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【マンション売却の裏技】普通の主婦が5日で600万円高く売った方法

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普通の中古マンションを査定額より600万円高く売った7のコツ
<投稿された方のプロフィール>
お名前 MIKA★さん
年齢 30代
職業 主婦
お住まい 埼玉県

こんにちは!「ゆる~いけど、なんか幸せな暮らし」を目指すMIKA★です!

美大を卒業した後、絵本やアクセサリーを作っていた私は、はじめて観光にいった京都で夫と運命的な出会いをし、今では6歳の娘と3歳の息子がいる半人前ママです(*^^*)

今では、「シンプルな生活のすばらしさ」を広めるため、ブログを書いたり、可愛いねこと遊んだりしています!(^^)!

今回は、かわいいインテリアときれいなお花が好きなごく普通の専業主婦の私が3年前に経験した、プロの不動産会社の方にもビックリされた出来事について、お話ししたいと思います。

※体験談の途中に、「不動産売却プラザ」編集部によるコメントが書かれています。

これからマンションや不動産を売りたい、査定をしたい方に知ってほしいポイントがまとめてあるので、ぜひチェックしてください!

また、この記事はマンションの仲介売却について解説していきます。スピーディに換金できるマンション買取に興味がある方は、こちらの記事をお読みください。

【2018年】マンション買取業者ランキング!買取再販戸数・保証を比較

夫の転勤で中古マンションを売却することに!失敗の中で見つけた7つの方法

シンプルな中古マンションのイメージ

今から3年前まで、主人と私、そして2人の子どもたちは築34年の中古マンションに暮らしていました。

ごく普通の中古マンションでしたが、私たち4人は仲良く暮らしていました!

でも、急に主人の仕事で引っ越すことに…。

引っ越しが分かったのは、転勤の3か月ほど前のこと。まだまだここに住むつもりだった私や子どもたちは、とてもびっくりしていました。

コンパクトなかわいいおうちでしたが、正直ちゃんと売れるかどうか不安でした。

すごくおしゃれなデザイナーズマンションというわけでもなかったですし…。

「家ってどうやって売ればいいの!?手続きはどうするの!?売れなかったら引っ越しはどうなるの!?」

ネットで調べてみよう!と思い、いろいろ見てると「中古マンションを売るなら築20年より前がおすすめ」なんて書いてあって更にパニック…!

主人に相談しても「MIKAにまかせるよー」なんて言ってるし(泣)。

こんな状態からいろいろ試行錯誤をして、失敗もたくさんしながら最後にはなんとか中古マンションを売却することができた!そんな2年前の出来事を詳しくお話します!

↓かなり長々と書く予定なので、最初に要点をまとめておきます。

  1. 最初の不動産選びはとにかく重要!間違えると全く売れません
  2. どの不動産会社に依頼するか迷ったら、大手3社と契約するのがおすすめ
  3. 家を売るなら居住中が最良です
  4. 宣伝用の写真はとにかくこだわる!日光が差すさわやかな写りのものを使おう
  5. 内見はよく晴れた日のお昼に。
  6. 猫のひっかきキズなどの「デメリット」も必ず伝える
  7. 中古マンションなら、退去後にリフォームやハウスクリーニングをする

生活も売却も。マンションはシンプルな間取りが一番高く売れる

中古マンションから外を見る猫

最初に言っておきますが、この記事は2年前のわたしたちのように「売れるかどうか不安な家にお住みの方」の方が参考になると思います。

人気デザイナーが設計したデザイナーズマンションであれば、私がアドバイスしなくても売れちゃうと思いますよ!

