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不動産売却のコツ!即効性の高い売却のテクニック・ノウハウを公開

【更新日】2020-10-05
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不動産売却のコツ

不動産売却を検討する方に話を聞くと、半数以上は「私が売りたい不動産はお世辞にも綺麗ではなくて、大した価格で売れないと思います…」などと自信のない発言をします。

これは裏を返せば、不動産売却は現状の良し悪しが全てで、売主が努力やテコ入れをしても価格は変わらず、売れ残ってしまうと思っているということでもあります。

ただ実際は逆で、同じ不動産でもノウハウを抑えることができれば、相場以上で高額売却できる可能性はアップします。

ここからは、不動産売却の成功に直接結びつく即効性の高いノウハウを限定公開します!

不動産を売却したい人が事前に読むべき鉄則!成功してる人の5つの共通点

不動産会社選びは3つの視点でおこなうのが成功のコツ

不動産売却を成功したい!と思っているだけでは、決して成功に近づくことは出来ません。

なぜなら、広告作成や販売営業といった売却に関わる行動の約9割は契約した仲介業者によっておこなわれるからです。

つまり、良い不動産会社を探し、契約を結べるかどうかが最も重要と言えるのです。

ここからは、不動産会社選びで特に重視したい3つのポイントを紹介します。

不動産会社の査定額を比較して選ぶ

ほとんどの不動産会社は物件査定サービスを無料で実施していますが、そもそも査定額というのは、「うちなら○○万円で売れます」という各社の意思表示なので、単純に比較をして高値を付けてくれた業者に依頼をすれば、高額売却の可能性はかなり高まります。

懇意の不動産屋1社に査定を依頼して満足する方も多いですが、不動産売却を成功させるためには必ず複数社の査定額を比較するようにしましょう。

不動産会社の実績を比較して選ぶ

注意して欲しいのが、査定額だけ比較しても100%成功する訳ではないということです。

不動産会社の査定額はあくまで“私見”なので、現実の不動産価値から大きく離れていても、その業者が詐欺に問われるようなことは一切ありません。

マンションを仲介売却した経験がほとんどない業者がマンションの査定額を高く付けても、本当にその金額で売れるか分かりません。むしろ経験がないからこそ、誤って実際より高く見積もってしまっている可能性もあります。

また、中には意図的に査定額を吊り上げて、契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

本当に高値で売ってくれるような業者なのか、過去の実績を確認しておきましょう。

不動産会社のモチベーションを比較する

各社の担当者の対応を比較した時に、感じたモチベーションの差も業者選びでは重要となります。

条件が多少良くない不動産も、営業マンがコストをかけて頑張ってくれれば売れる可能性は十分あります。

その逆も然りで、売れそうにない物件にお金をかけたくないので、販売活動を最小限にとどめられる可能性もあります。

特に、不動産会社と一度契約してしまうと、本当に力を入れて販売してくれているのか分からなくなります。

業者選びの段階で、どこが前のめりなのかチェックしておきましょう。

モチベーションを引き出すには専属専任媒介契約がおすすめ

不動産会社が本腰を入れて売却を進める際、ネックになるのが契約を解除されるリスクです。

仲介手数料が支払われるのは、成約を取り付けた1社のみとなります。

つまり、販売コストをかけたのに、成約がとれないとただ赤字になってしまうのです。

このリスクを考慮して、不動産会社は契約解除されそうな売主に対しては費用・労力を出し惜しみするのです。

これを避けるためにおすすめなのが、媒介契約の中でも専属専任媒介契約という方法で締結することです。

この媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ内容が少しずつ異なります。

契約の種類 メリット デメリット
専属専任媒介契約
  • 業者・担当者のモチベーションが高まる
  • レインズへ確実に登録してくれる
客観的に業者の良し悪しを判断できない
専任媒介契約
  • 自分で買主を見つけることができる
  • 業者変更・売却キャンセルが比較的やりやすい
契約方法の捉え方は業者によって異なる(専属専任媒介契約を希望する業者も多い)
一般媒介契約
  • 様々な方法で販売が可能
  • 早期売却が見込めることも(契約した業者内で成約競争が発生したケース)
  • 悪徳業者に騙される心配が減る
  • 業者のモチベーション・販売活動の規模が低くなりがち
  • 進捗の報告を受けられない

専属専任媒介契約は業者からの制限が厳しくなる、自己発見取引が出来なくなるというデメリットもありますが、契約解除が難しくなる分、業者からすると売れさえすれば確実に仲介手数料を得られるので、モチベーションは高くなります。

不動産売却を成功させるには売り出し価格の設定がカギ

不動産売却を成功させるために重要なのが、売り出し価格をいくらで設定するかです。

売り出し価格は、査定価格を参考にしつつ、売主の希望も鑑みて設定されます。

売却価格は途中で上がることは原則ないので、売り出し価格を高めに設定し、高額売却を狙う方が多いです。

ただ、あまりに適正価格と乖離した金額で設定してしまうと、購入希望者に割高物件と思われ、売れ残ってしまい逆効果です。

売り出し価格を高く設定した後に値下げをした結果

売れ残りを解消する最も良い方法が値下げですが、最初から適正価格で売るのと、途中で適正価格に戻すのでは、後者のほうが既に売れ残っているというレッテルが貼られているので、より不利となります。

売り出し価格を高めに設定するにせよ、常識の範囲内で価格設定をする必要があります。

売り出し価格は査定額・相場の最大1割増しがおすすめ

売り出し価格を高めに設定するなら、適正価格の最大1割増しがおすすめです。

売買交渉でも、買主が値下げを依頼する際、多くても価格の最大1割程度が焦点になります。

つまり、適正価格の1割程度なら、値上げしてもまだ現実味のある数字だと認識される可能性が高いのです。

これが2割、3割増しになってくると、よほど気に入ってもらえない限りは購入されるのが難しくなってきます。

とは言え、適正価格の1割弱だとしても、知識のある方が見れば十分割高に感じます。

絶妙な価格設定をおこなうには、売主が周辺地域の競合物件を良く見て、相場観を養っておく必要があります。

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