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マンションを売りたい!売却を成功させる秘訣をポイント・体験記ブログから詳しく解説

【更新日】2020-05-18
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マンションを売りたい

マンション売却は大きな金額が動く取引なので、失敗してしまうと高額の損失が発生してしまいます。

マンションを売る方は誰もが損せず高く売ることを目指していると思いますが、一体何に手を付ければ良いのか、いくらで売れるのかなど、あらゆる疑問・不安が頭に浮かぶことと思います。

今回の記事では、マンション売却を成功させるために必要な知識を初心者にも分かりやすく解説していく他、実際にマンション売却に成功した主婦の方の事例を後半で紹介していきます!

マンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ・成功のコツ

マンション売却の成功は高く売る・早く売るの2パターン

マンション売却の成功パターン

マンションを売却する際は誰もが成功を目指していると思います。

ただ、マンション売却の成功とは一体何なのでしょうか?

マンション売却の成功事例を突き詰めていくと、以下2つの成功パターンに分かれます。

  • 相場よりも高く売れるパターン
  • 相場よりも早く売れるパターン

ただ、こちらの成功パターンは、簡単に実現できるものではありません。

また、マンション売却を成功させるためには、良い不動産会社に依頼するだけでなく、売主の協力も不可欠になります。

マンションの売却価格は基準地価や築年数などである程度決まっている

マンションを高く売りたい!と思ったら、中古マンションの金額を高めに設定して売ってしまえば良いように思えます。

マンションの価格設定は売主の意向も反映されるので、高めに売却することは可能です。

ただ、マンションの売却価格(実勢価格)は国土交通省が発表する基準地価や駅までの距離、築年数の経過具合などである程度決まってしまうので、それ以上の価格を設定すると「適正価格からずれている」という評価を受けて売れにくくなってしまいます。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

上は首都圏のマンション価格を築年数別にまとめたものですが、これを見ると築1年経過するごとに約100万円のペースで価値が下がっていることが分かります。

新築マンションで1日でも生活をした時点で劣化は進むと言われており、購入価格以上で中古マンションを売るためには、好況などの外的要因も味方に付けなければいけません。

マンションの立地によって適正価格は大きく変わる

築浅マンションを高く売るぞ!と意気込んでも、周辺エリアの価格を無視することはできません。

同じ地域の類似物件の価格よりも高値をつけて売る場合、割高だとすぐ見抜かれていつまで経っても売れなくなるので注意しましょう。

中古マンションを買って住まいに利用したい方の割合は、当然ながら首都圏や大阪、名古屋など地方の大都市に多くいます。

この需要が高いほど価格競争が生まれて、相場が上がっていきます。

一方で企業も少なく人の移動がない地方・郊外のマンションは相場が低く、頑張っても首都圏並みの価格が付くのは稀です。

例を挙げると、東京都のマンション売却相場(平均3,000万~3,500万円)と、全国的に相場の低い秋田県(平均1,100~1,200万円)では、約3倍の価格差が生まれています。

どんなにマンションの条件が良くても、立地が郊外というだけで高額売却は難しくなります。

そのため、マンションを高く売る場合は首都圏並みに高く売るのではなく、そのエリアの相場を踏まえた上で、相場以上で売ることを目指すのが自然です。

マンションの高額売却と早期売却は両立しにくい

マンション売却の成功は高く売る・早く売るの2通りと前述しましたが、これを高く・早く売っていこうとすると難易度は一気に上がります。

マンションの仲介売却では、適正に近い価格を付けて売り出し、購入希望者があらわれるまで不特定多数に売り続けるという方法を取ります。

高値で売り出すほど購入希望者は手が出にくくなるので、成約までの時間もその分かかってしまいます。

一方、早く売れる商品というのは、性能の割にお買い得というのがセオリーです。

これをマンションに当てはめると「良いマンションなのに(適正価格)よりお得」ということになるので、早く売ろうとする(買主へのメリットを増やす)ほど、マンション価格は安くなってしまいます。

このように、仕組み上マンション売却の価格と期間を両立させるのは難しいのです。

マンション売却を成功させるにはスケジュールを立てて高く売るのは1番

では、マンションを高く売るのと早く売るのはどちらがおすすめかという話ですが、離婚の財産分与や遺産の処理、転勤が差し迫っているといった特定の事情がない限り、高く売ることを目指したほうが良いです。

