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土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読

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住宅街の空き地

不動産は、多くの一般人にとって最大の資産です。

そのため、なかなか手放したくないという人がほとんどでしょう。

しかし、さまざまな理由から売却をしようとする人も多くいます。

土地の場合は相続されたというものが多いですが、家やマンションにくらべて課税額が大きいので、早めに売ることをおすすめします。

この記事では、土地を高く売るコツを解説します。

土地査定・売却のコツは、こちらの記事でも詳しく紹介しています!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

※ちなみに、この記事で紹介するコツは、以下の17コです!

  1. 土地取得の理由を確認する
  2. 土地を売る理由を明確にする
  3. 土地の売却相場を調べる
  4. 土地に関する情報をとにかく何でも調べる
  5. 土地の地質調査・汚染調査をおこなう
  6. 土地の歴史(過去の利用状況)を調べる
  7. 土地の近隣に住む人との関係を良好にしておく
  8. 土地の周辺エリアの魅力を調べておく
  9. 土地売却後の活用プランを用意する
  10. 土地をキレイにしておく
  11. 土地の欠陥は事前に仲介業者へ伝えておく
  12. 土地買取でも価格にこだわる
  13. 地道に土地の宣伝をしていく
  14. 仲介手数料・費用は敢えて気にしない
  15. 売り出し価格は適正価格を付ける
  16. 仲介業者選びで妥協しない
  17. 一括査定サイトを利用する

土地を売る前に取得の理由を確認するのがコツ

前述の通り、土地は他の不動産にくらべて相続で得ることが多いです。

相続された不動産を売却する流れと注意点

若い方で、物件が建っていない土地を購入するケースというのもなかなかありませんし、都会であればなおさらです。

また、バブル期に原野商法という、地価の低い土地を騙して買わせる詐欺が横行したこともあり、この時期に買った管理されていない土地を相続することも多いです。

もともとどのように取得をしたのか調べることは、権利関係を整理することにも繋がるので重要ですよ。

ポジティブ情報を持っておこう

いきなり相続した土地などは、その存在自体を知らないことも良くあります。

活用もできず、税金がかかるだけなので売るというのも、不動産業者に話す土地売却の理由としては十分でしょう。

しかし、買い手は、これからここに新居を建てるのだと考えながら、明るい気持ちでいるかもしれません。

こうした方々に売却のネガティブな理由を言うのは逆効果です。

なるべく、所有者しか知らないポジティブな情報を用意しておくようにしましょう。

土地を売る理由もはっきり明確にしておく

土地を売る理由も、引っ越しすることになったから、相続したけど、不要だから、まとまったお金が必要だから…など、さまざま考えられます。

「理由なんてなんでも良いでしょ?」と言われるかも知れませんが、これが高額売却のためにはかなり重要なのです。

その理由は、以下の2点です。

  1. 不動産会社に足元を見られるのが防げる
  2. 買主とのマッチングがしやすくなる

不動産会社に足元を見られるのが防げる

土地を売りたい人が不動産会社によく言うのが「なるべく早く売りたい」という要望です。

ただ、この言葉を文字通りに受け取れば「無料同然でも良いから買い取ってくれ」とも解釈できます。

「そんな意地悪な…」と思うかも知れませんが、実際にこれくらい意地悪な不動産会社は日本にいっぱい居ます。

これを、「2ヶ月後に引っ越すので、それまでに売れる最適な方法を提案してくれ!」と伝えれば、期限目標が2ヶ月で、価格目標が引っ越し費用を補填できる程度というように、いつまでいくらで売りたいかを提示できます。

こういう伝え方をすれば、質の低い業者なら正直に「できない」と言うので、再び業者を選ぶ作業に入れます。

買主とのマッチングがしやすくなる

建物はそれぞれ構造や間取り、デザインが異なるので、内覧をすれば気に入る人・気に入らない人にはっきり分かれます。

土地はアクセス、面積以外の外観に大差がないので、買主とのマッチングがしにくいです。

そのため、「この土地はどんな土地で、何が理由で売り出されているのか」をはっきりしておけば買主も土地を選びやすくなり、高く売れやすくなります。

土地の売却相場をさまざまな角度から調べておく

土地の売却額は、さまざまな方法を使って予想することができます。

最もメジャーなのが路線価を使って土地の評価額を算定する方法です。

国税庁作成の財政評価基準表「路線価図・評価倍率表」というマップから評価額を読み取るのですが、少し難しいのでこちらを参考におこないましょう。

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!

