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マンションを早く売りたい!早く売る3つの方法で売却期間を3か月以下に短縮

【更新日】2020-04-22
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マンションを売りたい

マンションを売るとなれば、まず不動産会社と契約して売り出してもらうところから始めます。

一度売り出したら後は買ってもらうのを待つようになるので、いつ売れるかの目星がつきにくい部分もあります。

今回は、マンション売却にかかる期間はどれくらいか、期間を早めるにはどうすれば良いかについて解説していきます。

※マンション売却の詳しい内容はこちらにわかりやすくまとめています!

マンションを売る方法!売却のコツ・注意点・よくある質問まとめ

マンション売却にかかる期間は平均3~6か月

マンションの質や立地によっても差がありますが、基本的には査定を依頼し、売却を開始してから買い手へ引き渡すまで3~6か月ほどかかります。

不動産売却の流れを査定から物件引き渡しまで一挙解説!

内訳は、以下の通りです。

  • 査定・仲介業者の選定~媒介契約:平均1~2週間
  • 売出し開始~内覧通過・価格交渉まで:平均3~6か月
  • 売買契約~決済・引き渡し:平均1ヵ月前後

ただ、この期間は大きく前後し、売却開始から契約成立まで1年近く、そこから引き渡しまで半年近くかかることもあります。

査定や契約だけでなく、その間に税金の納付などさまざまな手続きがあるので、1年近くかかるケースも想定しておくことをおすすめします。

平均期間は地域によっても大きく異なる

中古マンションの平均成約期間は、基本的に首都圏や大都市になるほど短く、地方・郊外ほど長くなりがちです。

具体的な例を挙げれば、東京や首都圏の平均成約期間が3ヶ月弱、大阪や名古屋が平均3、4ヶ月、地方の郊外だと平均5、6か月を超えるケースが多いです。

理由は簡単で、大きな都市になるほど会社が多く、他県から転勤してくる人の数も多いです。

新居購入の需要が高い地域であればあるほど、平均売却期間は短くて済むということですね。

マンションはいつ売れるか分からない!プランは長めに立てておこう

マンションを売り出しても、いつ購入希望者が見つかり、契約までたどり着くかは分かりません。

不動産会社と契約したらマンションの広告をネットや店舗に掲載して宣伝していきますが、出した広告に対して問い合わせが1日5件くれば上出来だといわれています。

内覧希望者が1日5人出てきても、すぐに成約にたどり着くわけではりありません。毎日5人が興味を示しても、最短での契約がだいたい3ヶ月なのですから、どれだけ買い手が慎重に不動産を選んでいるかがわかるのではないでしょうか。

この買い手の慎重さこそが売却から契約まで半年近くかかってしまう理由ですが、マンションは家よりも早めに決まる傾向にあります。

契約から引き渡しまでにも平均1.5ヶ月かかってしまうので注意

契約をやっと結べても、そこから引き渡しまで約1.5ヶ月かかってしまいます。

こんなに期間が空いてしまう理由は、買主の住宅ローン審査の結果を待つ必要があるからです。

流れとしては、まずマンションの購入申し込みをしてから、住宅ローンの仮審査に通過し、マンションの売買契約を結んだ後に本審査に申し込むという形になります。

1回めの審査申し込みが通らなければ、また次の金融機関に審査申し込みをおこなうことになります。

このように、マンションの引き渡しまでの期間は主に買い手の都合によって長引いていき、売り手としては対策のしようがないのです。

信頼できる買い手を探そう

買い手がローン審査に受かるかどうかを、売り手が判断するのは難しいです。

ただ、ひとつ言えることは、話した時点で信頼できると感じた人と契約を結ぶべきだということです。

ローン審査に落ちる条件は、詳しくは金融機関しかわかりませんが、条件に満たしていないにも関わらず無理に申し込み、落ちてしまうといった場合がほとんどです。

そのため、几帳面な人か、ルールをしっかり守れる人かをチェックしておくことはマンション売却では大切です。

マンションの売却期間が平均より遅れてしまう3つの理由とは?