マンションを早く売りたい理由は、手続きが面倒だったり、ストレスが溜まったりするのが嫌だというものが多いです。

ただ、後述しますが、マンション売却では売主自身が頑張ったことで査定額の3割増しで売れた!というような口コミがあふれています。

全国のマンション売却相場が1,000万円~3,000万円とすると、3割増しで売れたことで最低300万円の追加利益を得られたことになります。

ここまで大金の臨時所得が得られるケースは、人生に一度あるかどうかです。

不動産はほとんどの一般の方にとって、ダントツ最高額の資産になります。これを売るとなれば、少し面倒でも高く売ったほうが将来のためです。

マンション売却を成功させる4つのポイント

マンション売却を成功させる4つのポイント

マンション売却を成功させるためには、こちらの4つのポイントを徹底的に理解し、対策を練る必要があります。

  • 売却のタイミング
  • 売却相場
  • ローン残債
  • 不動産会社選び

ここから、ポイントを1つずつ紹介していきましょう。

①マンション売却を成功させるにはベストタイミング・売り時の見極めが不可欠

前述の通り、マンションの売却相場は都市部か郊外かによって異なる部分も多く、立地の悪いマンションは高く売りにくい傾向にあります。

しかし、相場の低いマンションでも経済状況によって大きく相場が変動するケースはよくあります。

現に2019年までは、リーマンショックや東日本大震災で相場が下落した時期に購入したマンションが、オリンピック特需によってどんどん価格が上がっていき、購入時よりも高く売れたというケースが続出しました。

マンションの売却相場は景気状況にリンクする部分も大きいので、出来るだけ好況のタイミングで売ることをおすすめします。

マンション売却のベストタイミング・時期は2020年8月まで!売り時を見極めるポイント11選

その他にも、マンションの売却タイミングを見極めるポイントには、以下のようなものがあります。

マンション売却のタイミングを見極めるポイント
  • 築15年までを一つの判断基準にする
  • 春と秋に売り出すのがおすすめ!
  • 新駅の開通やスーパーの閉店など周辺環境の変化に注目
  • 住宅ローンの金利推移で売り時を見極める
  • 修繕工事のタイミングでマンションを売る
  • 優遇税制のタイミングでマンションを売る
  • 2020年4月の民法改正までにマンションを売る
  • 税率が軽減されるタイミングでマンションを売るのも一つの手

コロナショック以降のマンション売り時はどう見極める?【2020年最新】

マンションの売却相場はオリンピック特需で右肩上がりに推移していましたが、一点コロナウィルスの世界的な感染拡大により経済は大きな影響を受け、オリンピックの開催も1年延期となりました。

これを受けて、多くの方が「今は売り時ではない」と判断していますが、必ずしもそうとは限りません。

まず、2019年までのマンション売却相場は、オリンピック特需を受けて歴史上類を見ないほど高かったことを頭に入れておく必要があります。

つまり、相場が多少下がったとしても、十分有利な条件で売却することができるのです。

また、マンションの売却相場は過去の事例を参考にして推移するので、実体経済が影響を受けて価格が下がった事例が蓄積していけば、それを受けてどんどん下がっていくということになります。

つまりマンション相場への影響は人々の体感よりも遅れてくるので、逆に影響が出る前に早く売ったほうが高く売れる可能性は高いです。

多くの方がマンション購入をためらっているというニュースもありますが、住まいは生活に必要不可欠なものなので、需要に底をつくことはありません。

厳しい条件下ですが、高く売るためにはスピーディに売り出すことをおすすめします。

②マンションの売却相場は事前に把握しておこう

マンションの適正価格はいくらなのかという大まかなイメージがなければ、いくらで売り出せばよいかの検討が付きません。

不動産会社に依頼をして無料で査定をお願いすることもできますが、査定依頼は業者選びもかねており、業者側からすると契約を結ぶための営業目的で無料査定を実施している側面が強いです。

