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分譲マンション売却の流れと賢いスケジュールの組み方

【更新日】2018-11-20
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分譲マンション

分譲マンションを売りたいけど、まず何から手を付ければ良いか分からないという方は多いと思います。

売る作業自体はそこまで大変ではないのですが、かと言って不動産会社に任せきりにしておくのも良くありません。

特に転勤・住み替えなどが控えている方は、流れを理解し、スケジュールをしっかり立てて売却に臨みましょう。

ここからは、はじめて分譲マンション売却に臨む方が知っておきたい、売却の手順・流れを徹底解説していきます!

分譲マンションを高く売る全知識!3割増で売却するためのポイント7選

分譲マンションが売れるまで平均3~6か月かかる

分譲マンションを売るスケジュールは、以下の通りとなっています。

  1. 査定準備(約1週間)
  2. 査定依頼・会社選び(約1週間)
  3. 媒介契約(約1週間)
  4. 販売活動(約2ヶ月~1ヶ月)
  5. 内覧
  6. 契約
  7. 決済・引き渡し(契約から約1.5月後)

全ての手続きが完了するまで、平均3~6か月となっています。

意外と時間がかかる印象ですね。ただこれはあくまで平均期間で、運・タイミング次第でもっと時間がかかってしまうことも多いです。

そもそも不動産売買は買主とのマッチングが肝なので、いくら広告を出しても然るべき相手の目に触れなければ成約は取れません。

人気の高い地域なら広告が見られる機会も多いですが、地方だと良い物件でもなかなか売れないというケースはあります。

もし1年近く経っても売れなかったらどうするのかも考えておきましょう。

分譲マンションの売却期間は地域によって異なる

分譲マンションの平均成約期間は、その地域の人口、住宅需要によっても異なります。

3大首都圏のマンション平均売却期間(2014)
  • 首都圏:平均2.5ヶ月
  • 近畿圏:平均3.3ヶ月
  • 中部圏:平均4.1ヶ月

こうして見ると、やはり地域の規模によって1ヵ月くらい期間が異なるようですね。

上では売却期間は平均3~6か月と言いましたが、もっと詳しく目安を付けたいのであれば、以下のように考えておくとよいでしょう。

  • 三大都市圏や札仙広福:3~4ヶ月
  • それ以外の地方・郊外:5~6か月

分譲マンション売却の流れをわかりやすく解説!

ここからは、分譲マンションを売るために必要な手続きを手順ごとに解説していきます!

①査定準備にはたっぷり時間を使うのがおすすめ

まず、分譲マンションに関する相談や査定依頼、契約先選びをしていきます。

実は、分譲マンションの売却を成功させるには、この最初の作業こそが重要なのです。

「分譲マンションを売ってくれ」と依頼すれば、どの仲介業者でも売ることはできるでしょう。ただ、いくらでいつまでに、何のために売るのかを最初に決めておかなければ、手続きの途中で計画がズレてしまいます。

また、仲介売却は、不動産の販売活動はほぼ全て契約した業者に任せるようになります。そのため、あなたがどれだけやる気に満ち溢れていたとしても、契約した業者の実績・モチベーションが低ければ良い結果にはなりません。

一括査定サイトなどで、なるべく多くの会社に査定依頼をし、結果を比較しながら「ここだ!」と思える業者を見つけていきましょう!

不動産一括査定サイト33社を比較!2018年おすすめランキング

まずは売る理由といくらで売りたいかをしっかり整理しよう

最初の段階で一番やって欲しいのが、分譲マンションを何のために売るのかをじっくり考える作業です。

最初にこれをしておかないと、途中で考えがブレてしまうことが多いで注意しましょう。

売却前に整理したい4つのポイント
  • なぜ、何のために売るのか
  • 最低でもいくらで売れなくてはいけないのか
  • いつまでに売却を終わらせるのか
  • 査定申込みから引き渡しまでのシナリオ立て

いざ売り出すと内覧希望者が現れなかったり、契約間近でドタキャンされたりされ、ショックを受けることが良くあります。

ストレスが溜まってくると、「やっぱ売らなくていいや…」なんて諦めてしまう可能性もあります。

こうしたことのないように、売れるまでの道筋をしっかり立てておきましょう。

住宅ローン残高のチェックも忘れずに!