私の住んでいた中古マンションはお世辞にも豪華な内装ではなかったですが、逆にシンプルな間取りだったことが幸いしました。

はじめからデザインが決まっている物件よりも、気分次第でインテリアを変えられるおうちのほうが、きっと暮らす喜びを感じられるし、住む人を選ばない魅力があります。

いくら凝った間取りにしても、子どもの成長などに応じて必要なスペースの数や広さは変わっていってしまうので、自由度の高いシンプルな間取りこそが、高値で売却するには重要です。

本当に魅力的な家は、建てた人が魅力に感じる家ではなく、どんな人にも魅力が伝わる家なのです。

【編集部からの補足】

自分の経験から、「家を売るときはシンプルなものが良い」と気づいたMIKA★さん。

私たちもここを読んで驚いたのですが、実際に中古の不動産市場ではこの傾向は顕著にあります。

例えば、デザイナーズマンションや別荘などは、高ブランドなイメージとは裏腹に、買い手はなかなかつきにくいです。

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策
デザイナーズマンションを売却するコツ

なので、MIKA★さんの言葉とは逆で、実はシンプルな物件のほうが意外に人気が高いのです。

マンション売却では業者選びが最重要!1回目で失敗した私が思ったこと

売却したマンションの情報

所在地 埼玉県(西武新宿線徒歩5分ほど)
築年数 34年(当時)
所在階/構造 2階/RC造
専有面積 80㎡くらい
間取り 4LDK
バルコニーの面積 13㎡くらい(あいまい)
最初の会社の査定額 1,400万円くらい

まず、最初のまとめにも書きましたが、不動産会社選びに失敗すると家は絶対に売れません。

私たち夫婦も、最初の会社選びで大失敗をしてしまいました。

しっかり話し合って決めたはずの近くの不動産屋さん。

でも、売り出しを始めて1か月がたっても、何も起こりません。

中古マンションとはいえ、愛着も思い出もある大切な家が見向きもされない現状。

かなりのショックを受けた私は「そんなに良くないのかなあ…。このまま売れ残ったらどうしよう?」と、ネガティブなことばかり考えていました。

反省して冷静に原因を考えてみた!

そんなこともあり、落ち込んでた私ですが、「この家の素晴らしさは私たちが1番良く知っているじゃないか!」とある日思い立って、なぜ売れないのかを振り返ることにしました。

このときに私が考えた、売れない理由がこちらです。

  • 内見に来てくれる人がいないので物件の良さをPRできない
  • 担当の人が撮ってくれた写真が魅力的でない
  • 不動産会社自体に儲かっている雰囲気があまりない
  • ホームページやチラシが魅力的でない(安っぽい。説明文が多い)
こうして理由を挙げていって、やっと気づきました。

あれ?もしかして不動産会社を変えたほうがいい?

100%確信が持てたわけではないのですが、やってみなきゃはじまらない!

こうして、私たちは不動産会社との契約を解消しました。

不動産会社を変えたらあっという間に売却できた!

「家の近くに店舗がある」「契約するとギフト券がもらえる」という理由で選んでしまった前回の反省を踏まえて、今度は、次に住む人の気持ちを考えて選ぶようにしました。

すると、チラシ広告やホームページのデザインや文章の書き方も好印象で素敵な会社を見つけました!

すぐに連絡をして、契約をすることに。

それから、たった1週間経った時期にマンションが売れたのです!

【編集部からの補足】

仲介業者は、まず「あなたの家のお値段を無料でお調べします!」とアピールしてきます。

そんなことを言われれば、「無料って言うならお願いしようかしら?」と思いますが、どこの業者でも簡易(机上)査定までは無料でおこなってくれます。

また、こちらにマンション売却の流れをまとめていますが、査定を依頼し、金額にOKを出せば、その業者と媒介契約を交わすのが一般的です。つまり、査定を依頼する業者は契約先の候補でなければならず、気軽に査定依頼をしてはいけないのです。

マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

マンションの転売は利益が出にくい!儲けを出すためのポイント6選

こちらで紹介されている一括査定サイトを使ったり、都道府県ごとのマンション相場を参考にしたりして、複数社を比較して選ぶようにしましょう。

マンション査定の方法・ポイント・注意点と都道府県ごとの相場を解説
【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

失敗してわかった不動産会社選びのコツ!マンション売却なら一般媒介契約がおすすめ

中古マンションの子供部屋

全国展開している不動産会社でも、日本の全ての物件をまんべんなく把握しているかというと、そうではありません。

この地域は小田急不動産が売却を得意としているけど、隣街は住友不動産販売のほうが得意というように、1本の道路を挟むだけで全然結果が違います。

私たちはこのことを知っていて2番目の会社と契約を結んだわけではありませんでした。ただ、うちの中古マンションの広告と隣街のマンションの広告を見ると、隣街のマンションの説明のほうが、広告の内容が何となく薄いことに気づきました。

