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【2022年最新】選手村マンション「晴海フラッグ」(HARUMI FLAG)の現在の状況は?物件価格や購入検討時の留意点を解説

【更新日】2022-01-07
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晴海フラッグ

中央区晴海に建設予定の高級マンションHARUMI FLAG(晴海フラッグ)はオリンピック・パラリンピックの選手村として活用された後、新築住宅へ一般向けに販売される予定でしたが、オリンピック中止に伴いイベントの開催を延期するといった対応をおこなっていました。

オリンピック・パラリンピックが閉会した現在、晴海フラッグはどのような状況となっているのでしょうか?

詳しく解説していきます。

晴海フラッグは大手デベロッパー10社の肝煎りで始まった壮大な計画

晴海フラッグは以下の10社が参画して始まった壮大な計画でした。

  • 三井不動産レジデンシャル
  • 三菱地所レジデンス
  • 野村不動産
  • 住友不動産
  • 住友商事
  • 東急不動産
  • 東京建物
  • NTT都市開発
  • 日鉄興和不動産
  • 大和ハウス工業

東京のど真ん中にありながら、緑や海も多い、街区の中心には広場があり、住民が集結できるという構想。

晴海フラッグの広場

約13万㎡の広大な土地にマンションや商業施設が併設され、まさに東京の新名所となるはずでした。

この晴海フラッグ。入居者の契約やイベントに関しては2020年3月現在、延期となっているものの、施工計画の中止・延期自体はまだアナウンスされていません。

晴海フラッグの価格表!間取り・専有面積も掲載

SUN VILLAGE

TYPE間取り 専有面積
5A116-RTYPE 4LDK+2WIC 116.58㎡
5A106BTYPE 3LDK+WIC+SIC+S 106.54㎡
5A97TYPE 4LDK+SIC 97.79㎡
5F92TYPE 3LDK+WIC+S 92.19㎡
5F85TYPE 3LDK+WIC+P 85.26㎡
5B83ATYPE 3LDK+WIC+SIC 83.5㎡
5B79ETYPE 3LDK 79.17㎡
5B72ETYPE 3LDK 72.88㎡
5D64TYPE 2LDK 64.18㎡
5C62BTYPE 2LDK+SIC 62.39㎡

SEA VILLAGE

TYPE間取り 専有面積
4C123-aTYPE 4LDK+SC +2WIC+SIC+TR 123.01㎡
4E116-RHTYPE 4LDK+2WIC +SIC+UC+S+TR 116.44㎡
4B107A-aTYPE 4LDK+2WIC +S+TR 107.19㎡
4D98ATYPE 4LDK+WTC +SIC+UC+S+TR 98.73㎡
4E95TYPE 4LDK+WIC+SIC+S+TR 95.75㎡
4A90CTYPE 3LDK+WIC +SIC+S+TR 90.67㎡
4D85BTYPE 3LDK+WTC +SIC+S+TR 85.37㎡

PARK VILLAGE

TYPE間取り 専有面積
6F88TYPE 3LDK+WIC 88.47㎡
6A86ATYPE 3LDK+WIC 86.55㎡
6E83ATYPE 3LDK+WIC 83.39㎡
6B81TYPE 3LDK+WIC 81.80㎡
6F75CTYPE 3LDK+WIC 75.57㎡

晴海フラッグの概要を詳しく紹介

銀座・東京駅へのアクセスも抜群な恵まれた住環境

晴海フラッグのアクセス

晴海は銀座駅、東京駅からのアクセスも抜群な他、海に囲まれた抜群な眺めのエリアです。

この晴海地区の再開発事業により、マルチモビリティステーション、2つの公園(晴海ふ頭公園・晴海緑道公園)、小学校の新開発が進められています。

そのど真ん中に、分譲・賃貸を合わせた新・生活空間「晴海フラッグ」が建設されるということです。

東京タワー・レインボーブリッジが一望できる眺め

晴海フラッグの眺め

マンションの高層階からは、東京タワーとレインボーブリッジが一望できる、恵まれた眺めになっています。

東京タワー・レインボーブリッジは曜日や季節・イベントごとに色や模様を変えるので、飽きることがありません!