現在の住宅ローン残高がいくらなのかも最初のうちにしっかり確認しておきましょう。

ローンの担保になっている物件には抵当権という権利が付いており、残高を一括返済してこの抵当権を外さないと売ることができません。

最初に計画を立てて+1000万円の利益が欲しい!となっても、残債が2000万円あるなら+3000万円になるように売らないといけないのです。

ローンの支払いは自分の貯蓄から出しても構わないので、売却代金からいくら、自己資金からいくら出して返済するのかなどを、しっかり計画しておく必要があります。

※住宅ローンが残っている時の売却のポイントは、こちらにまとめています!

ローンの残った分譲マンションも売れる?売却の流れ・注意点を解説

最初に必要書類を集めておくとスムーズ

最初のうちに必要書類を集められるだけ集めておくと、後の手続きが非常にスムーズに進みます。

ちなみに、分譲マンション売却で必要な書類は以下が一般的です。

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 建物の図面
  • 固定資産税評価証明書
  • ※マンション情報が確認できる書類
  • その他書類(お持ちの場合提出)

取得の方法や取得費用はこちらにまとめてあります。ぜひ参考にしてください!

【完全版】不動産売却の必要書類と取得方法を徹底解説

最初に自分で売却相場を調べておくのがおすすめ!

不動産会社の査定額は、業者によって異なります。

また、査定額はあくまで「業者の私見」なので、査定額が適正かどうか見分けるのはあなた自身となります。

査定額の正確性を見極めるには、最初に相場を調べておくことをおすすめします。

相場を調べるには、3つのサイトを使うと効果的です。

  • 総合サイトの売出し物件情報を調査する
  • マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
  • 国土交通省「土地総合情報システム」を使う

詳しいサイトの使い方は、こちらにまとめています!

分譲マンションの売却相場を知りたい!専門家が使っている3つの方法を紹介

②売却価格を査定してもらう

相場を調べたら、次に不動産会社へ査定を依頼しましょう。

査定を依頼する時は、複数の会社にお願いして査定額を比較するのがポイントです。

査定額は実際に不動産会社がその値段で売れると見込んだ価格ですから、素直に比較をして高額査定してくれた会社と契約をすれば、高く売れる可能性が高まります。

不動産査定には3種類の方法がありますが、分譲マンションの場合は取引事例比較法が一般的です。

不動産査定の3つの方法
  • 取引事例比較法:周辺物件の取引事例をもとに価格を算出
  • 原価法:建築コスト・耐用年数などをもとに価格を算出
  • 収益還元法:物件から発生する収益と利回りをもとに価格を算出

取引事例比較法は周辺物件の売却価格と似やすいので、明らかに査定額が高かったり低かったりするケースを見つけやすいです。

周辺より査定額が2割前後高い場合は詐欺の可能性もあるので注意しましょう。

分譲マンションの売却実績を必ず確認しよう

査定額が高い業者と契約すれば高く売れそうな気はしますが、実際に過去どれくらいの物件をいくらで売っていたか確かめないと信頼できませんよね。

不動産会社はホームページで「年間10万件の成約実績!」などとうたっていますが、その内訳はわかりませんよね。

調べればほとんどが戸建ての家で、分譲マンションは数件にしか満たない可能性もあります。

契約前に必ず、分譲マンションの仲介件数がどれくらいで、平均成約実績はいくらかを確認するようにしましょう。

③媒介契約の方法は3種類!おすすめは専任媒介契約

良い業者が見つかれば、媒介契約を結ぶようになります。媒介契約とは、業者に販売活動を任せる代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を支払うという契約です。

媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ内容が異なります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

一般的には、専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約は複数社と契約できてお得なようにも感じますが、仲介手数料は成約した1社にのみ支払われるので、業者からすれば広告コストをかけても回収できない可能性があります。

