土地トラブルは、以下の2種類が非常に多いです。

• 近隣との境界に関するトラブル
• 借地権・底地権に関するトラブル

こちらの2つのトラブルは、土地を売る際にも大きな影響を及ぼします。

更に、土地を実際に売却する段階では、以下3つのトラブルが頻発します。

• 重要事項の説明に関するトラブル
• 売買契約の解除に関するトラブル
• 瑕疵問題に関するトラブル

上記のようなケースが、土地売却では特に気を付けたいトラブルとなっています。

ここからは、それぞれのトラブルの詳しい内容と対策方法を分かりやすく説明していきます！

近隣との境界線は、国や自治体によって厳格に決まっています。

ただ、実測図と実際の土地状況が違ったり、お互いに敷地を跨いでいることに気づかなかったりすると、境界が曖昧になってしまいます。

境界が確定している土地には境界杭というものが打たれていますが、杭が風化でボロボロになり、代わりに中途半端な位置にフェンスなどが立ててあると境界を容易に誤認してしまいます。

近隣と境界トラブルを抱えている場合、自分のタイミングで土地を売ることができなくなってしまいます。

土地境界が曖昧な場合は地積測量図や杭の位置を確認するようにしてください。

かなり古い土地ならそもそも境界が一度もしっかり図られていないこともあるので、近隣の了解を取って土地測量を専門家に依頼しましょう。

➝土地を売る時は測量・境界確定が必要？測量費用・流れを徹底解説

既にトラブルが起きているなら筆界特定制度がおすすめ

土地測量は、境界を近隣者の確認・承諾のもと確定します。

ただこれでは、既に近隣トラブルを抱えている場合、どちらかが承諾を渋ればいつまでたっても確定されません。

こうしたケースで利用したいのが、筆界特定制度です。

筆界特定制度は、土地測量のように新たに境界を決め直すのではなく、「過去に定めた境界(筆界)を明らかにする」というスタンスを取っています。

お互いの意思にかかわらず、本来の境界を再度明らかにするので、揉め事をおさめるには持ってこいの制度です。

→土地の境界トラブルは筆界特定制度を使って解決！

所有権と境界の食い違いは土地家屋調査士会ADRを使って解決

単純に土地の境界が曖昧なだけならまだ良いですが、中には誤った土地境界を前提にして営業活動をおこなっている店舗などもあります。

これは、例えば上の図のように、筆界(境界)は平等に引かれているものの、土地Aにある料亭の営業範囲が、土地Bの敷地を跨いでしまっているというケースです。

一般論でいえば土地Aの料亭が営業範囲を狭めるべきですが、それをすれば売上が大幅に落ちるのでなかなか引けない…という事情もあることでしょう。

こうした、実際の境界と所有権の食い違いを解決する制度が、土地家屋調査士ADRです。

これは土地家屋調査士会によって提供される制度で、土地家屋調査士と弁護士の2人が調停人となって所有権界に関する問題を解決していきます。

この制度を利用した後は、和解契約書という証明書類を納品してもらえます。

こちらの書類に記載された内容は法的な履行義務があるので、言い方は悪いですが半ば強制的にトラブルを収めることも可能です。

土地の権利関係は見た目以上に複雑で、売却前はしっかり整理をする必要があります。

特に知っておきたい2つの権利が、底地権と借地権です。

ザックリ言うと、底地権は土地の所有者の権利で、借地権は土地の利用者の権利ということです。

つまり、土地の底地権を持つ人が、利用したい方に向けて借地権を与えるという構図になります。

土地を”借りている”人は所有者ではないので、自分の意思で売買などの処分をおこなうことは出来ません。

売りたい土地の底地権を取得すれば売れる

土地を売りたいなら、その土地の底地権をもっていなければいけません。

底地権を取得するには、お金を出して購入するのが一般的です。ただ、底地権を買うにはその土地自体を買うのと同じくらいのお金を支払わなければいけません。