機能性と心地よさがマッチした最適な住空間

晴海フラッグは銀座・虎ノ門・品川といった都心へのアクセスが抜群な立地にありながら、晴海ふ頭南端に位置しているので美しい海や緑・空を感じることができます。

まさに都会のオアシスという表現そのままに、便利さと癒しが合わさった住空間になっています。

東京ドーム約3.7個分の広大な敷地にゆったりとした居住スペース

晴海フラッグの広さ

今回開発の対象となる晴海のエリアは東京ドーム約3.7個分になります。

この中に居住スペースから商業施設まで設けられる訳ですが、空き地率が約50%の設計で、ギューギューになって住むのではなく、近隣と距離を取りながら住むことができます。

安らぎ・交流・賑わいなど緻密に設計された空間

晴海フラッグの空間設計

晴海フラッグはプライベート空間からパブリック空間へ、居住者の感情に合わせた設計をおこなっています。

緑の空間を意図的に増やすなど、生活する上での心の動きに合わせた緻密な設計が魅力です。

共用スペースが街中にあふれる

晴海フラッグの共用スペース

既存のタワマンにもジムやバーなどの共用サービスが設けられていますが、晴海フラッグの場合はこの共用スペースが街中に溢れているイメージになります。

キッズルームやスポーツバーなどを、まさに自由に使うことができ、豊かなライフスタイルが実現できます。

ユニバーサルデザインに完全対応

晴海フラッグはユニバーサルデザインにも対応しており、妊婦の方、子育て中の方、高齢者の方にも暮らしやすいつくりになっています。

滑りにくい歩行空間や、車いすでも広々通行できるゆとりなど、どんな人も快適に暮らせるデザインとなっています。

優れた防犯性とエネルギーマネジメント

晴海フラッグの防犯

大規模な住宅エリアの課題として常にあるのが、エネルギー供給が途絶えたり、防犯上の抜け穴が出来たりしてしまうリスクです。

これらのリスクを防ぐために、晴海フラッグでは光ケーブル網を敷き、隅々まで防犯・セキュリティ供給を行き届かせます。

750台を超える防犯カメラで街全体のセキュリティを保ち、更に街全体でWi-Fiへの接続が可能です。

晴海フラッグの今後の建設予定

晴海フラッグとは、東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地に計画されている、都市開発プロジェクトのことです。

マンション計23棟と商業施設1棟が造られ、全体の戸数は6532戸にもなります。

人口は約1万2千人になると想定されていて、エリア全体を住宅地として開発する大規模計画です。

選手村マンションの概要(分譲)

晴海フラッグの分譲マンションは、「SEA VILLAGE」「SUN VILLAGE」「PARK VILLAGE」の3街区に分かれていて、戸数は合わせて4145戸です。

オリンピック・パラリンピック終了後にはさらにタワーマンション2棟(計1455戸)の建設が予定されています。

SUN VILLAGE 第一工区 第1期 物件概要
所在地 東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
総戸数 465戸
販売戸数 465戸
販売価格(1戸) 4,990万円~22,920万円
最多販売価格帯(100万円単位) 5,900万円台(31戸)
専有面積 61.06㎡~116.58㎡
間取り 2LDK~4LDK
管理費(月額) 18,420円~35,800円
修繕積立金(月額) 9,050円~16,840円
入居予定時期 2024年3月下旬
交通 都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B・E棟)・20分(F棟)・21分(A棟)
登録受付期間はすでに始まっていますので、この後紹介する「登録受付期間」の項目も参考にしてみてください。

SEA VILLAGE 第2期 物件概要
所在地 東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
総戸数 686戸
販売戸数 166戸
販売価格(1戸) 7,530万円~17,590万円
最多販売価格帯(100万円単位) 8,700万円台(16戸)
専有面積 85.37㎡~123.01㎡(トランクルーム面積0.48㎡~1.58㎡含む)
間取り 3LDK~4LDK
管理費(月額) 26,470円~43,670円
修繕積立金(月額) 14,340円~20,910円
入居予定時期 2024年3月下旬
交通 都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩16分(E棟)・17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(A棟)
こちらも登録受付けはすでに始まっています。

この後紹介する「登録受付期間」の項目も参考にしてみてください。

PARK VILLAGE 第一工区 第2期予告 物件概要
所在地 東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
総戸数 915戸
販売戸数 未定
販売価格(1戸) 未定
最多販売価格帯(100万円単位) 未定
専有面積 66.85㎡~91.73㎡
間取り 2LDK~3LDK
管理費(月額) 20,920円~28,880円
修繕積立金(月額) 9,570円~13,120円
入居予定時期 2024年3月下旬
交通 都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩19分(C・D棟)・20分(B・E棟)・21分(A・F棟)
こちらの販売予定時期は2022年3月下旬となっています。