マンションの平均売却期間は3~6か月となっていますが、場合によっては売却期間がそれ以上伸びてしまう可能性もあります。

マンションが売れ残ってしまう人には共通の傾向があります。この傾向を知り、対策することで売却期間を短縮することができますよ!

ここからは、マンションの売却期間が遅れてしまう理由を解説していきます。

【売れない理由①】マンションの条件が悪い

マンションの売却期間が遅れてしまう最大の理由は、売り出したマンション自体に魅力がないからです。

不動産の魅力は、5つの要素で判断されることが多いです。

  • 築年数
  • アクセス(駅や中心地までの距離)
  • 周辺環境(住環境)
  • 物件の状態(キズ・凹みや雨漏りはないか)
  • 物件に比べて価格はお得か・損か

築年数が古いマンションは、それだけで早く売れにくいです。

また、駅までの距離が遠いマンションも、なかなか買ってもらえません。

立地が悪いのはどうしようもないので、他の要素で補うしかありません。条件が悪いと思うなら、売却期間を長めに考えてプランを立てておくことをおすすめします。

【売れない理由②】売り出し価格が高すぎる

マンションの適正価格は不動産会社が査定をして算出してくれます。

ただ、実際の売り出し価格は査定額ピッタリでないといけないわけではりません。「査定額が低かったのでもっと高く売りたい!」という方は、不動産会社と話し合った上で査定額より高値で売り出すこともできます。

マンションを高く売るには、基本的にこちらが高値で売り出すしか方法はありません。上手くいけば査定額以上で売ることができますが、「物件の質の割に価格が高すぎる」と買主に思われれば売れ残ってしまいます。

査定額より高く売りたいなら、周辺の売り出し物件の価格とバランスを取り、飛びぬけて高値を付けることのないようにしましょう。

【売れない理由③】契約中の不動産会社に問題がある

マンションを売るといっても、実際に販売をおこなうのは契約した不動産会社です。

そのため、不動産会社のモチベーション次第で早く売れるケースもあれば、売れ残るケースもあるのです。

広告出稿や販売営業にいくら使うかというのも各社の独断で決まるので、質の悪い業者と契約すると致命傷になります。

では、質の良い不動産会社を見つけ、契約するにはどうすれば良いのでしょうか?

まずチェックしたいのが業者の実績です。「昨年〇万件成約」というザックリした実績ではなく、この町のマンション成約は過去に何件あったのかなど、細かい情報を聞くようにしましょう。

