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土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

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土地活用イメージ

以前よりも簡単に運用できるようになったことで利用者が拡大している土地活用。売却や買取をしても高値がつかないような立地でも出来るので、土地を相続して困っている方にもおすすめですよ。

土地活用は資産を手放さず利益を得ることができるお得な方法ですが、初心者には経営が難しかったり、利回りの悪い方法を選ぶと逆に損だったりもするので、しっかり知識を得てからチャレンジするようにしましょう。

ここからは、土地活用の種類と、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます!

なお、土地活用も買取・売却と同様に立地が重要になります。

自分の地域の相場を知りたい方はこちらのページをおすすめします!

不動産売却・査定都道府県一覧

土地活用は低額予算からできる!主な方法と費用・利益を紹介

土地活用は大きく分けて二種類あります。

まずひとつめは土地を加工したり、機具を設置したりして運用をする方法で、駐車場運営や太陽光パネルの設置がこれにあたります。

もうひとつは物件を建てて賃貸運営をする方法で、初期投資が高額な分、利益も高いです。

以前は物件を建てることで固定資産税が抑えられるというメリットがありましたがこの優遇政策は廃止されるようなので、費用・利回り・利益の大きさという点で素直に選ぶのがこれからはベストでしょう!

11の土地活用方法を比較してみた!

土地活用の方法を調べると、その種類は11ほどになります。それぞれの方法と、費用や利益性の違いは以下の通りです。

初期投資・費用 回収の速さ 転用 リスク 上手くいった場合の利益
①マンションの経営 超高額(土地活用の中で最も初期投資がかかる) 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 超高額
②アパートの経営 高額 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 高額
③戸建ての賃貸経営 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) 契約内容によって異なる マンション、アパートに比べると1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
④賃貸併用住宅 超高額(相続物件を活用するなら抑えることは可能) 契約内容によって異なる 1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑤サービス付きの高齢者施設運営 超高額(相続物件を活用してもリフォーム代+機材導入費) 契約内容によって異なる 1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑥事業用賃貸の経営 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) 短期(相手が法人だと長期契約になりやすく、期限も順守されやすい) 〇(個人に貸し出すより高額利益になりやすい)
⑦店舗併用住宅の賃貸経営 高額(店舗にリフォームする費用がかかる) 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 超高額(店舗としての使用料と住居の賃料を得ることができる)
⑧駐車場経営 かなり速い(契約時にお金をもらえる) 契約内容によって異なる 高い(途中で物件を建てる、売却するのが容易 特になし 低い(利回りは良いが契約1件あたりの単価が低い)
⑨トランクルーム経営 高額(ただし小規模のものであれば100万円以下から開始できる) 速い(利用者がいれば毎月一定の賃料収入) 低い 低い(ただし、アクセスの良い場所であれば高額利益を見込める) 立地・規模に大きく左右される
⑩太陽光パネルの設置 一般的に高額(小規模なものなら手頃な価格ではじめられる) 契約内容によって異なる 高い(パネルを撤去すればすぐ転用できる) 特になし(立地に関わらず一定額の収入 高くもなく、低くもない
⑪貸地 安い(0円から可能) 遅い 相手に利用法を一任するので、あまり転用性は高くない △(相手の使い方を管理できないのは危険) 契約内容によって異なる

こうしてみると、土地活用のバリエーションは非常に多いですが、どれも一長一短ということがわかりますね。

費用・予算で選ぶと収益性はガクンと下がるので要注意

費用の安い方法でも、高額利益を目指すのであれば、それなりの出費は必要になります。

それでも、貸地や駐車場経営であれば100万円以下に費用を抑えることができるので、まずはこうした方法を試すのがおすすめです。

トランクルームや太陽光発電も比較的安値ではじめることができます。ただそれでも数百万円の費用はかかってしまうので、注意は必要です。

手っ取り早くはじめられるのがこうした活用法のメリットですが、初期投資が安値であればあるほど、収益性も低くなってしまいます。

土地の立地・面積によってその辺は大きく変わるので何とも言えませんが、低費用の土地活用はかなり多くの方がおこなっているので、駐車場経営なども独自のメリットがなければ厳しいでしょう。

