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敷地をスムーズに売るコツ!3つの売り方と税金を抑える方法

【更新日】2019-01-09
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敷地をスムーズに売る

建物の敷地を売りたいという方も良く不動産屋に相談しに来ます。

建物が劣化してしまい価値がなくなっているケースや、敷地の一部のみ売り出したいケースなどが当てはまります。

敷地売却は、普通の土地売却とは違う注意点があります。どんなところがポイントになるのか詳しく解説していきます。

また、敷地を売ると高額の税金・費用がかかってしまいますが、特例控除を利用することで大幅に節税することができます。

今回は、そんな節税のコツもわかりやすく紹介していきます。

土地査定で見られる8つのポイントと損しないため注意点

敷地を売る際は権利関係をまずチェックしよう

敷地を売る際には、まず所有者の権利関係をチェックしましょう。

例えば、敷地の権利者が自分で、その上に建っている建物が親のものという可能性があります。

また、建物の権利者が自分でも、敷地の所有権は配偶者と分割しているというケースもあります。

上の建物の権利者が自分以外の場合、敷地を自由に売ることはできません。

建物の所有者の同意を得るか、建物を買って建物+敷地で売るといった対応が求められます。

敷地の境界線は確定されているかチェック

次に確認したいのが、敷地の境界です。

境界は登記簿などに記載されていますが、データが古くて現状に即していないこともあります。

また、お隣の土地から生えている植木がこちら側に越境しているというケースも良くあります。

このように、土地境界が曖昧な場合は売却前に測量を依頼しなければいけません。

測量を依頼すると、費用が35~45万円ほどかかってしまいます。

また、測量が終わるまで3~4ヶ月かかるのでプランがだいぶ変わってきます。

事前に測量が必要かチェックしておきましょう!

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

敷地をスムーズに売却する3つの方法

敷地をスムーズに売るには、こちらの3つの方法が効果的です。

  • 古家付きで敷地を売る
  • 家を解体して敷地のみを売る
  • 敷地の一部のみを売る

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

①古家付きで敷地を売る

築浅の戸建て物件を売る際は、建物+敷地でまるごと売る…というイメージになります。

ただ、建物は築年数が経つといずれ価値が0になります。築年数が経過すると建物+敷地で売っても、敷地の値段しか付きません。

この状態を古家付き土地売却と言います。つまり、土地を価値0の建物付きで売るというイメージですね。

価値0の建物は解体するか丸ごとリフォームをするか以外に手立てはないですが、現状のまま買主に引き渡せばその負担を相手に任せることができます。

また、相手が戸建ての新築を希望している場合は、古家が残っているほうが近隣との高さの関係や家具の配置などのイメージが付きやすく、好まれることもあります。

②家を解体して敷地のみを売る

古家付きで敷地を売る方法を紹介しましたが、一般的に建物価値が0になったら、建物を立て壊して更地にして売るのがセオリーです。

土地には築年数の概念がないので、立地が良く面積が広ければいつでも高値で売ることができます。

また、更地にすることで新築を建てる、店舗を出店する、駐車場にする…といった用途のバリエーションが広がって売れやすくなります。

ただ、建物の解体には数百万円かかってしまうので、なかなか気軽には出来ません。買主と交渉して解体費用を折半したり、相手持ちにしたりすることが出来ないか話しあってみましょう。

激安解体業者に依頼をすると賠償金をとられることも

解体業者はピンからキリまでさまざまですが、外国人労働者が働く激安下請け業者に依頼をする人が増えています。

解体業者は建物の残骸をしっかり処分場に運搬することを義務付けられていますが、質の低い激安業者は運搬費用をケチって、残骸をそのまま地中に埋めて帰ってしまうことがあります。

埋没物がある土地の上に建物を建てると、その重みで埋没物が砕けたり風化したりして空洞ができます。

空洞がある土地は耐震性がかなり低く、更に地盤沈下の恐れもあります。

引き渡し後に埋没物が見つかると売主が高額の賠償金をはらなければいけなくなります。こうしたことのないように、解体業者選びには十分気をつけましょう。

③敷地の一部のみを売る

相続した敷地を有効活用したいけれど、税金が高いので、一部を売って節税するという方もいます。

ただ、土地には接道義務というものがあり、自由に一部を切り離して売ることはできません。

接道義務
敷地は原則、道路幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を立てることができない

簡単に言うと、敷地を2つに分割(文筆)した時、どちらも道路に接していなければいけないということです。

例えばこちらに3パターンの土地の切り方がありますが、売却が見込めるのは一番左のみです。

真ん中のケースも売却は可能ですが、幅が狭いので用途も少なくなってしまいます。

一番右は土地Eが接道義務を満たしていないので、文筆が認められません。

このように、土地の文筆は単純に真ん中で分ければ良いというわけではないのです。どうすれば自分にとってお得になるか、不動産会社としっかり相談しましょう。

土地を分筆して売却する方法と注意点をわかりやすく解説!

敷地を売る際はまず近隣住民に話をもちかけよう

敷地があるのは住宅地であり、その周辺は戸建ての家に囲まれている可能性が高いです。

敷地をお隣に売れば、その人は無理せず自分の持ち分を広げることが出来るのでお得です。敷地を売って最も得をするのは、近隣住民と言って良いでしょう。

そのため、敷地を売る際にはまず、お隣さんに話を持ちかけることでスムーズかつ高く売れる可能性があります。

関係が深いなら自ら声をかけても良いですが、面倒なら不動産会社に依頼をしても良いでしょう。

敷地を売却する際はご近所との関係が良いに越したことはないので、日頃から接し方に気をつけておくことをおすすめします。

敷地を売った時に3000万円控除(マイホーム特例)は利用できる?

敷地を売ると、高額な税金が発生します。

そのまま納めると負担が重いので、多くの方は特例控除を利用して節税をしています。

特例控除の中でも最も効果が大きいのが3000万円控除(マイホーム控除)で、これを使えば譲渡所得税を0にすることができます。

敷地売却ではこの3000万円控除を利用できるケースとできないケースに分かれています。その違いはどこにあるのでしょうか?

土地売却にかかる税金はいくら?税金の内容と節税方法

3000万円控除が適用される

例えば、敷地売却を以下の3つのパターンに分けてみます。

  • 敷地を家付きで売却
  • 家を立て壊したあとに敷地を売却
  • 家を残したまま残りの敷地を売却

この時、上2つケースは3000万円控除が適用されますが、最後のケースは3000万円控除が適用されません。

3000万円控除が適用されるのはマイホーム(戸建て+敷地)を売った時か、かつて戸建てが建っていた敷地を売った時となります。

家を残したまま敷地の一部を売るとなると、その土地は上のどちらにも当てはまりません。

ちょっとした違いですが、税金が最大3000万円変わるので注意しましょう。

不動産売却の税金を節税するには?計算方法・特例控除の使い方

敷地は賢くお得に売却しよう!

敷地を売る際は、どんな方法で売るか、どうやって節税をするかといった戦略の部分が重要になります。

賢く損せず売るには、まずは上で説明したような基礎知識をしっかり頭に入れておき、その上で不動産会社と話しあって最適な方法をとって行きましょう!

土地を簡単に売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
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