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空き家は貸すより売るほうがずっとお得!その理由は?

【更新日】2019-02-04
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空き家は貸すより売るほうがずっとお得!その理由は?

皆さんは誰も住んでいない空き家の所有者になってはいないでしょうか。

親が亡くなって実家を相続した場合など、ひょんなことから空き家の持ち主になるケースがあります。

「誰も住んでないだけで悪用してないんだから大丈夫」と思うかもしれませんが全くそんなことはありません。

空き家を放置することで周囲に大きな迷惑をかけますし、最終的には放置した本人が損害を被る可能性が高いです。

放置した空き家は売るか貸すかの方法で処分するのがおすすめですが、果たしてどちらがお得なのでしょうか?

徹底解説していきます。

空き家を売るコツを徹底解説!売却成功のポイント・注意点

空き家問題が近年深刻化…1000万戸の空き家が放置されている

放置された空き家の数は年々増えており、深刻な社会問題となっています。

2019年現在の空き家の数は1000万戸近くで、全国の戸建て住宅の約6分の1が空き家の計算になります。

空き家が増えるということは、日本に使い道の無い不動産が増えるということですから、不動産相場が下がる原因になりえます。

また、日本列島は国土の大半が山地であり、全体で見ると住宅地の面積はわずかです。

そのうちの6分の1が使えないということは、国土の強靭化と大きく逆行しているといって良いでしょう。

最後の話は少し大げさかも知れませんが、とにかく空き家を放置しておくメリットなど、一つもないのです。

空き家を放置ことで近隣住民が被るリスク

空き家が国全体の損失というのは分かりましたが、それだけでなく空き家の周辺に住む住民にも、直接的な被害を与えてしまう可能性が高いです。

それは果たしてどんな被害でしょうか。ここから詳しく解説していきます。

雑草などが境界を越えてしまう

近隣住民の敷地を侵すことは、法律でも禁止されている行為です。

ただ、空き家を管理せず放置することで、伸び放題の植物が境界を侵して延びていく可能性も十分考えられます。

雑草なら苦情が来た時点で刈り取り対処することもできますが、大きな樹木なら処分をするのは大変です。

最悪の場合、罰金を払わなければいけなくなってしまいます。

悪臭で近隣に迷惑をかける

放置期間が長くなると、「あそこには誰もいない」と認知されてゴミをどんどん投げ入れられます。

生ゴミが敷地内にたまっていくと、悪臭が発生して近隣に迷惑をかけます。

また、古いS字タイプの水道管は放置しているとカーブの部分に水がたまりがちです。

この水が蒸発して、公衆トイレのような嫌な臭いを周囲にまき散らすようになります。

犯罪・放火という最悪のケースも

最悪なのが、犯罪者グループのアジトになってしまう場合です。

犯罪者グループは警察の目に留まらない隠れ家を探しています。そのニーズに最も適しているのが、誰かが放置した空き家なのです。

家の前のポストを見て、チラシが何十枚も入っていれば空き家だと一発で分かります。もし彼らが犯罪を犯せば、空き家を放置したあなたにも一部責任があると考えて良いでしょう。

空き家を放置しても固定資産税はかかり続ける

空き家は、放置している側にもデメリットがあります。

その最たるものが、固定資産税がかかり続けることです。

固定資産税は、不動産を活用しているかどうかに関わらず、毎月1月1日時点に所有していた人全員にかかる税金です。

固定資産税は高額で、他に住み家を持っている場合は二重で払わなければいけません。

固定資産税の支払いを断ち切るためにも、空き家の早期売却は有効です。

空き家対策特別措置法により空き家放置のリスクは拡大

近年、拡大する空き家問題を解決するために空き家対策特別措置法という法律が施行されました。

この法律によって、以下のような条件にあてはまった空き家は行政判断で立て壊すことが出来るようになりました。

  • 1年を通じて誰も住んでいない状態
  • 倒壊などの安全面のリスクが報告されている
  • ゴミの放置など、衛生上よくない状態
  • 景観を著しくそこなっている
  • その他、近隣の生活環境保全のために放置すべきではないと判断された

解体の最終的な判断はそれぞれの自治体に委ねられているので一様に判断できませんが、もし「条件を満たす」と思われると大きな損失を被ることになります。

空き家の解体費用は所有者が支払う

「どうせいらなかったし、国が空き家を処分してくれるなんてラッキー!」と思う人もいるでしょうが、これは大きな間違いです。

解体の実行は行政がおこないますが、その費用はあくまで空き家の持ち主が支払うようになります。

支払いを拒否し続けると、資産を差し押さえて強制的に回収する手段を取ることだってあります。十分注意しましょう。

空き家を処分する方法は売却か賃貸の2通り

いらない空き家を持ち続けていてもメリットはほぼありません。

いらない空き家を処分するには、空き家の持ち主を誰かに移す(売却)か、管理責任の一部を誰かに移す(賃貸経営)のが理想的です。

物件を処分する際に、売却と賃貸どちらがお得か悩む人は多いです。

こちらに簡単なフローチャートがあるので、迷った時はぜひ参考にしてください!

