安全ではないのです。

特に現在は特需による不動産業界の好況によって、通常の約1.5倍で価格が推移しています。

1.5倍が1倍に戻れば、実質的な大暴落が起こることになります。

データ上は問題なくても、現場の不動産会社からポジティブな報告が寄せられていない以上、まだまだリスクは存在すると考えるべきでしょう。

タワマン売却は不動産一括査定サイトを使うのがおすすめ

タワマンの販売活動は、他の不動産を売る時と異なる部分が多くあります。

まず、ターゲットが超高所得者層というのが、普通のマンション売却と大きく違う点でしょう。

彼らは一般層向けと違った不動産会社を利用することが多いので、こうした富裕層御用達のところと契約をすれば上手にアピールできます。

次に挙げられるのが、棟内の戸数の多さです。

タワマンは戸数が多い分、同時期に複数の部屋が売り出されていることが多いです。

同じマンション内に競合がいると価格をいくらで売り出して、後でいくら下げるといった微妙な駆け引きが重要になってきます。

こうしたタワマン独自の傾向を知り尽くしている不動産会社を選ぶのが、売却成功の重要な要素となります。

マンション売却でおすすめの不動産仲介業者は?評判の会社ランキング・業者選びのコツ

業者選びには一括査定サイトを活用しよう!

タワマン売却が得意な業者を選ぶには、たくさんの業者を比較する必要があります。

複数社の比較をスムーズにおこなえるサービスが、最近話題の一括査定サイトです。

一括査定サイトは、簡単な物件情報を入力するだけで最大6社以上の優良業者へ一括で査定依頼ができます。

査定額を比較して高値をつけてくれた業者に売却を依頼すれば、高く売れる可能性を増加します。

サイトは登録業者の広告費で成り立っているので完全無料です。気軽に利用してみましょう!

一括査定サイトの使い方は、こちらに詳しくまとめています。

不動産一括査定サイト33社を比較!2021年おすすめランキング

タワマンを購入する層の傾向を調査しよう

タワーマンションの売却は、普通の不動産取引とは大きく異なります。

その一番の要因がやはり、買い手が高収入であるということです。

また、都心にあるタワーマンションは市場の変化に大きく影響されるという注意点があります。

投資家が買い手についた場合などは、付け焼き刃の知識はまず通用しないでしょう。

高収入で不動産知識の豊富な相手を想定ターゲットに考えて、準備をしていきましょう。

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