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相続した土地を売却すると税金はいくらかかる?節税のポイント・軽減措置

【更新日】2020-08-05
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相続した土地を売却すると税金はいくら?

相続した土地の売却を検討されている方は多いのではないでしょうか。

特に利用しないような土地であれば、持っているだけで自動的に課税されてしまうので、なるべく早く売却するのが賢い方法です。

しかし、引き渡された土地を売却する場合は、売却までの流れや費用が通常の売却とは異なることがあります。

それゆえ、損をしない為には、相続した土地を売る特有の方法について知っておく必要があります。

※土地査定・売却の基礎知識から高額売却のコツまで、こちらに詳しくまとめています!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読

土地の相続税ってそもそもいくら?

土地を相続したときは、その土地に対して相続税がかかるわけではなく、相続した遺産にまとめて相続税が課されるようになります。

相続税={遺産総額-基礎控除額(3000万円+相続人の数×600万円)}×税率※

相続税の税率は、遺産の取得金額と比例して以下にように変化します。

法定相続分に応ずる取得金額 相続税の税率
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15%
5,000万円以下 20%
1億円以下 30%
2億円以下 40%
3億円以下 45%
6億円以下 50%
6億円超 55%

相続した土地を売らないと固定資産税がかかり続ける

土地を相続したは良いものの、使い道がないので放置しているという方は多くいます。

今後使うかもしれないし、処分するのも面倒…。そんな考えのもと土地を放置し続けると、固定資産税の支払いにいずれ耐えきれなくなってしまいます。

固定資産税は不動産の所有者全員に対してかかる税金で、年4回に分けて納付するのが一般的です。(一部地域異なる)

ちなみに、納税義務があるのは年1月1日時点で不動産を所有していた人なので、年の途中で処分しても納税義務は原則消えません。

固定資産税の計算方法

固定資産税は以下の計算式で求められます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、国税庁の財産評価基準書というデータベースを使って調べることができます。

また、固定資産税は時価(実勢価格)の約0.7倍なので、路線価で時価を算出し0.7をかければ、固定資産税評価額の概算値を算出できます。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!

相続登記手続きの流れ・必要書類

相続登記は、以下の流れで手続きしていきます。

  1. 登記簿謄本を取得して所有者の欄をチェック
  2. 相続人確定のために戸籍・住民票を取得
  3. 相続登記申請書類を作成
  4. 法務局に申請

相続登記の流れについてはこちらに詳しくまとめています!

相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

相続登記に必要な書類は5つ!

相続登記に必要な書類は、以下の5つとなります。

  1. 戸籍
  2. 住民票
  3. 相続登記申請書
  4. 住所証明情報
  5. 登記原因証明情報

戸籍と住民票の2つは相続人である証明のために必要ですが、その他の3つは法務局へ申請する際に必要な書類となります。

この3つの内容と取得方法は以下の通りとなります。

書類 内容 取得方法
相続登記申請書 登記目的・原因・土地の所在や地盤、地目などが記載された申請書 法務局のホームページからダウンロードする
住所証明情報 買主の現住所を証明する書類 住民票の写しなどを使う
登記原因証明情報 買主の現住所を証明する書類 住民票の写しなどを使う

相続した土地の売却でかかる費用まとめ

相続した土地の売却でかかる費用は、以下の通りとなります。

  • 登記事項証明書代
  • 戸籍・住民票・評価証明書代
  • その他交通費

この他にも、売却価格に比例して以下のような税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

ここからは、3つの税金の特徴を紹介していきます。なお、上記3つの費用の内容や価格相場などはこちらの記事にまとめてあります!

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

印紙税

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けることによって納付する税金です。

こちらの税金は、国が取引の公平性・安全性を担保してくれることに対する売上の一部納付という意味合いが強いです。

印紙税は不動産の売却額に応じて、以下のように納付額が決まります。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円

印紙税は売買契約時に支払いますが、この際買主から支払われる手付金(売却代金の一部)は万が一契約がキャンセルした時のために取っておく必要があります。つまり、基本的に印紙税は売主自身の貯蓄から支払われることになります。

領収書をコピー作成すれば印紙税が半額に!