その他にも、ポータルサイトを利用したり、国土交通省のサイトを利用したりと様々な方法があります。

土地の売却価格相場を調べる6つの方法を一挙紹介

土地に関するさまざまな情報を調べる

土地を売却する際には、境界や埋没物の有無などの情報が必要です。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

ただ、業者や買主から求められていなくても、以下のような情報を調べておき、買主に共有すれば成約率はアップします。

  1. 地盤の強度
  2. 土壌汚染の有無
  3. 液状化リスクの有無

ただ、こうした真面目な情報だけでなく、「ここの近くに安くておいしいパン屋さんがある」といった、引き渡し後の生活に期待感が持てるような情報も、どんどん仕入れていきましょう。

地質調査・土壌汚染調査をする

土地の境界確定・埋没物の有無はもちろんのこと、最近は地盤調査の報告書を求められることも増えてきました。

土地を売る前に地盤調査するべき?

ただ一方で、異常が見つかる確率が少ない土壌汚染調査や地質調査などは、あまり求められません。

求められない調査はスルーすればコスト削減になってお得ですが、一方でしっかり調査をして買主に安全報告をすれば、競合と差別化できますし、高く売れやすいです。

時間とお金に余裕がある方は、ぜひ調査をしましょう。

万が一汚染されていれば損害賠償の必要も!

もしも、引き渡し後に汚染が見つかった場合は、損害賠償を請求されてしまいます。

汚染の可能性がある場合は、必ず調査をしておきましょう。

以下の跡地や、周辺地であった場合は、汚染の恐れがあります。

  • ガソリンスタンド
  • 工場
  • クリーニング店
  • 焼却施設
  • 病院
  • 土壌汚染調査を依頼すると、実際の汚染の有無を教えてくれるだけでなく、処理も行ってもらえます。

    費用に関しては、どれくらい深くまで調べるか、どのような方法をとるかによって大きく変わりますが、15~25万円ほどが目安です。

    少し高いですが、こうした調査済みだと購入希望者の不安を払拭することができ、高額売却に繋がります。

    地史(過去の土地利用状況)を調べる

    先祖代々利用していた土地というわけではない場合などは、どのような歴史を持っているか知らないと思います。

    また、祖父母から「ここは昔更地だった」と言われていたが、実は工場跡地だったということも少なくありません。

    閉鎖謄本、航空写真、古地図などを参考にすることで、地歴調査を行うことができます。

    しっかり調べておけば強気に価格をつけることが可能になりますし、購入希望者も安心します。

    近隣の方との関係を良好にしておく

    土地の購入希望者の多くは、新居を建てる場所を探しています。

    家を立てる場合は、これから大規模な工事を行う必要があるので、近隣住民がどんな人かも気になっているはずです。

    特に、小さな子どもがいる購入希望者などは、騒音に対する反応を気にしています。売り手がなるべく近所付き合いを良くしておけば、購入希望者に喜ばれるでしょう。

    また、土地の境界は普段あいまいになっている場合が多く、隣の家の庭の樹木がはみ出しているといったケースも少なくありません。

    こうした場合、隣人と仲良くしておけばすんなり除去依頼ができます。

    土地を高く売るには近隣者の協力が不可欠です。普段から意識しておきましょう。

    土地の周辺環境の魅力を調べる

    家やマンションなら、物件に魅力があれば、周辺環境に問題があっても目をつぶる人は多いです。

    その一方、土地は価格と同じくらい周辺環境が重要になってきます。

    物件の広さや間取りは変えることができないですが、周辺環境の良さは、長年住んでいる方にとっては見つけやすいものですし、第三者の評価とは別物なので、しっかりと考え、報告しましょう。

    これを行うと、購入者からの評価をが大きく上がります。

    お店のパンフレットなどがあるとなお良し!

    おすすめのお店や娯楽施設のパンフレットなど、周辺エリアの魅力を伝えるには、言葉だけでなくものを使ったほうが効果は大きいです。

    とにかくエリアの魅力が伝わるものなら何でも良いので、資料を集めていきましょう。

    ただ注意点として、集めた資料を土地見学の時間内に全て見せようと張り切るのはNGです。

    買主が土地をじっくり調べるような環境作りをまず優先し、質問があったときに資料を見せながら回答していくのが理想てきです。

    不動産会社に土地の活用プランを用意してもらう

    土地を買う人の多くは、新居の敷地を求めているケースが多いです。

    ただ、それ以外にも土地を貸し出したり、太陽光発電に利用したりといった活用の仕方があります。

    土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

    例えば、「この土地は面積が広いので、庭地をガーデニングに使える」「余った土地が駐車場経営に向いている」といった具体的な活用プランを不動産会社に作ってもらい、購入希望者に見せれば成約率がアップします。

