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住宅ローンの選び方まとめ!金融機関を比べる際のポイントを解説

【更新日】2022-01-05
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住宅ローンの選び方
住宅を購入する際に考えなくてはいけないのが住宅ローンについてですよね。

住宅ローンは返済金額が大きく返済期間も長いですから慎重に検討する必要があります。

金融機関の規模の大きさやネームバリューよりも、それぞれの金融機関が提供する住宅ローンの金利や返済プランなどを比較し、自分に合った住宅ローンを選べるかという視点で選ぶことが大切です。

自分に合った住宅ローンを選ぶためにも、押さえておきたいポイントについてみていきましょう。

後半では住宅ローンを組むうえで知っておきたい制度や住宅ローン見直しのポイントについても紹介していますので是非参考にしてみてください。

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住宅ローンの選び方①:金利タイプを選ぶ

金利は低いほうがトータルの返済額が安くなりますが、金融機関によっては期間限定の特別金利が設定されていることも。

返済期間と金利体系のバランスを考え、長期的に見て何が自分に合っているのかを見極めましょう。

変動金利型

変動金利型の特徴は、返済の途中であっても、市場の金利の変化応じて金利が変動することです。

一般的に固定金利よりも低い金利で借り入れできるところがメリットですね。

また借り入れ時よりも金利が低下すれば毎月の返済額が減ることになります。

ただ、反対に借入時よりも市場金利が上昇すれば返済額が増加するリスクもあるので注意が必要です。

変動金利型では定期的に金利が再計算されますが、そのたびに必ず変更があるわけではなく、再計算した結果金利がそのままということもあります。

全期間固定金利型

全期間固定金利型の特徴は借入機関中の金利が確定されていて完済まで変動しない点です。

毎月の返済額が決まっているので返済計画が立てやすいのがメリットですね。

ただ一般的には変動金利型や固定金利期間選択型よりも金利が高めになることが多いため注意しましょう。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型の特徴は固定金利の適用期間が決まっていることです。

固定金利期間は2年、3年、5年、7年、10年、15年などがあり、あらかじめ決めておいた適用期間が終了した後に再度金利タイプを選びなおします。

変動金利型と全期間固定金利型の両方の特徴を取り入れられるプランということですね。

ただ一般的に、変動金利型よりは金利が高くなることが多いです。

住宅ローンの選び方②:住宅ローンの種類を選ぶ

住宅ローンの借入先の種類は主に下記の2つです。

  • 民間の金融機関が行う「民間ローン」
  • 住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する「フラット35」
それぞれの特徴について解説していきます。

民間ローン

民間ローンは銀行、信用金庫、ノンバンクなどが提供する住宅ローンのことです。

変動金利型、固定金利期間選択型など金利タイプの選択肢が多いのが特徴です。

また民間ローンには提携ローンと非定型ローンの2種類があります。

提携ローン

提携ローンは不動産会社と長く付き合いのある金融機関が提供していることが多く、ほとんどは全国規模で展開するメガバンクや特定の営業エリア内で強みを持つ地銀、信金です。

契約手続きの際には不動産会社が間に入って代行のサポートをしてくれます。

そのため、自分で用意する書類が少なく済んだり物件審査があらかじめ申請してくれたりと、契約手続きがスムーズになるのがメリットです。

非提携ローン

非提携ローンとは提携ローン以外のすべての住宅ローンのことを指します。

中には十店舗を持たないネット銀行によるものもあります。

ネット銀行の契約手続きはオンラインや郵送で完結できるほか事前審査は最短当日に結果が出ることも。

提携ローンと比べると物件審査などは時間がかかる傾向にありますが、提携ローンのようにコネクションがない分金利や利便性の有利を前面に押し出している金融機関が多いです。

そのため結果的に有利な条件で住宅ローンを組めることもあります。

フラット35

フラット35とは住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する住宅ローンで、最長35年間、完済までの金利が変わらない長期固定金利型の住宅ローンです。

借入期間は必ずしも35年にする必要はなく、原則15年以上35年以内、または80歳になるまでの間で借入期間を設定することができます。

また省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性など一定の条件を満たした住宅であれば借り入れから5年間もしくは10年間金利を下げられるフラット35Sという優良住宅支援制度を受けることもできます。

