TOP > 住宅ローンの基礎知識 > 個人事業主・自営業は住宅ローン審査で不利?審査基準と通るコツを解説

個人事業主・自営業は住宅ローン審査で不利?審査基準と通るコツを解説

【更新日】2021-06-17
このエントリーをはてなブックマークに追加
個人事業主・自営業は住宅ローン審査で不利?

個人事業主は住宅ローン審査に通りにくいと言われますが、申込みのコツをきちんと理解していれば審査通過は不可能ではありません。

年収200万円~300万円の個人事業主でも、住宅ローンの融資を受けている方は多数います。

今回は、個人事業主が住宅ローン審査に通るポイントを紹介していきます。

住宅ローンの審査基準とは?見られる項目と落ちる理由を徹底解説
人気の住宅ローン【2021年10月最新】
三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」
● 最も利用者が多い人気ローン!12年連続No.1
● 申込から借入まで来店不要!口座なしでも申込可
● コンビニATMが24時間無料!銀行が遠い方もお得
繰上返済手数料 0円 事務手数料 0円
保証会社手数料 33,000円 団体信用生命保険料 不要
◎ネット申し込みで金利が年1%以上安くなる!詳しくは公式HPをCheck!

個人事業主・自営業が住宅ローン審査に通りにくい理由

個人事業主は会社員よりも住宅ローン審査に通過するハードルが高いのは確かですが、その原因は主に以下の2点にまとめられます。

  • 収入の波が大きい
  • ローン滞納のリスクがある

1つずつ見ていきましょう。

収入の波が大きい

個人事業主は売上から経費、社会保険料控除などを差し引いた所得が収入になります。

個人事業主が事業を軌道に乗せて、大手会社員なみの収入を得るのは並大抵のことではありません。

事業が上手くいかない時期は収入が大幅に減少するので、ローン返済ができないリスクが会社員よりも多いです。

更に、個人事業主は節税目的で経費を多めに計上することが多いので、審査で見られる収入が実際よりも少なくなって不利になることも多いです。

ローン滞納のリスクがある

個人事業主は事業から納税まで1人でおこなっているケースが多く、ローン返済まで手が回らなくなる可能性があります。

住宅ローンの返済は、口座からの自動引き落としに設定することをおすすめします。

また、他の税金を滞納した場合もローン返済に影響するので、税理士に税金・費用関係はお任せするのが理想です。

会社員と個人事業主では見られ方が大きく異なる

会社員と個人事業主では、住宅ローン審査の考え方が異なります。

会社員や公務員の場合、属性や信用の評価は個人+所属先となります。

大企業であれば、現在従事している部門の事業が上手くいかなくても、他の部署や別会社への配置換えがあります。

信頼できる勤務先であれば、自然と従事者の返済能力も高い評価を受けます。

一方、個人事業主の場合は大きな会社を経営していたとしても、審査で見られるのは個人の返済能力です。

所属先の信頼が審査に反映されないので、審査基準が高くなってしまいがちなのです。

個人事業主・自営業はなぜ審査通過のハードルが高いかを知れば、通過のポイントも見えてきます。

個人事業主・自営業が住宅ローン審査で見られるポイント

個人事業主が住宅ローン審査で見られる項目は、会社員・公務員と少し異なります。

ここからは、個人事業主がローン審査で重視すべきポイントを紹介していきます。

1期以上の黒字申告

個人事業主が住宅ローン審査に通るためには、1期以上の黒字申告が条件となります。

実際にフラット35は1期以上の黒字申告が証明できれば、年収に関わらず審査に通る可能性が十分あります。

ただ、民間の住宅ローンに申し込む場合は、1年~3年の黒字申告が必要です。

上記はあくまで申込が可能な最低の年数であり、審査をスムーズに通過するなら最低3年以上の黒字申告があるのが理想的です。

黒字申告が1期のみの方がフラット35の審査に通っても、融資が希望額に比べて低くなる可能性が高いです。

安定した所得がある

会社員の場合は給与が審査でチェックされますが、個人事業主の場合は所得が審査の対象となります。

売上から経費を引いた所得が安定しているかが重要になるので、一定以上の売り上げが出ていても審査に落ちる可能性は十分あります。

総返済負担率が20~25%である

住宅ローンを借りる時の目安になるのが、額面年収と年間返済率の割合(総返済負担率)です。

民間の住宅ローンの場合、総返済負担率は以下が基準となります。

年収 総返済負担率【目安】
100万円~299万円 20%以下
300万円~449万円 30%以下
450万円~599万円 35%以下
600万円以上 40%以下

