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土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

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日本の土

「土地を売却したい!」と思っても買い手がつかなければ売ることはできません。不動産会社を介しても立地や状態が悪い場合には買い手がつきにくく、手放すこともできずにいる人も多いです。

しかし、土地を買ってくれるのは個人や法人だけでないことをご存知でしょうか。様々な理由から国に売却できる場合もあります。

このページでは土地が売れずに悩んでいる人に向けて、土地を国や地方自治体に売却できる場合についてご紹介します。

また、最後に土地を高く売る7つのポイントを紹介しているので、高値売却を希望する方はページの後ろから読んでいくのもおすすめです!

いらない土地は売るべき!土地を売却しないデメリット

一度不動産仲介などを利用しても売れなかった場合、売却自体を諦めてしまう人も多いです。

しかし、利用しないのに土地を所有することはデメリットが非常に大きいです。

まずは売却したくなるような土地を所有するデメリットをご紹介します。

固定資産税

土地を所有していると固定資産税という税金が発生し、利用していないのにお金がかかることになります。

また、地域によっては別な税金が発生してしまうこともあるため、さらに出費がかさむ場合もあります。

何もしていないのにお金がかかるというのは誰にとっても大きなデメリットですね。

不動産売却後の固定資産税はどう精算・納付する?

【固定資産税の課税額】固定資産税評価額(家と土地で個別に算出)×税率(1.4%)

都市計画税

土地のある地域が市街化区域に指定されている場合、都市計画税が課されます。

市街化区域とは国や自治体の方針によって都市化が進んでいる地域のことで、都市計画税は生活が便利になった恩恵としてその受益者が支払います。

都市計画税の標準税率は、0.3%と、固定資産税に比べると軽負担です。

相続税

土地を所有している人がなくなると相続人が引き継いで所有することになります。

その際に発生する税金を相続税といいます。別にいらないと感じていても処分できなければ支払わなければなりません。

また、書類の手続きなどが非常に面倒で時間がかかってしまう場合もあります。

相続者に負担がかからないように要らない所有地は売却か処分しましょう。

維持状態の悪化

利用していないということは基本的には放置状態になりますよね。

長い期間放置しておくと雑草が生えたり、害虫が発生したりなど状態が悪化し荒れ地のようになってしまう場合があります。

害虫などにおいては近隣住民とのトラブルにもなりかねません。

状態を維持して所有するためにはこまめな手入れが必要になりますので、面倒だと感じるようであれば売却してしまいましょう。

価格の変動

以前まで土地は所有しているだけで価値が上がっていくことが多かったため、投資してでも所有する風潮がありました。

しかし、最近はほとんど価値が上がることはなく、むしろ下がってしまうことも増えています。

状況によっては価値がはね上がることもあるため一概には言えませんが、売却を考えるなら早いほうがいいと考えられます。

国に土地を売却できる事例

冒頭でもお話しましたが、個人や法人には買い手がつかない場合でも、国に土地を売却できる可能性があります。

しかし、基本的には国からの提案での売買になり、好きなタイミングでの売却は難しく、事例も多くありません。

ではどのような場合に国に土地を売ることができるのかについてご紹介します。

道路・鉄道整備

道路や鉄道などは年々新しく整備され続けていますが、整備予定の場所が誰かの所有地だった場合は買い取らなければなりません。

道路・鉄道などの交通整備は数十年先まで影響してくるため、国としてもなんとしても買い上げる必要があります。

よって土地の所有者側が有利に売買をすすめられるため高い金額で買い取ってもらえることが多いです。

国が運営する施設の建設

学校・公園・図書館・病院などのように国が運営する施設を建設する際に必要な土地は買い取ってもらうことができます。

道路・鉄道と同じように公共事業なので売却金額も高めになります。

公共事業がいつできるかは一般の人にはわからないため、売買のタイミングが奇跡的に合わない限りは難しいですね。

売れない土地を処分したければ国(地方自治体)に寄付しよう!