そのため、全体のモチベーションが下がり、良い営業活動をしてもらえない可能性が高いです。

専任媒介契約だと業者は頑張って売れば見返り(仲介手数料)がもらえることが確定しているので、販売に力を入れてくれやすくなります。

一般媒介と専任媒介の違いは、こちらに詳しくまとめています。

不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

③販売活動の間は内覧準備にいそしもう

媒介契約を結ぶと、業者は広告をサイトに掲載する手続きをしたり、他社に「紹介してくれませんか?」と依頼をしたりします。

不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

営業が上手くいけば、購入希望者から「部屋の中を見たい」という問い合わせが来ます。売主はいつ訪問されても良いように、部屋の清掃・整理整頓などをやっていきましょう。

特に水回りは汚れが落ちにくく、第一印象を悪くしてしまいがちです。どうしても自分で対処できない場合はハウスクリーニングを頼んでも良いでしょう。

また、部屋のにおいも敏感に対処しなければいけません。エアコンのにおいなどは長年住んでいると感じなくなってしまうので注意しましょう。

内覧前は水回りを中心にハウスクリーニングをしよう

内覧は部屋の第一印象が重要になります。

内覧前は部屋の掃除を徹底的におこない、印象をアップさせましょう。

特にキッチンやトイレ、浴槽などの水回りは、水垢が付きやすく初めて見る方が生活感を感じやすいので、重点的に掃除をしましょう。

とは言え、水回りは自力で掃除するのに限界があります。

そこで、重要な部分だけをプロの業者に依頼し、ピカピカにしてもらいましょう。

「でも、業者に依頼すると高いんでしょ?」と思うでしょうが、部分別に依頼をすれば意外と安上がりに済みます。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

全て依頼しても7万円前後なので、財布に余裕のある方は積極的に利用しましょう!

④いよいよ内覧当日!どんなところに注意すればいい?

問い合わせが来たら内覧のスケジュールを設定しますが、この時はなるべく相手の希望を優先するようにしましょう。

内覧日が一日遅れるだけで、競合に出し抜かれる可能性が高まります。

また、内覧はなるべく晴れた日の昼頃におこないましょう。自然日光が部屋に入るだけで、相手は広く明るく感じます。

家・マンション売却の内覧!時間帯は昼過ぎがおすすめ

良く「内覧前は空室にしたほうが良い」という声を聞きますが、必ずしもそんなことはありません。無駄な出費を出すくらいならそのままの方が良いですし、「家具の配置の参考になった」と逆に喜ばれることもあります。

ただ、小さな子供が内覧中に走り回ったりしていると、ゆっくり物件を見れず不評を買います。

この場合は、担当者に許可を取って家族全員席を外しておくのも一つの手です。

家の内覧で知っておきたいポイント16選!内覧の出来で売却価格が大きく変わる

⑤契約では約束事項の確認を忘れずに

内覧が終わり、相手から購入希望を言い渡されたら、売買契約に移ります。

売買契約は主に、どちらかの仲介業者が作成した売買契約書を読み合わせます。

契約書のフォーマットは自由ですが、こちらの重要事項は共通していることが多いです。

番号項目内容
売買物件の表示物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金、手付金額、支払い日売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

もし売買契約に間違いがあった場合、リスクが大きいのは売主のほうなので、事前の話し合いと記入事項に相違がないかしっかりチェックしましょう。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!

⑥決済・引き渡しをして手続きは全て完了!

売買契約が完了したら、そこから約1.5ヶ月、買主のローン審査の結果を待ちます。

無事に通過をしたら、ローンを提供する金融機関の一室なので決済・引き渡し手続きをおこないます。

実施日は平日の午前中が多く、かかる時間はトータルで1~2時間程度です。

ちなみに、当日の流れは以下のようになります。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

分譲マンションの場合は、売主の管理組合脱会手続きと、買主の入会手続きもおこないます。

これらが全て完了したら、売主が買主にカギを渡して取引完了となります。

不動産売却時の決済の流れ!場所や時間・必要なものは?

住み替えは売却と新居購入を併行して進める!スケジュールが非常に重要

「分譲マンションを売って、そのお金を住み替え費用に充てたい」という方は、売却と新居選び・購入手続きを同時に進めなければいけません。

この時、先に売ってから新居を買う(売り先行)か、先に新居を買ってしまう(買い先行)か、どちらのスケジュールで進めるか選ぶようになります。

一般的には、売り先行は売却価格が決定してから新居を選べるので、間違って高すぎる家を買う心配がなくおすすめです。

ただ、売り先行の場合は新居の決定から契約・決済までを売買契約から引き渡しまでの約1.5ヶ月で完了しなければいけないので、時間がかなり制限されます。

また、引き渡し前に新居への入居手続きが終わらなければ、住むところがなくなってしまいます。そのため、住み替えには緻密なスケジュール設定が必要になるのです。

引き渡し日までに新居の契約ができないとどうなる?