住宅ローンの選び方③:返済方法を選ぶ

住宅ローンの返済方法には下記の2種類があります。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済
自分に合った返済方法を選べるよう、この二つの違いについて理解しておきましょう。

元利均等返済

元利均等返済では基本的に毎月一定の金額を返済していくことになります。

元金の返済分と利息の支払いを合わせた金額が毎月一定になるため返済計画を立てやすい点がポイントです。

ただ返済当初は返済額のうち利息の割合が大きくなるので元金が減りづらいデメリットがあります。

元金均等返済

元金均等返済では元金の返済額が一定で、そこに利息を上乗せした金額を支払います。

利息額は借入残高に金利をかけて計算するので、返済が進んで元金が減るにつれ払う利息も少なくなります。

元利均等返済よりも総返済額が少なくなるのがメリットですが、返済当初は返済額が大きい点は注意が必要です。

住宅ローンの選び方④:住宅ローンにかかる諸費用を確認する

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住宅ローン借入時には物件価格以外にも諸費用がかかってきます。

諸費用は住宅ローンを借入する金融機関や借入金額によっても変化しますが、一般的には件価格の5~10%ほどになるといわれています。

住宅ローンを検討する際には諸費用も考慮するようにしましょう。

住宅ローンにかかる主な諸費用

住宅ローンにかかる主な諸費用は下記の通りです。

保証会社事務取扱手数料 保証会社と保証委託契約をする際の事務手数料
保証料 保証会社を利用する際保証会社に報酬として支払うもの
融資手数料 金融機関に払う手数料
登記費用 住宅ローンの抵当権設定登記の登録免許税と、登記手続きを依頼する司法書士への手数料
印紙税 住宅ローン契約書等を作成する際必要な印紙の費用
繰り上げ返済手数料 住宅ローンを借り換えする際に借り換え前の残高を繰り上げ返済するためにかかる手数料
物件価格の5~10%と言えばかなりの金額になりますから、住宅ローンに気をとられて諸費用のことが抜けていたということがないように注意しましょう。

諸費用もローンが組める

諸費用ローンというものもあり、住宅ローンとは別に諸費用に関してもローンを組むことができます。

ただ、住宅ローンと別に組むということは二重で利息負担を負うということでもあります。

結果的に支払う総額がさらに高くなってしまうことを考え、慎重に検討するようにしましょう。

住宅ローンの選び方⑤:団体信用生命保険の補償内容を確認する

団体信用生命保険とは団信とも呼ばれ、住宅ローンの契約者が万が一死亡してしまった時や高度な障害状態になってしまった時に、残りの住宅ローンの支払いを保険金で支払ってくれる生命保険です。

ほとんどの金融機関では団体信用生命保険への加入が借入の条件となっています。

団体信用生命保険の保険料は住宅ローンに組み込まれていることもあるため、その場合別途保険料を支払う必要はありません。

フラット35に関しては団信の加入義務はありません。

けがや病気のリスクに対策する

住宅ローンは基本的に数十年の長期契約になりますから、その間契約者に万が一のことがないとも限りません。

契約者がローンを支払えなくなれば残りのローンは家族が支払っていくことになりますが、あまりのイレギュラーに対応しきれずローンを支払えなくなり、結果として家を手放さなくてはいけなくなる可能性もあります。

高度な障害状態とはどういった状態のことを指すのか、ガンなどの病気で休職するときや、また仕事に復帰する場合でも補償を受けらえるのか等、どういった状態になれば保険金が支払われるのかも把握しておくようにしましょう。

