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相続した不動産売却の流れをわかりやすく解説!

【更新日】2018-05-24
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シニア男性と住宅

不動産は、家族からの相続によって所有することも多いですよね。

両親から譲り受けた場合、受け手は税金を負担しなければなりません。

引き渡された土地・物件の活用法がない、税金などの維持費が生活の負担になっているという方は、早めに売却しましょう。

特に、一戸建て、マンションなどは、築年数が1年経つごとに大きく価値が下がります。

居住していない未管理物件は老朽化も早いので、早く売却するメリットは土地よりも大きいです。

家を相場より高く売却したいなら築年数に注目すべし 

相続不動産の売却手続きの流れ

相続した不動産を売却するには、登記を行い、名義変更をする必要があります。

しかし、相続人が複数いて誰の不動産か決まっていない場合は、家や土地は全員の共有資産になるので、勝手に登記することはできません。

このように所有者が決まっていない不動産の売却は、以下のような流れで進みます。

  1. 不動産の相続人を決める(遺産分割協議)
  2. 所有者名義の変更
  3. 媒介契約
  4. 売却後に所有権移転登記を申請する
  5. 売却代金を分配

不動産の相続人を決める(遺産分割協議)

遺産の権利者が複数いる不動産を共有(共同)物件などと言います。

共有不動産のリスクを売却によって回避しよう
共同名義の家を売却する問題点
共有名義のマンションの注意点と売却方法
共有名義の土地の問題点と売却方法

相続物件を処理するするときは、以下の3つの方法を使うのが一般的です。

  • 換価分割
  • 代償分割
  • 共有分割

このうち、換価分割を選ぶ場合のみ、売却手続きをおこないます。

換価分割

換価分割とは、家などの資産を現金化して分割する方法。遺物の分配のときに争いになりにくいのが特徴です。

相続人が複数いる場合、誰か一人、代表者をたてて、代表者は物件引き渡しを行った後、代金を分配するようになります。

トラブルを防ぐためには、こうした換価分割がおすすめです。

ただ、あまり知識のないまま入金期限を決めてしまうと、期限が延びてしまったときにトラブルになってしまいます。

代償分割

代償分割は、1人が不動産を所有する代わりに、他の相続人へ金銭を支払う方法です。

たとえば、4人兄弟に相続された物件を代償分割する場合、不動産所有者が他の3人に価値の75%分を支払う形を取ります。

土地相続では良く使われる方法ですが、建物は築年数によって価値が下がる(減価償却)ため、所有者にメリットがなくあまり使われません。

不動産の価値が減る?売却時の税金計算では減価償却が重要

共有分割

不動産を共有登記し、1つの不動産を複数人で所有する方法です。

丸くおさまる方法ではありますが、固定資産税は所有期間中ずっと課されるので、その後の計画がしっかりしていないとおすすめできません。

所有者名義の変更(相続登記)

不動産売却は、正式に代理人を立てない限り、物件の名義人しか手続きができません。

→<不動産売却で代理人をたてる方法と注意点

そのため、相続不動産の名義を代表者に変更します。

これを、相続登記と言います。

相続登記の注意点

不動産登記は、移転時にうつさなくても、生活に支障が出るほどではありません。

特に刑罰にも問われないので、売却直前に変えれば問題はありません。

ただ、これは被相続人にも言えることで、父から相続した不動産の名義が祖父のままだったなんてこともあり得ます。

この場合、祖父や父に兄弟がいれば、相続を見直す必要があり、非常に面倒です。

相続不動産を売却する前に登記簿で名義をチェックしておきましょう。

査定・媒介契約

相続不動産の権利関係が整理されれば、あとは一般的な不動産売却の流れとほぼ同じです。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

