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土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

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土地測量

土地売却時の測量は、正式名称を「土地境界確定測量」といいます。

測量では、土地と土地の関係を確認し、面積の把握・確認をおこない、結果を測量図の形にします。

土地境界の確定は、近隣の土地権利者の立ち合いの元で、境界確認書を確認し、実印を押します。

そのほか、境界杭という杭を境界点に設置して、境界を目に見えるようにします。

土地を売却する際に杭抜き工事は必要?

ここからは、土地測量のより詳しい内容・相場・境界確定までの流れを紹介していきます!

※土地査定・売却のコツはこちらで紹介!
土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を売る時は測量を必ずするの?

境界杭

結論から言えば、土地売却時に測量を絶対しなくてはいけないという決まりはありません。

ただ、買主から測量確認書の提出を求められる場合は多いので、実際は義務のようなものです。

測量費用と手間がもったいないから、買主に提出を求められても突っぱねることはできますが、「それでも買う」と言ってくれる買主を探すには時間が相当かかりますし、価格も売れ残り時期が長くなるとドンドン下がってしまいます。

昔は測量なしでも土地を売却できた

一昔前は、登記簿にかかれている土地の情報を利用して売買をしていました。

しかし、登記簿の情報はかなり前のもとののことも多く、現状を反映していない可能性が高いです。

そこで現在では、売却直前にしっかり土地を測量し、実際の面積・境界をチェックするようになっています。

土地測量が必須のケース

以下のようなケースでは、土地売却時に測量を必須でおこないます。

  • 土地の境界に塀・フェンスなどの目印がない
  • 境界杭がない
  • 地価(◯/㎡)が高い

例えば、東京都港区の平均地価は328万円/㎡となっています。

東京都の不動産査定・売却相場|おすすめ不動産会社ランキング

こうした地価の高い土地なら、境界が少しズレるだけで価格が数百万円変化するので測量を必須でおこないます。

ただ、例え低相場エリアの土地だったとしても、境界を示さずに売るのは物を売る人間としては不誠実ですし、トラブルを招き兼ねないので測量しておくのがおすすめです。

土地を測量せず売却できるケースも

大昔から代々相続している田舎の土地などは、広大過ぎて測量費用が高額になってしまいます。

田舎の土地を売りたい!高額かつ早期に売却するコツ・ポイント

こうした広大な面積の土地は、特別に測量なしでの売却が認められています。

逆に、田舎の小さな土地は㎡当たりの地価が非常に低額なので、買主から境界確認書を求められないことも多いです。

土地測量にかかる費用まとめ!土地家屋調査士に依頼しよう

土地の測量・境界確認は、土地家屋調査士という人たちが専門でおこなっています。

【土地家屋調査士】
土地家屋の測量のプロであり、法務省が実施する土地家屋調査士試験に合格する必要がある。依頼を受けて土地・建物の所在・形状・利用状況を確認し、図面作成や登記の申請手続きをおこなう。

土地家屋測量士は仲介業者から紹介されるのがほとんどで、依頼も業者が窓口となっている場合も多いです。

不動産会社の測量部門と認識したまま取引を終える方も多いですが、これは誤りです。

土地の測量費用相場と高額になるケース

土地の測量費用は、一般的に35~45万円程度が相場となります。

ただ、以下のような性質の土地では、測量費用が高額になってしまいます。

  • 土地が市有地・国有地に面している
  • 印鑑証明書の取得が必要
  • 土地の形が複雑
  • 近隣トラブルを抱えている

こうした土地では、官民立ち会い測量といって、国・自治体の人間も立ち会って測量します。

官民立ち会い測量の費用は、平均で60~80万円となります。

土地測量費用を安くしたいなら自分で土地家屋調査士を探す

土地の測量費用を節約したいなら、仲介業者が紹介する調査士ではなく、自分で見つけて依頼をする必要があります。

こちらのように、五三の桐に「測」の字が土地家屋調査士のマークです。こちらが掲げられている事務所に赴き、見積もりをしてもらうのも良いでしょう。

ただ、調査士事務所は不動産会社と違い、気軽に入れる雰囲気ではありません。

はじめての方はこちらのサイトなどを有効活用して、電話相談してみるのがおすすめです。

あなたの街の登記測量相談センター

土地測量費用の負担は誰がする?

