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仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

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仲介手数料のイメージ

仲介手数料が高い、払う意味が分からないと不満、疑問を抱えている方は多くいらっしゃいますよね。

なぜ、仲介手数料は支払わなければならないのでしょうか。

そこで今回は、仲介手数料とはいったい何なのか、仕組みから計算方法、支払う根拠を説明していきたいと思います。

また、近年「仲介手数料無料/半額!」を謳う業者が増えていますが、果たしてお得なのかについても解説します。

最後に、記事後半には仲介手数料を安全に値下げする方法も紹介しているので、ぜひお読みください。

仲介手数料を値引きしたい!方法を徹底解説

仲介手数料の仕組みと売却額との関係

仕組みと関係性

土地・建物のような不動産の売却を不動産業者に依頼しておこなった場合、仲介手数料というものが発生しますよね。

せっかく売却して得たお金からどれくらいの額が引かれてしまうのか、そもそも仲介手数料ってなにに対して発生しているものなのかなど疑問は多いと思います。

はじめに、仲介手数料は額にしてどれくらい支払うことになるのか紹介します。

こんなにかかる!仲介手数料の計算シミュレーション

不動産業者が請求できる仲介手数料には、依頼者が不利益にならないように法律によって上限が定められています。

また、この手数料に対し、消費税がかかることも知っておくといいですよ。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

上が物件の売却額と仲介手数料の関係となっています。

上の手数料の金額は法定の上限値ですが、慣例上、この金額のまま請求され、値下げはほとんどないと考えておいた方が良いです。

仲介手数料を実際に計算してみる

たとえば1000万円の不動産を売却したとします。

すると仲介手数料は、1000万円×3%+6万円=36万円となります。

36万円てかなり高いですよね。

たしかに1000万円の比べたら36万円なんて小さな数字かもしれませんが、36万円はサラリーマンが1ヶ月にもらうお給料より高い場合もあるくらい大きな金額です。

では、大きな金額となるこの仲介手数料はなにに対して支払っているのでしょうか。

仲介手数料は仲介業者に対する報酬の意味合いが強い

媒介契約

不動産会社に仲介を依頼することで、購入者との契約を取り持ってくれます。

なぜ業者に依頼するのかというと、個人では世間に広く物件を紹介することは難しく、また個人で取引をおこなうことはトラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなるので、不動産会社に仲介を依頼する方がスムーズに取引がおこなえるというのが理由です。

  • 自社の顧客に不動産を紹介してくれた報酬
  • 広告を掲載することにより購入希望者を探してくれた報酬
  • 不動産を売るための営業活動の報酬
  • 営業活動にかかる諸経費の補填
  • 販売価格の計算に対する費用
  • 業者の売り上げとなる(不動産仲介業の質が保たれる)

以上のことが仲介手数料としてお金を払う直接的な根拠となります。

挙がっている根拠はなかなか個人にはできないことであるので、そこに対してお金を支払うのは納得できますよね。

また、仲介手数料を支払った方が不動産業者の営業マンが根気よく営業活動をしてくれるというのも手数料を支払う根拠になります。

いかがでしょうか、仲介手数料の根拠についてお分かりいただけましたか?

+6万円は調整額

手数料の表を見ていただくとわかるのですが、3%+6万、4%+2万となっていますよね。

「え、2万と6万はなんだ?なんか多く支払っている気がする」と感じる方は多いのではないでしょうか。

これは速算式という計算方法なのです。

なので、決して多くお金を払っているわけではありません。

本来の計算方法はもっと複雑なのですが、この計算式に当てはめることで簡単に手数料を計算することができるように簡略化した結果の+6万円なのです。

単純に3%をかけるだけでは本来支払うべき仲介手数料に達していないのです。

なので、6万円を足すというのは、多く手数料を支払っているのではなく、本来の手数料に調整するための決まった調整額ということになります。

法律を守るコストという側面も!個人売買なら仲介手数料無料だが…

仲介手数料を支払う直接的な根拠について解説しましたが、もっと大まかに言うと、以下の2点を不動産会社が担う対価ということです。

  • 買い手を探すための労働・時間コスト
  • 不動産の専門知識・経験でコスト・リスクを下げる

仲介手数料は”報酬”と表現されることが多いので、上で紹介したような直接的な働きの対価だと思われがちですが、実は後者の専門知識(法的)でリスクを下げるという要素のほうが重要です。