引き渡し日までに新居の契約ができず、間が2週間ほど空いてしまったとします。

この場合、売主は住むところが無いので、ホテルや貸しアパートに住むようになります。

往復の引っ越し代や宿泊費・賃料が余計にかかってしまうので、これは出来るだけ避けたいところです。

もし事前に引き渡し日までに新居の契約が取れないとわかっていれば、事情を話して引き渡し後も短期間の猶予期間をもらって住み続けることができます。

ただ、契約後に猶予をお願いすると、価格が引かれたり、契約を解除されたりしてしまいます。こうしたことのないように、引き渡しの1週間前までに引っ越しが終わっているというのがベストです。

分譲マンションがスケジュール期限までに売れない時の対処法

分譲マンションが期限までに売れなそうな場合は、こちらの2つの方法を利用するのがおすすめです。

  • 売り出し価格を下げる
  • 業者買取を利用する

ここから、それぞれの方法について解説していきます。

6か月売れ残ったら50万円ごと値下げをする

前述の通り、売れるまでの平均期間は平均3~6か月となっています。そのため、6か月経っても売れ残っている場合は何らかの対策が必要になります。

売れ残りの理由で最も多いのが「物件の質に対して価格が高すぎる」というものなので、売れ残ったら価格を値下げするのがおすすめです。

セオリーは、6か月経ったらまず50万円下げることです。これより値下げ幅が少なくても買主はお得と思いませんし、逆に下げ過ぎたら売り出す意味がありません。

50万下げたら一旦様子を見て、それでも売れなければ更に50万円を下げましょう。

計100万円を値下げすれば、周辺の競合と比較した際にお得さが目立つようになるので、成約率は一気に上がります。

100万円下げても買主が付かなかったら、それ以上の値下げはやめて売り出しを一旦ストップしましょう。100万円を下げても希望者が現れないということは、売れない原因が価格以外にあることが多いです。

一旦売り出しをストップした上で売れない原因や売り出し価格を再検討し、数か月後に再び売り出しましょう。こうすることで、サイトの新着に広告が掲載されるので、前回よりは売れる可能性が高くなります。

買取に出してしまうのも一つの手

仲介売却は物件を選ぶのが素人なので、リフォームしたら何の問題もない物件でも、キズや凹みで購入を断られる可能性があります。

こうした理由で売れ残った場合は、仲介売却をやめて業者買取を依頼するのも一つの手です。

項目 仲介 買取
買い手 第三者の個人・法人 不動産会社
査定から引き渡しまでの平均期間 3ヶ月~半年以上 一か月前後(会社によっては更に早い場合も)
売却益 高い 低い(相場は売却時の2割減)
精神的な安心感 低い(いつ売れるか分からない) 高い(売却・引き渡しを初日に約束できる)

買取はプロが物件を見るので、表面のキズや凹みに惑わされず価格を算出してくれます。

また、早ければ査定を依頼したその日に契約することができ、引き渡し・換金まで2週間程度しかかからないこともあります。

ただ、価格が仲介売却の6割程度まで落ち込んでしまうのが難点です。現在は相場以上の高値で買い取ってくれる業者も存在するので、業者選びをしっかりおこなうようにしましょう。

【2018年】マンション買取業者ランキング!買取再販戸数・保証を比較

スケジュールを意識するあまり売り時を逃さないようにしよう

ここまで、分譲マンションを売る流れとスケジュールの組み方を解説しましたが、それとは別に分譲マンションには売り時というものが存在します。

現在は東京オリンピック需要やマイナス金利政策など、まさに数十年に1度の売り時となっています。下手をすればリーマンショックのころの2倍近い金額で売れるので、自分のスケジュールを優先するあまりタイミングを逃してしまうのは非常にもったいないです。

自分の事情とは別に市場の動向などをチェックして、最適な売り時を見つけられれば理想的ですね!

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