いつもの買い物でも支払う消費税は、実は私たちが直接納税しているわけではありません。

買い物で支払った消費税を納めるのはお店(課税事業者)なので、私たちは間接的に費用を払っているに過ぎないのです。

消費税がかかるかどうかの基準は、取引された品物に価値があるかどうか。もっとわかりやすく言えば「今まではなかったものかどうか」です。

メーカーが製造した商品は今までなかったサービスなので、消費税が発生します。

その一方で、国債の取引など「今まであったものの所有権の移動」には、消費税は課税されないのが基本です。

また、品物ではない介護や学校教育などのサービスにも、消費税はかかりません。

土地の実質的な所有権は国・自治体にある

では、土地取引は「価値を生む取引」なのでしょうか？

現在は登記簿で権利関係は明確に定めていますが、もともと土地は誰のものでもありません。

そのため、土地取引は権利の移転とみなされ、消費税はかからないのです。

ここでは、土地売却を行ったときに消費税が課税されるものを4つ紹介します。

事業者による建物の売買

事業者が事業用の土地を売却したとき、売却価格に消費税が課税されます。

通常、個人間で土地の売買を行った際は、消費税は課税されません。

しかし、事業者が土地売却を行った場合、土地の売却を事業活動の一環として見られます。

ただし、法人であっても、前々年度の課税売上が1,000万円に満たない場合は、免税事業となり、納税義務が免除されます。

なお、資本金が1,000万円以上ある場合は、免税事業者になれません。

司法書士に支払う報酬(登記手数料)

土地売却を行う手前、税理士や司法書士などが提供するサービスを利用したときに発生する報酬に対しても消費税が発生します。

後述する登記免許税は、税金の1種である以上、消費税が含まれませんが、それ以外の部分には消費税が発生します。

融資手続き時に支払う手数料

住宅ローンやつなぎ融資など、金融機関から融資を得る時に組む手続き手数料にも消費税が課税されます。

司法書士等に支払う報酬に課税される消費税同様、事業者が提供しているサービスに対する対価になるので、消費税が手数料に課税されます。

住宅ローン繰り上げ返済時の返済手数料

返済手数料とは、住宅ローンを一括で、または、月返済額に増さる額を金融機関に繰り上げで返済したときにかかる手数料です。

返済手数料も、事業者が提供しているサービスに対する対価とみなされているので、消費税が課税されます。

ただし、金融機関によっては、返済手数料がかからないところもあります。

一方で、土地売却を行ったにもかかわらず、消費税が課税されないものもあります。

ここからは、先のリストで挙げた4つに消費税が課税されない理由を解説して行きます。

個人から個人への売却

自身が所有する土地を個人に売却する場合、消費税は課税されません。

個人で土地を売却しても消費税が課税されないのは、土地の売却行為自体を事業活動の一環としてみなしていないためです。

ただし、個人の売買でも、取引が事業の一環として見られれば、消費税が課税されます。

個人で事業活動の一環としてみなされる状況とは、不動産投資を事業として行っているかどうかです。

不動産投資を事業として行っているとみなされる基準は、投資物件を複数所有している場合や、前々年の課税売上高が1,000万円以上などで課税対象になります。

非課税事業者からの売却

課税売上高が1,000万円に満たない免税事業者や、一部の非営利団体、公共団体が土地の売却を行った場合も、消費税が課税されません。

ただし、課税売上高が1,000万円を超えた場合や、資本金が1,000万円以上ある場合は、事業活動の一環とみなされて、消費税が課税されます。

定着物付で土地を売却したとき

石垣や庭木、建物などの定着物がある土地を売却しても消費税が課税されません。

そもそも定着物付きで土地を売却するというとは、土地を含め、建物や庭木なども含めた状態で売却することを指し、消費税法においても、不動産（土地と定着物）の譲渡は基本的に消費税の非課税対象とされています。

また不動産取引自体、巨額な資金が動き、仮に消費税を課税してしまうと、税負担が重くのしかかってしまうことへの配慮と、税制の複雑化を防ぐ目的で非課税にしています。

登録免許税や印紙税などの税金

土地売却を行うときにかかる税金は、消費税苦きらず、所得税・住民税、登記免許税、印紙税など、様々な税金が課せられます。

しかし、いずれも税金の1種であり、それぞれに異なる税法が設けられています。

仮に、これらの税金に消費税が課税されると、二重負担になってしまう恐れがあります。

納税者の負担軽減を含め、税の複雑化を防ぐため、これら税金には消費税が課税されません。

それでは晴れて土地が売却できたとしましょう。次に問題になるのはどの程度課税されるのかという点です。個人の土地取引を前提としてどの程度税金がかかってくるのかご紹介したいと思います。