ただ、こちらは正社員・公務員を想定しており、収入の安定性も考慮した数字となっています。

個人事業主の場合は本人が思っている以上に、金融機関からの収入の安定性に対する認識が厳しいので注意が必要です。

スムーズに審査へ通過するためには、総返済負担率を20~25%に抑えておくことをおすすめします。

個人事業主・自営業が住宅ローン審査に通るコツ

個人事業主が住宅ローン審査に通るためには、高いハードルを乗り越えるための準備が必要になります。

ここからは、個人事業主が住宅ローン審査に通るために抑えておきたいコツを紹介していきます。

過去の確定申告の修正申告を検討する

個人事業主の方は、経費を多く計上することで課税額を減らす節税対策を広く実施しています。

ただし、経費を多く計上するとその分だけ個人の所得が減るため、審査では不利です。

過去の確定申告は修正することも出来るので、節税が原因で所得が少ない方は修正申告をして審査を受けるのも一つの手です。

この場合、ローンが組みやすくなる代わりに税金が値上がりするので、どちらがお得かの判断を慎重におこないましょう。

年金未納や申告遅れに注意する

個人事業主は国民年金保険料を自分で払わなければならないので、多忙で支払いを忘れて放置するケースが非常に多いです。

年金の未納は審査に大きく影響しませんが、審査落ちのリスクを少しでも小さくするために期限を守って納付しましょう。

その他には、確定申告の期限に遅れるのも個人事業主に良くあるミスです。

こちらも審査に影響する可能性は0ではないので、日頃から注意しましょう。

金融機関を慎重に選ぶ

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、個人事業主の場合は審査基準が比較的低いところを狙う必要があります。

年収条件や勤続年数・雇用形態の申込条件が厳しい銀行は審査もその分厳しい傾向にあるので、申し込みを避けたほうが無難です。

個人事業主に得におすすめなのが、フラット35です。

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携で提供される住宅ローンで、最大35年まで全期間固定金利で融資を受けることが出来ます。

住宅ローン審査は人的要件(申込者に対する評価)と技術要件(担保物件に対する評価)の2つに分けられますが、フラット35は人的要件が結果に占めるウェイトが比較的低いと言われます。

ただ、技術基準が高くて担保に出来る物件に制限があるので、中古住宅を購入する際などは十分注意が必要です。

【2021年最新】人気のフラット35おすすめ比較ランキング!厳選3社の金利・見通しを徹底比較

個人事業主・自営業者が住宅ローン控除を受けるコツ

人気の住宅ローン【2021年10月最新】
三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」
● 最も利用者が多い人気ローン!12年連続No.1
● 申込から借入まで来店不要!口座なしでも申込可
● コンビニATMが24時間無料!銀行が遠い方もお得
繰上返済手数料 0円 事務手数料 0円
保証会社手数料 33,000円 団体信用生命保険料 不要
◎ネット申し込みで金利が年1%以上安くなる!詳しくは公式HPをCheck!

住宅ローン控除を利用すれば、10年以上のローンを組む場合に所定の所得税が戻ってきます。

認定住宅 認定住宅以外
戻ってくる金額(各年) 最大50万円最大40万円
戻ってくる金額(10年) 500万円 最大400万円

特に長期優良住宅を購入する方は住宅ローン控除の利用を検討する場合が多いですが、個人事業主の方は控除を受けにくいので注意が必要です。

ここからは、個人事業主が住宅ローン控除を受けるために抑えておきたいポイントを解説します。

住宅ローン控除(減税)の基本的な内容と計算方法を初心者にも分かりやすく解説

事業スペースを50%以下に留める

住宅ローン控除を利用するには、対象になる住宅の中の事業スペースが50%以下である必要があります。

自宅を住まい兼事務所として利用している方は、面積の割合を再度測定しましょう。

住宅の中の事業スペースの割合については、当初の契約面積と実際に利用されている面積に大きな隔たりがある場合もあります。

この場合は契約面積を優先して計算することが多く、事業者が事業利用スペースを縮小しても評価は変わらない可能性が高いので注意しましょう。

建物評価額を事前に計算する

住宅を取得する段階で居住と事業の併用ありきで契約した場合は問題ないですが、住宅を取得した後に事業利用を始めた場合は取得時の建物評価額の算出が必要です。

取得時の建物評価額を算出して青色申告決算証の貸借対照表に簿価を記載しないと、住宅ローン控除の要件を満たすことはできません。

建物評価額は、以下の計算式で算出することができます。

建物評価額=固定資産税評価額×1.0

住宅全体の評価額・面積を申請する

夫婦間で50%ずつ持分を持っている場合なども、評価額・面積の50%だけ申請する必要はありません。

住宅ローン控除を申し込む場合は、必ず100%の持分で考えましょう。

自分の持分だけで住宅評価を考えると、住宅ローン控除の条件をクリアしにくくなるので不利です。

売上・所得が高くでも住宅ローン審査に落ちるケースに注意

事業が上手くいっている個人事業主でも住宅ローンに落ちるケースはあります。

多くの方が勘違いしていますが、住宅ローン審査は申込者の収入ばかりをチェックしている訳ではありません。

特に個人事業主の場合は、多角的に収入の安定性を証明しなければいけません。

個人事業主の方はローン審査で不利なことを自覚した上で、しっかりと対策を練っていくことをおすすめします。

人気の住宅ローン【2021年10月最新】
三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン」
● 最も利用者が多い人気ローン!12年連続No.1
● 申込から借入まで来店不要!口座なしでも申込可
● コンビニATMが24時間無料!銀行が遠い方もお得
繰上返済手数料 0円 事務手数料 0円
保証会社手数料 33,000円 団体信用生命保険料 不要
◎ネット申し込みで金利が年1%以上安くなる!詳しくは公式HPをCheck!
このエントリーをはてなブックマークに追加

関連する他の記事

おすすめ・特集記事!

【2021年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?
不動産会社ランキングの決定版!総合売上、売却仲介実績、過去の利用者の口コミ・評判からおすすめの不動…
不動産一括査定サイトおすすめランキング!33社を比較【2021年最新】
不動産査定サイトのメリットとしては、複数業者に査定依頼できる、無料でネットから申し込める事の他にも…