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木造住宅を損せず売るコツ!築20年を超える時は減価償却に注意

【更新日】2019-01-09
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木造住宅

木造住宅は、築年数が経つと劣化しやすいのがネックです。

いらない木造住宅を相続した時などは、早めに売ってしまうのがお得ですよね。

ただ、築30年を超えた木造住宅を買う人は果たしているのか?と不安になってしまいます。

そこで今回は、木造住宅を損せず売るにはどうすれば良いのか解説していきます。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

木造住宅の売却価格は築年数が大きく関係する

木造住宅を売る際は、まず類似の売出物件を見て相場をチェックしていきます。

しかし、例えば同じ築年数の木造住宅が2000万円で売られていた時、必ずしもその価格を参考にできるわけではありません。

なぜなら、築年数によって住宅の価値がゼロになっていることもあるからです。

どういうことかというと、築20年未満の木造住宅が2000万円の場合、この価格は建物+敷地を合わせた額だと考えられます。

一方で、築30年超の築古物件が2000万円の場合、すでに建物部分の価値が0になっているので、2000万円というのは敷地のみの評価額である可能性が高いです。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

類似物件を見て売却価格のイメージをつかむ際は、築年数が何年かによって着目するポイントが変わってくるのです。

木造住宅の法定耐用年数は22年

建物の構造によって、築何年まで価格が付くかが大体決まっています。

この年数は耐用年数とよばれ、以下のようになっています。

木造の耐用年数は22年と決められています。これは住宅の規模や面積に関わらず一律で決まっているのです。

この築22年というのが、木造住宅に価値が付く目安となります。意外に売れる幅は狭いと感じますね。

木造住宅の価値は古くなるにつれて減価償却される

木造住宅は築年数が経つにつれて価値がどんどん下がっていきます。

これを減価償却といい、価値の下がり幅を減価償却費と呼びます。

減価償却費は、以下の計算式で求めることができます。

減価償却費=物件の取得費(購入費用)×0.9×償却率×経過年数(築年数)

ちなみに、償却率は物件の構造によって以下のように定められています。

区分鉄骨鉄筋コンクリート造金属造(肉厚4㎜超)金属造(肉厚3~4㎜)金属造(肉厚3㎜以下)木造・合成樹脂木造モルタル造
償却率0.0150.020.0250.0360.0310.034

3000万円で買った築20年の木造住宅を売る場合、減価償却費は以下のようになります。

3000万円×0.9×0.031×20年=1674万円

減価償却費が高いほど譲渡所得税がかかる

不動産の売却益が購入費用よりも高いときに発生するのが譲渡所得税です。

譲渡所得税の課税額は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=※課税譲渡所得×税率
※課税譲渡所得=譲渡価額(売却代金) -取得費(購入費用)-譲渡費用(売却費用)

この取得費ですが、購入費用から所得税を差し引いた金額が適用されます。

上の計算式を見てもらうと分かるように、取得費が少額であるほど課税譲渡所得が増え、税金が高くなる仕組みになっています。

単純に築年数が1年古くなるだけで税金が高くなってしまうのです。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

築20年以内の木造住宅なら仲介売却がおすすめ

築浅の木造住宅なら、一般的な仲介売却がおすすめです。

仲介売却は、不動産会社と契約をして業者に販売活動をしてもらいます。

成約したら、売却代金をもらう代わりに一部を仲介手数料として支払うという仕組みです。

売主がいくらで売りたいか決めたら、長期に渡って条件にマッチする買い手を探していくようになります。

そのため、売れるまでに時間がかかる(平均3~6ヶ月)のですが、利益は高めです。

劣化やキズ・凹みを買い手はとにかく嫌がるので、仲介売却は築浅のうちに見込めないと効果が見込めません。

売りたい物件が築浅で時間の余裕もあるなら、仲介売却を優先的に進めていきましょう。

室内の掃除をすることで高く売れやすくなる

仲介売却の難点は、買主も不動産の素人ということです。

プロは骨組みや構造を見て物件の良し悪しを決めますが、素人は玄関を開けた時の第一印象や日当たり、換気扇のにおいや水回りの水垢など、表面的なところに目がいきがちです。

「見た目はちょっと汚いけど良い家ですよ」とPRすることはできますが、「検討します…」と言われてそれっきり、、なんてことになりがちです。

木造住宅を売る際は、掃除を積極的にしていきましょう!