前項で説明したとおり、所有者の都合に合わせて土地を国に売却することは難しいです。

しかし、売れない土地をいつまでも持っていても仕方ないですし、先ほど紹介したデメリットも発生します。

そこで土地を寄付してしまうという方法をおすすめしたいと思います。

自治体に寄付する流れ

自治体に寄付するための流れは以下のとおりです。

  1. 担当の窓口に相談する
  2. 自治体による調査
  3. 可能と判断された場合は書類を提出
  4. 寄付の完了

ただし、自治体に使用する目的がなければ寄付をすることはできません。使用しない土地にかけるコストを発生させたくないのは自治体も所有者も同じです。

申請してみないことにはわからないので一度寄付の申請をしてみましょう。

売却ではなく寄付

あくまで寄付なので残念ながらお金を受け取ることはできません。

固定資産税のことを考えるとプラスにはなるかもしれませんが、単純に土地を手放すのと同じことになります。

どうしても売りたいというのであれば再び不動産会社を通じて買い手を探しましょう。

できれば土地は業者の仲介で売却しよう!不要な土地も処分できて一石二鳥

仲介業者に相談

土地を国に売却するのは難しいですし、自治体に寄付してしまうとお金がもらえません。

となるとやはり頼れるのは不動産会社です。仲介してもらって買い手を見つけましょう。

最近は不動産の一括査定サービスを行う業者もあるので、信頼できる仲介業者を見つけて土地を高く売りましょう!

※土地査定の方法・コツはこちらに詳しくまとめてあります!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

寄付より売るほうがおすすめな理由

寄付より売ったほうが良い理由は、まず何より利益が発生することです。

よく「郊外の土地は売れない」なんて言いますが、土地の平均売却額が1,000万円前後なので、少なくとも数十万~数百万円の価格は付きます。

臨時収入でこれだけの利益が出るのは一般の方にとっては相当稀ですし、多少仲介手数料や税金で引かれるとしても絶対に売ったほうがお得です。

もう一つの理由は、土地の権利を完全に他人に移譲できるという点です。

自治体に寄付をすれば土地が自治体のものにはなりますが、特に管理などはされません。

そのため、次に他の個人に権利が渡りトラブルが発生すれば、前の所有者(個人)に連絡・問い合わせが来やすいです。

一方、個人間の不動産売却はきっちり瑕疵担保責任というものが設けてあります。

これは、不動産を引き渡してから数か月まではトラブルの責任は前所有者に及び、その後は新所有者の責任になるという取り決めです。

引き渡し直後のトラブルを売り手が対応しないといけないのは不満が残りますが、反面、責任の切れ目をしっかりと定めているのは大きなメリットです。

不要な土地を相続した場合、寄付より売ったほうが、言い方は悪いですが、質の悪い土地でも「知らんぷり」できます。

※人気・おすすめの仲介業者をランキング形式で紹介!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

業者の仲介で土地を売る流れ

土地を高額で売りたいなら、仲介業者と契約して販売活動を委任するのが一般的です。

業者の仲介で土地を売る場合、手続きの流れは以下が一般的です。

  1. 土地の相場を調べる
  2. 土地の査定
  3. 媒介契約
  4. 売却開始
  5. 売買交渉
  6. 売買契約締結
  7. 決済、土地引き渡し

また、土地の場合は引き渡しまでの段階で測量・境界測定をおこないます。

それぞれの手続きに関しては、こちらの記事で詳しく紹介されているので、合わせてご覧ください。

土地売却の流れを査定から引き渡しまで解説

近しい間柄同士なら個人売買もアリだが…

土地を売るのは第三者に対してだけでなく、家族間、親族間での取引もあります。

家族にお金を払うなんて変な話ですが、会計処理上、譲渡をするよりも売ったほうがお得な場合もあり、少なからずおこなわれている方法です。

土地を個人売買する手続きの流れ!デメリット・注意点

ただ、この方法はあまりおすすめできません。

両者の合意の上なら引き渡し自体は問題なくできるでしょうが、不動産取引には特殊な法規定がいくつも存在します。

アマチュアが不動産を扱う際に最も心配なのが、知らぬ間にこうした規則を破ってしまうことです。

特に不動産は資産価値が高い分、ペナルティも大きいです。個人売買は仲介手数料を払わなくて済むというメリットがありますが、思わぬペナルティを避けるためにも業者の仲介を立てるのがおすすめです。

土地売却でかかる税金・仲介手数料に注意!