周辺環境

晴海フラッグは約18ヘクタールの広大な敷地内の都市開発プロジェクトです。

敷地内には紹介したようなマンションだけでなく、公園、区立の小学校・中学校、北円などが整備される予定です。

交通機関、大型商業施設、公園、教育施設がそろった「ALL IN TOWN」となる計画が進んでいます。

周辺物件と選手村マンションの価格比較

選手村マンションは、都心部の周辺物件と比べると割安であると言われており注目を集めています。

それぞれの実際の物件価格について見てみましょう。

周辺物件

コロナ禍でテレワークが増えていることや、共働き世帯の増加なども影響して、家に広さを求める人が増えています。

そういった影響もあり、都心部のマンションの価格は上昇傾向です。

不動産調査会社の東京カンテイの2021年6月の調査では、千代田区や中央区、港区など都心6区の中古マンションの平均売り出し価格は9,164万円(70㎡換算)と前年同月比で11%上昇しています。

選手村マンション

都内の周辺物件の価格が上昇傾向にある中、晴海フラッグで販売される区画は昨年の価格発表時の水準に据え置かれています。

72.88㎡の物件の価格は5,700万円台となっており、かなり割安な印象を受けます。

晴海フラッグの分譲マンションの留意点

都心部の周辺物件と比べて手頃感を感じられる晴海フラッグですが、購入を検討する際にはいくつか留意しておくべき点もあります。

物件価格が割安となっている理由や、長期的な目で見て物件の価値を考えながら検討するようにしましょう。

五輪延期による引き渡しの延期が訴訟に発展

新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、東京都オリンピック・パラリンピックの延期が決まり、選手村マンションの販売も一時凍結することになりました。

