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マンション売却の媒介契約とは?一般媒介より(専属)専任媒介がおすすめな理由

【更新日】2020-04-20
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マンション売却の媒介契約

マンション売却の契約方法、専任媒介、専属専任媒介、一般媒介。

3つの違いはご存知でしょうか?

それぞれにはメリット・デメリットがあり、なかなか選ぶことが出来ないという人も多いと思います。

そこで今回はこの3つの契約方法についてまとめてみました!

マンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ・成功のコツ

マンション売却でおこなわれる媒介契約とは?契約方法を変えるだけで売却結果も変わってくる

マンションを売却する際に一般的なのが、仲介業者に依頼をして売却をしてもらう方法です。

この時に、不動産会社との契約で、販売活動の進め方の決定と、成約のあかつきには売り上げの一部を仲介手数料として支払うことを約束します。

この契約が、媒介契約です。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

媒介契約の方法は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類に分かれ、どの契約方法を選ぶかで売却結果も大きく左右されます。

媒介契約によって変わる要素

マンション売却時に媒介契約を変えることで変わる要素は、以下のようなものです。

  • 業者のモチベーション
  • 業者とのコミュニケーション
  • 案件の優先度
  • 他社への宣伝力

特に重要なのが、業者のモチベーションです。

媒介契約の結び方によって、不動産会社へ仲介手数料の支払いを保証し、販売活動に力を入れてもらうことができます。

また、コミュニケーションの量の違いは、安心して販売活動を待てるかどうかにも関わってきます。

マンション売却における一般媒介・(専属)専任媒介の違い

まず専任媒介契約とは、特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の業者に重ねて依頼することのできない契約です。

不動産用語の仲介と媒介って何が違うの?

もし他社の仲介で制約した場合は違約金が発生します。

依頼を受けた不動産業者は依頼主に対して2週間に1回以上の頻度で活動状況を報告しなければなりません。

くわえて、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機関に登録する必要もあります。

また、依頼主は自分で購入希望者を決めることが出来ます。自分でマンションの買い手を見つけた場合は営業経費などを支払う必要があります。

(専属)専任媒介とは?

内容はほとんど上と同じで特定の不動産業者に依頼し、他の業者に重ねて依頼することはできません。

違反した場合、違約金が発生するのも同じです。報告の頻度は異なり、1週間に1度以上が義務付けられ目的物件を国土交通大臣の指定する流通機関に登録する必要もあります。

ここで指定流通機関とは何なのでしょうか?

指定流通機関とは、マンション売却に関する情報ネットワークのことです。他の業者に頼むことが出来ないとはいえ、一人の人間の力では見つけることが出来ない可能性も十分にあります。

そこでそのシステムを利用することで簡単に購入者を見つけることができるというものです。

また、自分で買い手を見つけることは禁止されています。もし自分で見つけて制約した場合も違約金が発生します。

一般媒介契約とは?

上の2つとは異なり、複数の不動産業者に重ねて依頼することが可能です。しかし、契約する社名は明記する必要があります。

明記しているところ以外で契約を結んだ場合、経費など支払わなければなりません。

また、不動産業者にも報告義務はなく、自分から購入者を見つけることも可能です。

以上、マンション売却にあたり専任と一般の契約の方法について書いてきました。では果たしてどの契約方法が良いのでしょうか?

マンション売却を専属専任媒介契約で進めるメリット・デメリット

マンション売却時の媒介契約の方法で、専属専任媒介契約が最も売主への制限が厳しい契約方法です。

容易に業者変更などが出来なくなる分、業者のモチベーションも上がり、売却に力を売れてくれる可能性が高まります。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約の大きなメリットは、マンションを早く売ることが出来るという点です。

まず、この契約を結んだ場合、不動産会社は契約日から5日以内にレインズへ物件登録をしなければいけません。

レインズに登録することで全国の不動産会社が貴方のマンションを購入希望者に紹介することができるようになります。

中古マンションの売買は、必ずしも近隣の方がターゲットになる訳ではありません。

会社の都合で転勤してくる方など、全国不特定多数の方がターゲットになってきます。

そのため、レインズへいち早く登録してもらうことで、スピーディな成約が見込めます。

更に、専属専任媒介契約を結ぶことで業者側は確実に仲介手数料を得られるという認識になります。

仲介手数料は、売却価格が高額になるに比例して高くなっていきますから、業者のほうでも高く売って高い報酬を得ようというモチベーションになりやすいです。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のデメリットは、1社との契約の締め付けが強いところです。

専属専任媒介契約を結ぶと、他の業者と比較して、契約業者はどうなのかという判断が出来ません。

更に、初めて不動産売却をおこなう方は、その業者の言っていること、やっていることが失敗なのか成功なのかの判断もつかないまま、相手はプロだからと全て鵜呑みにしてしまう可能性が高いです。

こうなると、業者から足元をみられて、囲い込みの対象になる恐れもあるので注意が必要です。

→https://forest.openrm.jp/https://www.fudousan-plaza.com/article/762/">囲い込み・両手仲介とは?不動産売却で注意が必要な大手業者のグレー行為

