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京都のマンションを売る!売却相場と高く売るポイント

【更新日】2019-10-21
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京都のマンションを売る

京都でマンションを売ろうとしている人ならわかるでしょうが、京都は意外に大きな街です。

もちろん京都府下を含めると、とても一言で言い表せる規模ではありません。

一方で京都市や宇治市などを見た場合、古い街だけに地元の不動産業者は街の状態をよく把握しています。

京都でマンションを売る時は、良い不動産業者を見つけることが重要になるのです。

詳しく見てみましょう。

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京都のマンション売却の動向

京都府は府庁所在地である京都市への人口集中率が非常に高く、東京都の23区への集中率を除けば、46道府県の中で最も高い数値を記録しています。

そのため、どうしても京都府の動向イコール京都市の動向というイメージになりますし、実態もそうなのです。

京都市を中心にマンション売却がおこなわれている

都市雇用圏で見た場合、京都都市圏には南丹町以南の京都府のほとんどの街と、滋賀県の県庁所在地である大津市の一部の街が含まれます。

ですので北部以外はマンションの売却査定の動向においても、京都市が京都を代表していると見ていいでしょう。

その中でも、旧来の京都市中心区域である上京区・中京区・下京区の3区では取引が盛んに行われています。

また、中心から外れますが京都市内で最大の人口を持つ伏見区は、上京区を抜いて多くの取引が行われているようです。

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小規模なマンションの取引件数が増えている

京都という土地柄のせいなのか、投資物件が多いせいなのか、あるいは別の理由によるものなのかは定かではありませんが、取引件数が多いのは小規模なマンションです。

実績を見ると平均で52平方メートルとなっていますが、街の中心部である上京区・中京区・下京区では50平方メートル以下で、特に上京区では39平方メートルという小ささになっています。

一方、市の中心エリアから離れる伏見区や西京区、左京区では60平方メートルを超える規模となっているのです。

京都のマンション売却相場

京都での売却査定相場の平均は2,275万円ですが、これは高額な物件によって平均値が引き上げられている印象があります。

最頻値で見た場合、価格帯は1,000万円超2,000万円以下が最も多く、ついで500万円超1,000万円以下、3番目が2,000万円超3,000万円以下という順番になっているのです。

また間取りで見るととても特徴的なのが、5K以上の物件がほとんど動いていないことです。

中心は3LDKと1K~1DKの2極で、2LDKがそれに続く形となっています。

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京都市のワンルームマンション売却相場

少し意外な感じがするかもしれませんが、京都市ではワンルームマンションはそれほど多く取引されていません。

専有面積が小さい物の多くが1Kか1DKとなっているようです。

実際の取引額は500万円未満から3,000万円以上とかなり幅がありますが、これは立地のほか、築年数によって取引額が変わっていると考えて差し支えありません。

京都市のマンション売却査定相場(1K~2LDK)

1K~2LDKは、京都のマンションの中心帯の一つです。

統計によると240万円から1億6,000万円までと極端な幅がありますが、両端のものは特に意識しなくてもいいでしょう。

最頻値で見た場合1,000万円超2,000万円以下、ボリュームゾーンの上端は3,000万円超4,000万円以下あたりになります。

特に目立つのは20平方メートル超30平方メートル以下の1Kまたは1DKで、取引価格が1,000万円超2,000万円以下の物件です。

データからの推定になりますが、このあたりの物件は築10年~20年程度のものが多いと考えられます。

京都市のマンション売却査定相場(3K~5LDK以上)