もしあなたが土地を親しい友人間で売るという場合は、仲介業者を立てなくても本やネットでやり方を調べて滞りなく引き渡しまでおこなうのは可能です。

ただ、土地という巨額の固定資産を売買するとき、どんな税金がかかるか、どんな規則があるのかといった法知識を持つ素人はほとんどいません。

不動産取引は動く金額が大きい分、違反時のペナルティも大きいです。知らぬ間に法律を違反するのを避けるためにも、仲介業者と契約し、手数料を払っておいたほうが無難です。

※個人売買の詳しい内容やデメリットはこちら!

土地を個人売買する手続きの流れ!デメリット・注意点

仲介手数料を支払うタイミングはいつ?

仲介手数料を支払うタイミング

不動産をはじめて売る人が気をつけて欲しいのが、諸費用の支払いタイミングです。

流れを解説している資料などを見ればわかりますが、不動産を売る前に支払いが必要な印紙税などもあります。

売る方にお金が入るのは不動産引き渡し時の決済だけなので、それ以前のタイミングで支払う費用は、貯蓄などから支払うなどの対応が必要です。

住み替えの場合は更に新居購入費なども含まれるので、注意しましょう。

支払い方法は協議して決められる

仲介手数料の支払い義務は、売買契約が結ばれたときに発生します。

売ることが確定はしましたが、代金がまだ入ってきていないので、売り手の準備金やスケジュールに応じて交渉をすることが可能です。

業者と売り手のどちらにもメリットがあるように、契約時の早い段階で半分を支払って不動産引き渡し後にもう半分を支払うのが理想的ではありますが、現実では業者に譲歩してもらい、期限を後ろ倒しすることが多いです。

契約時の全額支払いは損?

前述の通り、契約が結ばれてから不動産を売る日までに分割支払いするのが一般的ですが、そう言われると、なるべく早く全額支払ってしまったほうが良いように聞こえますよね。

ただ、実際は時間をかけて支払うことが推奨されているので、安心して下さい。

はじめに全額支払ってしまうと、その後かかる住み替え費用が払えないということも出てきます。

たとえ、こうした金額面の不安がなかったとしても、契約から引き渡しまでは1ヶ月半あるので想定外のキャンセルが起こりかねません。

こうしたときに手数料をいただいた状態だと業者の処理が面倒になるので、分割のほうが逆に有り難いようです。

仲介手数料無料を謳う業者は危険!その理由は?

危険な業者

前述の通り、現在の不動産売却では、手数料は物件価格の3%+6万円という算出方法が全体的な慣習の様になっていますが、一方で最近、「不動産売却時の仲介手数料が無料!(あるいは半額)」と宣伝している業者の数が増えています。

出費を抑えたい売却希望者からすると、かなり魅力的ですよね。

しかし、こうした業者にはデメリットもあるので、簡単に契約を申し込んでしまうと、大きな損をしてしまう場合もあります。

売り手の手数料は減額されない

実は、こうした業者は、買い手の手数料を無料にするだけのことが多く、売り手の手数料はほとんどの場合は減額されません。

こうした業者は、売り手の手数料と、場合によっては物件の管理者から徴収する宣伝費用、広告費用を併せて収入としています。

不動産売却時に、売り手の手数料を得ることができなければ大きな赤字となってしまうので、通常の業者よりも仲介手数料を値切るのは難しいと言えます。

手数料無料の業者は質が低くなりがち?

こうした業者に記載されている物件は、大手の情報サイトと比較すると、質が劣ると一般的には言われています。

実際の所はそんなことはないかも知れませんが、やはり収入が抑えられている以上、宣伝費などで使える額も限られてしまいますし、何より買い手がそうしたイメージを持っていることが大きな問題です。

仲介手数料は大手業者のリピーター特典を使って値引き!