「持っているだけでお金がかかるので、いらない土地は処分するのが良い」と書きましたが、実は土地を売るときにも費用を支払わなければいけません。

つまり、土地が高く売れたからといって、その額をまるまる手にすることができます。

土地を持っていたときは処分するまで税金がかかりますが、売った後の費用は一時的なものですし、高額な売却代金があるので支払いは苦ではないです。

ただ、これらの費用と支払いのタイミングを知らず、売却益を引っ越し費用やローンの返済に使ってしまい、結果売る前よりも経済的負担が増えたという方もいるので要注意です!

①仲介手数料

土地を売ったときにかかる費用のうち、最も高額なのが仲介手数料です。

売買契約が成立したあと、販売活動・営業をしてくれた不動産会社に対して支払う報酬のようなもので、法律上は以下の金額が上限額に設定されています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

法的の上限額といっても、実際は売値に対してこの表のまま請求されることが多く、値下げ交渉などもほとんどの業者が受け付けていません。

土地が300万円で売れたとしたら、その5%の15万円を支払わなければいけません。かなりの痛手ですよね。

三井のリハウスなどの大手業者の中には、仲介手数料の値引きサービスを提供しているところもあります。詳しくはこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

②印紙税

印紙税は、売買契約書に貼りつける印紙代のことです。

この印紙税も、土地がいくらで売れたかに比例して、課税額が以下の通り設定されています。

売却額 課税額
10万円~50万円 400円
50万円~100万円 1,000円
100万円~500万円 2,000円
500万円~1,000万円 1万円
1,000万円~5,000万円 2万円
5,000万円~1億円 6万円
1億円~5億円 10万円
5億円~10億円 20万円
10億円~50億円 40万円
50億円超 60万円

印紙は買い手へ提出する分と控えで持っておく分の2つに貼り付けるので、支払う費用はこの表の数字×2となります。

印紙税を節約するコツとして、控えの分は印紙のコピーで済ませる方法もあります。ただ、2枚の契約書に食い違いがあった際などは、コピーのほうが証明力は落ちるので気を付けましょう。

③譲渡所得税

購入時の費用より売却額のほうが高かった場合、譲渡所得税が課されます。

不動産は普通購入時よりも売却時のほうが価格は安くなるので、この税金が課されるケースは稀です。

ただ、相続した土地などはいくらで買ったかわからない場合も多く、この際は売却価格の5%が取得費(売却益-購入費)となるので、多額の譲渡所得税が発生してしまいます。

相続した土地を売るときには、なるべく古い資料も集めるようにして、こうしたリスクを避けましょう。

いらない土地は処分後が重要!瑕疵担保責任期間を乗り越えるコツ

相続したいらない土地などは、親世代から放置されていたケースも多く、ロクに管理・調査などもされていないことでしょう。

実際、親が亡くなって初めて土地の存在を知った人も少なくありません。

こうした土地は、処分(引き渡し後)にトラブルに巻き込まれやすいので要注意です。

不動産の売り手は、引き渡し後に瑕疵担保責任が課されます。

これは、引き渡し日から数か月以内(契約時に設定)に土地に問題が見つかったら、前の所有者に賠償金などを請求できるという仕組みです。

まさか問題を隠して土地を売ってしまう方はいないでしょうが、故意じゃなくても問題があればペナルティを受ける責任があります。

ここからは、こうしたケースを防ぐためにどうすれば良いのかを紹介していきます。

土地測量は間違いなくやった方が良い

土地の面積が登記簿に載っていないときは、測量をしないと売ることができません。

ただ、登記簿に地積が載っている場合でも、売る前に測量をしておくのが理想的です。

理由はまず1つに、登記簿の地積と実際の地積が異なるケースがあるからです。

もし実際の地積が登記簿より狭いと売却額は査定額より安くなります。

逆に実際の地積のほうが広いと高く売れますが、買い手からすれば話が違うわけで、契約直前で断れることが多いです。

次にしっかり近隣との境界を定めておけば、ご近所とのトラブルを防ぐことができます。

もしあなたがご近所と土地の境界についてしっかり話しあっていないなら、新しい所有者がこの話しあいをしないといけません。

それはやはりストレスなので、面倒でも関係性のある前の所有者が話しあいを済ませておくほうが、買い手は喜びます。

土地の境界トラブルの原因と解決法をご紹介!