近隣の売り出し物件の広告を見ながら、「この広告ステキ!」と無意識に選んだ会社が偶然にも、うちの地域に強い会社だったのです。

【編集部からの補足】

さきほど、大手不動産会社がおすすめだと書かれていましたが、地方密着型の優良中小業者もおすすめです。

大手業者はポータルサイトや自社のWEBサイトを使った大規模な宣伝に魅力がありますが、地域の不動産屋に比べて一人当たりの案件が多く、高く売れそうな物件を優先されてしまいます。

地方の不動産屋はそういったことがないので、大手と地元業者をフラットに比較して選ぶのをおすすめします!

※都道府県ごとにおすすめ不動産会社TOP10を紹介しているので、合わせてチェックしましょう!

都道府県別おすすめ不動産会社TOP10を紹介!

複数社と契約するのが査定相場より高くマンションを売却するコツ!

かわいいイラスト

中古マンションや戸建てを売るとき、住んでいる人が自分で買い手を探すこともできますが、とても大変です。

なので、不動産会社に仲介してもらって、買い手を探すようになります。

このときに仲介してもらう不動産会社を契約するのですが、契約の方法はざっくり分けて2種類あります。

不動産会社は1社のみとの契約をすすめてきます!

まず1つ目は、複数社と契約する方法、もう1つが、1社のみと契約する方法です。

このうち、不動産会社は1社のみとの契約のほうを強くおすすめしてきます。

こうすることで他社には依頼できなくなるので、不動産会社にメリットが大きいからです。

かく言う私も、はじめは熱血営業マンの圧力に負けて、その1社のみと契約をしてしまいました!

なぜ専任媒介契約が危険かというと、”保険”が全くない状況なので、その会社がダメなら大失敗してしまうからです(最初に依頼した会社がそうでした)。

そこで3社と契約しなおしたところ、この地域の購入希望者を多く集めている不動産会社が、すぐに彼らを内見に案内してくれました。

【編集部からの補足】

こちらはMIKA★さんのご意見ですが、必ずしもこの方法が最善なわけではありません。

そもそも、不動産を売るときの仲介業者との契約には、以下の3種類があります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること依頼可能な業者数仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

MIKA★さんが言っている複数社と契約する方法は一般媒介契約ですが、これは別荘や都心地など人気物件の売却で利用すると、競争原理が働いて高値売却されやすくなります。

不動産売却で一般媒介を選んだほうがいいケース

ただ、成約した1社にしか仲介手数料が支払われないので、普通の物件だと不動産会社はコストを恐れ、営業や広告作成に力を注いでくれないので注意しましょう。

大手業者の中では「専任媒介契約を結んだ方にのみ仲介手数料半額特典を提供!」というところも多いので、普通は1社のみの契約をおすすめしています。

※仲介手数料の計算・値下げ方法と半額特典の業者紹介はこちら!

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

マンションは住みながら売るのがおすすめです!毎日掃除をして内覧も成功

中古マンションのリビング

「空き家のほうが購入希望者は自由に内見できて、売れやすい」と書いてあるサイトも見かけますが、以下のようなデメリットもあると思います。

  • 電気が点いていない分、部屋の中が暗く感じる
  • 家具がない分、壁紙の汚れや床のキズが目立つ
  • 隅々まで点検できるので、欠点に気付きやすい
  • 前に住んでいた人の顔がわからないのは不安
  • 手入れする人がいないからホコリをかぶったり、カビくさくなったりする

自分の立場を「家を売る人」から「家を買う人」に置きかえてみましょう。

もし知らない土地の知らない物件を見にいくときに、ガラーンとした家よりもそこで暮らす人がいるほうが、自分が住んでからのイメージがわきやすいとは思いませんか!?

