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不動産・土地を交換する方法!税金は売却・買取より低い?交換税は控除できる?

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不動産交換のイメージ

不動産を交換したときは、税金が発生するとご存知でしたか?

というか、不動産を交換するってどういうことかわからないという方も多いと思います。

交換の際は、自分の不動産を他の人に譲った(譲渡した)と捉えられ、それに対し税金がかかります。

そこで今回は不動産交換とはどういうことか、税金はどれくらいかかるのか紹介していきます!

譲渡に際してかかる税金について詳しくはこちら!

不動産売却で利益が出たらどれくらい税金を払うの?その対策は?

不動産の交換には2つのパターンがある

不動産の交換にはいくつかパターン、ケースがあるので、まずはそれを紹介していきます。

では、どんなケースが不動産の交換となるのでしょうか。

  • 土地と土地を交換するケース
  • 土地と借地権を交換するケース

以上が不動産の交換となるケースになります。

土地と土地を交換するケース

土地と土地の交換なんて聞いたこともないと思いますが、ごくまれにあることなのです。

その際は、例えば土地Aと土地Bを交換するとなると、交換する両者で交換契約というものを交わし、所有権移転登記を申請しなければなりません。

ここを怠ってしまうと公的に交換されたことにならないので、注意してください。

土地を交換することで2つの土地が地続きに!

土地と土地を交換すると、例えば以下のようなことが起こります。

土地Aと土地Bの所有者が同じで、間に他人名義の土地(黄色)がある場合、黄色の土地と土地Bを交換することで、土地A・Bが地続きになります。

AとBを個別にそれぞれ売るよりも大きな一つの土地にして売ってしまう方がお得です。

黄色の土地を買い取れば更に土地面積を大きくすることができますが、費用や時間がかかってしまいます。

購入する準備が足りないなら、交換で済ませるようにしましょう。

土地と借地権を交換するケース

借地とは人に貸している土地のことで、借地権とは土地を借りる権利のことをいいます。

また、この交換の場合は底地と借地権の交換ということになります。

土地は人に貸すと半永久的に返ってこないものとなってしまいます。

なので、建物の建築・所有を目的とする人に土地の一部を貸す際、土地を借りる人は借地権を、貸し出す人は底地を持つことになります。

表面上は借りている人の土地だけど、本当は貸している人の土地だよという状態です。

この状態だと、借地人は建物だけが自分の所有物ということになり、土地は人のものということになりますよね。

この状態を解消するために、借地している土地と、貸出人の底地交換することで両者に完全に自分の土地を作り出すのです。

これが土地と借地権を交換するというケースです。

持っている土地と借地権が一致しているのが理想

上のように、土地(底地)の所有者と、権利(借地権)者が食い違っている場合があります。

この場合、例えばA氏が土地Aを売ろうとしても、B氏が断れば処分できません。

自分が持っている不動産を好きに取り扱えないというのは、あまりメリットがありません。借地権の交換をおこない、所有者と権利者を一致させましょう。

不動産の権利関係はあまり知られておらず、見知らぬ物件の所有権をいつの間にか相続していたというケースも多々あります。

こうした複雑な権利関係を、交換によって整理しておきましょう。

不動産交換にかかる3つの税金をわかりやすく解説

不動産の交換には税金が課せられる場合があります。

税金の種類は譲渡所得税、登録免許税というものです。

交換するだけなのに所得税って意味が分からないというがほとんどであると思うのですが、こればっかりは法律で決まっていることなので仕方ないのです。

1.譲渡所得税

課税譲渡所得=譲渡金額-(購入時の価格+譲渡にかかった費用)

以上の計算で課税対象となる金額を算出し、そこに該当の税率をかけることで譲渡所得税を算出することができます。

所有5年未満 所有5年以上
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

なお、課税譲渡所得がプラスにならない場合は税金を課せられることはありませんので安心してください。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

2.登録免許税

また、譲渡所得税のほかにも登録免許税というものもかかります。

登録免許税というのは、不動産の所有権の移転があった際に申請するもののことです。

こちらは法律で定められているので、はやめに登録を済ませてしまうことをオススメします。

登録を怠っていると、その後不動産に関してなにか手続きが必要な際にトラブルの原因となってしまいます。

土地売却の所有権移転登記は専門家に頼むべき?自分で書類申請すれば費用削減!
不動産売却は抵当権付き物件でも出来る?抹消登記の手続き・費用について解説

3.印紙税

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けて納付します。

ちなみに、納付額は売却額と比例して以下のように変化します。

不動産売却代金印紙税額
100万円以下500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円

売買契約書は買主分(提出分)と売主分(保管分)の2枚に貼り付けるので、上記記載額の2倍を負担するようになります。

ただ、実際は売主分はコピーで済ませることで節税する人が多いようです。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

不動産交換には税金免除の特例が使える!

ここまで、不動産交換の際にかかるお金について紹介しましたが、実は税金が免除される特例があるのです。

しかも、ほとんどの場合で、免除の対象となるので、損をしないためにもしっかり確認しておきたいポイントです。

税金免除の条件

これは「以下の条件を満たしていれば、譲渡所得税を課さないようにします」という特例です。

  1. 交換する不動産が同じ固定資産であるもの
  2. 交換する不動産を1年以上所有していること
  3. 交換のために取得した不動産でないこと
  4. 受け取る不動産を手放す不動産と同じ用途で使うこと
  5. 時価の価格が20%以内であること
  6. 確定申告を忘れずすること

これが税金を免除するための条件となります。

交換自体、あまりないことですが、もし交換する際はこの条件が満たせる範囲でおこないたいですね。

3番は双方が満たしている必要があり、4番は受け取る側のみが満たしていなければならない条件となっています。

価格の差が発生するケースがある

うえに挙げた条件の5番目に価格が20%以内というものがありますが、ここは差額が大きく出てしまう部分であるので注意してください。

たとえば、不動産の交換の際、相手からお金を受け取る場合があります。

ただで交換するワケにはいかないという地主の考えもわかりますが、どちらかが大きな金額を支払うことになると、税金がかかってしまうかもしれないので注意してください。

不動産の土地や家の交換には、頻繁に行われるわけではありませんが、もし交換をおこなう際は上で挙げた条件に気を付けてください。

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

不動産の交換は慎重におこなうべし

土地や借地権の交換は、頻繁にあるわけではありません。

(特に都心では、借地権と底地との交換はそれほど多く起こらないもの)ですが、もし不動産の交換をおこなう際は、不備のないようにお気をつけください。

交換はあくまで特別なケースですので、少しでも勘違いや間違いがあると多くの税金を支払うことになり、損をしてしまいます。

わからないときは、詳しい人の意見を聞いて、慎重に不動産交換を進めることをおすすめします。

不動産取引で相談すべき相手をタイミング別に紹介!
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