そこでおすすめなのが、土地の底地権同士や底地権と借地権を交換する方法です。

他の土地やその権利と底地権を交換することで、底地権と借地権の食い違いを整理して取り扱いやすくできます。

不動産を交換する詳しい方法やかかる税金はこちらにまとめてあります。ぜひお読みください！

売主と契約した仲介業者の間での「言った・言わない」のトラブルも良くおこります。

土地売却では高額な費用の支払いや書類の提出をこまめに要求されるので、こうしたトラブルが起こりやすいのです。

仲介売買を一事業として提供している不動産会社なら、はじめての方向けにマニュアルなどもあるので、こうした共有ミスは起こりにくいです。

その反面、「基本は賃貸物件の取り扱いをおこなっているが、イレギュラーで仲介売買もおこなう」という不動産会社なら、マニュアルがそもそもなく、共有ミスが起こりやすいです。

地方の郊外だと不動産会社自体が少ないので、こうしたケースが頻発します。十分注意しましょう。

本当に売主が聞いていないか確かめるのは難しい

売主と担当者の話し合いは間に人を挟まずおこなわれるのがほとんどです。

そのため、説明トラブルが起こっても過去を遡ってどちらが悪いか確かめることはできません。

土地売却は人生に一度あるかどうかのイベントなので、不動産のプロである担当者に任せっきりになってしまいがちです。

ただ、本来なら売主自身が最低限の不動産知識を学び、責任をもって不動産会社との話し合いに臨むことが大切です。

売主が責任を持たず任せっきりにしてしまうと、悪徳業者に騙されてしまう可能性もあります。これだけは絶対に避けたいので、こちらの記事などを読んで対策をしておきましょう。

➝ 悪徳不動産会社がやりがちな営業手口とは？騙された時の対処方法や免許番号の確認方法について徹底解説

専門用語を多用する不動産会社は避ける

仲介してくる業者を選ぶ基準は、査定額・保証サービス・担当者の人柄といった3要素がメインになります。

それに加えて、「初心者にもわかりやすく伝えてくれるか」という点も説明トラブルを避けるためにはチェックしておきたいポイントです。

質の高い仲介業者ほど、手続きの流れや費用、税金など気になるポイントを、専門用語を使わずわかりやすく解説してくれると言われています。また、売主が質問をしても丁寧に回答してくれる傾向にあります。

売主へ説明をする際に専門用語を多用するのは特段禁止されていることではありませんが、重要なポイントをこちらが理解できなければ、結局トラブルが起きてします。

複数業者に査定を依頼するとき、各社のこうした特徴も調べるようにしましょう。

一度結んだ売買契約が後にキャンセルされるというトラブルも土地売買では頻繁に起きます。

ただ、契約解除は違法な手続きでもないので、正式な手順を踏めば問題なくキャンセルできます。

売買契約の解除に使われるのが、手付金と呼ばれるお金です。

これは契約時に買主が売主に支払う購入価格の一部(全体の約1割が相場)で、これを以下のように使って契約を解除します。

• 買主の意思でキャンセル→手付金をそのまま売主におさめる
• 売主の意思でキャンセル→手付金を2倍にして返還する

この手続きが認められれば、契約はスムーズに解除できます。

契約違反は強制的に契約解除

上で挙げたような自発的な契約解除とは別に、どちらかが嘘をついていたなどの契約違反が発覚した場合は、強制的に契約解除となります。

契約違反による解除は手付金ではなく、違約金を片方に支払うことで成立します。

この違約金は、手付金の2倍(売却価格の約2割)に設定するのが一般的です。

手付金・違約金をいくらにするか契約書にしっかり記載する

契約解除で支払われる手付金や違約金は、双方の話し合いでいくらにするか決めることができます。

金額を高くすれば相手に契約を解除される確率は減りますが、万が一のとき自分の首を絞めてしまうことになりかねません。金額が安すぎても、相手にカンタンに契約解除されてしまいます。