マンション売却を専任媒介契約で進めるメリット・デメリット

専任媒介契約は主に専属専任媒介契約の内容に準じる形の内容となります。

ただ、大きな違いも存在するので注意しましょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約の契約内容が少し緩和されることで、自己発見取引が可能になる点です。

自己発見取引とは、その名の通り売主自身が見つけた買主に対してマンションを売る行為です。

人の往来が少ない地方・郊外などは、売主と関係性の強い近隣住民などが最も売りやすいターゲットだったりします。

業者が販売活動をするのと並行して売主自身も販売活動をしていけば、場合によっては専属専任媒介契約よりも早く売れる可能性があります。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約は業者のモチベーションを上げやすい方法というのは前述の通りですが、かといって内容が似通っている専任媒介契約でも業者のモチベーションが上がる保証はありません。

業者にとって仲介手数料が得られる可能性は専属専任媒介ほど高くなく、モチベーションもさほど上げてもらえない可能性は十分あります。

であれば、後述する一般媒介契約のように、より緩やかな契約方法で複数社を比較したほうがメリットがある場合も多々あります。

専属専任媒介と一般媒介の間の内容ということで、逆に中途半端に終わってしまう可能性も十分あるのです。

マンション売却を一般媒介契約で進めるメリット・デメリット

一般媒介契約は3つの契約方法のうち、最も緩やかな条件となります。

複数社と契約しても良いですし、自己発見取引ももちろん可能です。

しかしその代わり、レインズの登録が義務化されていないといったリスクもあります。

一般媒介という名の通り、10年ほど前までは複数社に宣伝してもらうことでより高いPR効果が見込めるということで、一般的な方法でした。

ただし近年は(専属)専任媒介でもWebを駆使することで十分PRが出来るようになったため、若干下火になっています。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約は自由度の高い契約方法なので、自分で積極的に動きたい方にはおすすめの方法です。

もともと相場の高いエリアにあるマンションを良いタイミングで売り出せば、複数社で競争が起きて高く売れる可能性もあります。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約は、最も早く成約が取れた1社にのみ仲介手数料を支払う仕組みです。

早く売るために営業を各社が頑張ってくれれば良いのですが、早期成約を取るために条件の下げ合いになる可能性もあります。

こうなればマンション売却が大失敗に終わる可能性もあるので、注意が必要です。

マンション売却は(専属)専任媒介と一般媒介どっちがいい?

マンション売却では専任契約と一般契約のどちらがいいのでしょうか?

一般媒介契約だと、制約のとれた業者は手数料をもらうことが出来ます。

しかし、制約の取れなかった業者は広告費を費やしたにも関わらず、何ももらうことが出来ません。

これに比べ専任契約の場合は少なくとも売却する側からは手数料をもらうことができ、もしかしたら買い手の方からももらうことが出来るかもしれません。

以上のことを考えると、マンション売却仲介業者からすると、専任契約の方が得をするということになります。

この事を踏まえて売り手からしたらどちらが良いのでしょうか。見ていきます。

マンション売却時の(専属)専任媒介と一般媒介は一長一短

マンション売却にあたり売り手からすると、どちらのほうが有利なのか、メリット・デメリットを見て判断してみます。

まずは一般媒介契約について。

契約を獲得した業者だけが報酬を貰うことがだきるので、各々に競争意識ができるというのはメリットです。それだけやる気が出るといえます。

しかし、その一方で広告費等いくらかけても契約を取ることができないとというリスクが存在するので、積極的になりづらいという面もあります。

定期的な報告義務もないので途中経過を知ることができないという面もあります。そして、複数の業者と連絡を取り続けるのは面倒なこともあります。

このようにデメリットが多い印象を受けます。

基本的には専任の方がメリット大

では専任媒介契約はどうなのでしょうか。

この場合は契約した相手からかならず手数料を貰うことが出来るので、積極的に売却してくれる、その分やる気もあるというメリットが考えられます。

そして、定期的な連絡もあるので進捗を知ることができ、1つの業者とだけ連絡を取ればいいというのも魅力です。

しかし、デメリットとしては売り主・買い主両方から手数料を得たいがために、買い手からの問い合わせが入っても勝手に断る可能性があります。

こうしてみるとメリットの方が多いようです。

両方について見てきましたが、いかかがでしょうか。売り主にとっても専任媒介契約の方がメリットは多く、有利なことが多いです。

マンションに合わせて売却方法を選ぶべし

ここまでマンション売却において契約方法は何が良いのかまとめてきました。

不動産業者からしても、マンションを売却する側のあなたにとっても専任媒介契約が好ましいです。

それはマンション売却に対するやる気とモチベーションが大きく異なるからです。

しかし、それでもなお、一般媒介契約にしたいという方は必ず指定流通機関への登録をお願いしましょう。

この場合は加入の義務はありませんが、情報を沢山得ることが出来るので、損はなく、早くいい買い手を見つけることが出来ることでしょう。

以上マンションを売るにあたりどの契約がいいのか、ということでしたが参考になればと思います!

※マンションの査定・売却の詳しい流れ・コツはこちら!

マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

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