査定額をワザと高くして契約を取ろうとする悪徳業者も多いので、最初に自分で相場を調べて、ある程度の価格イメージを持っておくことをおすすめします。

周辺エリアのマンションの売り出し価格はスーモなどのポータルサイトをチェックすれば簡単に分かります。

あくまで参考程度にしか価格は分かりませんが、売却をスムーズにするためにおすすめの手続きです。

マンション売却の相場はいくら?最新の相場動向と相場以上で高く売るコツ

マンションを高く売る時に、相場を無視した金額を付けても買主は寄ってきません。

相場を知った上で、常識の範囲内で売り出し価格を設定することで高く早く売れやすくなります。

③ローン残債をどう返済するかのスケジュールを立てる

マンションを売る際は、ほとんどが住宅ローン残債の残った状態です。

ローン残債付きのマンションも売却は可能ですが、引き渡す際はローンを完済した上で抵当権を取り外し、引き渡さなければいけません。

ローン残債を返済するためには、2つの方法のうちどちらかを選択するようになります。

  • マンションの売却代金をローン残債に充てる
  • 住み替えローンを使って、残債を新居のローンに繰り越す

マンションの売却価格が残債より低いと、代金に加えて貯金を切り崩してローンを返済した上、自分の住まいまで失うことになります。

そのため、最低でもローンより高く売ることが最低限の目標となります。

業者選びがマンション売却では最も重要

マンション売却を成功させるために最も重要なのは、適切な不動産会社を選べるかどうかです。

特に仲介売却の場合、売却の手続きを実際におこなうのは不動産会社なので、マンションを高く売りたいなら、高く売ってくれる業者と契約を結ぶことが何より大切です。

業者を選ぶ際は、まず各社の査定額を比較することが大切です。

査定額が高い業者ほど、マンションも高く売れる傾向にあります。

ただ、査定額はあくまで各社の私見であり、外れても特に業者が罰則を受けるようなことはありません。

高額査定の業者の目利きが正しいのかどうかも、過去の実績などを調べてしっかりチェックする必要があります。

その他にも、どの担当が自分のマンションにつくのかも重要になります。

優良業者の中にも出来る営業マン、出来ない営業マンがいるというのは想像できるでしょう。

身だしなみがなっていない、言葉遣いが悪い、丁寧に説明してくれない担当者は、販売営業先の方も同じ印象を受ける可能性が高いです。

高額資産を預けると考えると、業者選びはどれだけ時間をかけてもし過ぎることはありません。

マンションを売りたい時にまず把握したい基本事項

マンションを売りたい時には、まず何する必要があるのでしょうか?

やるべきことは様々ですが、まずは基本的なマンション売却の内容を把握することを優先的におこないましょう。

初心者が特に把握しておきたい内容をここから紹介します。

マンション売却の大まかな流れを把握する

マンション売却は何から始めて、何で完了するのかの全体像を早めにつかんでおきましょう。

マンション売却の基本的な流れを細かく説明するとこちらになります。

  1. マンション売却の理由・スケジュール・予算を整理
  2. 査定・業者選び
  3. 媒介契約
  4. 売り出しの開始
  5. 内覧
  6. 購入の申込み
  7. 売買契約
  8. 決済と引き渡し
  9. (確定申告)

まずは不動産会社と契約し、仲介売却を依頼します。

販売活動が上手くいけば購入希望者と契約を結び、引き渡しをおこなって完了です。

最後に確定申告が必要かどうかですが、売却利益>購入費用となる場合以外は原則として申告不要です。

ただ、売却損の場合も損益通算のために申告をするほうが便利なケースもあります。

行き当たりばったりで売却を始めるのと、最初に全体像をつかんでおくのでは、精神的な負担も全く変わってきます。

マンション売却の流れを解説!9つの手順の進め方

マンション売却にかかる期間を把握する

マンション売却にかかる期間は平均何か月なのか事前に知っておくことも大切です。

かかる期間を知らないまま手続きを始めてしまい、引っ越しまでに売却が完了できず計画倒れになってしまう例も多々あります。

マンション売却にかかる期間は平均3~6か月と意外にかかるので、比較的長期で計画を立てる必要があります。

一般的に大都市なら平均よりも早く売れ、地方・郊外なら平均よりも長時間かかる傾向にありますが、物件とマッチングする購入希望者が現れるかどうかは運・タイミングも関係しているので事前にかかる期間を完璧に予想することは出来ません。

売れ残るリスクも頭に入れてスケジュール設定をしましょう。

マンションを売るには2回の契約を安全に結ぶ必要がある

マンション売却では、契約をする機会が以下の2回あります。

  • 媒介契約
  • 売買契約

当然ですが契約はマンション売却を成立させる上で重要な手続きとなります。契約を失敗すると、引き渡し後に賠償請求を受ける可能性もあるので注意しましょう。

契約書には重要事項が全て記載されている状態かどうか、何度も見直しをする必要があります。

売れ残った時の値下げ条件も準備しておく

希望の価格でマンションを売り出しても、その金額が物件の内容と比べて割高と認識されてしまったら、購入希望者は手を出しません。

この場合は、売り出し価格を下げて成約率を上げる施策が必要になります。

マンションをどうにかして売るために焦って価格を下げすぎたら折角売り出した意味がなくなってしまいます。

事前に何かあった時のために、「○○万円までは値下げできるが、それ以上下げざるを得ない場合は売却をストップする」と決めておくことで、緊急時のスピーディな対応が可能になりますし、結果的に利益を大きく落とさず売却を成功させることができます。