しっかり話し合い、適切な金額設定をするようにしましょう。

決まった金額は、売買契約書にしっかり記載をしましょう。契約書に記載がないと拘束力がないので、解除時に必ずトラブルになります。

手付金・違約金以外にも、契約書への記入漏れで起こるトラブルは多いです。こちらを参考にしてミスを防ぎましょう！

土地の引き渡し時に所有権の移転登記をおこないますが、引き渡しから数か月間は欠陥の補修などを買主が売主に依頼することができます。

引き渡し後に売主が負うこうした責任を瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任に問われるのは、土地の物理的なデメリット(埋没物や弱い地盤など)と心理的なデメリット(殺人などが過去にその土地で起きた)を隠していた場合です。

ただその一方で「借金が返せないから土地を売った」など、他人に言いたくないプライベートな話題なら無理に言う必要はありません。

基本的に、瑕疵担保責任は土地の安全・安心な利用を害する欠陥の報告忘れに対して起こると考えておきましょう。

家を立て壊して更地化にしても瑕疵問題が起こるケース

建物が欠陥物件だったという場合、それを立て壊して更地にした上で売却すれば瑕疵問題は起こらないのでしょうか？

この場合、建物を壊すことで問題が解決するなら責任は問われませんが、欠陥の規模が大きければ更地にしたあとも報告責任を問われることがあります。

例えば、物件の柱のグラつきなどは立て壊せば解決できますが、ガス・水道のインフラに問題があれば、そこに新居を建てる際に大規模なインフラ工事が必要となります。また、建物内で自殺や殺人が起きたという場合も、更地化したからといって買主が精神的に安心するわけではありません。