営業マンの知見や人柄も大きなポイントになります。

あなたが「担当者の態度が悪い」と感じれば、それは営業先の相手もそう思っていることが多いです。

また、こちらの質問に対して担当者がどれだけ分かりやすく、幅広く回答してくれるかも重要なポイントです。

契約した不動産業者とは二人三脚で成約に向けて手続きを進めるので、こちらの疑問を適切にわかりやすく回答してくれないと不安が残ってしまいます。

特に相続や税金・費用関係は誤ったアドバイスを受けると大変なことになってしまうので注意しましょう。

マンションの売却期間を早める3つのコツ

転勤が迫っており、売却期間を短縮する必要がある方もいらっしゃると思います。

この場合、運に任せてマンションを適当に売り出すのは危険です。

特に売り出し中のマンションに住宅ローンが残ったままの場合、新居の住宅ローン審査に落とされてしまう可能性が高いのです。

マンションを出来るだけ早く売りたいという方のために、短期成約のポイントを解説していきます。

マンションの売却価格を値下げするのが最も効果的

購入希望者は、マンションの価格を相場額を基準にして評価します。

そのため、売却価格は考えずとにかく急いで売りたいのであれば、他の物件よりも早く相場額以下に値下げするというのが最も効果的です。

しかしながら、利益を度外視して期間を早めていくというのは、かなりリスクが伴います。

もしも「この不動産の売り手は焦ってるから、もう少し待てばまたすぐ値下げされるかも」と思われたら逆効果です。

マンションの売却はどんなに早くても、3ヶ月以上はかかる取引です。

どうしても急ぎだということであっても、最低5,6ヶ月程は余裕を持っておく必要があります。

値引きをするなら、6か月売れ残ったかどうかを基準に考えることをおすすめします。

値引きの基本は200万円を2回

いくら早く売りたいと思っても、値引きをし過ぎたらわざわざ売る意味がありません。

かといって値下げ額が少額過ぎれば、買主がお得だと認知してくれないので早期成約を見込めません。

基本的には、6か月が経った段階で200万円を一気に下げるようにしましょう。

そこから数か月経っても成約が見込めないのであれば、もう200万円を下げます。

これでトータル400万円下がっているので、成約率はかなり高まります。

それでも売れない場合は、後述しますが売出しをストップしてしまうのも一つの手でしょう。

売れないときは業者の見直しを行うのも手

不動産業者は大体3ヶ月で更新の契約となっているので、今契約している業者のままでは売れる見込みがない場合は、業者の見直しを行っていきましょう。

もしも業者に問題があるのなら、そのまま売り出しをしていても、期間も価格も満足のいく売却を行える確率は低いです。

仲介業者とは、それ程重要なものでもあるのです。

それでは、どのような場合に不動産業者を見直せばよいのかを紹介します。

不動産売却の業者変更・契約解除の方法を紹介!途中解除で違約金はかかる?

担当者の熱意が感じられない時は担当者替えも一つの手

担当者の性格が物静かなだけという可能性もありますが、熱心さが足りない裏には、近々仕事をやめようと思っている、得意な地域・物件のタイプではないなど、担当者個人のマイナスの意図が含まれている可能性もかなりあります。

こうした兆候を見抜くのは難しいですが、やる気のなさを感じたら見直しのタイミングを見極める一つのサインだと考えておきましょう。

こうしたケースは業者は変えずに担当者を変えるだけでも、状況の改善が期待できます。

両手仲介(囲い込み)が理由で売却期間が長引いている可能性も

不動産業者にとって、マンションを売却する際の仲介手数料の入り方には、「片手仲介」と「両手仲介」の2つの方法があります。

片手仲介とは、売り手と買い手の仲介先がそれぞれ違う場合を指します。

売買契約には、売り手、買い手、それぞれの仲介業者の計4人がテーブルに向かい交渉を行います。

一方、両手仲介とは、売り手と買い手の仲介先が同じ業者である場合を指します。

両手仲介の場合は、2倍の手数料を得る事ができるので、業者の多くはこの取引方法の成立を狙っています。

特に大手の不動産業者では、一社で引き受ける売り手の数も買い手の数も多いので、両手仲介が成立するまでマンションの売却期間を引き延ばそうとする場合があります。

これを「囲い込み」といいます。他の不動産業者に物件情報を流さず、業者のネットワークのみを使った宣伝が行われている場合もあります。

かなり悪質な手法ですが、なかなか気づきにくい部分でもあるので、どのような宣伝が行われているかどうかはしっかりと確認しておきましょう。

仲介売却ではなく買取を選べばで平均1ヵ月で売れる

マンションを売る際には、仲介売却と業者買取のどちらかを選ぶのが一般的です。

業者買取は第三者に売り出すのではなく、業者が直接買い取ってくれるので期間が短くて済みます。

また、買取は業者の決めたスケジュールに則って進んでいくので、いつ契約をしていつ引き渡すかというプランを最初に共有してもらえます。

いつ売れるか不安に思うことなく、手続きを進めていけるのは嬉しいですね。

仲介売却と業者買取の違い
売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の2割減)

※おすすめのマンション買取業者は、こちらにまとめています!

【2018年】マンション買取業者ランキング!買取再販戸数・保証を比較

買取は瑕疵担保責任を考えなくても良い!