売主が把握すべきマンション売却の手続き・流れは大きく3つ

マンション売却は、基本的にこちらの6ステップになります。

  1. 査定依頼
  2. 媒介契約
  3. 販売活動
  4. 内覧
  5. 契約
  6. 決済

販売活動の多くは仲介業者に任せるようになりますが、売主のほうでも基本的な流れは把握しておくようにしましょう。

ここからは、マンション売却の基本的事項を手順に沿って紹介していきます。

①不動産会社選びにはじっくり時間をかける

マンションを早く売りたい場合でも、不動産会社選びは時間をかけて、じっくり行いましょう。

1社ずつ査定を依頼し、来店をしていくと時間がかかりすぎるので、不動産会社を選ぶ際はまず一括査定を実施して、ある程度絞り込んだ上で相談などでより絞り込んでいくという手順を取ることをおすすめします。

最終的にどの業者と契約するかが決定したら、媒介契約を結びます。

②内覧・交渉は売主が出る幕も多い

販売営業や広告作成は不動産会社がおこなってくれますが、内覧準備などは売主が日頃から実施しないと間に合わないのでコツコツおこないましょう。

また、マンション売却のセオリーは物件の数ほどあり、買主の意向や部屋の状態によっては交渉が必要なケースも多々あります。

交渉を不動産会社に全て任せず、どこまでOKでどこまでがNGかの明確な基準を持った上で、売主自身が話し合いを進めていく必要があります。

③契約を結んだ後も決済・引き渡しまで手を抜かない

売買契約が結ばれると、一般的に買主の住宅ローン審査結果を待ち、その後に決済・引き渡しをおこなうようになります。

契約をしたら終わりではなく、住み替えの場合は売買契約~引き渡しまでの間に新居を探す必要がありますし、引き渡しに必要な書類も急ピッチで進めなければいけません。

また、引き渡し直前で契約をキャンセルされるケースも他あるので、その際にどうすれば良いかのリスクヘッジも必要になります。

最後まで気を抜かずに、マンション売却を進めていきましょう。

マンション売却を成功させるために注意すべき点とは?

マンション売却を成功させるために注意すべき点

マンション売却を成功させるためには、注意すべきことが多々あります。

損せず売るために抑えておきたい注意点をここから分かりやすく解説していきます。

必要書類は早めに揃えよう

マンションを売る際は、事前に必要書類を揃える必要があります。

必要書類の中には取得に時間がかかるものも多く、内容に不備がある場合もあるので、早めに取得して事前に確認しておくことをおすすめします。

マンション売却に必要な書類まとめ
  1. 登記済権利証または登記識別情報
  2. 固定資産税の納税通知書
  3. ローン残高証明書またはローン返済予定表
  4. マンションのパンフレット
  5. 建物の図面
  6. マンション管理規約

媒介契約によって売却結果は大きく変わる

仲介業者と媒介契約を結ぶ際は、3種類の契約方法から選ぶようになります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

後半でも紹介しますが、同じ仲介業者でもどの契約方法を選ぶかによって結果は大きく変わります。

それぞれの違いを理解した上で、最適な契約方法を選ぶようにしましょう。

内覧で見られる箇所は徹底的に清掃をする

マンション売却を成功させるためには、前述の通り価格の割にお得と思わせることが大切になります。

築年数やアクセスは変えられませんが、清掃・整理整頓を一生懸命おこない、第一印象をキレイと思わせることで成約率は大幅にアップします。

特に玄関や水回りは第一印象に関わる重要なポイントなので、丁寧に掃除をしましょう。

その他のポイントも、以下にまとめています。

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

仲介売却以外の方法も把握しておく

マンション売却を進める際、必ずしも仲介売却が1番という訳ではありません。

  • 仲介売却
  • 業者買取
  • オークション売却
  • リースバック
  • 任意売却
  • 個人売買

マンション売却の方法は大きく分けてこちらの6種類があり、ケース・目的に応じて変えるのが最もおすすめです。

高く売りたい場合は、オークション売却を選ぶことで相場よりも大幅に高く売れる可能性もあります。

1つの売却方法にとらわれず、様々な売り方の可能性を想定しておくようにしましょう。

マンション売却にかかる税金・手数料

マンションを売る際は、税金や手数料などの費用がかかることも把握しておかなければいけません。

マンション売却でかかる税金・手数料は以下のものが一般的です。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 復興特別所得税
  • 仲介手数料

費用の内容と払うタイミングをしっかり理解して適切に支払わないと、正当なマンション売買と認められない可能性が高いので注意をしましょう。

また、各種費用は特例控除の利用や値引き交渉の実施によって、支払う金額を引き下げることも可能です。

支払う金額を減らせばマンション売却での手残りが増え、結果的に売却成功につながります。

マンションを売る時にかかる税金はいくら?売却利益への課税額と計算方法・特例控除

マンションは適切な時期に売ることで成功に近づく

マンションは適切な時期に売る

マンションを高く売るためには、高く売る時期に売り出すと良いと記事前半で解説しました。

ただ、相場が高い時期だからという理由だけで住んでいるマンションを売りに出すことはできないですよね?