さらに引き渡しの時期を当初の予定より1年遅らせることを発表。

事前説明なしの決定だったこともあり、購入者のうち不信感を抱いた約30人が、三井不動産など売り主側を相手に民事調停を申し立てのです。

調停は不成立に終わりましたが、この間「なぜ23年春の引き渡しが不可能なのか」という買い手側の質問に対して道理的な説明はなかったそう。

また引き渡しを当初の契約通りに履行するための努力をした形跡もなかったといいます。

このような動きがあったことで、いまだに売り主側に対しての不信感が拭えないという意見もあるのです。

利便性は未知数

晴海フラッグの分譲マンションが割安である大きな理由は駅から遠いことです。

最寄り駅である大江戸線「勝どき」からは徒歩で16分~21分で、これは敷地の端から駅の入り口までの距離で計算しています。

晴海フラッグの住棟は横長となっているため、棟内のどの部屋に住むかによって数分は余分にかかる可能性があります。

また駅の入り口からホームにつくまでの時間も含まれていないため、実際は玄関から駅のホームまで30分はかかると考えておいたほうがいいでしょう。

新たにバス高速輸送システム「東京BRT」の運行も計画されていますが、その利便性はまだ不透明な部分が多いです。

停留所までは数分かかるほか、輸送力はバス2台分で地下鉄1車両分です。

ダイヤも地下鉄ほど蜜ではない点も不安要素となっています。

資産価値は危ういという見方も

現在はまだ東京オリンピック・パラリンピックの熱気が残っているものの、数年も経てば過去の話となります。

オリンピック跡地という付加価値が意味を持たなくなった後、選手村マンションの資産価値を冷静に見てみるとかなり危ういところがあります。

すでに説明していたように、駅までの距離は玄関から駅のホームまでを考えて30分ほどは見ておくべきです。

もし購入したマンションを売りに出したいと思った時、毎日の駅への往復に1時間もかかる中古マンションを選ぶ人は少ないでしょう。

都心のマンション購入を検討する大きな理由は、やはり交通の利便性が大きいです。

物件検索サイトで「駅徒歩15分超」という条件で検索をかける人はほとんどいないのではないでしょうか。

賃貸に出す場合も、やはり駅からの遠さはハンデとなるでしょう。

晴海フラッグは孤立が懸念される

晴海フラッグは中央区の端に孤立するニュータウンと言われ、陸の孤島と表現されることもあります。

ニュータウン開発は初めのうちこそ華やかですが、10年20年とたてば住人は高齢化し、建物も老朽化していきます。

また、住む人が入れ替わっていくのはほとんどが交通の利便性のいいところに限られます。

それらを踏まえ、長期的に見て価格に対する物件の価値に納得ができるかどうかを慎重に考えてみましょう。

晴海フラッグは2021年秋に販売再開

延期となっていた分譲マンションの販売は、2021年11月中旬に再開すると発表されていました。

その発表の通り、すでに受付が開始されています。

登録受付期間

「SUN VILLAGE」第1期、「SEA VILLAGE」 第2期の登録受付期間について紹介します。

登録受付時間は、オンライン登録での申し込みと面前での申し込みで期間が異なりますので注意しましょう。

オンライン登録期間 2021年11月12日(金)10時~2021年11月15日(月)17時 ※2021年11月7日(日)17時までにオンライン登録の申し出をした方が対象
面前登録期間 2021年11月13日(土)10時~2021年11月21日(日)16時 ※登録受付時間は10時~17時まで(最終日は16時まで) ※登録最終日の来場受付時間は14時30分まで ※火・水・木は定休日

抽選日・申込場所・抽選場所

抽選日は2021年11月22日(月)ですが、街区、棟によって開催時間が異なりますので注意しましょう。

  • 10時~:SUN VILLAGE(A・D棟) SEA VILLAGE(A・B棟)
  • 11時30~:SUN VILLAGE(B棟) SEA VILLAGE(C棟)
  • 13時~:SUN VILLAGE(C棟) SEA VILLAGE(D棟)
  • 14時30分~:SUN VILLAGE(F棟) SEA VILLAGE(E棟)
面前登録の申し込み受付、抽選は「HARUMI FLAGパビリオン」にて行われます。

選手村マンション購入に必要な費用

選手村マンションの購入を考えているなら、事前に購入をシミュレーションしてどのくらいの資金が必要になるか知っておくことが大切です。

晴海フラッグの最多売買価格帯である6,400万円を参考に必要な費用を確認していきましょう。

自己資金として必要な金額

まずはローン以外の自己資金として必要な金額を確認します。

晴海フラッグを購入する際の手付金は物件価格の1割ですから、6,400万円の1割で640万円。

また一般的な目安として、物件価格の5%程度の諸費用が必要となり、6,400万円の5%で320万ほど必要になります。

ただ諸費用に関してはローンを組むことも可能なので、それを踏まえると最低でも640万円の自己資金が必要になります。

ローンを組むために必要な年収

多くの場合住宅購入の際はローンを組むことになりますが、ローンを組むためには借り入れをする金融機関の審査を通過しなくてはなりません。

審査において、借り入れ可能な限度額は年収の7倍~8倍までであることが一般的です。

6,400万円の物件を購入したい場合、先ほどお伝えした諸費用も含めると6,400万円+320万円=6,720万円。

手付金は契約が成立する場合には購入価格の代金へあてることができるので、実際にローンを組む際は手付金640万円を除いた6,080万円を借入するということになります。

金融機関の審査を通過するためには、年収760~868万円が必要となる計算になります。

余裕のある生活を送るなら年収1,300万円ほど

760~868万円ほどの年収が必要であるとお伝えしましたが、これはあくまで最低限を知るための見積もりです。

実際に上記のようなローンを組んだ際には、毎月の返済が家計を圧迫してしまう可能性があります。

  • 借入額 6,080万円
  • 返済期間 35年
  • 金利 1%
仮にこのようなローンを組んだ時、返済額は毎月17万1630円となり、年間にすると約206万円です。

また晴海フラッグでは、毎月の管理費と修繕積立金が合わせて4万ほど必要です。

その他、お子さんがいる場合は成長に応じた教育費、駐車場料金や固定資産税など、ローンの返済以外にも必要な費用を考慮しておく必要があります。

お伝えしたように、年収760~868万円で6,400万円のローンを組むのはあくまで最低限の見積もりです。

返済費以外にかかるお金のことを考えれば、余裕を持った生活を送るためには年収1,300万円以上あったほうが安心です。

暮らしに余裕を持ちながらの返済プランをたてられるかどうか、ローンを組む前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。

将来の生活設計をよく考えて購入を検討しよう

選手村マンション、晴海フラッグの現状について紹介しました。

晴海フラッグは都心のど真ん中に位置していながら、周辺物件と比べて価格が割安となっています。

その理由は主に駅からの距離にありますが、働き方や生活スタイルによってはそこまでデメリットにならないこともあります。

大切なのは、オリンピック跡地という肩書に惑わされず、物件そのものの価値に目を向け納得できるかどうかです。

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