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長屋・テラスハウス・タウンハウスなどの連棟式建物は売却できる?高く売るコツ・注意点

【更新日】2019-01-04
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連棟式建物

連棟式建物とは、複数の建物部分がつながっている住宅のことを指します。

例を挙げればテラスハウスやタウンハウスと呼ばれるものが連棟式建物です。

連棟式建物は普通の家よりも売るのが難しく、注意が必要です。

今回は、連棟式建物を売る際の注意点を詳しく解説していきます!

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

連棟式建物は2種類!テラスハウス(長屋)とタウンハウスの違いとは?

連棟式建物はテラスハウスとタウンハウスの2種類に分かれます。

パット見は似ている2つですが、違いがあるので注意しましょう。

テラスハウスは一つのつながった一戸建て

ドラマでも話題のテラスハウスはおしゃれなイメージがありますが、建築基準法上では「長屋」という扱いにあります。

壁がつながってる部屋には窓がないのが特徴です。

つながっている戸数によって、○戸一という呼び方をするのが一般的です。

3戸がつながっているテラスハウスは三戸一、4戸がつながっているテラスハウスは四戸一と呼びます。

タウンハウスは複数の戸建てが連なり一つの建物を形成

テラスハウスは、複数戸がつながっていても、あくまで1つの建物と認識します。

一方でタウンハウスは、戸ごとに土地や建物の権利が分かれています。

この権利関係はマンションやアパートをイメージすると分かりやすいです。

実際、テラスハウス=戸建て、タウンハウス=マンションという見方が一般的です。

連棟式建物を売る際の注意点

連棟式建物は権利関係が複雑なため売りにくいというデメリットがあります。

これは、建築時に複数の人が足並みをそろえて住むことを前提に建てられたものだからです。

一戸の所有者だけが売却という判断をしてしまうと、利用状況に大きな変化が起きてしまうので様々な確認を取らなければいけません。

また、連棟式建物はそもそも人気が低いので、なかなか買い手が付きません。

連棟式建物を売る際は、注意すべき様々なことがあるので気をつけましょう。

連棟式建物は単独で建て替えることはできない

連棟式建物は複数の建物が連なって一つの建物を形成しています。

例え、一人の所有者が「古くなったからリフォームしたい」と思っても、建物全体のことを考えると自由に建て替えるのは難しいです。

その物件を管理している人や周辺住民の許可を取らないと建て替え・リフォームがしずらいのは大きな難点です。結局、劣化や欠損も放置してしまうことが多いので、連棟式建物は築年数が古く劣化が激しい状態で売られることが多いです。

このような背景から、連棟式建物は通常の中古物件に比べて売却価格が低くなってしまいがちです。

住宅ローンの審査に通りにくい

連棟式建物が買われにくい大きな理由が、住宅ローン審査に通りにくいということです。

連棟式建物はその構造上、窓が少なかったり1戸を支える屋台骨が頑丈でなかったりします。

そのため防犯・防災に適しておらず、金融機関が「担保として十分」と見なしてくれないのです。

連棟式建物を買う方の多くは、審査の甘い高金利ローンを利用しています。

棟数が多いほど売れにくい

一口に連棟式建物といっても、連なっているのが何棟かによって売れやすさは変わります。

2、3棟であればリフォームの打診がしやすいこともあり高値で売れやすいですが、棟数が多くなればなるほど人気はなくなります。

これは建て替えが難しいというのもそうですが、立場の異なる人と同居しなければいけなくなり、揉め事が増えるというリスクも関わっています。

特に、同居人に頑固な高齢者がいる場合は買い手が付きにくくなりがちです。

店舗付きの連棟式建物は高く売れやすい

連棟式建物の中には、テナントになっていたり、一部が店舗でその他が住宅になっていたりするものもあります。

店舗が進出しているということはアクセスが良く人目に付きやすいということなので、高く売れる可能性が高まります。

また、店舗を開くには様々な機材・設備を導入しないといけないので、建物自体も頑丈なケースが多いです。

鉄骨造・RC造は劣化にも強いので、築年数が多少古くても人気が落ちにくいですよ。

連棟式建物を高く売るコツ

前述の通り、連棟式建物は買い手が付きにくく、やっと買い手が付いても高く売れにくいというデメリットがあります。

ここからは、そんな連棟式建物の売却価格を少しでも高くするコツを紹介していきます。

建て替えができるかどうか確認する

まずは建て替え・リフォームができるかどうかをチェックしましょう。

売却前に建て替えれば高く売れやすくなりますし、売却後にリフォームできるとなれば買い手が付きやすくなります。

建て替えできるか確認する際は、まず同居人の建て替え意思をチェックしましょう。

あなたが直接聞きにくいのであれば、不動産会社にヒアリングを頼むのも一つの手です。

次にチェックしたいのが、各棟の接道状況です。

こちらのように、全ての棟が道路と接している時には建て替えが可能となります。

ただ、実際に建て替えをおこなう際は、更に以下の条件を満たしていないといけません。

連棟式建物の建て替え条件
  • 接する道路を位置指定道路として認めてもらう
  • それぞれの敷地が公道に2m以上接する
  • 各自治体が定めた敷地面積の要件を満たしている
  • 費用や時期などの点で各所有者の承諾を得ている

ただ、話がまとまって建て替えが完了するまでに2年はかかるので、出来るだけ早く話を進めるのがおすすめです。

隣の棟の住民に購入を打診してみる

連棟式建物を買って一番メリットがあるのは、実は隣の棟の住民です。

なぜなら、リスクなく生活スペースを2倍に広げることが出来るからです。

ネットを使って不特定多数に売り出しても、買い手はなかなか付きません。同じ棟の住民に売り出すほうが、成約を結べる可能性はよっぽど高いです。

また、同じ棟の住民は建物の良さを熟知しているので、価格が落ちにくく、ほぼ相場通りに買ってくれる可能性が高いです。

管理費などの資金のやりくりなど売る前に住民と議論すべきことが多くあるので、その辺は不動産会社に相談しましょう。

連棟式建物なら買取でも損しない

不動産を売る主な方法は、仲介売却と業者買取の2種類です。

売却方法 仲介 買取
内容 仲介業者に販売活動を依頼 不動産会社に買い取ってもらう
長所 高額で売れやすい 成約の可能性が高く、現金化も早い
短所 売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月) 利益が低い(仲介の4割減)

仲介売却はほぼ相場通りに売れるのに対し、業者買取は相場の6割程度にしかなりません。

ただ連棟式建物はローン審査に通りにくいなどのデメリットがあるので、仲介売却でも相場の7割程度に落ち込むことが多いです。

一方、買取業者の中では相場の8割程度まで価格を上げてくれるところも存在するので、連棟式建物に関しては買取が損になりにくいです。

また、仲介売却は素人をターゲットにするのに対し、業者買取はプロが相手になります。そのため、第一印象にとらわれず、建物の良さを冷静に見極めてくれるのも大きなメリットです。

不動産買取とは?家の買取と仲介を徹底比較

連棟式建物は売れないわけじゃない!長期売出しを想定しておこう

ここまで連棟式建物の売却について解説しました。

確かにクセがあり売れにくい物件ですが、絶対に売れないわけではありません。

不動産は一つとして同じものがないように、購入希望者のニーズも人それぞれです。

実際に希望者を募集するのは不動産会社なので、業者選びにこだわり良いところと契約さえできれば売れる可能性は高まります。

ただ、販売活動が上手くいったとしても、最初の内覧希望者が買ってくれる可能性はわずかです。

スケジュールを長期に設定し、気長に成約を待つのも一つの手ですよ。

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