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不動産売却で委任状を作成する際の書き方とひな形・注意点

【更新日】2021-05-27
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委任状

不動産売却の代表者は、多くの書類を集めたり、費用を払うための資金を捻出したりと、かなり忙しいです。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

また、購入希望者があらわれたら、彼らのスケジュールに応じて動かなくてはならないので、出張が多い方や、病気で通院しているという方にはかなり厳しい作業となります。

こうした場合には代理人をたてて、代わりに不動産売却をしてもらうことができますが、そのためには委任状を作成する必要があります。

この記事では、そんな委任状作成のポイントと注意点を解説していきます。

また、代理人選びのポイントが知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください!

不動産売却で代理人をたてる方法と注意点

代理人を立てての不動産売却には委任状が必須!

代理人を立てて不動産売却をおこなう場合、委任状は必須といってよいでしょう。

法律上必ずしも委任状が要るわけではないですが、トラブルを回避し売主の身を守るために必要という側面が強いです。

不動産売却における代理人の定義は「売主本人に代わって”意思決定”をする人」となります。

つまり、何の規約もなしに代理人を立てれば、値下げやリフォームなどを勝手にされる可能性が高いのです。

この権利を制限し、売主の目的に応じた不動産売却を実現するのが委任状なのです。

遠慮して値下げの責任を問えないケースも

あなたが忙しいからといって近しい方に代理人を依頼して、その代理人が売却を失敗してしまった…。あなたならこのとき、代理人を責めることができるでしょうか?

売主と代理人の関係もあり、大幅に値下げして売られたとしても抗議できないケースが実際はほとんどです。

この場合、売主の利益目標は達成できませんし、代理人も代理を請け負ったことを後悔するでしょう。

こうなってしまう原因も、やはり委任状を作りこんで売主と代理人の権利に明確な線引きをしていないことが多いです。

高額売却のためにも、代理人との関係を保つためにも委任状作成は必要なのです。

不動産売却の委任状はフォーマットに決まりがない

不動産売却を第三者に依頼するときに必要な委任状は、フォーマットに決まりがなく、自由に作成することが可能です。

とはいえ、不動産業者ごとに指定されているフォーマットがある可能性が高いので、確認をとっておきましょう。

最初から最後まで自分で作成すると、売買契約時に重要となるデータの記入漏れがあったりもするので、なるべく業者指定のものを使うこと、担当者と話し合いながらすすめていくことをおすすめします。

不動産売却時の委任状に記入すべき事柄

委任状にはさまざまな書き方がありますが、最も記載しておきたいのが、依頼者と代理人の氏名、住所などの情報と、双方の権限はどのように分担されているのかということです。

不動産業者や購入希望者からすれば、代理人が売買契約のテーブルについたときに「この人とどこまで決めていいのだろうか?」と疑問に思ってしまうので、代理人はどこまで契約を進められるのかをしっかりと書いておきましょう。

書類に記載しておいたほうが、依頼者に電話がくるタイミングなどもわかりやすくなるので、手続きがスムーズです。

誤情報の記載には特に注意

フォーマットに指定がなく、記載すべき項目は業者のほうから共有があることが多いので、特に何も心配することはありませんが、誤情報を記載してしまうと大変なことになってしまうので、データ入力をおこなうときには細心の注意が必要です。

不動産業者は膨大な量の物件データを取り扱っているため、他のものと勘違いしてしまうことがあります。

そのため、売却する不動産の持ち主自身がチェックをする必要があります。

登記簿謄本を用意しておこう

正確な不動産情報と比較して書類をチェックするときに役立つのが、登記簿謄本です。

登記簿謄本には不動産の所在地、面積、所有者の名義などの情報が詳細に記載されているので、不動産売却時には事前に準備して常に手元においておくことをおすすめします。

最寄りの法務局で申請をすれば、取得することができますが、手数料を支払えば郵送を依頼することも可能です。

委任状の作成はわかりやすさを重視しよう

委任状にはフォーマットがないので、自分なりにどんな形にでも作ることが可能です。

そのため、なかには凝った作りをしてしまう方もいますが、こうした書類は相手にミスをしてはいけない重要な契約であるという印象を与えてしまいますし、不動産売却の経験がない方に詳しい情報を共有してもわからないことが多いので逆効果です。

もし、代理人が依頼者にとって想定外のミスをしてしまったとき、「委任状に全部書いてあったじゃないか!」と怒ったところで責任を免れるわけではありません。

重要事項を全部記載しておくことはもちろん大切ですが、それぞれに優先順位を決めて、もっとも守ってほしいルールから強調して記すようにしましょう。

委任状作成のポイント・基本項目

委任状を作成するときは、代理人の権限を定め、明確にすることが何よりも大事です。

フォーマットが自由といっても、以下の項目は必ず入れておき、権限を明確化しましょう。

  1. 売却可能な価格条件
  2. 手付金の金額
  3. 引き渡し日(予定)
  4. 契約解除時の違約金額
  5. 公租公課の分担起算日・お金の支払い日
  6. 代金・費用の取り扱い方法
  7. 所有権移転登記などの申請手続きの方法
  8. 上記の条件に当てはまらないケースをどう処理するか
  9. 委任状の有効期限

売却可能な価格条件

不動産を売っても良い金額を明示します。

この際、「〇〇万円以上」と幅をもたせるよりも、「△△万円」と特定の価格を言い切りの形で載せておくのがおすすめです。

もし記載の金額と違った提案をされれば、その都度売主に連絡が来るようにすれば、今販売活動がどうなっているかの把握もしやすくなります。

価格条件は、業者に査定してもらった金額を基に決めていきましょう。

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手付金の金額

売買契約を結んだ後にキャンセルがあった場合、業者に支払った一時金を使って賠償を支払います。

この一時金のことを手付金と言います。

手付金は売却価格の1割程度となっていますが、売買者間の同意次第では自由に金額を変えることができます。

売却価格は契約時に決定するので委任状作成段階ではいくらになるか予測できません。

そのため、「売却価格の○割」というような書き方をします。

引き渡し日(予定)