マンション売却を成功させるためには、外的要因だけでなく、まずは自分の周辺環境・イベントから考えて売り時を見極める必要があります。

マンション売却はどんな時期におこなわれることが多いのでしょうか?

マンションを売ってより広い住まいへ引っ越すケースが多い

現在住んでいるマンションを売る方の約半分は、売却代金を元手により良い物件へ引っ越すことを目的としています。

家族が増えたり、逆に子どもの独立などで減ったりしたタイミングで皆さん売却を検討しています。

今の家族構成に変化が起きた時を、マンション売却を検討する一つのきっかけにしましょう。

転勤・異動でマンション売却をするケース

マンション売却を検討するのは、会社に転勤を命じられたタイミングも多いです。

ただ、会社の事情によっては転勤先に定住するとは限らず、マンションを売ったのに再び帰らされるケースもあります。

人によっては戻ってくるケースを想定してマンションを売らず、賃貸に出すケースもあります。

どちらにすべきかは会社の事情やマンションの状態によっても異なるので、不動産会社に相談しましょう。

親から不要なマンションを相続したらすぐに売るのがおすすめ

親から不要なマンションを相続するケースも良くあります。

特に近年ではバブル期に買わされたマンションを子どもが相続する事例が増えており、用途もなくただ子どもの負担になってしまうケースは多々あります。

こうしたマンションでも所有しているだけで固定資産税や管理費がかかってくる上に、所有期間が長引くほど価値が低下していくので、相続したら出来るだけ早く売却することをおすすめします。

ただ注意したいのが、兄弟など複数人でマンションを相続したケースです。

この時は相続人全員に所有の権利があるので、マンションを売る際には全員の意見の一致が必要になります。

無理に売却の方向で話を進めていくと名義人同士で衝突する可能性があるので、この時は冷静な話し合いが必要になります。

住宅ローンの返済が難しい時も出来るだけ早くマンションを売る

住宅ローンの返済が難しい時は、早めにマンションを売らないと裁判所に差し押さえられ、一円も手元に残らないので注意しましょう。

裁判所から督促状などが届いた後も任意売却をすれば売れますが、任意売却は不動産の他に税務などの知識も必要になるので、対応業者を見つけるのが難しくなります。

離婚時の財産分与はマンション売却後におこなうとスムーズ

マンションで共同生活をしていた夫婦が離婚する際は、どちらがマンションに住み続けるかでトラブルになるケースも多々あります。

このトラブルの原因を考えると、マンションという元々共有の資産が1つしかない、分割できないのが大きな理由です。

この時、マンションを売って換金し、分割した上で別々のところへ引っ越すのが、最も円満な解決策と言えます。

養育費の支払いなどを考えると、家族用のマンションの維持でかかる費用や住宅ローンを支払い続けるのは結構な負担なので、適切なサイズの賃貸物件に引っ越したほうが良いです。

【体験談ブログ】たった5日で中古マンションを売却!普通の主婦が築34年の物件を査定額より600万円高く売るまで

マンションを売る体験記ブログ
お名前 MIKA★さん
年齢 30代
職業 主婦
お住まい 埼玉県

こんにちは!「ゆる~いけど、なんか幸せな暮らし」を目指すMIKA★です!

美大を卒業した後、絵本やアクセサリーを作っていた私は、はじめて観光にいった京都で夫と運命的な出会いをし、今では6歳の娘と3歳の息子がいる半人前ママです(*^^*)

今では、「シンプルな生活のすばらしさ」を広めるため、ブログを書いたり、可愛いねこと遊んだりしています!(^^)!

今回は、かわいいインテリアときれいなお花が好きなごく普通の専業主婦の私が3年前に経験した、プロの不動産会社の方にもビックリされた出来事について、お話ししたいと思います。

夫の転勤で中古分譲マンションを売却することに!苦労する中で見つけた7つのポイント

今から3年前まで、主人と私、そして2人の子どもたちは築34年の中古マンションに暮らしていました。

ごく普通の中古マンションでしたが、私たち4人は仲良く暮らしていました!

でも、急に主人の仕事で引っ越すことに…。

引っ越しが分かったのは、転勤の3か月ほど前のこと。まだまだここに住むつもりだった私や子どもたちは、とてもびっくりしていました。

コンパクトなかわいいおうちでしたが、正直ちゃんと売れるかどうか不安でした。

すごくおしゃれなデザイナーズマンションというわけでもなかったですし…。

「家ってどうやって売ればいいの!?手続きはどうするの!?売れなかったら引っ越しはどうなるの!?」

ネットで調べてみよう!と思い、いろいろ見てると「中古マンションを売るなら築20年より前がおすすめ」なんて書いてあって更にパニック…!

