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マンションを売るのと貸すのはどっちがお得?売却・賃貸を費用と将来性で比較!

【更新日】2019-01-04
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マンション

住んでいた分譲マンションが不要になった場合などは、売却か賃貸のどちらを選択するか悩むのではないでしょうか。

権利を丸ごと渡してしまう売却よりは、マンションを貸した方が、自分のものでありながら家賃収入を得る事も出来て一挙両得と思いがちですが、どちらを選択してもデメリットは存在します。

この記事ではメリット、デメリットをそれぞれ解説していきます。

また、それぞれの方法に適したケースと、その理由もわかりやすく紹介していきます。

マンションを売却するメリットとデメリット

マンションを商品として市場に出したいと考えた場合、一般的には、売却に出す方法を取ります。

マンションを貸す場合は、家賃収入もありますが、維持費もかかってしまいます。

物件は築年数が1年経つごとに大きく評価を下げるので、トータルの利益を考えると売却の方がお得です。

※マンション査定・売却の詳しい内容はこちらでも紹介しています!合わせてお読みください!

マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

売却するメリット

まずは、管理を行わなくても良いという事が挙げられます。

貸し出しをした場合、契約者がどのように部屋を利用するかわかりません。

壁に傷をつけるなど、迷惑な住み方をされたら、その分賃貸管理を行う必要があります。

また、権利関係がややこしくなくなるというメリットもあります。

別の家の住宅ローンを借りる時などに賃貸マンションを所持していると、曖昧な資産と見なされ審査に引っかかる場合があります。

また、当然ですが、こういった資産を持っている人ほど金銭トラブルに巻き込まれやすいです。

自分の資産を整理する意味でも、売却はおすすめです。

売却するデメリット

マンション売却のデメリットとしては、まず資産が1つなくなってしまうという事が挙げられます。

資産=いざという時に資本にすることのできる財産なので、無闇に譲渡するのは危険です。

その他に、親から貰い受けたマンションを売る場合は、相続税が高くなる可能性があります。

→不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

マンションを賃貸に出すメリットとデメリット

マンションを賃貸に出すと、売却の時とは違って毎月決まった金額を家賃収入として得る事が出来ます。

資金計画を立てるのがスムーズになるので、堅実派の方にはおすすめです。

一方で、実際に貸し出しをしている人の意見を聴くと、「売り出しておけば良かった」という感想が多いです。

なぜこの様な結果になってしまうのでしょうか。

賃貸のメリットとデメリットをそれぞれ紹介していきます。

賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットとしては、前述の通り、収入が計算しやすい事が挙げられます。

家賃や礼金から得た収入を計画的に利用できます。

その他にも、物件を所有している事で、固定資産税を6分の1に抑える事が出来るというメリットもあります。

都市部の分譲マンションなどは、賃貸に出す事で税金を抑えつつ多額の利益を得る事が出来ます。

ここからは、賃貸のメリットをより詳しく紹介していきます。

家賃収入が得られる

マンションを賃し出す最も大きなメリットが家賃収入です。

毎月決まった金額の不労所得が得られ、増減の幅も小さいのは魅力的ですね。

もし成功すれば、働かずに暮らすという夢のような生活が手に入るかも知れません。

費用を経費計上できる

マンションの貸主になれば、マンション所有者に支払い義務がある以下のような費用を経費として計上できます。

  • 住宅ローンの金利
  • 固定資産税
  • 管理費

経費として費用を計上すれば、節税にもつながります。

分譲マンションは家賃を引き上げやすい

最近は大家が住む賃貸マンションでなく、分譲マンションが一般的です。

デザインも新しく、構造がしっかりしているので、周辺の賃貸相場よりも高値の賃料設定がしやすいです。

分譲マンションの売り時・相場以上で高額売却するコツを徹底解説!