追加で料金がかかりますが、場合によっては補償範囲を増やす特約を付けることもできます。

団体信用生命保険に加入しておくことで、このような万が一のリスクに対策することができるということです。

団信に加入できるのは住宅ローン契約時のみ

住宅ローン団信の場合は加入できるのが住宅を購入するときですから、加入者には計画的にローンの返済を考えていける健康な人が多いです。

そのため保険会社にとっては保険金を支払うリスクが少ないことになり、通常の生命保険より保険料が安くなる傾向にあります。

一般の生命保険は健康に不安があることをきっかけに加入する人も多いため、保険料も高くなるということですね。

住宅ローン団信と同じ条件で一般の生命保険に加入しようとしても、団信よりも費用は高くなるでしょう。

告知義務・免責事項に注意する

団信に加入する際には告知義務・免責事項に注意しましょう。

団信加入時は健康状態に関する審査を受けなくてはいけません。

またこれまでの傷病歴や現在の健康状態、身体の障害についても告知書に正確に記載する必要があります。

告知義務違反が発覚すると保険契約を解除されてしまうことがあります。

さらに、契約前には免責事項についてもよく確認しておきましょう。

免責事項とは保険金が支払われない場合やその状況についての事項です。

住宅ローンを組むうえで知っておきたい制度2つ

住宅ローンを組むうえで知っておきたい制度として紹介するのは下記の2つです。

  • 住宅ローン控除(住宅ローン減税)
  • 住宅取得資金の贈与の非課税制度
住宅ローンに関わる制度を活用することで家計の負担を減らせることがあります。

自分が制度の対象となるかを確認し、詳細についても見ていきましょう。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は正式には住宅借入金等特別控除と言い、国の制度としては住宅ローン減税と呼ばれています。

住宅ローンを利用して住宅を購入したりリフォームしたりした際に、一定の要件を満たせば所得税・住民税の一部から税額控除を受けられる制度です。

基本的には年間で最大40万、認定長期優良住宅や認定鼎談素住宅などは50万円の控除を、最長13年間受けることができます。

払っている税金が多い方は住宅ローン控除の恩恵も大きいため、住宅購入時には大きなメリットとなります。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除の適用を受けるためには、下記の要件を満たしている必要があります。

  • 利用者の年収が3,000万円以下
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上で分割して返済する契約となっている
  • 親族や知人からの借入ではなく、銀行などの金融機関や住宅金融支援機構となどからの借入である
この場合の年収というのは手取りではなく、税金や社会保険料が引かれる前の、副業も含めた所得のことを指します。

また控除対象となる住宅は新築住宅なのか、中古住宅なのか、リフォームなのかによってそれぞれの要件を満たしている必要があります。

新築住宅の適用要件は以下の通りです。

居住に関する要件 新築または取得後6か月以内に入居し、控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
建物面積に関する要件 登記上の住宅の延床面積が50㎡以上かつ自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上であること
一方、中古住宅の適用要件は以下の通りです。

居住に関する要件 新築または取得後6か月以内に入居し、控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
建物面積に関する要件 登記上の住宅の延床面積が50㎡以上かつ自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上である
建築年数に関する要件 新築から20年以内、マンションなどの耐火建築物は25年以内 または築年数に関わらず、新耐震基準に適合しているか既存住宅売買瑕疵保険が付保されている
その他の要件 生計を共にしている親族等からの購入や贈与による取得でない
最後に、リフォーム・増改築時の適用要件が以下です。

居住に関する要件 増改築から6か月以内に入居し、控除適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している
建物面積に関する要件 登記上の住宅の延床面積が50㎡以上かつ自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上である
所有に関する要件 自身で所有し、居住するために行うリフォーム・増改築である
工事に関する要件 増築、改築、建築基準法に規定する大規模修繕・模様替えの工事、一定の耐震工事・バリアフリー工事・省エネ改修工事に該当する工事である
工事費用に関する要件 工事費用が100万円を超え、その2分の1以上の額が自身の居住用部分の工事費用である

住宅取得資金の贈与税の非課税制度

親などから住宅購入の資金の贈与を受けると、110万円を超えた金額に対して贈与税が課税されます。

しかし、下記の期間において契約を締結した住宅においては記載の限度額まで贈与税が非課税となり、これを住宅取得資金の贈与の非課税制度と言います。

非課税の限度額は、以下の通りです。

住宅契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円1,000万円
平成28年1月1日~ 1,200万円700万円
令和2年4月1日~令和3年12月31日1,000万円 500万円

一方、住宅取得にかかる消費税が10の場合は以下の通りです。

住宅契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年4月1日~令和2年3月31日 3,000万円 2,500万円
令和2年4月1日~令和3年12月31日 1,500万円 1,000万円