しかも、空き家になると、売れるまで固定資産税をはらわないといけないので、家を売るのと新居の契約は同時くらいのタイミングでおこなうのがベストです。

不動産会社の方も「魅力的な物件はなぜか人が住んでいるときに売れていくんですよねえ」とおっしゃってました。

【編集部からの補足】

こちらも個人差があり、内覧者の中には「人が邪魔で隅々まで見れなかった」「モデルルームみたいなのを期待してた」という方もいるので注意が必要です。

ただ、住みながら不動産を売ると管理や整理整頓の目が毎日行き届くのが大きなメリットです。

詳しくはこちらの記事で紹介していますが、玄関や水回りを綺麗にするだけで、部屋の第一印象がグッと増し、高額売却しやすくなります!

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

宣伝用の写真はマンション売却では超大切!家具の配置や光の入り方に注意

中古マンションのキッチン

不動産屋さんに掲載されている「売り出し中の家のインテリア写真」。この写真は不動産を売却するときはかなり重要です!

この写真がぼやけてたりすると、内見に行きたいと思ってはもらえません。

逆に、どんなに古い物件でも、きれいな写真なら見てみたい!という人はあらわれます。それくらい写真は重要なんです!

写真は不動産会社の営業の方が撮ってくれるのですが、腕前はピンキリ…

 ですが、最後にマンションを売ってくれた担当者は、なんと大学時代に写真部だった人でした!

その方は、いつも住んでいる家とは思えないくらい素晴らしい写真を撮ってくれました。 効果は抜群!写真を見た内見希望者が何組も来てくれました!

こんな写真が宣伝にはむいている

  1. 室内が明るくてきれい
  2. 自然光が入っているのが一目瞭然
  3. 広々としているように見えるアングルでものが少ない

が気にするのはリビングと水回りがきれいかどうかなので、この2か所の写真があると良いですね。

アングルは、自然光や外が見えるような位置がおすすめです。

写真を撮るときのチェックポイント

  1. ものは片付いているか。多すぎないか
  2. 床やソファ、ベッドなどの掃除はちゃんとしたか
  3. 天気が良く、日当たり良好な時間帯か
この3ポイントは写真を撮るときにチェックしましょう!

特に、日差しが差し込んでいるのか分かりにくい写真は、やめた方が良いです。中古マンションの場合はキズや汚れが目立ってしまうので、なおさら意識しましょう。

私も子どもたちもそうですが、たぶん日当たりの良いおうちを嫌いな人なんていませんよね。

もし、不動産会社さんの撮る写真を「正直、あんまりよくない…」と思うのであれば、自分でがんばって写真を撮るのも効果的です。

【編集部からの補足】

マンションの内覧のポイントはこちらに詳しくまとめてあります!

マンション売却前の内覧時の簡単ポイントで高く売る

マンションの内覧前はてるてる坊主にひたすらお祈り!時期・タイミングは晴れの日の昼がおすすめ

てるてる坊主

「晴れた日は物件がより魅力的に見えますよ!」と言われても、天気なんてどうすることもできません…。

私も、次の日が内見なのに天気予報が良くないときは、てるてる坊主をつるしてひたすら神頼みしてました。

日当たりが良く、ピカピカに掃除された部屋なんて、最高ですよね!

雨の日と晴れの日だと、物件の印象は全然ちがいます。

【編集部からの補足】

お天気や、日照りは部屋の第一印象に大きく影響します。

特にワンルームマンションなど面積の小さな部屋は、バルコニーから玄関まで一直線に日が差していると、人は実物より大きく、綺麗な物件だと思い込みます。

※ワンルームマンションの売却についてはこちら!

中古ワンルームマンションを高く売るコツ!おすすめの方法・時期から税金まで解説

フローリングや壁のキズ・汚れは内覧の前に必ず伝えておこう

ジーンズの間に挟まる猫

中古マンションを売るときに心配だったのが、フローリングのキズをどうするかです。

うちはいたずらっ子が2人と3匹いるので、すぐにキズがついてしまうんですよね…。

どうするべきか悩みましたが、私たちの場合は一度不動産会社さんに報告をした上で、購入希望者さんに伝えてもらうようにしました。

私が直接伝えて、もし向こうが怒ってしまったらきっとしどろもどろになっていたと思いますが、不動産会社の営業の方はそのへんの伝え方も訓練しているようで、相手を怒らせず上手に報告してくれたようです!