地盤調査をしておく

2011年の東日本大震災に2016年の熊本地震と、近年大きな地震が相次いで発生しています。

今後、首都圏や東海地方で大規模な地震が予測されており、不動産の買い手も耐震性を強く意識するようになりました。

買い手を安心させるためにも、地盤調査を業者に依頼して、報告書でお墨付きをもらいましょう。

「このへんは地盤が頑丈なんですよ」と話しで聞くよりも、やはりしっかりとした証明書類があるほうが効果があります。

土地を売る前に地盤調査するべき?

時間があれば地質・地歴調査もしておく

昔近くに病院や工場があった場合などは、地質が汚染されているケースが多いです。

その土を使って育てた野菜を口にしたりすると危険なので、できれば地質調査をしておきましょう。

また、地質調査と合わせて、近くの役所で土地関連の古い資料を閲覧するのもおすすめです。

昔が農地や工業地だった場合は地盤・地質に問題があるので、寄付など売る以外の方法をとるのが無難です。

昔祖父母から聞いた話と全く違う結果だったということもあるので、なるべく資料を見ておきましょう!

相続した土地は水道チェックを忘れずに!

相続した土地に新居建築目的の買い手がついた場合は、水道のチェックを忘れないようにしましょう。

管が古い、今のタイプと直径が違う、敷地を跨いで水道管が通っているというケースがあり、買い手が家を建てられない危険性があります。

売り手からすれば関係ない話のように思えますが、瑕疵担保責任があるのでペナルティを受けてしまいます。

早めにチェックをすれば、水道工事を価格に上乗せするといった対策も立てられるのでおすすめです。

土地売却時は水道のチェックを忘れずに

土地に埋まった古い杭は全て抜く

古い土地には杭つきのものが多いです。

これは、建物の荷重を支える目的で埋められたものが多いですが、新居を建てる際に邪魔になったり、自分で勝手に抜いて不法投棄に該当してしまったりと、放置していても良いことがありません。

些細なことですが、引き渡し前に必ず杭抜き工事をしておきましょう。

土地を売却する際に杭抜き工事は必要?

土地を高く売りたい方必見!知っておきたい8つのポイント・注意点

ポイント

土地は、建物のように間取りやデザインというものがないので、立地(駅までのアクセス)や面積と比例して価格が付けられます。

建物よりも査定額と売却額のブレが小さいですが、それでも工夫次第では当初の見積もりよりも高く売ることができます。

ここからは、土地を高く売りたい方のために、抑えておきたい以下のポイント8つを解説していきます。

  • 売却期間を長めに設定する
  • 短期間で売る
  • 専任媒介契約を選ぶ
  • 事前に土地相場を調べておく
  • 古家付きの土地は更地にせず売却する
  • 土地を合筆して売る
  • 質の悪い土地なら「損切り」を目指す
  • 一括査定サービスを使う

売却期間を長めに設定する

不動産売却は申し込み→査定→契約→販売活動→売買契約→引き渡しまで3ヶ月~半年ほどかかるのが一般的です。

ただ、土地の場合は測量・境界確認が加わるので、大体プラス3~4ヶ月はかかると見たほうが良いでしょう。

よく、はじめて土地売買をする方で、「1ヶ月売れないから業者を変えた」という声がありますが、業者のPR活動の良し悪しを判断するには時間とタイミングが必要でもあります。

もちろん気長に売るのが良いわけではなく、次に説明しますが利益面を考えると早期売却が絶対お得です。

ただ、単純に良い土地だから早く売れるというわけでもないので、もし目標期間内に売れなかったらどうするのか、選択肢をいくつか考えておくと良いでしょう!

短期間で売る

土地の所有者は毎年固定資産税都市計画税を支払う義務があります。

土地を持っている間は税金がかかり続け、もちろん売却期間中も課税されます。

つまり、早く売れば売るほど税金が減り、トータルの利益が増えるのです。

※土地にかかる税は1年単位で課されますが、年の途中に引き渡した場合は引き渡し日までの税金を売り手が、引き渡し日から締め日までの税金を買い手が日割り計算の上で支払います。

専任媒介契約を選ぶ

仲介業者と契約を結ぶことを媒介契約といいますが、契約には以下3つの方法があります。

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約

※→不動産売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違い

3つの中で最もおすすめなのが、専任媒介契約です。

まず一般媒介契約は複数社と契約する方法ですが、仲介手数料は1番早く成約した1社にのみ支払われるので、業者のモチベーションが低いです。

逆に専属専任媒介契約は販売活動に最もお金をかけてくれますが、縛りが強く、途中の契約解除などがやりにくいです。

特にこだわりがない方は、バランスの良い専任媒介契約を選びましょう。

※中には、一般媒介契約を結ぶほうが高く売れるケースもあります。詳しい説明はこちら!