仲介売却の場合、マンションを買う相手も同じ素人となります。

素人は物件の第一印象にまず目がいくので、内覧前は掃除や整理整頓を精力的におこなわなければいけません。

ただ、マンション買取の場合は相手がプロなので、見映えの良し悪しで判断することはまずありません。内覧準備が不要なので楽チンですし、コストも抑えることができます。

また、仲介売却は雨漏りやシロアリ被害といった欠陥を直さず引き渡すと、売却後にもかかわらず賠償請求を受けてしまいます。

これを瑕疵担保責任といいますが、マンション買取は全面リフォームを前提にしているので、これも免除になっています。

古いマンションで仲介売却が無理そうな場合も、業者買取がおすすめですよ!

マンション買取は仲介売却に比べて価格が約4割下がる

売却期間を短縮する方におすすめのマンション買取ですが、仲介売却に比べると価格が平均4割下がってしまうのが難点です。

不動産を売る際は多くの方が少しでも高値で売却したいと考えるので、これは大きなデメリットですよね。

なぜ買取のほうが価格が下がるかというと、買い取った中古マンションはリフォームをして再販売する流れが一般的だからです。

このリフォーム代を捻出するために、価格を引いて取引をおこなうのです。

時間をかけても高く売るか、何より早く売ることを重視するのか、重要なポイントなのでじっくり考えてみましょう。

マンション買取は損するって本当?買取と売却を徹底比較!

マンションを早く売りたいなら買取がおすすめ

マンションを早く売りたいなら、仲介売却よりも業者買取をおすすめします。

仲介売却は、マンション売却を不動産会社に依頼をして、ネットやチラシを利用しながら、不特定多数に向けて売り出していく方法です。

この方法は時価に近い金額で買ってくれる人が現れるまで売り出していくので、高くは売れますがマッチングするまでに時間がかかります。

一方で、業者買取は募集をしている不動産会社にマンションを持ち寄って、そのまま買い取ってもらう方法です。

募集をかけて買主を探す必要はないですし、買取までの流れも整備されているので、早ければ1週間以内に換金、3週間以内に引き渡しをすることができます。

マンションを売るために必要な期間が1か月前後しかない場合は、買取を選ぶことをおすすめします。

スケジュールが決まっているので体感ではより早く売れる

仲介売却では、基本的に待つ作業がほとんどです。

業者から進捗報告を受けることもありますが、ほとんどの時間は販売活動が上手くいくことで内覧希望者が現れることを待つようになります。

事前にいつ売れるかが全く分からないので、予定の立てようもなく、ストレスが溜まって体感以上に長く感じます。

一方、業者買取は最初からいつ換金、引き渡しが必要か、その中でいつ手続きが必要かのスケジュールを組んでくれるので、間で安心して引っ越し作業などを進めることができます。

実際に買取のほうが短期間で完了するのはもちろんですが、それ以上に早く感じます。

費用の支払いを準備する必要がない

仲介売却の場合は売却価額の5~10%ほどが税金・費用の支払いに充てられます。

買主からもらった代金での支払いも十分可能ですが、成約価格が予想以上に安くなってしまいローン残債が支払えない可能性なども考慮して、事前にある程度の資金を準備しておく必要があります。

一方、業者買取では仲介売却でかかる仲介手数料や譲渡所得税など、ほとんどの費用がかかりません。

かかる費用を考えなくて済むのは大きなメリットです。

買取の場合はマンションの状態を一切気にしなくて良い

中古マンションの売却は基本的にそのままの状態で取引して良いことになっています。

ただ、仲介売却の場合は中古マンションがマーケットに売り出されるので、内覧に来る人のために第一印象を良くしておかなければいけません。

購入希望者が新生活に期待していることを考えると、清掃・整理整頓にどれだけ力を入れれば良いか、考えてもキリがありません。

仲介売却をした人の中には、税金や仲介手数料よりハウスクリーニング費用にお金をかけてしまったケースも少なくありません。

一方で業者買取は再販することを前提に取引がおこなわれるので、多少散らかっていても業者が評価を下げるようなことはありません。

仲介売却の場合は相手も不動産に関して初心者なので第一印象に評価が引っ張られてしまう側面がありますが、買取の場合は相手が不動産のプロなので、正確な評価をしてくれます。