木造住宅の掃除のポイント
  • 木造はカビが繁殖しやすいので、カビ取り剤を利用する
  • カビ対策で除湿剤を設置する
  • 壁から家具を5㎝以上離す
  • 加工されていない木造の柱は水拭きをしない

家を売却するなら掃除が重要!ポイントと注意点 

築30年超の古い木造住宅を売る3つの方法

上で紹介したのは築年数が浅い木造住宅を売るケースです。

耐用年数を過ぎた木造住宅は敬遠されることも多くなり、仲介売却の成約率がガクッと落ちます。

築古物件を売る時は、少し工夫をして売り出す必要があります。

今回は、古い木造住宅を売るポイントを3つ紹介していきます。

①建物部分を解体して敷地だけを売る

築30年くらいになると木造住宅の価値は0になります。

ただ、土地には築年数という概念がないのでアクセスが良い土地や面積の広い土地はいつになっても高い需要があります。

そのため、古い木造住宅は早めに解体してしまい土地のみを売却するのも一つの手です。

木造物件が建っていると、用途はかなり限られてしまいますが、土地だけを売れば新居を建てる、店舗を建てる、駐車場として使う…など用途が広がり、購買者層も一気に広がります。

ただ、解体費用は非常に高額なので、買主と交渉して半分ずつ出すように取り決めることもできます。

土地売却は古家付きでもできる!解体・リフォームしなくても大丈夫!

②値下げをして売り出す

仲介売却で木造住宅は売れにくいと言いましたが、価格を低く設定すれば成約率は一気に上がります。

解体は面倒でもったいないという方は、値下げをして売り出すとスムーズに売れますよ。

ただ、値下げはし過ぎても損ですし、しなさ過ぎると効果が見込めません。

査定額によっても異なりますが、だいたい500万円前後値下げをするのが妥当と言えるでしょう。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

③業者に木造住宅を買い取ってもらう

古くなった劣化の激しい木造住宅は、素人には敬遠されがちです。

しかし、仕組みがしっかりしていれば、表面が劣化していてもプロの不動産業者には評価してもらえます。

仲介売却で売れなそうな物件は、不動産会社に買い取ってもらいましょう。

買取は仲介売却に比べて利益が少ないのがネックでしたが、現在は高値で買い取ってくれる業者も増えています。

複数社を比較して、査定額・対応・プランに納得する業者を選びましょう!

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

木造住宅の売却を成功させるには業者選びが何より重要!

木造住宅は他の物件に比べると相場が低く、かつ劣化が激しいので買い手からも敬遠されがちです。

このことは仲介業者も分かっているので、できれば担当したくない、担当したとしても高い営業コストをかけたくないと内心思っているところが多いです。

ただ、中には条件が不利でもモチベーション高く営業してくれる業者は存在します。

木造住宅を売る際は、複数社を比較して査定額や対応の良さを比較することが大切ですよ!

一括査定サイトを活用しよう!

複数の不動産屋を効率よく比較できるサービスが、一括査定サイトです。

簡単な物件情報を入力することで、6社以上の不動産会社に一括で査定依頼ができるようになります。

その後に査定額を比較すれば、どこが高く売ってくれるかが一目瞭然です。

不動産会社が1000社以上登録されているサイトも多く、彼らの広告費で運営されているので利用料は完全無料です。

一括査定サイトの使い方や、プライバシー保護に力を入れているおすすめサイトはこちらの記事でまとめています。ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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