不動産買取相場は市場価格の約7割！全国の買取相場と調べ方・高く買い取ってもらうコツ

不動産を売る方法は大きく分けて、業者買取と仲介売却の2通りです。

業者買取は、不動産を募集している会社に直接買取を申し込み、買ってもらう方法です。

一方、仲介売却は仲介会社に販売を委託し、不特定多数の第三者に向けて売却していく方法です。

相場は、不動産買取が仲介売却の7割前後になるのが一般的です。

例えば、3,000万円が市場価格の不動産を買取に出したら、3,000万円の70％で2,100万円となります。

この場合、不動産買取のデメリットを知らずに依頼したら、900万円も損してしまうことになってしまいます。

不動産買取相場が仲介売却より極端に低いという印象を受けますが、なぜこのようになるのでしょうか？

不動産買取相場が低い理由としては、大きく4つが考えられます。

理由➀リフォーム・リノベーションなどの再販費用が差し引かれるから

不動産買取相場が低い理由として良く言われるのが、不動産を買い取った後、再販するまでにかかる費用が差し引かれているという点です。

例えば、条件が良いのに和室・不便なところに柱が建っているなど、少し“惜しい”物件を買い取り、出来るだけ安くリフォームを施して高く売れれば、再販で得た利益-(買取費用+再販費用)が不動産会社の利益となります。

裏を返すと、再販費用を差し引かなかったら不動産買取という事業自体が成り立たないと言えます。

理由②必ず再販が成功する保証がないから

不動産を買い取ってリフォームを施しても、その不動産が売れる保証はありません。

ほとんど修繕の必要がない物件でも、買取後に売れ残るリスクを考えると、自然と市場価格より買取価格は下がってきます。

理由③市場価格より安いほうが会社の利益になるから

買取業者にとって、不動産を買い取る作業は商品の“仕入れ”となります。

不動産会社側からすれば、相場が安い時に物件を仕入れ、相場が高くなった時に物件を再販することで大きな差益を生むのが理想的です。

つまり、そもそも不動産会社にとって不動産を高額買取するメリットは全くないのです。

相手が不動産の素人なら、足元を見て価格を調整される可能性もあるので注意しましょう。

理由④買取に出される物件は仲介売却より条件が悪いから

そもそも、買取に出される物件は仲介売却より状態の悪いことが多いです。

不動産会社が物件を買い取るのは、建物というより敷地の確保がメインとなります。

国土は有限なので、不動産会社もどんどん新築物件を建てられる訳ではありません。

また、注文住宅やマンションが普及し始めた1970年代から駅近などの良い立地はドンドン取られてしまっているので、後発の不動産会社は買い取って好条件のエリアを自分のものにするのを目指しているのです。

仲介売却の場合、購入してそのまま住むことを目指す方も多いので、買うかどうかの基準は厳しくなります。

一方で、買取の場合はそこまでハードルは高くありません。そのため、仲介売却で売れ残ったので買取に出したというケースが多くなり、相対的に条件が悪くなります。

これによって市場の活性化が限定的となり、相場が上がってこないとも考えられます。

全国の不動産買取相場をまとめたものが、こちらになります。

こうしてみると、思っているよりも高いという感想を持たれる方も多いのではないでしょうか？

ただ、不動産買取の依頼件数はそこまで多くなく、特にマンション棟数の少ない地方などでは、1件あたりの買取価格が大きく相場に影響を及ぼしています。

前述の通り、不動産買取相場は100％参考にできる訳ではありません。

更に、相場がいくらであれ買取業者との契約内容が全てなので、あまり相場を調べる必要がないのでは？と疑問に思う方も少なくないでしょう。

しかし、それでも買取依頼の前に相場を調べておくのは、大きなメリットがあります。

➀買取業者に足元を見られなくなる

自分の不動産がだいたいいくらになるのかイメージを付けておけば、悪徳業者に騙される可能性は低くなります。

例えば、似たような物件が2,000万円で売却されていた場合、「こうした物件は1,000万円くらいにしかなりませんね…」と言ってくる業者との契約を拒否するという判断が簡単にできます。