賃貸に出すデメリット

デメリットとしては、退去時のリフォーム費を自腹で払わなければならない事、クレーム対応を処理しなければならない事、もし、方針が変わって売却に出す事にしても、思い通りに退去をしてくれないといった、入居者に関するものがまず挙げられます。

その他には、売却とは違って良いタイミングで取引を行う事が出来ないので、築年数に応じて価値がどんどん下がっていってしまうという、利益面の問題も大きなデメリットです。

部屋を貸し出す準備にお金がかかる

マンションの賃貸経営を思い立っても、すぐに部屋を貸し出すわけにはいきません。

商品として部屋を提供するわけですから、壁紙の張替えや水回りのハウスクリーニングはどうしても必要になります。

売却は基本そのままでOKですが、賃貸の場合はそういうわけにもいきません。

初期コストがかかる分、経営に失敗するリスクも大きいです。

経営・管理の手間がかかる

マンションの部屋を貸し出すなら、管理費を徴収するか、貸主自身が共用部分の掃除などをしていく必要があります。

また、居住者から「隣の部屋がうるさい」などの苦情連絡があれば、代表して忠告をしないといけません。

また、家賃収入のような不動産所得は、毎年確定申告をする必要があります。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

売却をすれば権利をそのまま第三者に移譲できますが、賃貸をするとさまざまな手間が増えてしまうのがネックです。

一度賃し出したマンションは高額売却しにくい

賃貸に出したマンションは収益物件に分類され、一般的な居住用マンションとは異なる扱いを受けます。

投資用マンションの売却タイミングと税金について解説

収益物件には住宅ローンが使えないといったデメリットがあるので、買主から忌避される傾向にあり、高値で売却されにくいです。

収益物件は投資家をターゲットに売却するのが一般的ですが、この場合は一般的な売却相場よりも価格は2割ほど落ちます。

一度賃貸に出したけど、空室がなかなか埋まらないので売るとはなかなかいかないので注意しましょう。

居住者の行動をコントロールできない

毎月の家賃を設定しても、中には支払いを滞納し続ける方もいます。

生活する中で壁に穴をあける方もいるでしょうし、居住者間で喧嘩が起きる可能性もあります。

最悪の場合、火事などで致命的な欠陥をマンションが受けることも考えられます。

いくら貸主がマンション内をパトロールしても、管理できない部分は絶対出てしまうので気を付けましょう。

築年数の経過により物件価値が減少

マンションは築年数の経過によって価値が下がっていくので、今は賃貸経営が成功していても、いずれ不労所得は減少していきます。

対して売却ならマンションが比較的築浅の時期に代金を取得できるので、場合によっては長年賃貸経営するよりも良い時期に売るほうが高収益なこともあります。

耐用年数とは?減価償却・査定への影響をわかりやすく解説!

基本的には売却する方が賃貸よりお得!

一番良いタイミングで取引をする事ができますし、入居者関連の面倒に巻き込まれなくても済むという意味で、売却を選択した方が基本的にお得です。

例えば、マンションで火事や事件、事故が起きた場合、売却に出しておけば責任は問われませんが、賃貸に出していた場合は巻き込まれてしまう可能性が高いです。

また、家の物件価値が0になっても、土地のみを売る事可能ですが、マンションは築年数が経てば価値は無くなってしまうので、早めに売ってしまった方が価格は高くなりやすいです。

また、入居者が入らない場合のリスクも考えると、やはりよっぽどの事がない場合は売却を選ぶべきではないでしょうか。

売却することで税金・費用を削減できる

マンションを所有しているだけで、固定資産税や都市計画税が延々かかります。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

