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土地を売るのと貸すのはどっちがお得?売却と賃貸の収益性・コストを比較

【更新日】2018-07-25
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土地

利用しない土地を所持している場合は、税金がかかってしまうので、売却か賃貸に出した方がお得です。

しかし、初めての方からすれば、どちらがよりお得なのかを調べるのは難しいですよね。

この記事では、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを解説します。

少しでも検討している方は、是非参照してみてください。

土地を売却するメリットとデメリット

土地を取引する際は、売却に出すのが一般的です。

市場価値が最も高いタイミングで売り出すことができますし、諸責任や課税から逃れることができます。

しかし、家やマンションが築年数によって大きく価値を落とすのに比べて、土地は数十年経った後に、再開発などで価値を再浮上させる場合があります。

それゆえ、必ずしも売却が良いというわけではなく、そこにはメリットもデメリットも存在しています。

※土地査定・売却の詳しい内容はこちら!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

土地を売却するメリット

第一のメリットとして、良いタイミングで資金の確保ができるということが挙げられます。

また、賃貸の場合に比べ、新居購入や住宅ローンの借り入れの費用として利用がしやすいです。

加えて、固定資産税や都市計画税といった自動的に課される税金から逃れることができるところも魅力です。

→不動産売却後の固定資産税はどう精算・納付する?

売却は手続きが完了してしまえば、ある程度責任を負わなくて済みます。

もし、賃貸に出した場合、借り主が問題を起こせば、貸し主も巻き込まれる可能性が高いです。売りに出してしまえば、こうしたリスクを負うことも無くなります。

土地を売却するデメリット

土地を売却するデメリットとしては、家賃収入とは違い、資金計算がしにくいことが挙げられます。

毎月定期的に家賃収入を得られるのとは違い、購入者の都合に左右されやすいので、想定額を大きく下回る場合がよくあります。

また、譲渡税、譲渡費用がかかってしまうのもデメリットとして挙げられます。

また、土地は築年数により評価が下がることがないので、頃合いを見て売ることで大きな収益を上げることも可能です。

こうしたデメリットを見ると、資産を一つ手放すのは少なからずデメリットがあることが分かります。

土地を賃貸に出すメリットとデメリット

土地を賃し出すのであれば、広さに応じて、さまざまな用途を想定することができます。

現在、戸建て住宅だけでなく、介護施設、チェーン店などを建てることを想定した賃貸の需要が高いです。

不動産取引といえば、売却が基本になりますが、土地を賃貸に出すメリット、デメリットはどんなものがあるのでしょうか。

土地を賃貸に出すメリット

土地を賃し出すメリットとしては、契約までのハードルの低さが挙げられます。

売却の際はさまざまなデータの提示が必要なのに比べ、賃貸は地盤に不安がなければほとんど投資を必要とせず賃貸に出すことができ、安定収入を得られます。

また、所得している土地から離れて住んでいると、荒らされる、不法投棄されるといったことが良く起こります。

そうしたトラブルを防ぐという意味で、賃貸に出して他人に管理をしてもらうのは安心です。しかも土地が再び自分のもとに返ってくることが、何より大きなメリットではないでしょうか。

土地を賃貸に出すデメリット

デメリットとしては、一度契約を結んでしまえば、利用方法などを制限するのは難しいことが挙げられます。

長年、近隣住民と信頼関係を結んできたが、貸した人の態度が悪く、土地を戻した後に関係が悪化してしまったということもあります。

その他には、利用が自由に行えなくなってしまうことが挙げられます。

固定資産税などが負担となり、売却しようとしても、借り主が住んでいる場合は、退去させることはできません。

このように、賃貸に出すと、貸し主の権限が大きく制限されてしまいます。

土地に建物を建てて貸すと利益は大幅アップ!

