アパートには定価がなく、地域の相場の推移によって価格が変動します。

では、アパートが高く売れる時期とはいつかというと、2020年までです。

2020年までは、東京オリンピック特需によって地価が高騰し続けると予測されています。

実際、2018年現在も首都圏を中心に地価が上がっており、都心ではバブル期を超えているところもあります。

また、2016年のマイナス金利政策により、住宅ローンの金利が10年前から約2%低くなっています。これは、30年ローンなら総返済額が1,000万円前後低くなっている計算になります。

つまり、売主にとっては相場が高いので売りやすく、買主にとってはローン金利が低いので買いやすい、まさにウィンウィンな時期が2020年まで続くのです。

局地的な相場の変化は予測が難しい

ただ、日本全体で言えばまさに売り時・買い時の今ですが、全ての地域の相場が上がっているというわけではありません。オリンピック特需というくらいですから影響を受けているのは主に首都圏で、その他の地域は特に相場が変わらないところもあります。

では、相場が今後上がるか下がるかをどう見抜くかですが、相場の詳しい予測はプロの不動産会社でも難しいです。

それでも、近くの大学が移転した、地域で殺人事件が起きたなら相場は下がりますし、新しい道路が開通したりショッピングモールが出来たりすれば相場は上がります。

こうした周囲の大きな変化に注目するだけでも、相場の変化を予測することができます。

ネットでアパートの売却相場を調べる

アパートの売却相場は、ネットを使って簡単に調べることもできます。

ネットで相場を調べる方法は、こちらの3通りがあります。

• 「楽待」などのポータルサイトで売り出し中の類似物件を探す
• REINSで直近1年間の成約事例を調べる
• 「土地情報総合システム」で過去5年間の成約事例を調べる

詳しい調べ方はこちらにまとめています！

1年の中で最も中古アパートが売れやすいのは、春と秋だと言われています。

この時期は、入社・転職や転勤によってお金を持った人たちが地域を移動するケースが多いからです。

入居が見込める時期を見据えて投資家も動き出すので、一棟アパートも購入されやすい時期だと言えます。

ただ、今は職業の多様化や、投資家がネットで1年中物件選びができるようになったこともあり、季節ごとの成約率の差はそこまで大きくはなくなっています。

高い相場の時にアパートを売ればお得ですが、売ったあとどうするかの目的がありません。

相場が低くても、新居を建てたい、引っ越したいタイミングで費用を準備するために売るのも一つの手です。

ただ、住み替えのために中古アパートを売る際は、いろいろと注意点があります。

そのうちの一つが、新居の代金を支払う前にアパートを売り払えるかという、タイミングの問題です。

アパートの平均売却期間は3~6ヶ月ほどですが、運が悪ければ1年以上かかるケースも多々あります。

まだ売れていないのに新居の新築・購入が終わってしまったら、数千万円に上る代金を自分のポケットマネーから出さなければいけなくなります。

住み替えのタイミングは非常に重要なので、事前にしっかり計画を立てるようにしましょう。

中古の一棟アパートを買う際は、収益性と同じくらい修繕履歴をチェックされます。

まだ大規模な修繕がされていなかったり、前回の修繕から期間が空いていたりすると、購入後に修繕をしなければならず、多額のコストがかかるので損です。

あるデータでは、投資家の７割近くが、中古アパートを選ぶ際にはまず修繕履歴をチェックするという結果が出ています。

安心して買ってもらうのは、修繕をしたタイミングで売りに出すのがベストです。

最後に知っておきたいのが、売却後にかかる税金の変化です。

アパートは相場が低い時に買い、相場が高い時に売るのが一般的ですが、購入時よりも高値で売却をすると譲渡所得税という税金がかかってしまいます。

➝アパート売却でかかる譲渡所得税とは？いくら払うの？

この譲渡所得税では、所有期間が5年を超えた時に税率が一気に下がります。

ただ、ここで気を付けてほしいのが、所有期間が5年を超えるのを待つ間に、相場が下がってしまうケースです。

また、築年数が経過すればその分だけ価値も下がります。

税金が安くなってもトータルの利益が減ってしまったら意味がないので、その辺はしっかり計算して比較しましょう。

ここまで売るときに参考にしたい5つのタイミングを紹介しましたが、「3つ当てはまったけど2つ当てはまらない」とか、どこを参考にするかによっても売り時は変わってきます。

もし、売り時に迷ったら、細かく考えずに早めに売り出してしまうのも一つの手だと思います。

なぜかというと、中古物件には所有するリスクがあるからです。

固定資産税や管理費のコストもそうですが、いつ災害が来て修繕が必要になるかわかりません。そうなれば持ち主が高額費用を払わないといけません。

所有し続けるリスクも考えると、迷ったら早めに売ってしまうのが良いでしょう。