主人に相談しても「MIKAにまかせるよー」なんて言ってるし(泣)。

こんな状態からいろいろ試行錯誤をして、失敗もたくさんしながら最後にはなんとか中古マンションを売却することができた!そんな2年前の出来事を詳しくお話します!

↓かなり長々と書く予定なので、最初に要点をまとめておきます。

  1. 最初の不動産選びはとにかく重要!間違えると全く売れません
  2. どの不動産会社に依頼するか迷ったら、大手3社と契約するのがおすすめ
  3. 家を売るなら居住中が最良です
  4. 宣伝用の写真はとにかくこだわる!日光が差すさわやかな写りのものを使おう
  5. 内見はよく晴れた日のお昼に。
  6. 猫のひっかきキズなどの「デメリット」も必ず伝える
  7. 中古マンションなら、退去後にリフォームやハウスクリーニングをする

生活も売却も。おうちはシンプルな間取りが一番

最初に言っておきますが、この記事は2年前のわたしたちのように「売れるかどうか不安な家にお住みの方」の方が参考になると思います。

人気デザイナーが設計したデザイナーズマンションであれば、私がアドバイスしなくても売れちゃうと思いますよ!

私の住んでいた中古マンションはお世辞にも豪華な内装ではなかったですが、逆にシンプルな間取りだったことが幸いしました。

はじめからデザインが決まっている物件よりも、気分次第でインテリアを変えられるおうちのほうが、きっと暮らす喜びを感じられるし、住む人を選ばない魅力があります。

いくら凝った間取りにしても、子どもの成長などに応じて必要なスペースの数や広さは変わっていってしまうので、自由度の高いシンプルな間取りこそが、高値で売却するには重要です。

本当に魅力的な家は、建てた人が魅力に感じる家ではなく、どんな人にも魅力が伝わる家なのです。

不動産会社選びはとにかく重要!最初の会社選びに失敗した私が思ったこと

所在地 埼玉県(西武新宿線徒歩5分ほど)
築年数 34年(当時)
所在階/構造 2階/RC造
専有面積 80㎡くらい
間取り 4LDK
バルコニーの面積 13㎡くらい(あいまい)
最初の会社の査定額 1,400万円くらい

まず、最初のまとめにも書きましたが、不動産会社選びに失敗すると家は絶対に売れません。

私たち夫婦も、最初の会社選びで大失敗をしてしまいました。

しっかり話し合って決めたはずの近くの不動産屋さん。

でも、売り出しを始めて1か月がたっても、何も起こりません。

中古マンションとはいえ、愛着も思い出もある大切な家が見向きもされない現状。

かなりのショックを受けた私は「そんなに良くないのかなあ…。このまま売れ残ったらどうしよう?」と、ネガティブなことばかり考えていました。

反省して冷静に原因を考えてみた!

そんなこともあり、落ち込んでた私ですが、「この家の素晴らしさは私たちが1番良く知っているじゃないか!」とある日思い立って、なぜ売れないのかを振り返ることにしました。

このときに私が考えた、売れない理由がこちらです。

  • 内見に来てくれる人がいないので物件の良さをPRできない
  • 担当の人が撮ってくれた写真が魅力的でない
  • 不動産会社自体に儲かっている雰囲気があまりない
  • ホームページやチラシが魅力的でない(安っぽい。説明文が多い)
こうして理由を挙げていって、やっと気づきました。

あれ?もしかして不動産会社を変えたほうがいい?

100%確信が持てたわけではないのですが、やってみなきゃはじまらない!

こうして、私たちは不動産会社との契約を解消しました。

不動産会社を変えたらあっという間に売却できた!

「家の近くに店舗がある」「契約するとギフト券がもらえる」という理由で選んでしまった前回の反省を踏まえて、今度は、次に住む人の気持ちを考えて選ぶようにしました。

すると、チラシ広告やホームページのデザインや文章の書き方も好印象で素敵な会社を見つけました!

すぐに連絡をして、契約をすることに。

それから、たった1週間経った時期にマンションが売れたのです!