この部分は物件のサイズに幅があるため、相場も大きな幅を持っています。

しかし、築30年レベルかそれを超えるようなものでない限り1,000万円を下回るケースはまれです。

一方数億円レベルの物件もあるにはありますが、京都市の中心にあって新築同様というレベルでないと、なかなかそこまでは行かないでしょう。

ボリュームゾーンと呼べるのは、だいたい2,000万円から7,000万円程度の物件と言えます。

先にも少し触れたとおり、京都市内では4LDKを超える物件はまれです。

また、3K・3DK・4Kといった間取りは物件自体がそれほど建てられていません。

このため、中心は3LDKと4LDKで、取引実績は圧倒的に3LDKと言うことになっています。

価格差は設備などによる新築時売り出し価格の差もありますが、やはり立地と築年数が大きく影響するでしょう。

特に立地は重要で、中心地と周辺地域では面積単価が2倍を軽く超える差が付きます。

基本的に「田の字地域」と言われるエリアで高くなっていると考えて差し支えありません。

特殊な例ですが、左京区や上京区の一部エリアの低層マンションには「億ション」が当たり前という地域も存在するようです。

京都のマンション売却価格の推移

京都のマンション売却査定価格は2006年以降、多少の増減はあるものの、かなり安定しています。

これには行政によるさまざまな規制が原因で、投機的な物件が建てられにくいことや、京都の保守的な意識が影響しているのかも知れません。

マンション相場は2014年から上昇傾向

行政区ごとに見た場合ある程度の凹凸はありますが全体的に見た場合ほぼ横ばい傾向です。

その中でも2014年に底を打ってからは、2018年までわずかに上昇傾向が継続しています。

京都全体に比べても、この傾向が顕著なのは伏見区です。

2014年に比べると2018年では取引価格がおよそ25%上昇しています。

伏見区はロケーション的に「京都ブランド」で価格が高くなることも少ないですし、物件サイズも極端に大きかったり小さかったりするものも少ないです。

つまり、平均的な居住用物件が多いと推定されます。

ただ、一部に築年数が古い物件があるので、そうした物が安くなっている傾向は見受けられます。

伏見区は過去には伏見市であった時期が存在し、中核市並みの人口を持つなど京都市の中でも少し独立したイメージの街です。

極端な価格帯のものが少なく、一般居住用に適した物件が多いためこうした傾向が現れるのでしょう。

一方、京都らしさの中心である上京区・中京区は御所周辺を中心に高価格帯マンションが数多くありますし、ビジネスの中心である下京区にもそうしたものは多いです。

それだけにそうした高価格帯物件が動いた年とそうでない年では、平均価格に差が出やすいと考えられます。

景観保護条例があるため大規模マンションは売れにくい

京都市には全国でも有数の景観保護条例があります。

この条例は一般には看板の規制として日本中・世界中に知られています。

例えば、メガバンクやコンビニ、世界チェーンのファーストフードなどの看板であっても、京都市内ではオリジナルのコーポレートカラーが使えないため、異なったデザインになっている事がよく話題として取り上げられているのです。

一方、マンションについても高さに厳しい制限がかけられています。

2019年8月現在、最新の規制は2007年9月ですのでそれ以前に建てられたマンションは、建て替えの時に元と同じサイズの物が建てられないことも将来の課題として話題になることが多いです。

この問題は特に田の字地域の中で起こることが予想されています。

例えば中京区で規制前に建てられた11階建てのマンションを建て替えた場合、5階建てにしかならないケースもあるようです。

京都市も対策を考えているようですが、決定打はなさそうなイメージです。

このため築年数が古い大規模マンションについては動きが今ひとつよくありません。

ただ、市場はそれほど敏感には反応していないようですので、売りたいと思った場合には専門の業者をいくつかあたってみてもいいでしょう。

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京都のマンションを高く売るポイント

京都でマンションを売る場合にも、高く売るポイントは全国共通の部分が多くなっています。

ただ、上で紹介した景観保護条例施行後の物件は比較的高く売れると期待できるでしょう。

ポイントは2つです。

  • マンションの売却相場を把握して売る
  • 地域に根差した売却準備をする

京都の場合、特に2つ目が重要になることが考えられます。

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①マンションの売却相場を把握して売る

当然ですが売りたい人が相場感を持っていないと適切な希望価格を提示できません。

まずは不動産情報サイトなどで相場を調べて、自分のマンションがどの程度の価格帯になるのかを把握しておきましょう。

さらに買取比較見積サイトなどを利用して、相場感を掴むことも重要です。

その調査の段階で気に入った不動産業者を見つけたら、そこを依頼先にしても悪くありません。

②地域に根差した売却準備をする

先にも説明した通り、景観保護条例による影響が考えられますので、2007年9月以前に竣工したマンションの場合、まず立地を調査する必要があります。

2007年の条例によってそれ以前より高さ規制が厳しくなっている場合、早めの売却を検討したほうがいいかも知れません。

これを特に意識しないといけないのは、いわゆる田の字地域とその周辺です。

不動産投資で田の字地域というと御池通・河原町通・五条通・堀川通に囲まれた地域を言うようですが、このあたりは基本的にビジネス街です。

それに住宅が多い地域を加えた「京都市電外周エリア」の内側が規制にかかる部分が多いです。

これは京都の市電が最後まで残っていた東大路通・北大路通・西大路通・九条通に囲まれたエリアと考えて下さい。

この取り方をすると平安京の外側にあるエリアでありながら、現在の規制が厳しい地域である祇園がほとんど含まれるのでわかりやすいでしょう。

この地域に建っているマンションで2007年9月以前に竣工したものは、建て替えの際に規制に引っかかる可能性が高いため、築年数が古くなるに従って売却条件が厳しくなる可能性があります。