借入金を使って賃貸経営に挑戦するのもおすすめ

土地はそれ自体が固定資産なので、本来は1億円以上の費用がかかるマンション経営も借入金を使えば費用を2割程度に抑えることも可能ですよ。

借り入れを使って資産運用する方法はレバレッジとよばれ、リスクは大きくなりますが、利益もその分高いです。

100万円の初期投資でトランクルーム運用をしても、10万円の年利益しかないのであれば、利回りは10%です。

しかし、土地を担保にして計1000万円の資金で大きなトランクルームを運用すれば、10%の利回りでも年利益は100万円になります。

こうなれば、自己投資額をたった1年で回収でき、それ以降も大きな利益をあげることができます。

このように、ある程度リスクを取り、希少性の低い方法を試す勇気が土地活用では必要です。

土地活用は回収期間の短さと転用性も考慮しよう

土地活用の中でも特に賃貸経営を選ぶ方は、回収期間と転用性にも着目するようにしましょう。

アパート・マンション活用は10%の利回りを目安としています。

この目安に届くかどうかが、逆に言えば土地活用などの不動産投資をおこなうかどうかの基準になります。

資金回収まで10年ときくとそこまで悪くない話に聞こえますが、たとえばアパートを賃貸運営しても常に部屋がうまっているとは限らないので、実際は資金回収に10年以上時間がかかることが多いです。

マンション市場では築10年を一つの基準としており、10年を過ぎると古いイメージがついてしまい、利益はガクッと落ちてしまうので、新しくサービスを提供してすぐに初期投資を回収しないと損失が大きくなりがちです。

また、転用性の高さも重要です。

運用が上手くいかない場合は見切りをつけて違う方法を試す、売却してしまうといった柔軟な対応が必要となるので、チェックしておきましょう。

どんな活用方法でもフル稼働は難しい

初期費用が物件経営より安い太陽光発電なども回収期間は10年が一般的です。

いくら転用性が高い太陽光発電でも、回収しなければ意味がないので10年は続ける覚悟が必要でしょう。

トランクルーム経営なども10年が目安となっていますが、全ての部屋がフル稼働されることはまずなく、10年以上かかるのが普通です。

そう考えると、回収期間と転用性を考えるのはもちろん大切ですが、利益を考えると、ある程度犠牲にしなければならない要素でもあります。

それでも慎重に動きたいのであれば、一旦土地を自分で活用しつつ、可能性を探っていくのが良いでしょう。

土地活用のリスクと利益は完全比例!それでも安全にいきたい人はどうする?

賃貸物件の運営が失敗した場合の損失は測りしてないものがあります。

「いくらリスクをとったほうが高利益になるといっても、損失額を負担するのは無理…。」という方は、建物を建てないでおこなう土地活用がおすすめです。

ただ、最もリスクが小さい貸地は数十年単位の契約を借主と結ぶので、転用性は極めて低いというデメリットがあります。

このように、リスクや転用性が気になる方は、そもそも土地活用自体があまり向いていないという可能性もあります。

売却や自己利用のメリットとしっかり比較して、なぜ土地活用をおこなうのかという根拠を明確にしましょう。

収益の高さで選ぶなら失敗したときのリスクも覚悟すべし!

「どうせ土地活用をするならば、高額利益を目指したい!」という方は多いです。

ネット上には不動産投資の体験談が溢れるようにあり、それに感化される人も年々上昇しています。

上記で挙げた土地活用の中で収益性が最も高いのがマンションや店舗併用住宅などの経営です。

ただ、これらの方法も投資をしたからこそ結果が出るわけでなく、立地が結果に大きく影響します。立地が悪ければ希望者の目に触れることもないので、難易度はかなり難しくなります。

また、借入金を使えば初期投資が何とか賄えるとはいえ、返済額・利息負担も膨大なので注意が必要です。

順調に運用していかないと、少しのきっかけで大失敗してしまいますよ。

土地活用はメリット・デメリットをしっかり把握すべし!

挙げられる限り最多の11の活用方法を紹介していきました。

何に注目するかによって大きくおすすめの方法が変わるのが分かったでしょうか?

これまで、土地活用は相続税の節税方法として有効だと言われてきましたが、法改正によって現在はそうともいえなくなってきました。

このように、今おすすめの方法が将来もずっと良い方法だとは限りません。前述の通り、最低10年のスパンで考えていかなければいけないので、長い目でしっかりと方法を選ぶようにしましょう。

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