土地売却時の測量費用は基本的に売主が負担します。

測量図がほしいのは買主ですから、売主が負担するのは少し不公平にも感じますが、慣例上こうなっているわけです。

本来、測量費用は売主と買主で話し合い、どちらが負担するか決めるものですが、最終的に高価な購入価格を負担するのは買主なので頼みづらいのも確かです。

せっかく測量までしたのに契約をキャンセルされたら元も子もないので、財布が苦しくないなら気持ちよく費用を支払いましょう。

土地売却時の測量・境界確定の流れ

土地測量の流れ

土地売却時の測量の流れは、以下の通りです。

  1. 資料調査・費用見積もり
  2. 近隣への挨拶
  3. 測量
  4. 関係者の境界立ち会い
  5. 境界杭の設置
  6. 確認書等の作成

ここから、それぞれの手続きの内容を詳しく見ていきます。

資料調査・費用見積もり

まず、担当の土地家屋調査士を決めます。

調査士は測量前にまず以下の書類をチェックします。

  • 公図
  • 登記簿
  • 地積測量図
  • 周辺の境界確定資料

合わせて近隣トラブルの有無なども調査し、費用の見積もり額を算出します。

もちろん、見積もり額はこの時点で売主にも共有されます。もし高額すぎるのであれば、測量を断ることもできます。

近隣への挨拶

その後、近隣へ挨拶に行きます。

基本的に挨拶をするのは調査士だけで良いですが、売主も付きそう場合があります。

前述の通り、測量後は近隣住民の立ち会いも必要なので、都合の良い日にちなどもこのタイミングで聞き取ります。

測量

土地家屋調査士によって土地の測量をおこないます。

測量した結果を基に、境界確定の協議をおこない、立ち会い準備をしていきます。

関係者の境界立ち会い

近隣の土地所有者や官民の現地立ち会いがおこなわれます。

ここでは、土地家屋調査士が定めた境界を全員が回りながら確認し、承諾を得ます。

立会人全員の承諾が得られれば、境界は確定です。

境界杭の設置

確定した境界を基に、境界杭を設置していきます。

確認書等の作成

測量データを基に、境界の確認書や登記申請の必要書類などを作成していきます。

測量依頼から境界確定まで平均3~4ヶ月!近所関係に注意して土地を早期売却しよう

近隣関係

測量を依頼してから境界が確定されるまで、平均3、4ヶ月はかかります。

中古の建物売却にかかる平均期間が3~6ヶ月ほどなので、これらより2倍の期間がかかることもあるということです。

不動産売却の期間は3~6ヵ月!短縮する方法はある?

また、土地の形状が複雑だったり、協議・立ち会いでなかなか承諾を得られなかったりすれば、測量だけで1年以上かかることもあります。

トラブルが起こる可能性も考慮して、なるべく早めに測量を依頼しておきましょう。

日頃からご近所付き合いには気をつけよう

境界の確定が遅れてしまう最大の原因が、近隣の方の協力を仰げなかった、トラブルが起こってしまったからです。

土地の境界トラブルの原因と解決法をご紹介!

土地の測量は近隣に迷惑がどうしてもかかるので、こちらも低姿勢で強力をお願いしなければいけません。

また、あなたが依頼した境界確定でお隣の土地面積が減少すれば、後々どんなトラブルが起こるかわかりません。

今まで境界が確定していなかったのが悪いのですが、これで恨まれたら嫌な思いをするのはあなたです。

こうした事態が起こっても関係性を保てるように、ご近所付き合いには日ごろから気をつけていきましょう。

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