失敗してわかった不動産会社選びのコツ

全国展開している不動産会社でも、日本の全ての物件をまんべんなく把握しているかというと、そうではありません。

この地域は小田急不動産が売却を得意としているけど、隣街は住友不動産販売のほうが得意というように、1本の道路を挟むだけで全然結果が違います。

私たちはこのことを知っていて2番目の会社と契約を結んだわけではありませんでした。ただ、うちの中古マンションの広告と隣街のマンションの広告を見ると、隣街のマンションの説明のほうが、広告の内容が何となく薄いことに気づきました。

近隣の売り出し物件の広告を見ながら、「この広告ステキ!」と無意識に選んだ会社が偶然にも、うちの地域に強い会社だったのです。

大手3社と契約を結ぶと確実

では、偶然ではなく確信をもって自分の地域に強い会社と契約するには、どうすれば良いのでしょうか。

この場合、大手3社ほどと契約を結ぶのが最も確実な方法です。

まず、大手のほうが強い地域の幅が広いので、それが3社いればかなりの確率で相性の良いところに巡り会えます。

1社に絞ると、私たちのように、そこが失敗だと全く売却できず、精神的にも追い詰められてしまうからです。

逆に4社、5社とさらに多く契約するとやりとりをするのが大変なので、3社くらいがおすすめです。

どんな契約を結んだかは非常に重要!一般媒介契約がおすすめです

中古マンションや戸建てを売るとき、住んでいる人が自分で買い手を探すこともできますが、とても大変です。

なので、不動産会社に仲介してもらって、買い手を探すようになります。

このときに仲介してもらう不動産会社を契約するのですが、契約の方法はざっくり分けて2種類あります。

不動産会社は1社のみとの契約をすすめてきます!

まず1つ目は、複数社と契約する方法、もう1つが、1社のみと契約する方法です。

このうち、不動産会社は1社のみとの契約のほうを強くおすすめしてきます。

こうすることで他社には依頼できなくなるので、不動産会社にメリットが大きいからです。

かく言う私も、はじめは熱血営業マンの圧力に負けて、その1社のみと契約をしてしまいました!

なぜ専任媒介契約が危険かというと、”保険”が全くない状況なので、その会社がダメなら大失敗してしまうからです(最初に依頼した会社がそうでした)。

そこで3社と契約しなおしたところ、この地域の購入希望者を多く集めている不動産会社が、すぐに彼らを内見に案内してくれました。

家は住みながら売り出すのがおすすめです!

「空き家のほうが購入希望者は自由に内見できて、売れやすい」と書いてあるサイトも見かけますが、以下のようなデメリットもあると思います。

  • 電気が点いていない分、部屋の中が暗く感じる
  • 家具がない分、壁紙の汚れや床のキズが目立つ
  • 隅々まで点検できるので、欠点に気付きやすい
  • 前に住んでいた人の顔がわからないのは不安
  • 手入れする人がいないからホコリをかぶったり、カビくさくなったりする

自分の立場を「家を売る人」から「家を買う人」に置きかえてみましょう。

もし知らない土地の知らない物件を見にいくときに、ガラーンとした家よりもそこで暮らす人がいるほうが、自分が住んでからのイメージがわきやすいとは思いませんか!?

しかも、空き家になると、売れるまで固定資産税をはらわないといけないので、家を売るのと新居の契約は同時くらいのタイミングでおこなうのがベストです。

不動産会社の方も「魅力的な物件はなぜか人が住んでいるときに売れていくんですよねえ」とおっしゃってました。

宣伝用の写真は超大切!家具の配置や光の入り方にもこだわるべし

不動産屋さんに掲載されている「売り出し中の家のインテリア写真」。この写真は不動産を売却するときはかなり重要です!

この写真がぼやけてたりすると、内見に行きたいと思ってはもらえません。

逆に、どんなに古い物件でも、きれいな写真なら見てみたい!という人はあらわれます。それくらい写真は重要なんです!

写真は不動産会社の営業の方が撮ってくれるのですが、腕前はピンキリ…

 ですが、最後にマンションを売ってくれた担当者は、なんと大学時代に写真部だった人でした!

その方は、いつも住んでいる家とは思えないくらい素晴らしい写真を撮ってくれました。 効果は抜群!写真を見た内見希望者が何組も来てくれました!

こんな写真が宣伝にはむいている

  1. 室内が明るくてきれい
  2. 自然光が入っているのが一目瞭然
  3. 広々としているように見えるアングルでものが少ない

が気にするのはリビングと水回りがきれいかどうかなので、この2か所の写真があると良いですね。

アングルは、自然光や外が見えるような位置がおすすめです。

写真を撮るときのチェックポイント

  1. ものは片付いているか。多すぎないか
  2. 床やソファ、ベッドなどの掃除はちゃんとしたか
  3. 天気が良く、日当たり良好な時間帯か
この3ポイントは写真を撮るときにチェックしましょう!

特に、日差しが差し込んでいるのか分かりにくい写真は、やめた方が良いです。中古マンションの場合はキズや汚れが目立ってしまうので、なおさら意識しましょう。

私も子どもたちもそうですが、たぶん日当たりの良いおうちを嫌いな人なんていませんよね。

もし、不動産会社さんの撮る写真を「正直、あんまりよくない…」と思うのであれば、自分でがんばって写真を撮るのも効果的です。

内見の前はてるてる坊主にひたすらお祈り!

