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二世帯住宅は売れない?売却価格の相場と高く売るポイント・注意点

【更新日】2019-02-25
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家でくつろぐ家族

不動産売却はライフスタイルの変化などが理由であることが多いですが、二世帯住宅はその典型的な例です。

同居していた親と折り合いがつかなくなった、離婚、死別がおこったという場合には、二世帯であることが不便さを倍増させてしまいます。

このように二世帯住宅を手放したいと考える方がまず知りたいのが、売値の相場ではないでしょうか。

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普通の不動産とは少し違うので、検討がついていない方も多いでしょう。

そこで、この記事では特に二世帯住宅の売却相場と、高く売るコツに焦点をあてて紹介します。

少子高齢化社会であることもあり、二世帯住宅自体の需要は高まっていますが、果たしていくら位になるのでしょうか。

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二世帯住宅は2種類の形態に分かれる

二世帯住宅と一括りにいっても、その形態は建物によって異なります。

二世帯住宅の形態は、大きく分けて2通りです。

  • 非完全分離型
  • 完全分離型

非完全分離型とは、親世帯・子世帯のリビング・ダイニングが別に作られてはいるものの、通路や扉でつながっており行き来ができるタイプです。

一方、完全分離型は玄関から内部まで親世帯・子世帯で完全に分かれているタイプです。一つの建物に2つの区分があり、権利者もそれぞれ分かれている場合が多いです。

完全分離型を売る時は他の権利者の同意が必要

非完全分離型は権利者が一人なので、彼の意志によって手続きをすすめていきます。

しかし完全分離型の場合は、2人の権利者の同意がなければ建物を丸ごと売り出すことは出来ません。

また、親が亡くなったので二世帯住宅を売りたいという場合は、親世帯の部分の権利を相続してから1棟ごと売り出す形になります。

売却の同意を得られるかどうかは家族の状況や関係によっても異なるため、説得が難しい部分でもあります。

二世帯住宅の売却相場は高め

結論から言うと、二世帯住宅の売却相場は基本的に高めです。

その理由としては、通常の家に比べて建築が凝っていることがあげられます。

バリアフリー対策、1階を和室、2階を洋室にするといった、居住者の状態やニーズに合わせるように建てられるので、建築費が高額になりやすいです。

もっとも、二世帯住宅は売却を想定して建てることが少ないからというのもありますが、築10年前後の早期に売却をすると、利益が出やすい不動産ではあります。

少子高齢化でニーズは増加中

少子高齢化によって、二世帯住宅の需要は確実に増加しています。

この形状のものは、バリアフリー工事が必要だったり、部屋数が普通の家に比べて多かったりと、設計に手間がかかることが多いので、購入すると負担がかかってしまいがちです。

そのため、中古物件であっても良いと考える人の数は非常に多いです。

ただ、普通の家ではないので、人を選んでしまうという短所もあります。

相場高めなのに売れない?二世帯住宅売却の注意点

売却相場が高めな二世帯住宅ですが、なかなか売れにくいともいわれています。

そもそも二世帯住宅は前述の通り、住む人の要望が強く出る物件となっています。

そのため、売却をするときは逆に要望にピッタリと合うことが少なくなってしまうのです。

また、相場が高いので、築5年以下のような築浅物件だと新築の二世帯住宅と変わらない価格であることが多いです。

もし中古の二世帯住宅を売却するなら、なるべく築浅のときに相場よりも少し安値で売り出すことをおすすめします。

“生活感”は残さず内覧へ

二世帯住宅は和室を設けていることが多いですが、和室は洋室にくらべて生活感が出やすいです。

たたみの独特な香りや目の乱れにこうした生活感を感じる若者も多く、忌避されてしまいがちです。皆さんも、ふとした瞬間に以前の居住者の生活跡を見つけたら少し嫌ですよね。

最近は中古物件が人気ですが、それは価格がリーズナブルだからであり、人が住んでいたことに趣むきを感じる買い手などめったにいません。

こうした、形がないデメリットというのを買い手は非常に嫌う傾向があるので注意しましょう。

親が亡くなった場合は要注意

生活感と表現するのは少し違うかもしれませんが、故人が住んでいたことに対して拒否反応を示す買い手も多くいます。

自分が買い手側に回ったときのことを考えると気持ちも少しわかりますが、売り手にとってはどうもできないことです。

しかし、事実を隠したままでいると、心理的な意味での事故物件と見なされる可能性があるので、必ず報告するようにしましょう。自殺や事件といった特殊な死因でなくても、「すでに亡くなっている方が前の居住者」というだけで忌避する買い手もなかにはいます。