ページリンク 割引特典の内容
三井のリハウス ①成約者特典:売却が完了したら10万円プレゼント
②成約者紹介特典:紹介した人が成約すると紹介者に5万円プレゼント
住友不動産販売 再度のお取引特典:2度目の成約でギフト券10万円分プレゼント
東急リバブル
  1. 再契約特典:東急リバブル関連会社を一度利用した方は仲介手数料1割引き
  2. 紹介特典:過去の利用者から紹介してもらうと、手数料1割引き
  3. 家族割引特典:家族が過去に東急リバブル関連会社の仲介で売買契約を結んだ場合、手数料1割引き
京王不動産 リピーター制度:再度の利用で仲介手数料1割引き

上であげた大手仲介業者は、主に再度契約をしてきた人向けに、仲介手数料の割引サービスを提供しています。

「仲介手数料半額!」と謳う中小業者は確かに危険ですが、大手のこうしたサービスは正当性があるので、安心して利用できますよ。

不動産取引を2回以上経験する方はそこまで多くないとは思いますが、ひいきの1社を早くに作っておけば特典が使えるだけでなく、交渉もしやすいですよ!

はじめての不動産売却は三井のリハウスがおすすめ!仲介手数料を実質10万円引き!

三井不動産リアルティ(通称:三井のリハウス)は、30年以上の仲介実績1位に君臨する日本のトップ仲介業者です。

※2位以下の不動産会社はこちらで紹介!

【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

上で紹介した通り、仲介手数料の値引き特典はほとんどがリピーター向けとなっています。

しかし、不動産売却はほとんどの人がはじめてなので利用できません。

その中でも三井のリハウスは、初回の契約者でも成約特典として10万円をプレゼントしています。

実質10万円引きのこの制度ですが、直に仲介手数料が値引きされたわけではないので、仕訳の際などに注意しましょう。

※仲介手数料の仕訳についてはこちらで詳しく解説!

初めての人も分かる不動産仲介手数料の仕訳!ケースごとに方法を紹介

業者選びが上手くいけば気持ちよく仲介手数料を支払える?

お金を笑顔で払う

前述の通り、仲介手数料が利益あたりいくらかは慣例で決まっています。

東京でマンションや戸建てを売れば100万円強の手数料がかかるのが一般的ときくと高く感じますが、アメリカだと売り上げの5、6%と更に高値に設定されていることを考えると、国際的にみて標準程度ではあります。

ただ、アメリカは両手仲介(囲い込み)を禁止していたり、第三者機関が取引の公平性を審査していたりと、日本よりクリーンな仲介システムが出来上がっています。

日本の不動産会社はサービスの質もピンキリなことで有名ですが、優良業者にも、悪徳業者にも支払う仲介手数料は一緒です。

逆に言えば、仲介手数料を「お得だった!」と思うほどの働きをしてくれる業者を選び、契約すれば良いということです。

つまり、査定や相談など、初期段階でどれだけ頑張れるかによって、仲介手数料をお得にすることができるのです。

働きぶりに関わらず報酬は一定!ならドンドン希望を言わなきゃ損!

不動産屋と聞くと、駅前の奥まったビルで偉そうなおじさんが書類を見たり、パソコンをいじったりしている…そんな様子を思い浮かべる方も多いでしょう。

現在はナイスソニー不動産など、店舗をおしゃれな作りにしたり、ネットサービスを強化したりする新興業者も出てきますが、他の業界に比べると不動産業は相変わらず閉鎖的です。

実際に媒介契約をしたあとも、本当に売る努力をしてくれてるかわからない、「業界的には。。。」「だいたいの相場は。。。」みたいな話ばかりで、納得できる根拠がないというケースも良くあります。

業者の働きぶりに関わらず支払う仲介手数料は一定なのですから、手を抜いていたり、納得できなかったりすれば、積極的に質問や提案をしなければ損です。

3ヶ月の更新期限を待てば無料で契約解除もできるので、はじめてだからといって消極的にならず、業者の働きを監督するくらいの気持ちでいましょう。

一括査定サイトを使って業者選びを成功させよう!

現在、中古物件を売却する方の必須アイテムとなっているのが、一括査定サイトです。

無料で複数業者に査定を依頼することができ、査定額を比較することができます。

ほとんどの場合、売却額と査定額はニア・イコールなので、1社のみに査定依頼するより100%お得ですし、所在地を打ち込めば対応業者が表示されるので、わざわざネットから最寄りの不動産会社を探す手間が省けます。

※一括査定サイトのより詳しい情報はこちら!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

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