無駄に労力をかけることなく、引っ越し作業などに時間をかけられるのは大きな魅力です。

マンションを早く売りたい方が買取を依頼する流れ

マンションを早く売りたい方は業者に直接買い取ってもらうのがおすすめです。

マンションの買取は、こちらのフローで手続きを進めるのが一般的です。

  1. 買取業者を探す
  2. 査定を依頼
  3. 査定結果の提示
  4. 打合せ
  5. 売買契約
  6. 引き渡し・決済

手続きやスケジュールは各社で手配をしてくれますが、依頼者も事前に大まかな流れを知っておくことで、準備が早くなり、より早期の成約を結ぶことができます。

①買取業者を探す

マンション買取を募集している業者は多数存在しますが、この業者選びのステップでは早く売りたいからと、最寄りの不動産屋に決めてしまうのは危険です。

条件も買取価格も業者によってバラバラなので、できるだけ時間を取って複数社を比較することをおすすめします。

②査定を依頼

めぼしい業者が見つかったら、次に買取査定額の算出を依頼します。

近年では一括査定サイトを使ってWebから簡単に査定依頼ができますが、ほとんどの一括査定サイトは仲介売却を想定したもので、買取査定には対応していないことも多いので注意しましょう。

③査定結果の提示

査定結果が出たら、複数社のものを比較しましょう。

仲介売却の場合は査定額が高くても、その業者が敢えて査定額を釣り上げていたり、実績や保証がなかったりすることがあります。

ただし業者買取の場合は査定額=この金額で買い取るということですから、相手がどんな会社であれ、高額査定をしてくれた業者に依頼したほうがお得になります。

④打合せ

打ち合わせでは、各社がいつまでにどんなフローで換金・引き渡しをしてくれるのかを決定していきます。

ここで、各社がどれくらいスピーディに買取可能なのかがわかります。

⑤売買契約

最終的に1社に絞り込んだら、売買契約を結びます。

業者によっては契約後すぐにお金を振り込んでくれるところもあります。

⑥引き渡し・決済

最後に、マンションの所有権を買取業者へ移します。

マンション買取にはデメリットも多い

マンション買取は早く売りたい方にはうってつけの方法ですが、その一方でデメリットも多いため注意が必要です。

短期間で売れることだけに注目するのではなく、リスクも事前に把握しておきましょう。

代金が仲介売却の4割ほど落ちる

マンションを買取に出す最大のデメリットが、価格が仲介売却の2~4割ほど少なくなってしまうことです。

買取価格が仲介売却よりも低い理由としては、以下の2点があげられます。

  • 仕入れ後、再販に必要なリフォーム代などを差し引いている
  • 仲介売却と違って自社の費用で買い取るので、目利きが厳しくなっている

最近では高額で買い取ることをウリにする業者も増えてきてはいますが、それでも仲介売却と同じくらいの金額で買い取ってくれる業者はいません。

買取価格の根拠が曖昧

仲介売却なら、市場に出回っている他のマンションと比較して、価格が高すぎる、低すぎるという判断は素人でもすることができます。

一方で、買取の場合は依頼者と業者のマンツーマンのやり取りで全て決まってしまうので、客観的にその買取価格が正当かどうかを判断することが難しいです。

例えば、再販に必要な費用を引いているといっても、本当にその金額分リフォーム代に支払われたのか確かめることはできません。

再販は未来の話なので、リフォーム代の見直しがあるかもしれませんし、リフォーム自体おこなわれていないかもしれません。

悪い言い方をすればマンションの買取価格は各社の主観的な金額であり、理由は何とでも言えるのです。

近年では実際の再販費用が差引分より安かった場合、その差額をキャッシュバックする業者もいます。

ただ、こちらは主に大手が実施しているサービスで、街の不動産屋はまだまだ対応していないことが多いので注意しましょう。

マンションを売りたい時は売れる早さと金額の高さが共存しないことを知るべし