特に築30年を超えたもので耐震改修を行っていない物件については、できるだけ早く不動産業者に相談するのがおすすめです。

なお、このエリアの外側であっても左京区岡崎を中心としたエリアや、新丸太町通に近いエリアでは規制がかかっているケースも散見されます。

念のため、京都市街地であれば規制について調べておくといいでしょう、

京都のマンション売買関連情報

京都におけるマンション売買関連の情報をまとめてみましょう。

  • 取引されたマンションの平均専有面積は約52平方メートル
  • 取引されたマンションの平均築年数は21年

この2つが特徴的と言えます。

取引されたマンションの平均専有面積は約52平方メートル

52平方メートルというと約32帖相当ですので、6帖間3部屋と玄関や通路、水回りをあわせた程度のサイズになります。

一般的な街の平均よりはかなり狭いと言えるでしょう。

東京に比べるとまだ5~6平方メートル広いですが、大都市圏ではだいたいこの程度になるのかも知れません。

特に上京区と下京区は規模が小さく、40平方メートル(約12坪)程度が平均的な面積です。

一方、左京区や西京区はやや広めで64~69平方メートル程度となっています。

平均値は52平方メートルですが、分布を見てみるとかなり広くばらついています。

100平方メートルを超える物件も、20平方メートル以下の物件も一定数の取引が見られるのです。

面積分布は60平方メートル超70平方メートル以下と、20平方メートル超30平方メートル以下のところの2か所にピークがあります。

そして70平方メートル超80平方メートル以下がそれに続くという状況です。

面積の小さいところにピークがあるため、平均値がかなり小さくなっていますが、最頻値で見た場合60平方メートル台の物件が多いと言えるでしょう。

取引されたマンションの平均築年数は21年

取引されたマンションの平均築年数は21年ですが、これも分布で見ると様子が変わってきます。

実は最頻値は30年を超える古い物件の取引なのです。

推測ですが、先に説明した通り景観保護条例の関係で古い物件を早く手放そうという心理が働いている可能性があります。

平均を引き下げているのは築浅物件の取引件数です。

全体の取引件数に対して、およそ4割が築10年以内の物件ですし、全体の約5%が築1年~3年という新しい物件なのです。

このため、平均値がかなり引き下げられていると言えるでしょう。

京都のマンション売却におすすめの不動産業者

京都でマンションを売却査定を依頼するのにおすすめの業者を紹介します。

一部は京都の業者ではありませんが、京都に強い地盤を持っています。

  • 宅都プロパティ
  • アフターホーム
  • 岩本不動産販売
  • さくら
  • ハウスドゥ京都駅前店(ガーネット)

以下に詳細を記載します。

①宅都プロパティ

宅都プロパティ

宅都プロパティは大阪の会社ですが、京都や東京にも営業基盤を持っています。

不動産売却に関するノウハウが豊富な業者ですので、相談するのに便利でしょう。

会社名 宅都プロパティ
本社所在地 大阪府大阪市淀川区西中島4-3-24サムティ新大阪センタービル3階
設立 1999年5月12日
免許・登録 国土交通大臣(1)第8997号

②アフターホーム

アフターホーム

京都市内に3店舗ある地元密着型の不動産業者です。

本社のある右京区や支店のある西京区、伏見区の他、京都市の南隣である宇治市も営業エリアとしています。

いずれの店舗もおしゃれなデザインでキッズスペースもあるため、訪問するのも楽しく子供連れでも安心です。

また、LINEによる連絡も可能ですので、一度訪問したあとは連絡が簡単で便利です。

会社名 株式会社アフターホーム
本社所在地 京都市右京区梅津南上田町6-5
設立 2011年12月8日
免許・登録 京都府知事(2)第13135号

③岩本不動産販売

岩本不動産販売

岩本不動産販売は乙訓エリアに強い不動産業者です。

長岡京市・向日市・大山崎町はもちろん、京都市内でも南区・伏見区・右京区の一部にも得意とするエリアがあります。

無料査定依頼や売却・住み替え相談もネット上で行なえますし、応答は電話・郵便・FAX・メールから自由に選ぶことができるので便利です。

もちろん複数を組み合わせてもOKです。

会社名 株式会社岩本不動産販売
本社所在地 京都府長岡京市長岡二丁目7番17号
設立 2012年2月22日
免許・登録 京都府知事(2)第13216号

④さくら

さくら

不動産開発も行う企業なので、仲介・買取はもちろん任意売却などにも対応できる企業です。

本社があるビルをはじめ、複数のビルも所有している管理開発会社ですから、自宅の売却だけでなく不動産に関することなら様々な相談ができるでしょう。

会社名 株式会社さくら
本社所在地 京都市下京区高辻通室町西入繁昌町310番地SAKURA BLD. 烏丸2F
設立 1994年9月13日
免許・登録 京都府知事(6)第10165号

⑤ハウスドゥ京都駅前店(ガーネット)

ハウスドゥ京都駅前店(ガーネット)