「家で人が亡くなったことなんて全く気にならない」という方も大勢いるので、引き渡し後のトラブルを避けるためにも報告を詳細におこなうことは損ではありません。

売り出し価格は第三者視点で決める

二世帯住宅の建築は、非常に労力のいる作業です。

建設会社と間取りについて話し合うことも多いですし、どのような家にするか考える時間も多く取りがちな二世帯住宅。

そのため、売り出し価格も高めに設定してしまいがちで、結果的に売れ残りを招いてしまいます。

労力をかけた物件ほど愛着がわくのは仕方のないことですが、一度市場に出した以上商品として扱われるようになるので、適切な価格をつけないと売れません。

「二世帯は売れにくい」ということを肝に銘じ、成約に結び付く価格設定をしていきましょう。

二世帯住宅の売却相場調査には一括査定を使おう

二世帯住宅の売却相場を調べるには、一括査定がおすすめです。

一括査定サイトは不動産売却に必要不可欠!メリット・デメリットを一挙紹介

複数業者の査定を調べることで、おおよその相場を調べることができますし、何より多くの業者と接点を持つことができます。

前述したような「二世帯は売れにくい」というイメージは不動産業界では定説となっており、このタイプの物件を売ることに消極的な業者も多数存在します。

同じタイミングで媒介契約をしても、ほかの不動産を優先して売るということも多いです。

そのため、まずは業者に売却する気があるかどうか見極めることが大切です。

一括査定依頼は意外にカンタン!しつこい営業も来ません

一括査定サービスは意外と簡単に利用することができます。試しに、スマホ版のこのページから、当サイトの一括査定サービスへ申し込んでみましょう。

まずは物件の所在地とタイプを入力し、査定フォームにジャンプしましょう。

こちらで記入する情報は、以下の通りです。

  1. 物件の所在地
  2. 専有面積
  3. 間取り
  4. 建築年
  5. 申し込み者と物件の関係

以上の事項を入力すると、次にアンケート入力画面にうつります。

ここで入力する内容は、以下の通りです。

  1. 物件の現状(居住中/賃貸中/空室/その他)
  2. 不動産業者への希望
  3. 傾向(価格を重視するか、期間を重視するかなど)
  4. 査定方法(訪問査定/机上査定)
  5. 要望や質問(任意)

こちらの項目で「検討したい」をチェックしておけば、積極的な営業連絡を抑えられます。

その下に自由記入の要望報告欄もあるので、こちらにも無用な連絡は控えてほしいと言っておいても良いでしょう。

その後、個人情報(氏名/年齢/連絡先)を記入すれば、対応の不動産会社が表示されます。

査定を依頼したい会社のボックスをチェックして依頼をしましょう!

ちなみに、当サイトでは査定方法を机上査定と訪問査定の2種類から選べます。短期間で価格を知りたい方は机上査定を、より正確な価格を知りたい方は訪問査定を選ぶのがおすすめです。

一般媒介契約で不動産業者のやる気を見極めよう

ただ、不動産売却は基本的に1つの業者と仲介を結ぶので、相手のモチベーションの度合いを見極めることは難しいです。

初心者にとってはどの業者もプロなので、特に見極めるのは困難でしょう。

こんなときにおすすめなのが一般媒介契約です。

複数業者と媒介契約を結ぶ方法ですが、成約にたどり着いた業者のみが仲介手数料を得ることができるので、業者のやる気は低く、販売活動費も抑えがちになるといわれています。

逆にいえば、そのような状況でも懸命に売ってくれる業者は二世帯住宅でもしっかり売ってくれると予想できますし、選任媒介契約を結ぶと更に働いてくれると考えられます。

PRの上手さも業者の選考材料のひとつにする

不動産には、個別性(独自性)がそれぞれにあり、こうした特徴をPRすることが高額売却の近道といわれています。

不動産が高く早く売却できる広告・宣伝とは

しかし、この個別性が強すぎると住む人を選んでしまうので、逆に売れにくくなってしまいます。

二世帯住宅はその名の通り二世帯が住むのに適した物件であるだけでなく、細部にこだわった造りであることが多いので、自分の好きなように住みたい方には適しません。

部屋が多すぎるなど、見方によっては短所にも取られかねない特徴を上手に宣伝してくれる不動産会社がおすすめです。

売却できない場合は賃貸に出すのもおすすめ

建てるのには労力と費用を使うのに、なかなか売れない二世帯住宅。

その活用法として近年人気なのが、賃貸に出すという方法です。

二世帯の中には、玄関が別々になっているという構造のものも多く、片方に売り手が住み、片方を貸すということもできます。

また、上に貸主が住み、下を店舗運営目的で貸すという賃貸の方法をとっている方も多くいます。

毎月決まった賃料が入ってくるので、売りに出すよりも資金の計算がしやすいですし、空き部屋を持て余すこともなくなります。

また、これは最後の手段ではありますが、物件を立て壊して土地のみを売ることもできます。

二世帯住宅は使う土地が広いので十分需要がありますし、立地のいいところであればかなり高く売れることが見込めますよ!

完全分離型のほうが賃貸需要は高い

1階と2階で間取りが完全に分かれている完全分離型のほうが、賃貸物件としては人気です。

民宿やテナントもこのタイプなので、商業利用したい事業主・法人にもターゲットを広げることができます。

また、現在人気のシェアハウスなども、完全分離型の二世帯住宅を再利用しているケースは多いです。

選択肢が売却しかないと思いこんでしまうと、自ら可能性を狭めてしまいます。幅広い処分方法を最初のうちは想定しておくことをおすすめします。

二世帯住宅は覚悟して相場以上で売却しよう

以上のことをまとめると、二世帯住宅を売却するためには売却代金を下げて売るか、物件にマッチする買い手が見つかるまで気長に待つしかありません。

相場以上に物件を売るにはもちろん後者を選ぶ必要がありますが、このときはどのように売り出すかが重要となります。

たとえば、これから二世帯住宅を購入するのは30代くらいの若い家族が多いでしょうから、彼らに合うようなPRをするといった対策が高額で売るには重要になってきます。

同居人との意思疎通も重要です

基本的に家などの不動産は、登記簿に登録されている名義人が了承すれば売却することができます。

しかし、二世帯住宅の同居人ともめている場合などは、強制的に売り出しても、更なるトラブルを招くだけです。

まずは同居人と意見を一致できるように心がけましょう。

価値観の違いに注意

今の若い世代は、家を売ることに対して比較的抵抗がないといわれています。

実際に、利用価値が低く税金ばかりがかかる不動産であれば、早めに売却してしまったほうが良いです。

しかし、年配の方は「家は代々相続していくもの」という価値観が強く、二世帯住宅の売却に賛同してくれないことも多いです。

こうした場合は司法書士や不動産業者などの第三者を挟み、しっかり議論することが大切です。

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