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土地売却で消費税はかかる?不動産売買で消費税がかかるケースを一挙紹介

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電卓とお金

不要な土地を売却したいなどといった状況である場合、どのように進めたらよいかご存知でしょうか。

今回はまずその手順を確認したのちに、土地売買における税制をご紹介することで、消費税が10%になる前に売ってしまったほうがいいのかという疑問を解決します。

個人の不動産売却で消費税はかかる?

土地売却では消費税は原則かからない!

いつもの買い物でも支払う消費税は、実は私たちが直接納税しているわけではありません。

買い物で支払った消費税を納めるのはお店(課税事業者)なので、私たちは間接的に費用を払っているに過ぎないのです。

消費税がかかるかどうかの基準は、取引された品物に価値があるかどうか。もっとわかりやすく言えば「今まではなかったものかどうか」です。

メーカーが製造した商品は今までなかったサービスなので、消費税が発生します。

その一方で、国債の取引など「今まであったものの所有権の移動」には、消費税は課税されないのが基本です。

また、品物ではない介護や学校教育などのサービスにも、消費税はかかりません。

土地の実質的な所有権は国・自治体にある

では、土地取引は「価値を生む取引」なのでしょうか?

現在は登記簿で権利関係は明確に定めていますが、もともと土地は誰のものでもありません。

そのため、土地取引は権利の移転とみなされ、消費税はかからないのです。

不動産売却で消費税がかかるもの・かからないものリスト!

不動産売買では、取引時にかかる費用にも消費税が課税されるものがあります。

【不動産売買の課税対象】

  1. 課税事業者による建物の売買
  2. 仲介手数料
  3. 司法書士への報酬
  4. 住宅ローン手数料

一番目の課税事業者による建物の売買については、例えば今のお住まいを希望者に売るケースは含まれません。

一方、不動産投資の一環で収益物件を売却する場合には消費税が発生します。

投資用マンションの売却タイミングと税金について解説

反面、以下の手続きには消費税は課されません。

【不動産売買の非課税対象】

  1. 土地の売買
  2. 建物+庭地+宅地(マイホーム)の売買
  3. 事業者以外の個人が住まいを売買するケース
  4. 登記料(登録免許税)
  5. 印紙税

土地売却後の税金・費用にも消費税はかからない?

それでは晴れて土地が売却できたとしましょう。次に問題になるのはどの程度課税されるのかという点です。個人の土地取引を前提としてどの程度税金がかかってくるのかご紹介したいと思います。

個人事業者、法人の場合は異なってきますので注意してください。ですから、個人といっても資産管理会社を作っているような人はまた別になります。

まずは所得税と住民税をチェック

土地の売買で得られた固定資産売却益は個人の所得として扱われます。ですから当然所得税や住民税がかかってくるわけです。

税率は長期にわたり所有していた土地であれば低くなるようになっています。具体的には5年以下であれば所得税が30%、住民税が9%、5年以上所有していた場合には所得税が15%、住民税が9%です。

また、収用のケースや自分が住んでいる土地を売った場合などには控除枠が設けられます。

土地売却にかかる税金まとめ!節税方法と特例・控除も徹底解説

基本的に投資目的で短期的に土地を売買すると多くの税金を取られてしまうわけです。

仲介手数料には消費税がかかる

消費税が段階的に増税されるなかで不動産売買にはどのような影響があるのでしょうか。今回はすでに保有している土地を売却するというケースで考えていますが、そうした場合では土地そのものは消費税が非課税になります。

ですから、消費税を払わなければいけないということはありません。

ただし、まったく影響がないわけではありません。なぜなら、仲介手数料は消費税が課税されるからです。

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

仲介手数料が消費税増税によって高まった場合、土地の売却費用が高まり、不動産売却益が小さくなってしまいます。

それ以外にも金融機関への手数料や司法書士への報酬なども消費税課税対象ですから、売買のコストが高まってしまいます。

また、法人が売る場合には消費税を納めなくてはなりません。つまり新しい他の土地を購入しようとする際にはより価格が高まってしまう可能性も高いです。

法人が不動産売却をすると税金がお得?