株式会社ガーネットは建築・リフォーム事業やゲストハウス運営事業などの会社としてスタートしています。

その一方で、不動産売買のハウスドゥに加盟して積極的な不動産の買取を実施しています。

ハウスドゥの加盟店としての業務は買取に特化している模様です。

会社名 株式会社ガーネット
本社所在地 京都府京都市下京区真苧屋町218 GARNET STARTING BLDG. 2F
設立 2009年12月1日
免許・登録 京都府知事(1)第13677号

京都のマンション売却にかかる税金・費用・手数料

京都だから特別に費用が高いとか安いとか言うことはありません、全国共通だと思って大丈夫です。

一番大きいのは不動産業者への仲介手数料です。

400万円以上の物件価格だった場合、税別で6万円+物件価格の3%が必要です。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

これは不動産業者が直接買い取った場合不要であるケースが多いですが、その分買取価格は安くなる傾向にあります。

また築浅物件でたまにあるケースで、購入金額より高く売れた場合には、利益に所得税と住民税がかかります。

これいついては物件の条件などによって税率や控除が変わりますので、税務署に相談して下さい。

ローンを組んでいたことがあれば抵当権の設定がなされているでしょうから、それを外す手続きが必要です。

これについては司法書士に支払う手数料を含めて2~3万円程度が必要になるでしょう。

一般的に所有権移転登記の費用は買主側が負担します。

そのほか引越し費用もかかりますので準備しておいて下さい。

マンションを売る時にかかる税金・費用・手数料を徹底解説!計算方法と特例控除

京都のマンション売却の口コミを紹介

京都の各エリアからマンション売却の口コミが届いていますので紹介しましょう。

京都府南部で京都市以南からの物となっています。南丹市以北の京都府北部からの物はありません。

京都市でマンション売却をした方の口コミ

子供も独立し、老親の介護の可能性を考えて実家で同居することになったので、それまで住んでいたマンションを売りに出しました。古いマンションだったのでそれほど高く売れないだろうと思っていたのですが、ロケーションが良かったのか意外に高くしかも早く買い手が付きました。全国チェーンの仲介業者さんに依頼したのですが、内容には満足しています。

宇治市でマンション売却をした方の口コミ

大阪への転勤が決まったので売却を決めました。まだ新しい目のマンションだったので賃貸に出してはどうかとも言われたのですが、ローンを残したままにするのが嫌だったので、一括査定サイトで見積もりをとって、直接買取で一番高かった業者にお願いしました。これで後処理も必要ありませんから安心です。ただローンの残債が結構あったので、手元にはほとんど残りませんでした。それでも家賃を支払っているよりは、安くで良い物件に住めたと思いますから不満はありません。

亀岡市でマンション売却をした方の口コミ

離婚に伴って財産分与をするためマンションを売却しました。

一括査定サイトで見積もりをとって、京都市内の業者さんにお願いすることにしました。

手続きはスムーズで簡単でしたが、直接買い取りだったせいか思ったより少し安くなってしまいました。

子供がいなかったので割合簡単に手続きは済みましたし、トータルすれば悪くなかったと思います。

城陽市でマンション売却をした方の口コミ

勤務先の倒産に伴ってローンの支払が難しくなったため、任意売却を行いました。

ネットで任意売却に対応してくれる地元業者さんを探して依頼したところ、仲介だったにもかかわらず割合早く売却先が見つかりました。

住宅ローンの支払遅れはなかったので、売却後すぐに完済することができました。

手元にいくらかの資金が残ったので、賃貸マンションに引っ越す費用には十分でした。

向日市でマンション売却をした方の口コミ

実家で父親と二人で営んできた小さな自動車屋ですが、父親が亡くなったため実家に引っ越しました。マンションはローンも終わっていましたし、そのまま住んでいようかとも思ったのですが、わざわざ通うのも無駄だと思って決心しました。知り合いの地元の不動産屋さんでお願いしたのですが、割合スムーズに売却できました。おかげで少し資金にも余裕ができました。

長岡京市でマンション売却をした方の口コミ

転勤で名古屋へ引っ越すことになったので、一括査定サイトで業者を探しました。時間がなかったので、買取価格は下がりましたが直接買取を依頼しました。後で計算してみると、仲介手数料は要らないし物件に問題があったときの補償をしないでもいいしと、それほど損はなかったと思います。とにかく直接買い取りは早くて便利でした。こちらが書類を整えるのに時間がかかりましたが、3週間ほどで全部終わりました。

京都のマンションをスムーズに高く売ろう

京都でマンションをスムーズに売るコツは、自分のマンションの価値を正確に把握することです。

どうしても自分の持っているものは過大評価しがちですが、それでは買い手がなかなか付きません。

正確な価値を把握した上で、わずかにディスカウントするのも「早く売る」コツになるでしょう。

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