更地化後も瑕疵担保責任が問われるかどうかに関しては、状況に拠ると考えて良いでしょう。

欠陥があれば価格が2~3割下がる…隠して売ることはできない？

同じ土地でも、欠陥があるのとないのでは価格が2~3割は違ってきます。

かなり大きな値引きなので、なるべくなら欠陥を隠して売りたいというのが本音でしょう。

ただ、引き渡し後に欠陥が発覚すれば、莫大な賠償請求を受けることになり、逆に損です。

実際、過去に物件内で自殺が起きたことを隠して売ったことで、1億円以上の賠償請求を受けた例もあります。

こうなってしまえば圧倒的に損失のほうが大きいので、事前に欠陥を報告したほうがお得です。

そもそも、土地の欠陥を隠し通すことはまず不可能です。

売主と同様、買主にも契約する仲介業者があるので、彼らプロがチェックをすれば嘘は十中八九バレてしまうでしょう。

確かに欠陥を報告すれば値下がりはしますが、だからと言って売れないわけではありません。

過去に自殺が起きた土地でも、「私は別に気にしないし、こんなに安いならお得！」と考える買主が購入を希望する可能性はありますよ。

土地売却に伴う税金のトラブルは、売却に関連する税金の理解が不十分な場合にしばしば発生します。

土地売却に伴う所得税や贈与税、相続税など、これらの税金に関する誤解や計算ミス、あるいは申告漏れなどがトラブルの一因となります。

売却益が発生した場合、その利益に対して所得税や住民税が課せられます。

また、土地を贈与として売却した場合、贈与税の問題が発生する可能性があります。

適切な税金の計算と申告を行い、必要であれば税務専門家の助けを借りることが重要です。

土地の使用制限に関するトラブルは、土地売却の際にしばしば見られる問題です。

特に、自然保護区域や歴史的建造物の近く、あるいは規制された地域内での土地利用には、多くの場合、特定の制限があります。

これらの制限が適切に理解されず、開示されなかった場合、売却後の土地使用に大きな問題を引き起こす可能性があります。

また、都市計画法による建築制限も含まれます。

販売者が全ての制限を理解し、購入者に明示的に開示することで予防することができます。

開発計画や都市計画法に関連するトラブルも土地売却の際には発生します。

例えば、売却予定の土地が未来の都市計画により公共施設や道路の予定地となっている場合、これを開示しなかった場合は大きな問題となります。

また、都市計画法による建築制限や、特定の地区における風致保全などの法的制約もトラブルの原因となることがあります。

売却前に十分な情報収集を行い、必要な情報を購入者に対して適切に開示することで予防することができます。

全国の不動産取引に関しての苦情は約1500件にのぼります。

では、いったいどんなことに関して多くのトラブルが発生してしまっているのでしょうか。

ここではトラブルを回避するために注意すべきことを紹介していきますので、これから土地の売却を考えている方や、購入を考えている方は参考にしてくださいね。

土地を売却できるのは所有者本人のみ

土地の売却について、親族で話し合うということも多いと思うのですが、実際に売却手続きをおこなえるのは所有者本人となっています。

だれが公的な所有者になっているのかわからないという方は、不動産登記簿に名義が記されているので、役所などで確認しておきましょう。

相続などで受け取った土地については、名義の変更がなされていない限り、売却することができないので気を付けましょう。

相続された土地は登記簿に記されている名義を変更しなければなりませんので、相続を受けた際は早めの対応を心がけましょう。

土地の購入を考えている方も、購入の際に売りの名義について確認しましょう。

土地の境界ははっきりさせておこう

土地の境界については、売却後、購入後にトラブルが起きてしまうことが多いです。

どこからどこまでが取引する土地の範囲であるのかしっかり確認しておきましょう。

よくあるケースとして、購入後に土地が隣接している方と土地の境界についてトラブルになってしまうケースなどがあります。

こうなってしまうと、売却側は境界をはっきりさせていなかった責任を問われてしまいますし、購入した側は隣接する方と協議することになってしまいます。

このようなトラブルを前もって回避するために、前もって測量士に土地の境界を測量してもらうことをおすすめします。

公的な書類がスムーズに売買を進めるうえで大切になりますよ。

購入を検討している方は境界について契約前に確認しましょう。

不利になることでも明らかにしよう

これについてはなかなか難しいのですが、売却・購入に際して相手に伝えづらいことでも先に伝えておくことが大切です。

たとえば、

• 夜になると電車やトラックの音がうるさい
• 隣の方が少し変わった人である
• 土地の状態があまりよくないので、建物を建てる際はそこから改善することになる

などは前もって伝えておくことでトラブルを避けることに繋がります。

特に購入者は、購入後に例に挙げたような不備が発覚しても泣き寝入りすることになってしまうかもしれないので、必ず購入前に確認しておきましょう。

売却者は、値段に関わることでも先に伝えておくことで、あとになって違約金を支払うことや販売価格の値下げといった事態を避けられますので、言いづらくても伝えておきましょう。

土地の売買に際し、前もって準備をした結果、契約につながったからといって安心してはいけません。

売買後の確認を怠ってしまうことで、契約が無効になってしまったり、値段が変更になってしまうこともあります。

このような事態を避けるために注意しておきたいことがいくつかあるので紹介しますので参考にしてくださいね。

引き渡し日は守らなければならない

契約後に引き渡し日を早めたい、送らせてほしいという場合、勝手に変更してはいけません。

これは契約内容を無断で変更してしまうことになってしまうので、勝手におこなうと契約自体がいったん白紙になってしまうことに繋がる危険性があります。

もしそのような希望を受けたり、伝えたい場合がある際は、契約を仲介してくれている業者に一度相談しましょう。

契約についてあれこれ動いてくれている存在ですので、伝えることで柔軟に対応してくれたり、アドバイス・次の方法を考えてくれますよ。

こういう場合のためにも仲介業者がいるので、信頼して頼りましょう。

契約書にはしっかり目を通そう

契約の場で聞いたことと契約書の内容が間違っている場合を考え、契約書は確認しておきましょう。

なかなかないことではありますが、万が一契約書の内容が間違っていることに気づかずに土地に関して何らかの手続きをしようとする際に、スムーズに手続きがおこなえなくなってしまいます。

売却側も、購入側も契約書の内容については必ず確認しましょう。

ここまでトラブルを引き起こさないために注意することを紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。

ほんの少しの気遣いでトラブルを回避できると感じられたのではないでしょうか。

ほんのささいなことで、大きなトラブルを避けることができまので、これから土地の売買をお考えの方は参考にして、実行してみてください！