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土地は更地にして売却すべき?解体費用・更地費用はいくらかかる?

【更新日】2018-10-22
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更地になった土地

家を売りたくても、築20年以上がたち評価がつかなくなった場合などは、土地だけを売却する事があります。

この際、家を立て壊して更地にする方が良い事もあります。

一体、どのような場合に物件の立て壊しを行うべきでしょうか。

また、そのメリット、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

売却時の具体的な事例を織り交ぜながら、紹介していきます。

古家付き土地売却の注意点!築20年以上の中古住宅は解体・リフォームせず売ろう

土地を更地化すると価値が一気に上がる!

日本の土地の中で最も価値が高いのは更地だと言われています。

更地は言い換えれば何の特徴のない無個性な土地ですが、日本列島は国土が狭いので用途を選ばない更地は重宝されます。

土地を売る際も、更地が買主を最も多く集める傾向にあります。

高く売れる更地の特徴

高く売れる更地とは、前述の通り用途を選ばない土地のことです。

ビル建築、住居建築、店舗経営、サービスの提供拠点などなど…。さまざまな利用の可能性があればその分購入希望者が集まり、競争で価格がせりあがります。

一方、郊外の住宅街にある更地は結局のところ用途がマイホーム跡地に限定されてしまいますよね?こうしたことから、高値で売れる更地は都市の中心部や大規模な駅からのアクセスが良い土地と言いかえることもできます。

土地を更地にして売却した方がいい事例

例えば、両親から相続された一戸建てを売却する時など、家が古くなりすぎており、土地の売却価値を相対的に下げてしまう場合があります。

→相続した土地を売却する際の注意点

こうした場合は、家の立て壊しをおこない更地にしてしまった方が高く売れます。

特に、国土交通省が寿命と定めた27年を超えている木造住宅や、築年数が30年を過ぎた中古住宅などは、リフォームやリノベーションによっぽどの勝算がない場合、更地にしてしまった方が良いでしょう。

家が周囲とミスマッチの場合

築年数がそれ程古くなくても、広大な土地に対して、立っている家が小さかったりすると、最適な査定が行われなくなってしまいます。

例えばアクセスが良い広大な土地に、小さな木造住宅が立っている場合など、立て壊しをすればもっと大きな家が建てられるので、築年数が新しくても壊してしまった方が高く売却できる可能性があります。

周辺環境が変化した場合

売り手がその家に住んでいた頃は住宅地として非常に優れた環境であっても、急速な環境の変化が起き、今は住むには適さなくなってしまっているケースもあります。

例えば、周辺が開発され、繁華街や学生街、飲み屋街になった場合などは、家が立っていることが土地の価値を下げる要因になります

こうした場合は特に、更地にして売却に出せば、居住する家でなく店舗を構えたいと考える購入希望者が集まるかも知れません。

物件に問題がある場合

古い物件を持つ場合は、瑕疵担保責任が問われやすいです。

これは、買い手が売却後に欠陥を見つけた場合、売り手の責任になるというもの。

物件が古くなれば古くなる程、住人も気付かない欠陥が増えるものですが、引き渡す以上責任から逃れることできません。

例えば、雨漏りがある、シロアリが発生している、傾きや歪みがある。古い家なら後々こうしたクレームを付けられる可能性が高いです。

こうした責任から逃れる為には、取り壊してしまうという方法をとるのが一番です。

買い手としても、管理費が必要なくなるのでお得でもあります。

築年数が古い建物の価値が高い地域もある!

地域によっては築年数が経っている家も建て壊さないほうが高く売れる場合があります。

それは、店舗利用を希望する人が多い場合です。町のイメージ・雰囲気によっては、新しいコンクリート造りの建物より古い木造のほうが「雰囲気がある!」と人気を集める可能性があります。

土地だけで売るより、土地+建物で売るほうが確実に高く売れるので、立て壊さなくても売れる可能性があるなら、しばらくそのままで売ってみましょう。

また、鉄筋コンクリートのテナントやマンションなどは、築年数が古くても高く売れる可能性があります。

アクセスが良く土地の余りがない地域などは特に既存の物件が重宝されるので、多少古くても売ることは可能です。

家を壊し更地にするデメリット

一方家を壊して更地にするデメリットとしては、税金の問題が挙げられます。

家が残っている状態では、土地の固定資産税が評価額6分の1ほどに減免されます。

建物が立っていない土地だと、この減免処置を受ける事が出来ません。

つまり、固定資産税が一気に6倍になってしまいます。

取り壊し後にすぐに買い手が見つかれば、損をすることはありませんが、予想以上に買い手が見つからない場合は、売れるまで6倍の固定資産税を支払わなければなりません。

家の解体費用はいくらかかる?