この住宅取得資金の贈与の非課税制度は住宅ローン控除との併用も可能ですので、こうした制度を活用して住宅購入にかかる金銭的な負担を少しでも減らしていきましょう。

住宅ローン見直しの方法3つ

もし住宅ローンを契約後、その時払っている住宅ローンの金利が現在の金利水準よりも高いというときは見直しによって返済額を減らせる可能性もあります。

紹介する住宅ローン見直しのポイントは下記の3つです。

  • 返済条件の見直し
  • 繰り上げ返済の検討
  • 借り換えの検討

金額が大きい住宅ローンでは金利1%の違いも大きな差になります。

何年後に一度見直しをする、というように決めてスマホなどに残しておくのもいいかもしれません。

一度住宅ローンを組むとなかなか見直しをせず引き落としされるままに払い続けてしまうことが多いですが、定期的に見直しをしてみることで総支払額を抑えられることもありますからね。

返済条件の見直し

住宅ローン契約当初に決めた返済期間、返済方法は変更できることがあります。

その際は手数料や審査が必要になることが多いですが、まずは住宅ローンを契約している金融機関に相談をしてみましょう。

フラット35に関しては返済方法の変更が可能となっています。

繰り上げ返済の検討

思ったより資金に余裕があるというときには繰り上げ返済を検討してみましょう。

ある程度まとまったお金(目安としては数百万)を一度に返済することで翌月からの返済額も減らすことができ、金利負担も下げることができます。

繰り上げ返済には手数料が0~数万程度かかりますが、借り換えよりはかなり少ない費用で取り組むことができるのがポイントです。

借り換えの検討

住宅ローンの借り換えとは、その時残っている残高分をより金利の低い住宅ローンで新たに借り入れをし、それまでの住宅ローンを完済してしまうというものです。

新たな金融機関で住宅ローンを組みなおすということですね。

住宅ローンの負担が大きい時の代表的な軽減策と言えます。

借り変えでお得になる人の特徴

住宅ローンの借り換えは支払いの負担を減らすために有効な手段の一つですが、誰でもお得になるというわけではありません。

住宅ローンの借り換えでお得になる人の特徴は主に下記の3つです。

  • 借り換え後の金利差が年1%以上
  • 住宅ローンの残高が1,000万円以上
  • 残りの返済期間が10年以上
一般的にこの条件を満たしている人であれば、月々の返済額や返済総額を減額できる可能性が高いため、借り換えをするメリットがあるといわれています。

借り換えをする際の注意点

借り換えは新たに住宅ローンを組むことですから、保証料、印紙代と言った諸費用が発生します。

現状の住宅ローンの支払い状況によっては、数十万の諸費用を差し引いても借り換えによる軽減効果を見込めることがあります。

特に、紹介した「借り変えでお得になる人の特徴」に当てはまっている場合は一度借り換えを検討してみましょう。

迷った時は金融機関が相談に乗ってくれる

金利タイプの選び方がわからない、正しい選択ができているか不安というときには、金融機関に相談するのもひとつの方法です。

銀行などの金融機関には住宅ローンの専用窓口があり、専門の相談員がいます。

無料で何度でも相談でき、相談先の銀行などに口座がなくても大丈夫です。

もちろん、相談したからと言ってその金融機関で借入を似なければいけないということはありませんので、困ったときは専門家のアドバイスを受けながら最適な住宅ローンを検討しましょう。

借入金額の相談や手続きの方法などをアドバイスしてくれる

相談できる内容は、具体的な金額のことはもちろん小又井手続きの内容まで幅広いです。

また新規の借入だけでなく返済中の住宅ローンの借り換えについても相談に乗ってくれるため、住宅ローンの見直しを行う際にも相談してみるといいでしょう。

団体信用生命保険の補償内容についても見直しが可能です。

対面・電話・webでの相談が可能

銀行などによっては平日の営業時間でなくても、土日に対応してくれる場合があります。

また対面での相談だけでなく、電話相談やwebでの相談を受け付けていることもあります。

平日に都合がつかない方やなかなか銀行に行くことができない方も利用しやすいでしょう。

まとめ

住宅ローンの選び方や住宅ローンを組む際に知っておきたい制度、住宅ローン見直しのポイントについて紹介しました。

住宅ローンはどの金融機関で契約するかよりも、自分に合った住宅ローンを選べる金融機関はどこか、という視点で検討するのがおすすめです。

金利タイプ、諸費用、返済方法等、紹介した項目を参考に複数の金融機関を比べてみましょう。

金額の大きな契約だからこそ、住宅ローンの内容によっては完済時の支払総額に大きな差が出ることもあります。

住宅ローンの検討時には十分な時間を割いて下調べやプランの比較を行い、納得のいく選択ができるよう備えましょう。

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