不動産売却で一般媒介を選んだほうがいいケース

事前に土地相場を調べておく

「土地を高く売りたい!」という方は、そもそも何をもってして”高く売れた”と言えるのかを考えましょう。

失礼な言い方ですが、東北地方の郊外の土地が都心の一等地よりも高く売れることは99%ありません。

高利益を目指すのは間違っていませんが、ある程度分をわきまえた価格設定をしないと買い手がつきませんし、結果的に損です。

そのため、土地を売る際は周辺ではどれくらいの価格で売れているのかの相場を調べておきましょう。

土地相場を調べる代表的な方法は以下の3通りです。

  • 不動産ポータルサイトを使う
  • 土地総合情報システムを使う
  • 不動産一括査定サイトを使う

※初心者でもできる不動産相場の調べ方はこちらに詳しくまとめてあります!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

古家付きの土地は更地にせず売却する

不動産を相続した場合、土地の面積も広くアクセスも申し分ないけれど、上にボロボロの木造物件が建っていて見映えが悪い…ということが良くあります。

普通の考えなら家を建て壊し、土地をならしてから売ったほうがウケが良いように感じますが、なるべくなら家が建ったまま売ってしまうのがおすすめです。

土地を探す個人の方は、ほとんどが新築物件をその上に建てる目的でいます。

いくらボロボロの家でも、ある程度の高さの建物が土地に建っていることで、彼らが日当たりの良さや庭の広さなどを具体的にイメージしやすくなります。

詳しくはこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

古家付き土地売却がおすすめな理由

土地を合筆して売る

土地は建物と違い、大きなものがまるまる1つあるわけではありません。小さな土地に区切られている、細かく所有者ごとに分かれているという場合も良くあります。

この場合、隣り合った土地を一つにまとめて売る合筆という方法がおすすめです。

一般的に狭い3つの土地を売った合計額よりも、一つにまとめて広い土地を売ったほうが高利益となります。

分割相続をした場合も、合筆して得た利益を分けたほうがお得です。

ただ、合筆にはやり方・ルールがあるので、こちらを事前にチェックしましょう。

土地の合筆は自分でおこなうべき!費用はどれくらいかかる?

質の悪い土地なら「損切り」を目指す

逆説的な言い方ですが、どうしても高値で売れなそうな土地は、逆に高値へのこだわりを捨てることで利益を最大化できます。

最近は不動産の買い手の目も肥えてきて、適正価格以下でなければなかなか買ってくれなくなりました。

そのため、査定額の低い土地を高額で売り出しても、買い手が全くつかないケースがほとんどです。

それならば、高額で売ることを目指すより、取り敢えず税金の支払いを早期にストップさせる(損切り)ほうがトータルでお得です。

土地売却は最大で5年かかることもあります。努力をして査定額よりも少し高く売れても、5年分の固定資産税・都市計画税を差し引けば、損切りした場合より利益が少ないことも良くあります。

一括査定サービスを使う

現在、土地を高く売りたい方の必須ツールとなっているのが、一括査定サービスです。

平均最大6社に無料で査定を依頼することができ、査定額を簡単に比較することができます。

従来は近くの不動産屋を探し、提出書類を揃えて来店する…という作業の繰り返しだったのが、このサービスを使えば平均60秒で対応業者の絞り込みもおこなえるのが大きなメリットです。

土地は基本的に査定額=成約額ですから、査定額の高い業者と契約すれば、その分だけ高く売ることができます。

こちらにおすすめの査定サイトを紹介しているので、ぜひ参考にしてください!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

※複数社に連絡先を共有するので、電話連絡が集中する恐れがあります。申し込みの際は、要望・希望の記入欄に「メール連絡以外お断り!」などと書いて置くのがおすすめです。

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