土地に建物を建てて貸し出す方法もあります。

土地をそのまま貸すより初期投資はかかってしまいますが、その分利率も高いのが大きなメリットです。

建物を建てて賃貸経営する方法は、主に以下の7つです。

            
初期投資・費用 回収の速さ転用のしやすさ リスク 上手くいったときの収益
①マンションの経営 超高額(土地活用の中で最も初期投資がかかる) 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 超高額
②アパートの経営 高額td> 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 高額
③戸建ての賃貸経営 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) 契約内容によって異なる マンション、アパートに比べると1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
④賃貸併用住宅 超高額(相続物件を活用するなら抑えることは可能) 契約内容によって異なる 1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑤サービス付きの高齢者施設運営 超高額(相続物件を活用してもリフォーム代+機材導入費) 契約内容によって異なる 1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑥事業用賃貸の経営 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) 短期(相手が法人だと長期契約になりやすく、期限も順守されやすい) 〇(個人に貸し出すより高額利益になりやすい)
⑦店舗併用住宅の賃貸経営 高額(店舗にリフォームする費用がかかる) 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 超高額(店舗としての使用料と住居の賃料を得ることができる)

計7つの方法があり、準備額やタイミングに応じて最適なやり方を選ぶのがおすすめです。こちらに詳しい内容がまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

賃貸経営をはじめる際の注意点

空地を使って賃貸経営をはじめるには、まず以下の点に注意しないといけません。

  • 電気、ガス、水道などのライフラインが引けるか確認
  • 土地に建築制限がないか確認
  • 土地の境界が確定しているか確認

まずは土地に建物を建てられるか、次に賃貸経営が十分にできる環境かをチェックしておきましょう。

賃貸経営で大損失が出るケースも!初心者が収益を出すのは難しい

例えば部屋数が20戸あるアパートを賃貸経営する場合、20戸全て満室なら年間でかなりの黒字となりますが、全く部屋が埋まらない場合は管理費がかかるばかりで大赤字となります。

投資用マンションの収益価格を求める方法

上手くいかない時のリスクはマンション、テナントなど、貸し出す物件の規模が大きくなるほど高くなってしまいます。

初期コストが莫大な物件も今は住宅ローンを使って気軽に建てられる分、中流階級の人たちも投資経営に乗り出し、失敗して借金を抱えるケースが増えました。

失敗した原因は運や時期も大きくかかわりますが、流行りに乗って賃貸を始めたものの知識がなさすぎて失敗したケースが非常に多いです。

まずは当サイトに掲載されている不動産情報から最低限の知識を学んでいきましょう!

土地のアクセス・面積を活かして活用するのも一つの手!

土地に建物を建て、賃貸経営をするためには土地のアクセスや種類(住宅地)・建物を建てるに十分な面積があるかなど、さまざまな条件があります。

親から相続した土地などは地方の郊外にあることが多く、そこにアパートを建てても利回りは恐らく良くありません。

ただ、アクセスが悪く面積も狭い土地でも、その独自性を活かした活用法は存在します。ここからは当サイトおすすめの活用法を4つ紹介します。

土地の駐車場経営はコストが低く初心者におすすめ

何もない土地をただ貸し出す(貸地)方法もありますが、それより土地を舗装して駐車場にするほうが、追加価値が生まれて利益は高くなります。

舗装費用は一般的な土地に対して3,000~10,000円となりますが、1㎡あたりの単価は土地が広いほど安くなります。小さい土地でも大きい土地でも出来るオールマイティな活用法ですよ。