    また、新居の敷地目的で購入する人に「この土地にはこんな付加価値があるんだ!」と感じさせれば、高く売りやすくなります。

    土地をキレイにすれば高く売れやすい

    同じ土地でも、雑草が生え放題なのとしっかり刈り取られているのでは、後者の価格のほうが高いです。

    もし価格が変わらなかったとしても、買主が負担する整地費用などは売却額から差し引かれるので、結局土地はキレイにすればするほどお得です。

    相続した土地などはそこに行くのにも時間がかかりますが、高く売りたいなら年に2回程度は草むしりなどをしておくのがおすすめです。

    土地の欠陥は事前に仲介業者へ伝えておく

    良く、不動産の欠陥を隠しておいたほうが高く売れると考える方がいますが、これは全くの逆です。

    買主にも仲介業者が付いており、プロの目で気になるところは全てチェックされるのでデメリットを隠し続けるのはほぼ不可能です。

    こちらにあるような土地の欠陥は、売り出す前に担当業者へ伝えておきましょう。

    1. 地盤が弱い
    2. 土壌が汚染されている
    3. 液状化のリスクがある
    4. 埋没物がある
    5. 近隣トラブルを抱えている

    最初にデメリットを伝えて、業者を一緒に一つ一つ解決していくことが、結果的に高く売ることにつながります。

    土地買取でも高く売ることはできる

    時間がない方は、土地売却ではなく買取を選ぶのも一つの手です。

    【仲介売却と業者買取の違い】
    項目 仲介 買取
    買い手 第三者の個人・法人 不動産会社
    査定から引き渡しまでの平均期間 3ヶ月~半年以上 一か月前後(会社によっては更に早い場合も
    売却益 高い 低い(相場は売却時の2割減)
    精神的な安心感 低い(いつ売れるか分からない) 高い(売却・引き渡しを初日に約束できる)

    業者買取は安値でも良いからとにかく早期売却したい方が選ぶイメージでしたが、現在は業者によっては、高い価格で買い取ってくれます。

    買取ならどこでもいいのではなく、しっかり業者選びをすることで利益を高めていきましょう。

    おすすめの不動産買取業者はこちらで紹介しています!

    不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

    地道に土地の宣伝をしていく

    土地の査定を依頼し、業者と媒介契約を結ぶと、販売活動がはじまります。

    この活動は地道なものが多く、広告を出して効果を測定することの繰り返しになります。

    売り手の中には自分でも販売活動をおこなう人がいますが、あまりに地味な作業なので飽きてしまうことも多いでしょう。

    しかし、広告をネットで出す、ビラを近隣地域に配るといった地道な作業をやればやるほど、結果は良いものになります。

    土地を高く売る劇的な方法というものはなく、こうした作業をやり続けることが大切です。

    紙媒体の広告も意外に効果あり

    現在、土地を買う人の多くは、不動産ポータルサイトで目当てのものを探しています。

    そのため、宣伝活動もネットに広告を掲載することが多いです。

    しかし、だからといって折り込みチラシやポスティング広告などの方法が効果がないということではありません。

    特に地方では、土地購入のパターンがある程度確立していることもあり、ピンポイントにどの地域へ広告を出すと買い手が集まりやすいかを熟知している老舗業者がいます。

    もともと他県の人からも人気がある地方都市などでない限りは、紙媒体の広告は意外に効果があります。

    立て看板って効果があるの?