不動産の売買契約書には本契約書(買主保管用)と領収書(売主保管用)の2枚を作成する必要があります。つまり、印紙税は上の表の2倍かかってしまうということです。

この際、領収書を印紙が貼られた本契約書のコピーで済ませれば、印紙税を半額することができます。

ただ、この方法が認められるかどうかは仲介業者の方針によっても異なります。

また、領収書をコピーにすると、引き渡し後に売買者間でトラブルが起きたときに売主のほうが証明力は弱まってしまうので要注意です。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

登録免許税

登録免許税とは、登記費用と司法書士への依頼料を合算したコストのことを指します。

不動産売買では所有権を売主から買主へ移転する登記手続きが必要ですが、この際の課税額は以下のようになります。

不動産タイプ 課税額
建物 売却価格の1000分の20
土地 ※売却価格の1000分の15

※2019年4月1日から1000分の20に減額

また、住み替えの際は新居への抵当権設定登記が必要になりますが、この際には不動産価格の1000分の4が登録免許税に課されます。

司法書士に対する報酬

司法書士に対する報酬は、まず依頼料が支払われ、これに加えて依頼した手続きの数だけ支払いが追加されるのが一般的です。

【司法書士への報酬内訳】

  • 本人への依頼料:1万5,000円前後
  • 抵当権の抹消登記:不動産1つに付き1,000円
  • 登記事項証明の取得費:不動産1つに付き600円

※司法書士に関する情報はこちらにまとめています。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益(売却価格>購入価格)が出たときに発生する税金です。

譲渡所得税は以下の計算式によって算出されます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格―(取得費+売却費用)}

取得費がわからない場合はどうする?

相続した土地は、取得費がわからないことも多々あります。

特に土地は購入から時間が経っていることが多く、当時の購入資料などを探しても見つからない場合がほとんどです。

この場合は譲渡価格(売却価格)の5%を取得費として計算できると決まっています。

また、当時の取得費がわかる場合でも、譲渡価格の5%の方が明らかに高ければ後者を計算に使える場合もあります。

昭和初期以前に購入した土地などは、当時の時価と今の時価が違い過ぎるので、当時の取得費を適用すると課税額が大きくなりすぎる危険性があります。取得年が古い場合は不動産会社に相談しましょう。

税率は取得期間5年を境に変化

譲渡所得税の税率は、相続してからの所有期間が5年以内(短期譲渡所得)か5年超(長期譲渡所得)かによって、以下のようになります。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

注意点として、取得期間は物件の取得日~引き渡し年の1月1日までで計算します。

例えば2013年4月1日に相続した物件を2018年5月1日に引き渡す場合、所有期間は5年1ヵ月ではなく2013月4月1日~2018年1月1日で4年9か月となるので税率は低くなりません。ご注意ください。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

譲渡所得税は翌年に確定申告をして納付

譲渡所得税は、土地の引き渡しをした翌年に確定申告をして納付するようになります。

確定申告は毎年2月16日~3月15日までと期間が決められているので、忘れずに管轄の税務署で手続きをおこないましょう。

不動産売買時の確定申告は使う書類や手続きも独特なので、確定申告の経験がない会社員の方などは非常に戸惑うことと思います。

こちらに確定申告のやり方がしっかりまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

相続した土地は売却せず活用するのも一つの手

相続した土地はそのままにしておくと税金や管理費がかかってしまいます。

こうしたコストの支払いを回避し、更に手元に利益を増やすという意味では、不要な土地は売ってしまうのが理想的です。

ただ、不動産はそれ自体が高額な固定資産で、いざという時は担保にしてフリーローンなどを借りることもできます。

また、相続地に関する考えは関係者それぞれ違うので、あなたが売ると言い出してもある人に「薄情だ」と止められたり、無理に売り出して裁判沙汰に発展したりする可能性もあります。