やはり消費税増税前に売却を済ませてしまったほうがお得といえます。

土地活用時は消費税がかかるので要注意!

土地売買ではなく賃貸や太陽光発電利用など、所有権を持ったままメリットを享受する方法もあります(土地活用)。

土地の貸し出し(貸地)などは借地料と引き換えに利用権を渡すという「価値ある取引」なので消費税が発生しそうなものですが、この場合は課税を免除されます。

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一方、土地に駐車場設備などを付けて貸し出すと、消費税課税の対象となってしまいます。

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土地活用時の手続きで消費税がかかるものは、以下の通りです。

【土地活用時の課税対象】

  1. 一か月未満の土地の一時貸付
  2. オフィス・店舗を立てての貸付
  3. 住宅経営時の賃料
  4. 娯楽施設や何かしらのサービスを提供できる土地の貸付
  5. 駐車場として整備されている土地の貸付
  6. 駐車場料
  7. オフィス・店舗運営時の権利金や一時金(礼金など)
  8. 建物経営時にかかる管理費・教育費など

土地を売却する流れ

投資目的で土地を保持している場合や、相続したけれど使わないにもかかわらず固定資産税を払うのは大変といったケースなど土地を売却したいというタイミングは往々にして存在します。

不動産売却後の固定資産税はどう精算・納付する?

そんなときは仲介業者に頼ればいいやと考えている方も多いと思います。

では、実際に仲介業者を選ぶ際の注意点や、売却までの流れをおさらいしていきたいと思います。

まずは仲介業者選び

今回は売却を念頭において仲介業者を選ぶわけですから、まずは媒介業務につよい仲介業者を選ばないといけないですよね。ここまでは特段悩むことはないと思いますが、問題になってくるのは大手のほうがいいか、地元密着型のような中小業者にすべきか、という点でしょう。

大手ならより売り込み力がありそうであるけれども、中小業者のほうがある特定の地域には強いかもしれません。ただ注意したいのは、大手であろうと中小業者であろうと、不動産情報は同じ取引情報サイトも登録されるため案件への閲覧がどちらかのほうが限られているということないということです。担当者が信頼できるかどうかといった心象で業者を決めて問題ないでしょう。

信用ならない業者を避けるためには査定額と取引実績を確かめるのが一番です。不動産価格の査定がとても高かったり低かったりという場合には注意したいです。

媒介契約の後は?

基本的には媒介業者に任せるということになるでしょうが、媒介契約をした後に、知人や知人の紹介で高く買ってくれるという人が現れたというケースについて考えてみましょう。

こうしたケースは自己発見取引と呼ばれます。注意したいのは契約によってこれが認められるケースと認められないケースがあるという点です。具体的には専属専任媒介契約を結んだ場合には自己発見取引をすることは認められません。アテがあるようでしたら契約内容もよく注意してください。

空き家が増えていたり、土地の価格が下がっていたり、不動産取引をめぐる環境は好景気とはあまり言えません。期待した価格では売れないということも多くありますから、売り切るために辛抱強く向き合っていかないといかないでしょう。

※土地査定・売却の流れはこちらにより詳しくまとめています!

土地を査定する流れ・ポイント!価格相場は?ネットから申し込める?

土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

土地を売る時の17の注意点!高く売却したい方必読

消費税増税を見据えて行動しよう

どうだったでしょうか、土地を売却する際のイメージはより具体的になったでしょうか。

土地そのものに消費税がかからないといっても、消費税が増税されれば売却益は少なくなってしまいます。

もし、遅かれ早かれ売ることになる不動産資産をお持ちでしたら早めに売ったほうが得といえるでしょう。

まずは複数の業者に査定してもらうところからはじめてください。

みなさんの資産が高く売れることを願っています。

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