一般的な住宅地サイズの面積なら10台ほどの車が入るので、アクセスが良く需要の高い土地なら十分な利回りが期待できます。

駐車場経営は、利用者と契約をして毎月決まった契約料を支払ってもらうことで成り立ちます。そのため、月の収益を計算しやすいのも魅力です。

土地の月極駐車場利用は利回りの高さが魅力!適した利用方法を要チェック

小さい土地は自販機とコインロッカー経営がおすすめ

50坪以下の小さな土地を相続しても、建物を建てることができないですし、売っても十分な利益は出ません。

そんな土地の活用におすすめなのが、自販機やコインロッカーを設置する方法です。

自販機は50万円ほどで設置することができますが、オーソドックスなのは飲料メーカーに場所を貸し出して、彼らから収益を得る方法です。

土地を貸し出すだけなら初期コストは0です。アクセスが良ければ1日数千円の利益が手元に入るので、副収入としては十分な額が手に入ります。

コインロッカー経営は自販機経営よりも更にアクセスが重要となりますが、観光地の近くや駅前なら1日100人前後が利用します。

1回の利用が200円としても1日2万円の利益を得られるので十分お得です。

駅からアクセスが遠い地方でも、商店街や高齢者の多いスーパーの近くなどはコインロッカー需要が高くなっています。

50坪以下の小さい土地におすすめの活用方法5選

ロードサイドの商業地におすすめな商業テナント活用

商業テナントとは、商業地域に置かれた、法人や事業者が入ることのできる建物になります。

イメージとしては飲食店や各種店舗が入っている建物といったところでしょうか。

現在、コンビニやドラックストアなどの店舗は駅周辺や繁華街だけでなく、幹線道路沿い(ロードサイド)に出店するのがトレンドとなっています。

そのため、ロードサイドの土地が商業テナント活用をするのは、現在かなりおすすめです。

高利益で安全・安心な土地の商業テナント活用!内容・メリット解説

田舎の相続地には太陽光発電がおすすめ!

上で挙げた3つの方法は、収益が少なからずアクセスの良し悪しに関係します。

そのため、相続した農村部や山林の土地などには向いていません。

そんな、アクセスの悪い土地にもおすすめなのが、太陽光発電です。

太陽光発電に大切なのは駅への距離ではなく日当たりの良さなので、高いビルがない田舎の土地のほうがむしろ向いているとも言えます。

まず空地に太陽光パネルを設置して、発電した電気を電力会社へ売ることで収益を稼ぎます。ちなみに一般的な太陽光パネルの大きさなら、収益の相場は以下のようになります。

西暦 出力抑制がある場合 出力抑制がない場合
2015年 35円/kWh 33円/kWh
2016年 33円/kWh 31円/kWh
2017年 30円/kWh 28円/kWh
2018年 28円/kWh 26円/kWh

詳しくはこちらにまとめているので、ぜひご覧ください!

太陽光発電は低リスクで安定収入!郊外の土地活用にもおすすめ

建物価値の低下・管理コストの増加を考えると土地を貸すより売るほうがお得!

ここまで、土地を売る場合と貸す場合のメリット・デメリットを比較しましたが、正直どちらもやってみなければ、お得さを比較することはできません。

ただ、コストや成功率を考慮すれば、土地は貸すより売ってしまうほうがお得です。

まず、土地は毎年高額の固定資産税がかかるので、貸して得られる収益を全て自由に使えるわけではありません。

建物を建てれば課税額は6分の1に減少しますが、建物は1年経過するごとに大きく価値が下がるので、最初から利益を出さないと初期投資を数十年経っても回収できない可能性が高いです。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

また、土地をキレイな状態に保つのも大変で、持ち主が見回りや年数回の草むしりをする必要があります。これをしないと管理コストが年々上がっていくので面倒です。

更に、土地を第三者に貸し出せば、彼らがトラブルを起こした時の責任が多少なりとも貸主に降りかかります。法人に貸し出すならリスクは減りますが、それでも安心はできません。

土地を売ってしまえばまとまったお金が手元に入るだけでなく、所有する責任から逃れることができて一石二鳥です!

土地売却にかかる費用は総額100万円ほど!なるべく高く売ってコストを補填しよう

ただ、土地を売る場合は追加のコストが発生するので、出来るだけ高く売らないと回収できません。

土地売却にかかる費用は、以下のようなものが代表的です。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 測量費用
  6. 不用品の処分費用
  7. 各種書類の発行費用

費用はだいたい売却価格に比例して上がりますが、総額だと100万円前後になることが多いです。

価格目標をクリアできたつもりが費用を差し引いたら足りなかったというケースも多々あるので、できれば査定額以上の金額で売るような心積もりでいましょう。

土地を高く売る17のコツ

一括査定サイトを活用する

土地を高く売った方のほとんどが利用しているツールが一括査定サイトです。

これは、60秒ほどのカンタンな情報入力だけで平均最大6社へ査定依頼ができる優れものです。ちなみに査定依頼はこちらにまとめてあるような人気大手業者も多数あります。

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

査定額の捉え方はさまざまですが、現在は査定額と実際の売却価格はほぼイコールと考えられているので、最も査定評価の高い業者と契約すれば、その分高額利益を得ることができます。

一括査定サイトの詳しい利用方法や、おすすめのサイトランキングはこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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