こうした場合は、土地の所有権を残しつつ収益をあげる方法を取るのも手です。

土地活用は、以下の11つが主な方法となります。

title1初期投資・費用回収の速さ転用リスク上手くいった場合の利益
①マンションの経営超高額(土地活用の中で最も初期投資がかかる)速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入)超高額
②アパートの経営高額速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 高額
③戸建ての賃貸経営高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む)契約内容によって異なるマンション、アパートに比べると1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
④賃貸併用住宅超高額(相続物件を活用するなら抑えることは可能)契約内容によって異なる1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑤サービス付きの高齢者施設運営超高額(相続物件を活用してもリフォーム代+機材導入費)契約内容によって異なる1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑥事業用賃貸の経営高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む)短期(相手が法人だと長期契約になりやすく、期限も順守されやすい) 〇(個人に貸し出すより高額利益になりやすい)
⑦店舗併用住宅の賃貸経営高額(店舗にリフォームする費用がかかる)速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 超高額(店舗としての使用料と住居の賃料を得ることができる)
⑧駐車場経営かなり速い(契約時にお金をもらえる)契約内容によって異なる高い(途中で物件を建てる、売却するのが容易特になし低い(利回りは良いが契約1件あたりの単価が低い)
⑨トランクルーム経営高額(ただし小規模のものであれば100万円以下から開始できる)速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 低い低い(ただし、アクセスの良い場所であれば高額利益を見込める)立地・規模に大きく左右される
⑩太陽光パネルの設置一般的に高額(小規模なものなら手頃な価格ではじめられる)契約内容によって異なる高い(パネルを撤去すればすぐ転用できる)特になし(立地に関わらず一定額の収入) 高くもなく、低くもない
⑪貸地安い(0円から可能)遅い相手に利用法を一任するので、あまり転用性は高くない△(相手の使い方を管理できないのは危険)契約内容によって異なる

詳しくはこちらの記事にまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

土地をそのまま貸し出しても利益は十分得られる?

土地活用は、土地に建物や設備を設置した上で人に貸し出して賃料を得るのが一般的です。(アパート経営、駐車場経営など…)

ただ、土地の貸し出しはその上に建っている設備がなくても、そのまま第三者に貸すことができます。(貸地)

貸地は賃料相場が低いですが、その分初期コストもかからないという利点もあります。

大きな利益をあげたい方にはおすすめできませんが、少なくとも維持費や税金の支払いの足しにすることはできます。

相続した田舎の土地には太陽光発電がおすすめ

上で挙げた11の活用方法は、そのほとんどがアクセスに比例して収益が変化します。

そのため、実家の土地や親が原野商法で騙されて買った土地などは活用のしようがありません。

ただ、こうした土地でも安定収益をあげられる方法が一つあります。それが太陽光発電です。

太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置し、その発電量を電力会社に購入してもらうという方法です。

日光を使って発電するのでアクセスの良し悪しは全く関係がなく、むしろ高いビルのない田舎のほうが発電はしやすいです。

太陽光発電の収益は売電量に応じて全国一律に決められています。平均的な大きさの太陽光パネルを使った売電量は、以下が相場となります。

1ヵ月の賃料収入の相場
1月 約8,000円
2月 約7,000円
3月 約10,000円
4月 約11,000円
5月 約13,000円
6月 9,000~11,000円
7月 約15,000円
8月 約18,000円
9月 約13,000円
10月 約10,000円
11月 約9,000円
12月 約9,000円

土地が住まいから離れている場合、契約者が自分名義の土地をどう利用しているかが把握しきれません。

もし借主が周囲に迷惑をかければ、土地権利者であるあなたも一定の責任を被るかもしれません。

その点太陽光発電は誰かに貸し出すことがないので、状態を維持したまま収益をあげることができます。

土地の太陽光発電利用に関してはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

太陽光発電は低リスクで安定収入!郊外の土地活用にもおすすめ

相続した土地の税金は高く売って補填しよう!

