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相続した不動産を売却するとき所得税はどうなる?

【更新日】2020-08-03
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相続不動産の売却と所得税

相続した不動産は、自分が名義人になっていても当事者意識を持ちにくいものです。

しかし、たとえ親が亡くなってから引き継いだ物件だとしても持ち主が自分名義になっている以上、売却時には費用などの支払いを主体的におこなわなければなりません。

相続された不動産を売却する流れと注意点

分割相続した物件の代金をどう山分けするかといったことは多くの方が事前に決めておいていますが、所得税などの支払いの分担というのは意識がいかないところでもあるので注意しましょう。

相続した不動産の種類によって所得税は異なる

実家のマイホームの他に投資用のマンションや代々受け持つ土地があるという親が亡くなれば、それらの不動産は兄弟それぞれに受け渡るのが一般的です。

しかし、こうした不動産は等分割ができないので、トラブルの元にもなりやすいです。

そのため、こうしたケースにおすすめなのが、不動産を売却することで換金し、分けやすくするという方法です。

ただ、この方法は非常に便利ですが、思わぬ落とし穴もあるので注意しましょう。

土地の所得税は家に比べて高額に

不動産売却によって利益が出た場合、その分の税金が所得税に上乗せされます。

これを、譲渡所得税といいます。

この税金は、平均で50万円以上にはなるという高額なものですが、マイホーム(庭付きの一戸建て)を売却する場合は、ほぼ全額所得税を控除することが可能です。

こうした事情を知らず、ただ資産を山分けするということを目的に不動産を相続すると、兄弟の一部だけが税金で損をすることになってしまうので注意しましょう。

相続した不動産を売却するときの所得税額

相続した不動産を売却したとき、利益が出ると新たに税金が発生します。

これは譲渡所得税といわれ、

所得税の金額は、基本的に以下の計算式で算出されます。

譲渡所得税=譲渡価格-(取得費+売却費用)

この式を知っていれば事前に金額のめどを付けておくこともできますが、用語がわかりにくいですよね。

ここからは、こうした用語の説明と、これらが不動産売却時にどのような影響をもたらすのかを確認します。

譲渡価格とは売却代金のこと

譲渡価格とは、相続した物件を売ったときに入る代金のことです。

物件の純粋な価格なので、リフォーム費など、売り手が支払った費用が代金に上乗せされている場合は引いて計算します。

取得費とは購入時の費用

取得費とは、物件を購入するときにかかった費用のことで、不動産購入額+諸経費で計算されます。

仲介手数料、印紙税、測量費、引き渡し後のリフォーム費なども諸経費と見なされます。

相続した不動産は築年数が数十年以上のものが多く、購入時の資料など残っていないかもしれません。

このときは、不動産を買った金額の5%を取得費として計算します。

売却費用とは、取得費とは反対に、売却時にかかった仲介手数料などの費用のことです。

実家をもらうと損?不動産相続の注意点

前述のように、物件を複数所持している方が亡くなると、子ども達に分配して相続されることが多いです。

特別な事情がない場合は、上の兄弟から順番に面積の広い不動産が振り分けられるのでしょうが、売却時には利益が逆転することもあります。

なぜなら、所得税にいくら課税されるかは物件の所有年数によって変わるからです。

不動産の所有期間が長いほど税率は安くなり、5年、10年、15年を過ぎると、段階的に値下げしていきます。

面積より築年数のほうが大事?

築年数というのは、税率を左右するだけでなく、最も重要な売却代金も左右します。

築20年を機に家の価値はゼロに、マンションの場合は半減するといわれており、早く売れば売るほど価格は高くなりやすいです。

そのため、広くて、由緒正しい家を相続した場合と、投資用に最近購入した新築マンションを相続した場合は、圧倒的に後者のほうが利益になるということです。

親からすれば長男から順に良い物件を相続させたはずが、結果的には損だったということも大いにあります。

マイホーム売却は特別控除が可能

相続された不動産の中でもマイホーム(庭付き一戸建て)を売却する場合は、最大3,000万円の所得税控除を使うことができます。

この特例は、築年数や所有年数に関わらず利用できるので、マイホームを相続する方には魅力的です。

ただ、価値がゼロになった物件などは、いっそのこと立て壊して土地のみにするほうが売れやすいです。

しかし、このときには控除が適用されなくなりますし、固定資産税なども増額してしまうので気をつけましょう。

生前のうちに相続について話し合おう

今は不動産を代々相続していくという時代ではなくなりました。

特に実家と離れてくらす方は、相続されても迷惑なことが多いです。

しかし、そうはいっても、年配の方の常識からすれば「物件は受け継ぐ」ものかもしれません。

難しいことではありますが、こうした認識の違いも含めて、生前のうちに議論しておくことをおすすめします。

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