売ったマンションはもはや貴方の住まいではなく、市場では商品という評価を受けます。

多くの方は想像がつくと思いますが、商品を売る際には金額が高いほど売れ残るケースが増えてきます。

  • 金額が必要以上に高い:売れ残る
  • 金額が相場よりも安い:早く売れる
  • 金額が高いが、それを上回るほどの性能の高さがある:早く売れる

マンションを高く売りだしても、それ以上に素晴らしい物件であれば早く売れる可能性はあります。

ただし、価格が高いのに早く売れるマンションは例えば都心のマンションなど、一握りの物件です。

加えて、マンションの評価は築年数、アクセス、階数など売主の努力では変えられない項目が多く、普通の条件のマンションならどうしても時間をかけて高く売るか、価格を下げて早く売るかの二択を迫られるようになります。

マンションを早く売らなければいけないケースはほぼない

実際のところ、自己資金さえあれば、高額売却よりも早期成約を優先すべきケースはほとんどありません。

売却にかかる期間が延びるよりも、買取で価格が4割下がってしまうことのほうがリスクは大きいからです。

引っ越しの期限が差し迫っている場合でも、買い先行といって自費で新居の購入・転居をおこなった後に販売活動を進めることは不可能ではありません。

離婚や相続などで代金を分割する必要がある場合など、買取を依頼すべきケースはごく一部と理解しておきましょう。

あなたが今、マンションを買取に出すことを検討しているのであれば、その前に売却活動へかける時間を延ばすにはどうすれば良いかを熟慮することをおすすめします。

マンションを早く売りたくても焦りは禁物!売れ残ったら売却をストップしよう

マンション売却が早く終われば、その分だけ新居選びに時間をあてることができますし、値下げをする必要がないので高く売れがちです。

とはいえ、買い手がどんな人でも良いというわけではありません。

住宅ローンの審査に何度も落ちたり、契約を引き渡し直前でキャンセルされたりすれば、余計に時期がずれてしまいます。

焦って売ることは非常に危険なので、やめておきましょう。

スケジュールに余裕をもってマンションを売り出そう

マンションの売却をはじめてから引き渡しまでの時期は平均で1年もかかるわけですから、「半年で絶対売る!」と意気込んでも逆効果です。

早めに売れそうなマンションであっても、少なくとも1年は想定期間を設けておくことをおすすめします。

特にいまは、ポータルサイトを使ってマンションなどの物件をじっくり選ぶという方が増えています。

マンションを思いつきで売却するようなことはないようにしましょう。

売れ残ってもペナルティはない!一旦売却をストップして再度売り出そう

対策をしても売れ残り続ける場合は、一度売り出しをストップしても良いでしょう。

特に最近はネットから「新着物件」を中心に探す買主が多いので、売れ残りが長引くほど成約率は下がっていきます。

一旦売却をストップし、反省を踏まえて売却価格の修正や業者の変更をし、万全の状態で再度売り出せば、再び「新着物件」に表示されてすぐに売れる可能性があります。

売れ残り期間が長引くと冷静な判断ができなくなり、どんどん値下げをして結果損をする可能性もあります。

一旦頭を冷やす意味でも、売却のストップは有効ですよ。

マンションを早く売りたいなら売主の協力も不可欠!

マンションの売却期間が伸びてしまっているのは、業者や物件の問題が大きいですが、売り手自身の考えに問題がある場合も大いにあります。

例えば、内覧の際に業者のアドバイスを全く聞かないといった態度であれば、なかなか売れないのも当然です。

この様に、マンションを短期間で売るには売り手の姿勢もかなり重要です。

素早く売りたいと思っている人ほど、準備や清掃に力を入れていきましょう。

実際のマンション売却は、ゆとりを持って手続きを行い、じっくりと買い手を探す方が、高利益を得る事が出来ます。

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