家を取り壊すのに膨大な額がかかると思っている人は多くいます。

しかし、解体費用は、一般的なイメージよりもかなり安いです。

相場としては、木造住宅は、一坪あたり3~4万円、RC造などは5万円あたりだと言われています。

売買交渉によっては、解体費用を買い手と折半する事もできるので、30坪の家であれば、大体50~80万円ほどで納める事ができます。

取り壊し費用は最初から考慮しておくべき

中古物件などの場合、慣例上、最初から更地にしてからの売買だと考える買い手がつく場合があります。

そのため、売り手が解体を渋ったりすると思わぬトラブルが起きる可能性もあります。

中古物件付きで売り出す場合は、購入を希望する人が見つかったら、早いうちから解体についての要望を聞いておく方が良いでしょう。

一方で、近年は中古の物件でも建築技術の進展によって十分綺麗であったり、傷みや風化に趣を感じる人がいたり、築年数の経った物件への捉え方も大きく変わってきています。

常に、家を取り壊してしまった方が良いわけではないので、注意しておきましょう。

「更地引き渡し可能」と記載し柔軟に対応

土地を売却する際に、家を残した方が良いか、更地にした方が良いかという判断は、自分1人で行うのは難しいと思います。

また、業者と話し合って決めても、買い手がつかなければ、失敗となってしまいます。

そこで、例え中古であっても、家を、土地と両方売却して、購入希望社の反応を見るという方法がおすすめです。

物件情報の中には、「更地引き渡し可能」と書いてある事があります。

このような宣伝方法を取る事で、立地を気に入った方からの問い合わせが増えます。

売り手を見つける際は柔軟に条件変更が可能な事をアピールし、その後、しっかりと話をまとめていきましょう。

更地化のタイミングは少し遅いくらいがちょうどいい?

最初から更地にしてしまって売るのと、上のように「更地引き渡し可能」と記載し、買主のニーズに合わせて柔軟に対応する。2パターンのうちどちらが良いかというと、実は後者のほうがおすすめです。

古いボロボロの家は早期に取り壊したほうが第一印象も良さそうですが、そもそも古家付き土地の購入を検討する方のほとんどは買った後に建物を解体するか大規模リフォームを検討しているので、見映えが悪くてもそこまで結果に影響はありません。

むしろ建物が建っているほうが、日当たりや周りの建物との高さの対比、道路の距離などをイメージしやすくなります。

更地化は費用が高額な上に、必ずしも買主に喜ばれるとは限りません。そのため、買主の要望を聞いてから実施するくらいでちょうど良いのです。

更地を高く早く売る3つの方法

更地は土地の中でも人気のタイプですが、だからと言って必ずしも高く早く売れるとは限りません。

そこで最後に、更地を高く売る3つのコツを紹介していきます。

ちなみにその3つのコツは以下の通りとなります。

  • 土地の調査をしっかりおこなう
  • 更地にした後もこまめに管理する
  • 一括査定サイトを活用する

土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読

土地の調査をしっかりおこなう

土地は一見すると見分けが付かないので、その内容をしっかり調べる必要があります。

代表的なのが、土地の測量・境界測定です。

土地の価値は地価(〇/㎡)を基準に算出します。そのため、境界が1m長いか短いかだけで価格はかなり変化するのです。

境界測定まで平均3~4ヶ月はかかるので、なるべく早めに手続きをしておきましょう。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

また、地盤調査・汚染調査など、必須ではないもののニーズが高い調査もあります。地盤調査は平均5、6万円の費用がかかりはしますが、買主を安心させることができるので土地を高く早く売れる可能性は高まります。

土地を売る前に地盤調査するべき?誰がいくら費用を負担するの?

更地にした後もこまめに管理する

せっかく更地にしても、管理を怠っていればすぐに雑草が伸びて第一印象が悪くなります。

相続した地方の土地などは行く機会がなかなか無いですが、最低年2回は草むしりや土地状況の現地確認をするのが理想です。

不動産会社の中には、遠方の不動産を管理するサービスを提供しているところもあるので、ぜひ利用しましょう。

一括査定サイトを活用する

「土地を高く早く売りたい!」というニーズに答える便利なツールが一括査定サイトです。

カンタンな土地情報を記入・送信するだけで平均最大6社へ査定依頼できる優れもので、こちらに掲載されているような大手業者が多数登録されています。

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これまで複数業者に査定依頼するには、それぞれの会社に面談時間の予約連絡をし、来店して依頼をした後、他の会社に再び依頼をする…という面倒な方法しかありませんでした。

一括査定サイトはこれを60秒ほどで済ませることができ、査定額を比較してどこと契約すれば良いか一発で見分けることができます。

より詳しいサイトの使い方やおすすめのサイトランキングはこちらにまとめてあるので、ぜひお読みください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較
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