    売り出されている土地に看板が立っている光景を見たことがあるでしょうか。

    こうした立て看板も、ネット時代の今では利用数が減少しています。

    しかし、立て看板は実際に足を運んだ方に直接アピールできるので、効果は絶大です。

    ネットに広告を出したほうが見てもらえる数は多いようにも思えますが、購入の希望度にムラがあります。

    立て看板はタイムリーなアピールができますし、売り出し中ということを周知させることができるの、土地を高く売るコツの1つです。

    とにかく高く売ることを目指す!仲介手数料などのコストは気にしない

    上で紹介したような調査書の作成などは、どうしても費用が掛かってしまいます。

    競合と差別化するにはどうしても追加の出費が必要ですが、短期的に見れば損なので思いとどまる売主がほとんどというのが実情です。

    ただ、例えばこちらの方のように、ハウスクリーニング代などを惜しまなかったことで結果的に査定額より600万円高く売却できた方などもいます。

    【マンション売却のコツ】5日で売却に成功!主婦が中古マンションを査定額より600万円高く売るまでの体験談

    600万円も入れば今までのコストを補填しても十分なお釣りがきます。

    土地などの不動産はもともとの単価が高い分、工夫して高く売りさえすれば、コストを全て回収できるのです。

    手取りの売却価格予想と査定額のバランスを見る

    上記の費用のほかに、土地を売るとまず以下の税金がかかります。

    • 印紙税
    • 譲渡所得税

    その他にも、仲介業者と契約すると仲介手数料が発生します。

    仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

    前述の通り、こちらの費用を減らすことばかり考えるよりは、土地をいかに高く売るかを考えたほうが効率が良いです。

    例えば、上記の費用の中で最も高額になりやすいのが仲介手数料ですが、土地が5,000万円で取引されると、手数料は利益の3%+6万円156万円となります。

    6,000万円の場合はこの式を使うと186万円と、わずか30万円の差です。

    利益が1,000万円違うことを考えれば、多少費用が高くなっても高値売却し、利益の一部を費用に充てたほうがお得ですよ。

    売り出し価格を高値に設定するのは逆に損する可能性も!適正価格で売り出そう

    土地を高く売るには、まず高い価格で売り出す必要があります。

    買主が土地をよっぽど気に入り、「これくらいの土地なら今の価格より3割高く買います!」なんてことを言うケースはまずないです。

    土地の適切額は不動産会社に査定を依頼して算出しますが、売り出し価格をその3割増し以上に設定しても、買い手は誰も付きません。

    売り出し価格が高すぎると売れ残りが長引き、緩やかに値引きされていきます。

    結果的に最初の査定額より成約価格が低いこともあり得るので、売り出し価格は査定額からあまり売り出さないほうが良いです。

    土地を高く売るために最も重要なのは仲介業者選び!

    ここまでさまざまな方法を紹介しましたが、土地を高く売るために何より重要なのが、良い仲介業者と契約することです。

    仲介売却では、売主自身ができることは限られているので、懸命に時間を作って努力をしてもたかが知れています。

    その一方で、不動産会社は大手ポータルサイトに広告を掲載する、営業をして他社の顧客にも宣伝してもらうといった大規模な働きかけができます。

    不動産の販売活動とは?活動内容・流れをわかりやすく解説

    仲介業者の販売活動の報酬は成約時に支払う仲介手数料のみです。

    仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

    つまり、販売活動は成約が取れるかわからないのに会社のお金と使って土地を宣伝していくわけで、業者によってモチベーションの差がかなりあります。

    なるべく複数業者に相談をして、査定額だけでなく人柄・知識・対応を比較してみましょう。

    仲介手数料・費用の値引きプランや保証サービスも考慮する

    土地売却をすると、さまざまな費用が発生します。

    不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

    また、土地を引き渡した後にトラブルが見つかれば、買主から賠償請求をされかねません。

    こうしたコストを減らすために、仲介手数料の割引特典や検査・保証サービスが充実している不動産業者と媒介契約を交わすのがおすすめです。

    こうしたコストが減れば、売却代金を使える余裕が増え、トータルで高く売ったことになります。

    保証がしっかりしているおすすめ業者はこちらにまとめてあるので、ぜひご覧ください!

    【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

    土地を高く売るには一括査定サイトを利用が必須!

    不動産査定サイトの仕組み

    では、土地の売り出し価格を上げずにどう高価格で売れば良いのでしょうか。結論から言えば、それぞれの業者が付ける査定額(=適正価格)を比較して、一番高い業者と契約すれば良いのです。

    土地の価格は国土交通省のサイトをみれば簡単に知ることができますが、そういった意味でもなるべく複数の不動産業者に依頼をして査定してもらうことをおすすめします。

    土地の売却価格相場を調べる6つの方法を一挙紹介

    ただ、業者1社ごとに依頼をすると、かなりの時間と手間がかかります。

    そこでおすすめなのが、一括査定サイトです。

    このサイトは、簡単な土地情報を入力するだけで複数業者に査定依頼が出せるというサービスを提供しています。

    業者によっては300万円ほどの開きが出ることもあるので、なるべく多くの業者の査定額を比較するようにしましょう。

    地価と組み合わせるとより効果的

    土地の評価方法は複数あります。

    そのため、国土交通省が決めた地価や業者の査定額だけでは客観的に土地の価値を計ることができません。

    なるべく多くの方法を利用する、さまざまな専門家にアドバイスをもらうということをおこないながら、ソースを集めていきましょう。

    【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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