②いくらで売れば成功なのかが分かる

不動産がいくらになれば良いかの目標を設定する際、目標が低すぎても損をしますし、高すぎると買い取り手がいなくなってしまいます。

ちょうど良い目標設定をする上でも、事前に相場を知っておくのが助けになります。

不動産買取相場に影響を与える要素としては、大きく次の2つの要素が影響します。

• 築年数
• エリア

二つの条件によって買取相場は大きく左右されるため、買取依頼する前に確認しておきましょう。

以下にそれぞれの要素を解説します。

築年数

最も買取相場に影響を与えるのは築年数です。

不動産は築年数が古くなるにつれて評価額も下がり、中古マンションであれば築25年で評価額は新築の50％となります。

木造一戸建ての場合は築15年で新築時の15％と非常に評価額が下がるペースも早いので、1年ずれるだけで買取価格も大きく変わります。

不動産買取を考えているのであれば、できるだけ早めに売っておかないと買取価格がほとんどないこともあり得ます。

エリア

不動産の需要がある地域とない地域では、買取価格が大きく異なります。

具体的に言えば、都心部の不動産買取価格は高額ですが、地方では安値になります。

住友不動産が提供している2021年上期の中古マンション相場は、首都圏が4,000万円、近畿圏で2,500万円と差があります。

不動産買取ではこの価格の7割程度になりますが、それでもエリアごとで買取価格に影響が出るのは間違いありません。

不動産買取相場は、初心者でも自分で調べることができます。

ここからは、初心者が調べられる方法の中でも、特におすすめの3つのやり方を紹介していきます。

土地総合情報システムを調べる

土地総合情報システムとは、国土交通省が提供しているデータベースで、直近5年分の全国の成約事例を見ることができます。

こちらから近いエリアの類似物件を見つけて、成約価格を0.7倍すれば、だいたいの買取相場が分かります。

ただし、土地総合情報システムに記載されている価格は各不動産会社のアンケート(自己申告)なので注意が必要です。

不動産ポータルサイトを調べる

SUUMOやライフルホームズ、アットホームのような大手不動産サイトには、現在売り出し中の中古物件や土地が多数掲載されています。

絞り込み検索でいま現在売られている物件価格を調べて0.7倍すれば、だいたいの買取相場が分かります。

ただ注意して欲しいのが、こちらの価格は成約価格ではなく売り出し価格ということです。

売り出し価格は査定額をベースに売主の希望も含めて設定するので、適正価格より高くなることが多いです。

参考にする場合は、その点を考慮しておきましょう。

REINS Market Informationを調べる

REINS Market Informationには、直近1年間の全国のマンション・戸建ての成約情報が掲載されています。

データはグラブで視覚化されており、初心者にも分かりやすくておすすめです。

不動産買取相場は仲介の7割程度になると解説しましたが、次のような物件は不動産買取で売るのに向いています。

• 築年数が古すぎる物件
• 事件・事故があった瑕疵物件
• リフォームする必要がある物件

上記の3つに当てはまる物件は、買取で売却する方が高額で売れる可能性があります。

特に築年数が古すぎるなど、状態が悪い物件は買い手が見つかりづらいので、スムーズに売却できることを考えても買取した方が得です。

以下にそれぞれの物件について解説します。

築年数が古すぎる物件

築年数が古すぎる物件は、買い手が見つかりづらいため不動産買取で売却する方が高額で売れる可能性が高いです。

築年数は経過するにつれて、物件の評価額は下がります。

特に木造建築の場合は減価償却されるのも早く、約15年もすれば買取価格は20％程度まで落ちると言われています。

もちろんリフォームやリノベーションすれば買い手が現れるかもしれませんが、築年数が古すぎる場合はリフォーム後も買い手が見つからない、もしくは価格が安値のままになりがちです。