売買契約書をコピーして印紙税を節税するなど、土地売却でかかる税金には細かい節税の方法があるにはあります。

ただ、それよりも土地を高く売り、その分を納税に充てるほうが税金を効率よくおさめることにつながります。

(目標額と税金)

上は売却価格と税金・費用の関係性を示したものです。

Aは目標額で土地を売り、なおかつ節税対策をしっかり行ったケースですが、税金の支払いは減っても0にはならないので、最終的には目標額に数十万円届かなくなります。

一方、Bは目標額よりも高く売れた場合です。特に税金対策をしなくても補填して余りあるほどの利益がありますよね。

相続した土地売却にかかるコストは総額100万円前後にはなりますが、上の図のように売却価格に比べると微々たるものです。

査定額の1割増で売れれば、その分でコストの支払いを全てまかなえます。もし3割増で売ることができれば、コストや住み替えの引っ越し費用を支払ってあまりあるほどのお金を手に入れることができます。

税金の多くは売却価格に比例して値上がりしますが、それでも高く売れたほうが十分お得な仕組みとなっています。

田舎の土地でも相場1割増で売るのはカンタン?

土地を相続した方の中には、「田舎の土地なんて売れるわけない…」と諦めている方も多いです。

ただ、アクセスが悪い土地でも高く売る方法はあります。

それは売主が草むしりなど、自ら積極的に働きかけて買主への第一印象をアップさせる方法です。

アクセスが悪いというのは確かに不利で、郊外の土地が1年以上かかっても売れないケースは多々ありますが、辛抱強く売り続ければ購入を希望する人は必ずあらわれます。

ただ、そのチャンスを逃すか生かすかは、売主の努力に大きくかかわるのです。

ただ、中には土地の質が悪くて売れそうにないという場合もあるでしょうが、その分価格が低いのでそこを求めて購入を希望する人は必ず出てきます。

例えば、公園のフリーマーケットを思い浮かべてみましょう。

初心者が作った、専門店では買い取ってくれそうにない雑貨でも、熱心に売り込みと続けていれば必ず買ってくれる人が一人はあらわれます。

買主のニーズ・趣味嗜好は誰一人として同じではありません。それを考えると、コツさえつかめばどんな土地でも高く売れる可能性はあります!

専門家100人から聞いた不動産を高く売る方法!

相続した土地を高く売る2つの方法

ここからは、相続した土地をできるだけ高く売りたい方におすすめの方法を2つ紹介します。

ちなみに、その2つの方法は以下になります。

  • 土地にまつわる書類を多く集める
  • 一括査定サイトを活用する

それでは、1つ1つの内容を詳しく紹介していきます。

土地にまつわる書類を多く集める

土地売却で必要な書類には、以下のようなものがあります。

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地の測量図
  • 建物の図面
  • 固定資産税評価証明書

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

ただ、この他にも土地の売却では地盤調査報告書、地籍図など様々な関連書類の提出を求められることがあります。

土地を売る前に地盤調査するべき?誰がいくら費用を負担するの?

地盤調査は土地売却時に必ずする必要はないですが、近年は大地震の危険性が叫ばれていることもあるので、調査書を提出して地盤の頑丈さを証明すれば喜ばれます。

地盤調査には5、6万円ほどの費用がかかりますが、前述の通りこれで高く売ることができれば、費用を回収してあまりあるほどの利益が手にはいります。

その他にも、土地周辺にあるショッピングモールのパンフレットなど、なんでもいいので今後の生活に期待が持てそうなものを提出すれば高値売却の可能性が高まります。

一括査定サイトを活用する

土地を高く売った方のほとんどが一度は利用しているツールが一括査定サイトです。

これは、土地のカンタンな情報を記入するだけで最大平均6社へ一括で査定依頼ができるという優れものです。

複数社の査定額を比較することで、どこに依頼すれば高く売れるかが一目でわかります。

登録業者はこちらで紹介されているような大手不動産会社が多く、安心して査定依頼できますよ!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

詳しいサイトの使い方やおすすめのサイトランキングはこちらにまとめています!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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