不動産売却をいつまでに終わらせるかの期限をここで定めます。

例えば2ヶ月後に転勤がある方などは、1.5ヶ月後に引き渡しというように少し余裕を持って引き渡し日を定めましょう。

契約解除時の違約金額

手付金は売買者の自発的なキャンセルで支払われる賠償金ですが、それとは別に、どちらか一方が契約違反を犯した場合の違約金も設定できます。

違約金は手付金の2倍(売却価格の2割)が相場です。

公租公課の分担起算日・お金の支払い日

月の途中に引き渡しをする場合、月・年締めのさまざまな費用を精算しないといけません。

不動産売却後の固定資産税はどう精算・納付する?

  • 固定資産税
  • 家賃
  • 共有部分の管理費
  • 駐車場代 など

例えば15日に引き渡しをする場合、月末締めの費用を日割りして売主に支払わせるのか、そのお金はどちらが名義になって納付するのかなどをここで細かく決めていきます。

代金・費用の取り扱い方法

不動産売却の最後は、代金の決済です。

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

この際、売主から代金をどのように受け取るのかを指定していきます。

銀行振込なら、どこの場所でどの口座へどのように振込をするのかまで細かく書いていきましょう。

所有権移転登記などの申請手続きの方法

所有権移転登記とは、不動産の権利者を売主から買主へ変更する手続きのことです。

所有権移転登記は専門家に頼むべき?自分で書類申請すれば費用削減!

所有権移転登記は自分でおこなうこともできますが、基本的には司法書士に依頼をします。

ここではどの司法書士に所有権移転登記をお願いするのか、報酬はどのようにして支払うのかなどを明記していきます。

委任状の有効期限

最後に、この委任状の効力の期限を決めます。

これがないとトラブルが起きた時に売主が不利になってしまうので注意しましょう。

誰がどこまで書いたのかという記述を忘れずに

重要書類を作成したことのない方には初めて聞く話でしょうが、書類の記述が終わる場合は、必ず下に「以上」と書く必要があります。

この「以上」という言葉が書類の最後にないと、まだ作成途中だとみなされたり、第三者に悪用されて追加の記述をされたりしても対応することができません。

特に不動産売却は大金が動く取引ですし、手続き中にトラブルがあったときは何かと売り手が責任を問われてしまいます。

書類作成時には内容ももちろん重要ですが、誰が書いたか、どこまで書いたかということもしっかり表記するようにしましょう。

不動産売却を委任するリスクを考えて書類作成をしよう

不動産売却は主に住居を売買するわけですから、うまくいかなかった場合のリスクは計り知れないものがあります。

大切な資産を失うことにもつながりますし、住むところが無くなってしまう可能性もあるわけですから、代理人に依頼するには相応の覚悟が必要です。

もし、代理人が委任権を悪用したり、ミスをしたりしたときに依頼者を守ってくれるのが委任状です。

どこまでをどのように依頼したのかはっきりしておくことで、トラブルになったときも自分の意志とは違うことを証明することができます。

曖昧な文書であれば証明することができないので、あらゆる場面を想定して自分のできる最適なものを作成しましょう。

不動産売却で委任状を利用する際の注意点

委任状を利用する際は、以下の注意点を必ず知っておきましょう。

  1. 委任状の押印には必ず実印を使う
  2. 2人分の印鑑証明・住民票を用意
  3. 事前に仲介業者との顔合わせをおこなう

ここからは、それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

委任状の押印には必ず実印を使う

委任状の効力が発揮されるためには、売主と代理人の実印が必要になります。

実印とは印鑑登録されたハンコのことで、不動産売却のさまざまな手続きで必要となってきます。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

印鑑登録の方法はこちらに詳しくまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却に必要な印鑑証明の内容と発行までの流れ

2人分の印鑑証明書・住民票を用意

委任状を作成する際は、売主と代理人2人分の証明が必要となります。

準備が必要なのは印鑑証明書と住民票の2点です。ここから2点の書類の取得方法を紹介していきます。

印鑑証明書の取得方法

印鑑証明書を発行するには実印登録が必要です。

実印登録は役所に以下の2つを持っていき、申請をおこないます。

  1. 身分証明書(運転免許証・パスポート)
  2. 印鑑(シャチハタ不可)

実印登録をすると、印鑑証明書の取得が可能になります。

ただ書類取得の際も、以下の証明書類のいずれかが必要となります。

  1. 登録印鑑証
  2. 住民基本台帳カード
  3. マイナンバーカード

住民票の取得方法

住民票の取得は、役所かその支所、出張所でおこないます。

基本的に平日しか営業していないので、サラリーマンの方は土曜日も営業している支所、出張所を利用するのが一般的です。

代理人の住民票を本人に代わって取得することもできますが、その際には代理人の氏名・住所の控えと本人確認書類が必要となります。

※印鑑証明書、住民票以外の必要書類の内容と取得方法はこちら!

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

事前に仲介業者との顔合わせをおこなう

内覧時にいきなり知らない人がやってきて「代理人です」と言っても、正式に認可されるとは限りません。

代理人を立てる際は委任状を作成するだけでなく、仲介業者との顔合わせも必要なのです。

売却前に代理人と2人で会社に赴き、業者としっかり話し合うようにしましょう。

代理人の扱いも業者によって違う可能性があるので、ここでしっかり説明を受ける必要があります。また、手続き完了時の連絡は売主にもするかどうかなど、細かいルールもここで決めていきます。

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