すでに築年数が経っている相続物件などは、売却・賃貸のどちらを選んでも高利益は見込めませんが、コストを0に出来る分、売却のほうがお得と言えます。

もしもの時の責任を回避できる

不動産を売却すると、権利を買主に譲渡します。

引き渡し後すぐにトラブルがあれば瑕疵担保責任により売主へペナルティーが課されますが、それを過ぎればマンションで何があっても完全に”知らんぷり”できるわけです。

一方、貸し出す場合は最終的な責任はオーナーにあり、もし入居者が隣に住む方に迷惑をかけた場合、貸主が賠償することもあります。

こうした自分ではケアできないリスクを回避する意味でも、売却はおすすめです。

マンションの賃貸経営を成功させるには4パターンから最適プランを選ぼう

売却のほうがお得とは言いましたが、それでも賃貸に挑戦したい方は、入居者との契約方法をチェクしましょう。

マンションを貸し出す際には、貸主と借主(入居者)が契約を交わします。

実は、この契約には、4種類の方法があることをご存知でしょうか。

長期間貸し出すにしても、一時的に貸し出していずれ売却するにしても、目的に合わせてこの契約スタイルを変えていくことが、成功の近道となります。

ここからは、それぞれの契約の特徴を紹介していきます。

賃貸借契約

こちらが、最も一般的な借貸主間の契約スタイルです。

貸主は入居者に部屋を貸し、毎月賃料をもらいます。

加えてこの契約方法では借主の権利が保証されており、貸主の都合で退去を命じることなどができません。

最も住み手が付きやすい方法ではありますが、期限付きで賃貸経営をしたい方には向いていません。

定期借家契約

定期借家契約は、貸主が契約期間を設定することができます。

契約が更新されることもないので、入居者は契約期間が過ぎれば必ず退去しないといけません。

期限付きで賃貸経営したい方に向いていますが、気が変わってもう少し貸し出しを続けたいと思っても、いままで住んでいる方は一斉退去してしまうので、また募集し直しとなるのがネックです。

サブリース(転貸借契約)

サブリースは上2つとは異なり、貸主と不動産会社間の契約です。

入居者は家賃を不動産会社に支払い、不動産会社はその中の一部を差し引いた金額をマンションのオーナーに支払います。

もし入居者が家賃を滞納しても、不動産会社は毎月決まった額をオーナーに支払わなければいけません。

また、物件の表面上の管理者は契約した不動産会社となるので、管理の手間も一部軽減できます。

リロケーションサービス

サブリースの形で家賃を徴収するのに加えて、契約期間をオーナーが自由に設定できるのがリロケーションサービスです。

管理も業者がある程度担ってくれるので、期限付きの転勤などでマンションの管理ができない方などにおすすめの方法です。

賃貸と売却どっちがお得?利益を計算して比較しよう!

ここまで、売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを紹介しましたが、これは一般的な話でマンションによって異なる可能性もあります。

そのため、もしどちらが良いか悩んでいるのであれば、売却と賃貸、それぞれの利益をシミュレーションして、お得な方を選ぶのも一つの手です。

では、どうすれば利益を計算できるのかをここから紹介していきます!

賃貸の利益はマンションPERと利回りで計算

マンションPER

マンションPERとは、どのくらいの期間で購入価格を回収できるかを表す指標です。

つまり、マンションPER以上の年数だけ貸し出せば、その分だけ利益が発生する仕組みとなっています。

マンションPERは、以下の計算式で求めます。

マンションPER=購入価格÷(月ごとの賃料×12か月)

PER20以下なら、十分賃貸に出しても利益がでます。

反面、PERが30以上の場合は売却するのがおすすめです。

利回り

マンションの利回りには、表面利回り実質利回りがあります。

表面利回りを使えば1年でどれくらいの収益(家賃収入)が出るかを計算できますが、実際には管理費や税金などで利益は引かれます。

こうしたコストも考慮したのが、実質利回りです。

(年間家賃収入-運用経費)÷購入価格×100

この利回りが10%以上あれば、賃貸に出しても十分お得です。

売却益は一括査定サイトを使うとスムーズに算出できる!

不動産を売却する方の多くが利用しているツールが一括査定サイトです。

これは60秒ほどの簡単な申し込み情報の記入で、平均最大6社に査定依頼をすることができます。

複数社の査定額を比較すれば、相場と最高額が一発でわかるので便利です。

こちらにより詳しい使い方とおすすめの一括査定サイトが載っているので、ぜひご覧ください。

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

※売却相場の求め方は、一括査定以外にもさまざまあるので、こちらを参考にお試しください!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

不動産を扱うときは慎重に対応しよう

マンションを売却、賃貸のどちらに出すかに関しては、一般的に売却してしまったほうがお得だという事がわかりました。

やはり、賃貸はトラブルに巻き込まれやすいという大きなデメリットがあるのが難点でした。

しかし、売買契約を結ぶ際も、物件の欠陥を共有しないと後々トラブルに巻き込まれてしまいます。

売却は責任を問われないのでお得だと書きましたが、それはしっかりと購入者へ情報共有をしていた場合に限る事を肝に銘じておきましょう。

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