「晴れた日は物件がより魅力的に見えますよ!」と言われても、天気なんてどうすることもできません…。

私も、次の日が内見なのに天気予報が良くないときは、てるてる坊主をつるしてひたすら神頼みしてました。

日当たりが良く、ピカピカに掃除された部屋なんて、最高ですよね!

雨の日と晴れの日だと、物件の印象は全然ちがいます。

キズや汚れは内見の前に必ず伝えておこう

中古マンションを売るときに心配だったのが、フローリングのキズをどうするかです。

うちはいたずらっ子が2人と3匹いるので、すぐにキズがついてしまうんですよね…。

どうするべきか悩みましたが、私たちの場合は一度不動産会社さんに報告をした上で、購入希望者さんに伝えてもらうようにしました。

私が直接伝えて、もし向こうが怒ってしまったらきっとしどろもどろになっていたと思いますが、不動産会社の営業の方はそのへんの伝え方も訓練しているようで、相手を怒らせず上手に報告してくれたようです!

写真と同じで、情報を伝えるときも印象で結果が大きく変わります。もし迷ったら、プロの担当者さんにお任せしちゃいましょう。

退去前に自分たちでハウスクリーニングを頼みました

賃貸マンションなら退去後に貸主さんの手配でハウスクリーニングがされますが、中古マンションはそのままの場合がほとんどです。

これは新しい入居者の方が自分好みにリフォームしやすくするためで、前の住人があれこれ模様替えなどをしても逆に迷惑だからだと思います。

ただ、私たちの中古マンションは5年ほど前にリフォームをしたばかりなので、リフォームをしなくても入居できるようにハウスクリーニングを手配しました。

結果的には、新しい入居者の方にも感謝していただき、そのまま購入してもらいました!

大好きなおうちをそのままの間取りで使ってくれるのは嬉しかったですし、リフォーム代の負担がない分、値下げする必要もありませんでした。

査定額よりも高い値段で売り出した中古マンションですが、ほぼそのままの値段で買っていただいきました。

物件の価格を決めるのは自分自身です

査定額は、不動産会社によって300万円も違うことがあります。ここまで値段が違うのですから、たとえ査定額が低くても前向きでいましょう!

売り出し価格を最終的に決めるのは、住んでいる自分たちなのです。

1度目の契約を失敗し、途方に暮れていたときに、他の不動産会社の担当者さんから、「ステキなマンションなので、築年数はそこまで気にしなくていいと思います。結局、買い手が物件を魅力的に思うかどうかが一番大切なのですから。」という言葉をかけていただき、再び前向きな気持ちになれました。

「高めの金額にチャレンジしましょう!」と背中をおしてくれて、ステキな広告文を作り、写真を撮ってくれた、その担当の方には今でも感謝しています。

シンプルな生活は魅力がたくさんあります

ステキな担当者さんにめぐりあえたことも大事ですが、いつもシンプル・イズ・ベストを心がけてお部屋の整理整頓をしていたことも成功の秘訣だったと感じます。

何よりも、シンプルな家はどんな人にも「心地いい」と感じてもらうことができます。

なるべくシンプルに使っていた中古マンションに購入希望者が集まったことは、自分のライフスタイルに共感してくれた気がして、とても嬉しく感じました。

ごく普通の中古マンションもちょっとした努力で高く売れます

普通の物件を売っても、ごく一部の人気物件に買い手が集中して、なかなか売れません。

しかし、こうした普通の中古マンションでもちょっとした工夫で高く売れるということを、身をもって経験することができました。

でも、努力といっても何か特別なことをしたわけではありません。

大好きなおうちの魅力を他の人にも知ってもらいたい。次に住む人も幸せに暮らしてほしいという気持ちこそが、何よりも大切だと思います。

長くなりましたが、ここまでお読みいただきありがとうございます! それでは、ステキな1日をお過ごしください。

MIKA★

マンション売却が成功できるかどうかは最終的に売主自身の人柄も大きく関係する

マンション売却が成功できるかどうかは、最終的に売主の人柄も大きく関係します。

契約した不動産会社が「この人のために働きたい!」と思えるか、購入希望者が「この人から買いたい」と思えるかどうかで、同じマンションでも結果は大分変わって来るのです。

もちろん人間には相性があるので何とも言えませんが、すくなくとも契約している業者をないがしろにするような言動は慎みましょう。

販売活動中は業者から定期的な進捗報告を受けますが、本当に担当者が全力で高額売却に向けて努力してくれているかどうかを売主が100%見極めることはできません。

プロの営業マンでもモチベーションの増減はありますし、それによって結果も変わってきます。

マンション売却を成功させるなら、まずは売主自身が周囲に失礼のない対応を取るようにしましょう。

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