空き家をお得に処分するなら売却がおすすめ

一般的に空き家を処分する際は、賃貸に出すよりも売却をおすすめします。

理由としては、賃貸経営を成功させるのは難易度が高いというのが1つあります。

特に、築年数の経った田舎の空き家への入居を希望する方はほとんどいないと考えて良いでしょう。

また、賃貸に出す際には大規模なリフォーム・ハウスクリーニングが必要になりますが、この初期費用を回収するだけで10年はかかってしまいます。

加えて、貸家の所有者ではあり続けるので、固定資産税はずっと払い続けなければいけません。

築年数を経過させず、かつコストを抑えるには、売却したほうが良いのです。

空き家を売却する際の3つの注意点

空き家を売る際は、注意すべき点がいくつかあります。

ここからは、そんな注意点を詳しく解説していきます。

①相続した空き家を売る前に現況を確認する

中には、相続した実家を遠方から売却しようとする方もいるでしょう。

ただ、前に実家に帰ったのが数年前という方は特に、売却前に現況を一度自分の目で確認しておいたほうが良いです。

家は人が住まなくなると急速に劣化が進むと言われます。

果たして今の家は本当に売れる状態なのか、厳しくチェックしていきましょう。

この時、合わせてチェックしておきたいのがこちらの7項目です。

確認したい項目 確認したい内容
現状の確認
  • 売れる状態か
  • 周辺の環境はどうなっているか
権利の確認
  • 自分は本当に所有者になっているか
  • 他に分割相続している人の有無
  • 地上権や貸借権などの権利はないか
境界の確認
  • どこからどこまでが自分の所有地という明確な資料はあるか
  • 近隣との境界がわかる形で置かれているか
道路の確認
  • 道路に一部でも接しているか
  • どんな道路に接しているか(国道/私道など…)
  • 再建築時の制限はあるか
法令上の制限の確認
  • どんな用途に使う土地か
  • どんな種類の建物が建てられるのか
  • 建物に高さ制限はないか
ライフラインの確認
  • 電気・水道・ガスは問題なく引かれているか
  • 買主の希望する用途での利用が可能か
周辺相場・地元業者の確認
  • 競合は大体いくらで売られているか
  • 地域にはどんな不動産会社があるか

この7つは空き家の現況を確認する上で重要なポイントとなります。

ぜひ抑えておきましょう。

②劣化した空き家は更地にしてしまうのがおすすめ

こちらの記事にあるように、戸建て住宅は築20年を過ぎたら価値がほぼ0になってしまいます。

不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?

価値の無い家を購入してくれる人は多くはないので、一気に売れにくくなります。

この時におすすめなのが、建物を立て壊して更地にして売る方法です。

更地なら、店舗利用、駐車場利用、トランクルーム経営など、さまざまな用途で利用できるので、成約率も格段に高まります。

その一方で、建物の解体には高額費用がかかってしまうというデメリットがあります。

解体費用を買主と分担して払うなどの方法もあるので、不動産会社に一度相談してみましょう!

③空き家を売る際にも税金がかかる

上では、税金の支払いを避けるために空き家を売ろう!と言いましたが、空き家を売る際にも税金はかかってしまいます。

空き家売却にかかる税金は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の主に3つ。仲介売却の際はここに仲介手数料も加わってきます。

空き家売却にかかる税金はいくら?実際にシミュレーションしてみた

こうした税金はかなりの痛手ですが、条件を満たしていれば最大3000万円分を控除できる特例などもあります。

事前にこうした特例を知っておき、安心して売却に望みましょう。

空き家売却の税金は「3000万円の特別控除」特例でお得にしよう!

空き家を売る時は業者選びが最も重要!一括査定サイトを活用しよう

空き家売却を成功させよう!と強く思っても、実際に営業や広告掲載をするのは不動産会社です。

そのため、まずは業者選びを徹底しておこなわないと売却を成功に導くことはできません。

特に、空き家を放置していた年数が長いと近隣との関係が悪化している可能性が高いです。こうした人間関係の解決にも、質の高い営業マンなら動いてくれます。

早く売ろうと焦るのではなく、その前段階である業者選びにタップリ時間を割くことをおすすめします!

一括査定サイトを使って不動産会社を徹底比較!

良い業者と契約するためには、出来るだけ多くの不動産会社を比較することが大切です。

ただ、空き家の査定・売却にどこの業者が対応しているのか全ては分かりませんよね。

さらに、1社ずつ電話をかけて査定を依頼していたら時間がかかり過ぎてしまいます。

こうした懸念を一挙解決できるサービスが一括査定サイトです。

申込みフォームに物件の簡単な情報を入力することで、平均最大6社以上に一括で査定を依頼することができます。

後は査定結果を見比べれば、どこと契約すれば高く売れるかが一目瞭然です。

利用料は完全無料なので、まだ売却を検討段階の方にもおすすめですよ!

一括査定サイトの詳しい内容・使い方はこちらにまとめています!

不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング
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