ただ一点、必要書類は、名義人全員分のものを準備しないといけないので、そこだけ注意しましょう。

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

不動産会社は無料で相続時の費用・税金の相談を受けてくれるところもあるので、査定依頼がてらプロに悩みを相談してみましょう。

売却後に所有権移転登記を申請する

不動産の売買契約が結ばれたら、買主へ所有権を移転します。

このとき、登記費用がかかりますが、何も代表者がこうした費用を全て支払う義務はありません。

費用まで分割負担するかどうかも、事前に相続者間で話し合っておきましょう。

不動産売却に必要な登記費用

売却代金を分配

不動産が売れたら、代金を分割しますが、場合によっては予想以上に高く売れたり、低く売れたりする場合もあります。

いくらを分配するか明確にしておかないとトラブルが起こってしまうので、事前にしっかりと取り決めをおこないましょう。

相続された不動産は早めに売却すべし

不動産を相続すると、固定資産税を負担する義務が発生します。

固定資産税とは、市町村が土地に賦課する税金のことで、不動産の所有者に納税義務があります。

固定資産税は、課税標準額(時価の7割ほどが目安)×税率1.4%という式で算出されます。

家付きの土地は課税額が6分の1になりますが、それでも年間で10万円以上は納付をしなければならないケースが多いです。

土地のみの場合は、家付きに比べて税負担が6倍にもなります。支払いの負担が重荷だと感じるようになる前に売却しましょう。

固定資産税が突然2倍になることも

2009年に施行された長期優良住宅普及促進法により、耐震性や省エネに優れている住宅を長期優良住宅に指定するようになりました。

長期優良住宅に選ばれた場合、5年間だけ固定資産税が半額になります。

お得な制度ではありますが、もし長期優良住宅であることを知らぬまま受け渡されてしまうと、5年経ったあと突然課税額が倍増されたことに気づくことになり、あらかじめ準備ができません。

2009年以降に建てられた家を貰い受ける場合は気をつけましょう。

問題を先送りにすれば家族関係が修復不可に…

相続不動産が存在することで、遺族間の関係が悪化してしまうのが、最も避けるべきリスクです。

実家を相続したときなどは特に、思い入れの深さや価値観が相続者によって異なるので、話し合いが白熱してしまいがちです。

また、世代が違えば「家は子孫に受け継ぐもの」という固定観念を持っている方も多く、売ることを認めてくれない場合も良くあります。

こちらの体験談でも姉弟間で実家をどう処分するか意見が分かれ、一旦共同分割することでその場を丸く納めました。

親の死後、家を売るかで揉めた友人の話

ただ、価値のない不動産を持っていても税負担がかさむだけで何も良いことはありません。

処分するならする、誰かが住むなら早く引っ越すなど、なるべく早く対応して問題を先送りしないようにしましょう。

相続不動産の売却は相続登記を必ず行おう

不動産売却では、事前に所有者名義を変更しなければなりません。この手続きを相続登記といいます。

この登記には、期限に関する法的な決まりがありません。

物件を引き渡されてすぐに変更を行わなくても特に問題にはならないため、前の所有者のままにしてしまうケースも少なくないのが実情です。

しかし、不動産売却では、しっかりと名義変更しないと大きな損をすることになります。

登記をまだ行っていない方は、たとえ検討中の段階でも早めに手続きしておきましょう。

登記をせず不動産売却をするデメリット

名義変更をしていない場合、所有者証明ができないので、独断で売買契約を結べなくなってしまいます。

また、不動産になにか不測の事態が起こった場合などは、賠償を受けられません。

このように、登記をしない不動産売却はデメリットだらけなので気をつけましょう。

譲渡所得税と相続税を売却後に支払う注意点

受け渡された不動産でも、譲渡益は課税対象です。

売却をした際は、忘れずに確定申告の手続きを行いましょう。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

また、確定申告を行うには減価償却の数字が必要ですが、不動産の取得時期を知らなければ算出できません。

購入当時の売買契約書をしっかりと準備しておきましょう。

譲渡所得税は分割前の売却代金で計算

譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税=税率×{売却益-(取得費+売却費用) }

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

ただ、個々で言う売却益は、分割後の一人分の収益ではなく、全体の収益となります。

つまり、実家が2,000万円で売れて、それを兄弟3人と分割した場合も、譲渡所得税計算時の売却益は500万円ではなく2000万円で計算し、税金が発生すれば登記されている相続者1人に課されることになります。

代表者になって苦労して実家を売ったのに、税金で1人損をする場合もあり得るので、こうしたケースはどうするかの話し合いもしておきましょう。

相続税を支払う場合は譲渡税を軽減することが可能

相続した資産総額が基礎控除額(5,000万円+1,000万円×相続人数)を超えた場合、税が発生します。

ただ、たとえ売り出しを行っている段階でも、納付をしなければなりません。

こうした場合は、税の一部を取得費に加えると譲渡税を抑えることができます。

この特例は、相続税申告期限から3年以内に売却をした時に適用されます。

相続した不動産にかかる税金の種類と内容!

相続不動産の売却は手続きが複雑!専門家を活用しよう

相続された不動産の売却は、通常の家やマンションの売却手続きよりも手続きが多くなります。

ややこしい事項も多いので、わからないことは遠慮せずに仲介先の担当者に相談しましょう。

ただ、仲介業者は、自らが不利になるような情報はなかなか共有してくれない傾向にあります。

今では、不動産コンサルタントの無料相談サービスなどもあるので、積極的に利用しましょう。

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