家や建物の相続税評価額の計算方法は、次の4つのケースによって変わります。

• 被相続人が利用している場合
• 賃貸アパートの場合
• なくなる前に増改築した場合
• 建築中の建物の場合

家や建物と判断される物件の場合は、基本的に上記のケースで分類されます。

以下にそれぞれのケースごとの計算方法を紹介します。

被相続人が利用していた場合

「被相続人」とは故人のことを指しますが、この場合は相続が発生する前にその建物を所有していた人のことを指します。

相続税評価額は、「固定資産税評価額×1.0」で計算できます。

固定資産税評価額は自治体から送られてくる「固定資産税課税明細書」に記載されています。

固定資産税評価額と同額なので、相続税評価額は計算することなく把握できます。

賃貸アパートの場合

賃貸アパートを相続する場合、相続税評価額は「固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）」で算出可能です。

借家権割合とは、借り手側が家屋を借りて使う権利で、30％と定められています。

また賃貸割合は貸している部分の床面積のことで、賃貸割合が広ければ広いほど相続税評価額は下がります。

そのため、例えば固定資産税評価額が1億円、床面積が200㎡で120㎡部分を貸し出している場合の相続税評価額は、「1億円×（1−0.3×0.6）＝8200万円」です。

また被相続人の死亡時に空室だった場合は、その後入居者がいたとしても借家建割合の30％は適用できないので気をつけましょう。

亡くなる前に増改築した場合

被相続人が亡くなる前に家屋を増改築していて、家屋の固定資産税評価額が改訂されていない場合は増改築分を加味する必要があります。

「増改築前の家の固定資産税評価額＋（増改築費用−死亡日までの減価償却費）×70％」が固定資産税となります。

また死亡日までの減価償却費は、「増改築費用×90％×経過年数÷耐用年数」で計算可能です。

被相続人が亡くなる前に増改築してから、死亡日までを計算して耐用年数を算出します。

建築中の建物の場合

家屋の建築中に被相続人が亡くなった場合も、相続税の対象となります。

相続税評価額は「費用原価×70％」で計算可能です。

被相続人が亡くなった日までにかかった建築費の7割がかかります。

家や建物の相続税評価額を下げて節税する方法としては、次の2つの方法があります。

• 第三者に賃貸する
• 空室を減らす

建物の相続税評価額を下げるには、賃貸物件として活用する方法が特におすすめです。

以下にそれぞれの方法を解説します。

第三者に賃貸する

使用していない家屋があれば、第三者に貸し出す方法がおすすめです。

他人に建物を貸し出すことで、相続税評価額は30％引き下げることができます。

しかし、親族に対して無償で貸し出している場合は30％の軽減は適用されないので気をつけましょう。

また家賃を相場から大きく下げた金額で受け取っている場合も適用されない可能性があります。

空室を減らす

賃貸アパートの空室数を減らすことでも、相続税評価額を引き下げることは可能です。

空室があっても、一時的なものであれば賃貸割合に含んでも問題ありません。

例えば賃借人が退去した後、すぐに新たな賃借人の募集が行われた場合は空室と判断されづらくなっています。

他に一時的な空室と判断される基準としては、次の要素が挙げられます。

• 1カ月程度の空室など、課税時期前後（相続の前後）の空室が一時的かどうか
• 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されているか
• 課税時期後に一時的に賃貸したものではないか

賃貸アパートを経営している場合は、空室を減らすことを意識しておきましょう。

家屋や建物の相続税評価額を計算する際は、次の点に気をつけましょう。

• 固定資産税価額標準額で評価しない
• 賃貸物件は未償却残高で評価しない
• 小規模宅地等の特例が使えるのは土地だけ
• 家屋等の取得費は相続税評価額にならない

家屋や建物の相続税評価額を計算する際、上記のポイントに気をつけましょう。

以下にそれぞれの注意点を解説します。

固定資産税価額標準額で評価しない

固定資産税の課税明細書を確認すれば、価格と課税標準額があり、一致することが多いので「課税標準額＝固定資産税評価額」と判断してしまいがちです。

しかし、固定資産税課税標準額は固定資産税の算出するための基準なので、価格を確認しなければなりません。

固定資産税評価額より低くなるケースがあるので、課税標準額から相続税を計算すると、過小申告となってしまうことがあるので気を付けましょう。

賃貸物件は未償却残高で評価しない

アパート経営などの賃貸事業を行っている場合、建物の減価償却費を経費計上していることが多いです。

しかし「未償却残高＝相続税評価額」と勘違いするケースもあるので注意が必要です。

賃貸物件の相続税評価額は「固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）」で算出可能です。

小規模宅地等の特例が使えるのは土地だけ

自宅の敷地や事業用の宅地では、一定条件を満たせば小規模宅地等の特例が利用可能です。

大幅に節税できる減額措置ですが、対象は土地部分だけなので建物の評価額には影響しません。

ただし建物と土地をセットで考えることもあるため、特例の対象を間違えないように気をつけましょう。

家屋等の取得費は相続税評価額にならない

相続後の建物を売却することもありますが、家屋等の取得費は相続税評価額とはなりません。

実際の計算では、被相続人が支払った購入費や取得時期までさかのぼった減価償却費も反映させる必要があります。

建物の取得費を、相続税評価額と勘違いするケースは多いので気をつけましょう。

家や建物の相続税評価額の計算方法は、相続する物件の状況によって計算方法が異なります。

また相続税評価額では固定資産税評価額から算出するため、固定資産税課税明細書を確認する必要があります。

また建物の相続税評価額を計算する場合は、小規模宅地等の特例は利用できないので気をつけましょう。