写真と同じで、情報を伝えるときも印象で結果が大きく変わります。もし迷ったら、プロの担当者さんにお任せしちゃいましょう。

退去前に自分たちでハウスクリーニングを頼みました

賃貸マンションなら退去後に貸主さんの手配でハウスクリーニングがされますが、中古マンションはそのままの場合がほとんどです。

これは新しい入居者の方が自分好みにリフォームしやすくするためで、前の住人があれこれ模様替えなどをしても逆に迷惑だからだと思います。

ただ、私たちの中古マンションは5年ほど前にリフォームをしたばかりなので、リフォームをしなくても入居できるようにハウスクリーニングを手配しました。

結果的には、新しい入居者の方にも感謝していただき、そのまま購入してもらいました!

大好きなおうちをそのままの間取りで使ってくれるのは嬉しかったですし、リフォーム代の負担がない分、値下げする必要もありませんでした。

査定額よりも高い値段で売り出した中古マンションですが、ほぼそのままの値段で買っていただいきました。

【編集部からの補足】

リフォームの負担は0で済んだMIKA★さんですが、その他に、マンションを売ると以下のコストが発生します。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • ローン残債
  • 抵当権抹消費用
  • 譲渡所得税
  • 管理費など(日割り)

更に投資用マンションを売った場合は、消費税もかかります。

詳しくはこちらにまとめてあるので要チェックです!

マンション売却で必要な費用・手数料まとめ
マンション売却に消費税はかかる?

マンションの価格を決めるのは自分自身!手数料・税金も考慮して決めよう

査定額は、不動産会社によって300万円も違うことがあります。ここまで値段が違うのですから、たとえ査定額が低くても前向きでいましょう!

売り出し価格を最終的に決めるのは、住んでいる自分たちなのです。

1度目の契約を失敗し、途方に暮れていたときに、他の不動産会社の担当者さんから、「ステキなマンションなので、築年数はそこまで気にしなくていいと思います。結局、買い手が物件を魅力的に思うかどうかが一番大切なのですから。」という言葉をかけていただき、再び前向きな気持ちになれました。

「高めの金額にチャレンジしましょう!」と背中をおしてくれて、ステキな広告文を作り、写真を撮ってくれた、その担当の方には今でも感謝しています。

シンプルな生活は魅力がたくさんあります

ステキな担当者さんにめぐりあえたことも大事ですが、いつもシンプル・イズ・ベストを心がけてお部屋の整理整頓をしていたことも成功の秘訣だったと感じます。

何よりも、シンプルな家はどんな人にも「心地いい」と感じてもらうことができます。

なるべくシンプルに使っていた中古マンションに購入希望者が集まったことは、自分のライフスタイルに共感してくれた気がして、とても嬉しく感じました。

【編集部からの補足】

マンションの売却相場は、一括査定サイトを使う以外にも様々な方法があります。

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

こうした方法を使い、相場や売却予想を立てるのは大切ですが、最終的な売り出し価格は売り手本人の意思によって決めることができます。

まずマンションを売る目的は何か、利益を何に使うのか、税金・仲介手数料のために利益のうちいくら残さないといけないのかなどをじっくり考えましょう。

もし売却査定額が目標に届かないなら、こちらで紹介されているように賃貸に出す方法もあります。必ずしも売るのが良いわけではないと知っておきましょう。

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

ごく普通の中古マンションもちょっとした努力で高く売れます

チューリップと桃の花

普通の物件を売っても、ごく一部の人気物件に買い手が集中して、なかなか売れません。

しかし、こうした普通の中古マンションでもちょっとした工夫で高く売れるということを、身をもって経験することができました。

でも、努力といっても何か特別なことをしたわけではありません。

大好きなおうちの魅力を他の人にも知ってもらいたい。次に住む人も幸せに暮らしてほしいという気持ちこそが、何よりも大切だと思います。

長くなりましたが、ここまでお読みいただきありがとうございます! それでは、ステキな1日をお過ごしください。

MIKA★

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