個人事業者、法人の場合は異なってきますので注意してください。ですから、個人といっても資産管理会社を作っているような人はまた別になります。

まずは所得税と住民税をチェック

土地の売買で得られた固定資産売却益は個人の所得として扱われます。ですから当然所得税や住民税がかかってくるわけです。

税率は長期にわたり所有していた土地であれば低くなるようになっています。具体的には5年以下であれば所得税が30％、住民税が9％、5年以上所有していた場合には所得税が15％、住民税が9％です。

また、収用のケースや自分が住んでいる土地を売った場合などには控除枠が設けられます。

基本的に投資目的で短期的に土地を売買すると多くの税金を取られてしまうわけです。

仲介手数料には消費税がかかる

消費税が段階的に増税されるなかで不動産売買にはどのような影響があるのでしょうか。今回はすでに保有している土地を売却するというケースで考えていますが、そうした場合では土地そのものは消費税が非課税になります。

ですから、消費税を払わなければいけないということはありません。

ただし、まったく影響がないわけではありません。なぜなら、仲介手数料は消費税が課税されるからです。

仲介手数料が消費税増税によって高まった場合、土地の売却費用が高まり、不動産売却益が小さくなってしまいます。

それ以外にも金融機関への手数料や司法書士への報酬なども消費税課税対象ですから、売買のコストが高まってしまいます。

また、法人が売る場合には消費税を納めなくてはなりません。つまり新しい他の土地を購入しようとする際にはより価格が高まってしまう可能性も高いです。

やはり消費税増税前に売却を済ませてしまったほうがお得といえます。

土地売買ではなく賃貸や太陽光発電利用など、所有権を持ったままメリットを享受する方法もあります(土地活用)。

土地の貸し出し(貸地)などは借地料と引き換えに利用権を渡すという「価値ある取引」なので消費税が発生しそうなものですが、この場合は課税を免除されます。

一方、土地に駐車場設備などを付けて貸し出すと、消費税課税の対象となってしまいます。

土地活用時の手続きで消費税がかかるものは、以下の通りです。

1. 一か月未満の土地の一時貸付
2. オフィス・店舗を立てての貸付
3. 住宅経営時の賃料
4. 娯楽施設や何かしらのサービスを提供できる土地の貸付
5. 駐車場として整備されている土地の貸付
6. 駐車場料
7. オフィス・店舗運営時の権利金や一時金(礼金など)
8. 建物経営時にかかる管理費・教育費など

投資目的で土地を保持している場合や、相続したけれど使わないにもかかわらず固定資産税を払うのは大変といったケースなど土地を売却したいというタイミングは往々にして存在します。

→不動産売却した年の固定資産税は誰が支払う？どう精算する？精算の方法・注意点を解説

そんなときは仲介業者に頼ればいいやと考えている方も多いと思います。

では、実際に仲介業者を選ぶ際の注意点や、売却までの流れをおさらいしていきたいと思います。

まずは仲介業者選び

今回は売却を念頭において仲介業者を選ぶわけですから、まずは媒介業務につよい仲介業者を選ばないといけないですよね。ここまでは特段悩むことはないと思いますが、問題になってくるのは大手のほうがいいか、地元密着型のような中小業者にすべきか、という点でしょう。

大手ならより売り込み力がありそうであるけれども、中小業者のほうがある特定の地域には強いかもしれません。ただ注意したいのは、大手であろうと中小業者であろうと、不動産情報は同じ取引情報サイトも登録されるため案件への閲覧がどちらかのほうが限られているということないということです。担当者が信頼できるかどうかといった心象で業者を決めて問題ないでしょう。

信用ならない業者を避けるためには査定額と取引実績を確かめるのが一番です。不動産価格の査定がとても高かったり低かったりという場合には注意したいです。

媒介契約の後は？

基本的には媒介業者に任せるということになるでしょうが、媒介契約をした後に、知人や知人の紹介で高く買ってくれるという人が現れたというケースについて考えてみましょう。

こうしたケースは自己発見取引と呼ばれます。注意したいのは契約によってこれが認められるケースと認められないケースがあるという点です。具体的には専属専任媒介契約を結んだ場合には自己発見取引をすることは認められません。アテがあるようでしたら契約内容もよく注意してください。

空き家が増えていたり、土地の価格が下がっていたり、不動産取引をめぐる環境は好景気とはあまり言えません。期待した価格では売れないということも多くありますから、売り切るために辛抱強く向き合っていかないといかないでしょう。

※土地査定・売却の流れはこちらにより詳しくまとめています！

➝土地の査定方法は？査定の流れと査定額の決まり方・評価される11のポイント

➝土地売却は何が必要？売る流れと方法・かかる費用や税金について解説

→土地を高く売る方法23選！高額売却のコツを公開

どうだったでしょうか、土地を売却する際のイメージはより具体的になったでしょうか。

土地そのものに消費税がかからないといっても、消費税が増税されれば売却益は少なくなってしまいます。

もし、遅かれ早かれ売ることになる不動産資産をお持ちでしたら早めに売ったほうが得といえるでしょう。

まずは複数の業者に査定してもらうところからはじめてください。

みなさんの資産が高く売れることを願っています。