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「アパート経営の基本が知りたい!」
土地活用の一つとして人気があるアパート経営。
入居者から家賃収入を得られるので安定した収益が期待できますが、始める前は難しく感じるかもしれません。
この記事ではアパート経営を始めてやる初心者向けに、アパート経営の特徴やメリット、事前準備の方法を解説します。
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アパート経営とは、購入したアパート、もしくは新たに建てたアパートを第三者に貸し出して家賃収入を得る不動産貸付業です。
経営する際は自分で管理運営するか、管理会社に委託する方法があります。アパート経営では入居者募集から建物の管理まで多岐にわたるので、他で働いている人は管理会社に委託することが一般的です。
しかし、アパート経営はマンション経営に比べて規模が小さいので、資金が限られていても始められる方法です。
マンション経営はマンションの取得に数千万~数億円の資金が必要ですが、アパート経営はそれほどかかりません。
以下にそれぞれのメリットを解説します。
不動産経営の中にはワンルームマンション経営など一室を貸し出す方法がありますが、空室があると収入が得られないためリスクが高いです。
アパート経営ではどこかの部屋が空室であったとしても、他の部屋からの家賃収入は得られるので、収入が0になる可能性は極めて低くなっています。
ワンルームマンション経営に比べると初期費用は掛かりますが、長期的な収益性が高い点が魅力です。
例えば相続税では、相続財産が現金の場合に金額がそのまま課税されてしまいます。
しかし土地であれば現金よりも20~30%ほど安く評価された金額が課税されるため、アパートの資産に変えておくことが非常に有利です。
またアパート経営をすると、収支が赤字・黒字に関わらず確定申告をする必要があります。
アパート経営で赤字が出た場合は、翌年以降に繰り越して損益通算ができるため所得税や住民税を抑えることが可能です。
アパート経営で赤字が出たとしても節税につなげることができるので非常に魅力的な土地活用方法です。
現在は寿命も延びている上に公的年金の金額が下がっているため、老後2000万円問題が発生しています。
その際の資金をアパート経営は形成できます。
また相続税の話とも関連して、不動産を保有しておくことで相続税の金額を減らすこともできます。
将来を安定して暮らすために、アパート経営は非常におすすめです。
そのためアパートを担保にすれば、銀行からの融資審査も通りやすくなる特徴があります。
融資を受けることができれば、所有物件を増やすこともできるのでさらに資産活用の幅が広がります。
資産として保有できる点も、さらなる拡大を期待している人にはお勧めです。
次のような視点で考えましょう。
以下にそれぞれ解説していきます。
何故アパート経営を始めるのか、どのくらい稼ぎたいのかなどの目標を立てておくことで、アパート経営の方針が立てられます。
ただ漠然と「たくさん稼ぎたい」では、利回りばかりを気にして始まった後に失敗することがあります。
目標が老後の生活資金のためであれば何円稼ぐべきかなど、目標に応じてどのように物件を経営するか決めましょう。
アパートの設備や間取り、戸数を考えるとどの程度建築費用が掛かるのかわかります。
また他にも保険料などの初期費用がどの程度かかるのかできるだけ正確に判断しておくことで、誤差が少なくなります。
初期費用は物件取得費以外にもローンを組んだ際の手数料など色々かかるので、ざっくりと考えていると思わぬ損失となってしまうので気をつけましょう。
また運用中の収入を考える際は、空室リスクを合わせて考えておくと無難です。
建築基準法や不動産取引に関する法律など基礎的な部分から、不動産を取引する際の税知識もあるといざというとき判断に困りません。
管理会社に質問すれば解決することもありますが、自分で判断できるようになっておいた方が良いです。
まずは管理会社や不動産会社に質問して、簡単な疑問は解決しておきましょう。
以下にそれぞれのリスクと対応策を解説します。
空室の期間が長引けば長引くほど収入が受け取れないため、空室期間をできるだけ減らすことが重要です。
空室リスクを減らすためには、始める前にその地域に需要があるかを見極める必要があります。
他に似たようなアパート群はないか、騒音問題など住みづらくないかなどからアパート経営をして入居者が集まるかを判断しましょう。
不動産会社に相談するのも一つの方法です。
部屋の中だけではなく、外壁なども修理する場合は費用が100万円を越えることもあるほどです。
基本的に大規模修繕は20~30年のスパンで行うので、中古物件を購入すると修繕までの期間が短くなるので気をつけましょう。
修繕費は日々の家賃収入からこまめにプールしておくなどしていつでも修繕できるように備えておきましょう。
自然災害は必ず起きるわけではありませんが、起きた際の損害が大きくなるので対策しておくと良いです。
火災保険や地震保険に加入しておくことはもちろんですが、信頼できる管理会社に委託することで対策を取りましょう。
自然災害の際に対応できる管理会社であれば安心です。
アパート自体が資産になる上、長期的に安定した収入が得られるので資金に余裕がある人はおすすめです。
始める際はきちんと目標を決めておくことで、アパート経営が安定します。
ただし、空室リスクや災害リスクはつきものなので、できるだけ対策を取って準備しておきましょう。
アパート経営に興味がある人は、ぜひ始めてみてくださいね!
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