不動産買取を依頼すれば、リフォーム費用などを支払わずにそのまま売却できるため負担もかかりません。

築年数が古すぎる物件の場合は、不動産買取を利用することを念頭に置いておきましょう。

事件・事故があった瑕疵物件

事件・事故があった瑕疵物件は築年数が古い物件同様、買い手が見つかりづらいので不動産買取を依頼するべきです。

過去に死亡事故があった場合や、雨漏り被害がある物件は瑕疵物件として、修理したことを含めて買い手に伝える義務があります。

そのためわざわざ事故物件を購入する人は少ない上、売却価格も安値になってしまうので仲介で売却するメリットが少ないです。

不動産買取であれば金額は差し引かれますが、いつまでも売れ残る心配もありません。

リフォームする必要がある物件

室内外の状態が悪く、リフォームの必要がある物件も不動産買取をするべき物件の一つです。

リフォームには数十万～数百万円の費用が掛かるため、不動産買取を依頼する方が高額で売れることもあります。

そのため、リフォーム後に売却価格がどの程度になるか、不動産会社に相談してからリフォームするかどうか決めましょう。

ただし、築年数が浅い物件であればあるほど、リフォームして高額で売れる可能性は高くなります。

最新設備が付いている中古物件は、特に若者層から人気があります。

リフォームするかどうかはしっかりと考えてから行いましょう。

調べた不動産買取相場に納得がいかなくても、本番で高く買い取ってもらえれば問題はありません。

ただ、相場より高額で買い取ってもらうなんて可能なのでしょうか？

ここからは特に意識したいポイントを紹介します。

とにかく多くの買取業者に相談する

仲介売却の場合、相場よりも高い価格で売り出すと、割高物件と思われて売れ残ってしまいます。

しかし、不動産買取の場合は、買い取る本人が値段を付けるので、相場より高値を付ける業者を見つけさえすれば高額買取は実現できるのです。

はじめの1社の買取査定額が低くても、めげずに次の業者へ相談してみましょう。

交渉・相見積もりをおこなう

前述の通り、言葉にはしませんがどの業者も漏れなく、相場と同等かそれ以下で買い取ることを望んでいます。

そのため、依頼側が何もいわなければ相手のペースで進んでしまう可能性が高いのです。

こうした事態を避けるためには、勇気を出してキチンと価格交渉をおこないましょう。

この際に有効な手段が、相見積もりといって他社の見積もりを提示しながら交渉をする方法です。

買取業者は安く買い取りたいと思うものですが、値段を下げすぎて契約を断られたら意味がありません。

これまで「この値段が限界です…」と言っていた業者も、他社の結果を見せた途端、「その値段より高く買い取るんで、うちと契約しませんか？」と態度を変えてくる可能性は十分あります。

買取保証を活用する

利用者が最近増えているのが買取保証サービスです。

買取保証とは、最初は仲介で売り出し、一定期間を過ぎても売れ残った場合、仲介業者に直接買い取ってもらう制度です。

仲介売却にチャレンジしたいけど売れ残りが怖いという方にうってつけの制度で、引っ越し期限が迫っているけど高く売りたい方などにおすすめです。

ただ、買取保証サービスは一定の水準を満たした不動産でなければ依頼できないことが多いので注意が必要です。※代表的な条件は、以下の通りです。

また、買取保証制度を利用する場合は専属専任媒介契約を結ぶため、途中での契約解除や業者変更が難しくなります。

何となくお得感のある仕組みですが、結果的に買取になれば、大した利益は売主には入ってきません。

「高額売却にチャレンジしたい！」という売主の心理をうまく利用して安値で買い取り、他社へ高額で転売するケースも多いので注意しましょう。

不動産一括査定サイトを活用する

複数の不動産会社に査定を依頼する場合、1社ずつ電話をかけて対面相談をしていたら、かなりの手間と時間がかかります。

そこでおすすめしたいのが、不動産一括サイトです。

簡単な物件情報を入力するだけで、複数社へ無料・一括で査定依頼をすることができます。

すぐに買取に出したい人はもちろん、何となく価格が知りたい方なども利用できるのでおすすめですよ！

不動産買取相場はどのような傾向がある？

全国の不動産買取相場を概観すると、場所によって大きな違いが見受けられます。

特に都心部の東京都では、マンション、家、土地の買取相場が非常に高い価格帯となっています。

一方、地方の一部では比較的低めの相場となっていることも。

驚くことに、予想以上の高額で取引されている地域も多く見受けられます。

しかしこの相場は、不動産買取の依頼件数の少なさ、特にマンションの供給数の少ない地方などが影響していることが考えられます。

これらの情報を元に、適切な価格での取引を目指すことが大切です。

不動産買取相場を調べる方法は？

不動産の買取相場は主に築年数と物件のエリアによって大きく変動します。

築年数が経過すれば、価格は下がります。

特に木造一戸建ての評価額の低下は速やかです。

一方、都心部の不動産は地方に比べ高値で取引される傾向があります。

自分で買取相場を知りたい場合、以下の3つの方法が有効です。

• 土地総合情報システムを活用：国土交通省のデータベースで、近年の成約事例が確認できます。
• 不動産ポータルサイトの確認：SUUMOやアットホームなどで、現在の物件価格を概観できます。ただし、これは売出し価格のため、成約価格とは異なることに注意が必要です。
• REINS Market Informationを利用：直近の成約情報が視覚的に表示されるので、初心者でも利用しやすいです。

これらの情報を元に、不動産の適正価格を知ることができます。

買取は仲介売却と違い、周りがいくらで取引しているのか見えにくい側面があります。

そのため、業者の口車に乗せられて相場を大きく下回る低値で買い叩かれてしまう事例も少なくありません。

このようなことがないよう、事前に大まかな買取相場は知っておくことをおすすめします。